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青海省西寧市城西區(qū)人民法院

民事判決書

（2016）青0104民初646號(hào)

原告嚴(yán)某，女，漢族，19**年**月**日出生。

原告喻某，男，漢族，19**年**月**日出生。

委托代理人俞衛(wèi)平、王某，青海青唐律師事務(wù)所律師。

被告某有限公司。

法定代表人齊某，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人黨某、周某，青海競(jìng)帆律師事務(wù)所律師。

原告嚴(yán)某、喻某與被告某有限公司房屋買賣合同糾紛一案，原告于2016年4月20日向本院起訴，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員李文寬獨(dú)任審判，于2016年7月5日公開開庭進(jìn)行了審理。原告嚴(yán)某、喻某及委托代理人俞衛(wèi)平、王某，被告某有限公司委托代理人黨某、周某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告嚴(yán)某、喻某訴稱，2014年，被告某公司通過(guò)媒體上刊登廣告等形式銷售其開發(fā)的樓盤，其銷售人員及廣告宣傳承諾“戶型贈(zèng)送面積達(dá)10平方米，得房率81%”，基于對(duì)品牌的信任。2015年1月19日原告通過(guò)POS機(jī)向被告交納定金20000元，并于同日與被告簽訂了《某廣場(chǎng)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，2015年1月24日，原、被告雙方簽訂了《西寧市商品房買賣合同》。合同約定，原告購(gòu)買建筑面積共計(jì)142.51平方米。2015年12月22日，被告向原告送達(dá)了商品房入伙繳費(fèi)通知單，通知原告商品房實(shí)測(cè)面積增加了3.51平方米，要求補(bǔ)交面積差價(jià)款21835元。原告到西寧市房產(chǎn)局查詢備案資料得知，原告商品房增加面積均為公攤面積且被告并未兌現(xiàn)廣告中贈(zèng)送面積10平方米，得房率81%的具體承諾。同時(shí)雙方簽訂商品房買賣合同中約定的房屋平面圖上的飄窗變更為室內(nèi)窗，現(xiàn)請(qǐng)求法院依法判令被告承擔(dān)違約責(zé)任，給付原告違約賠償金62208元；二、確認(rèn)被告增加實(shí)測(cè)面積3.51㎡及補(bǔ)交面積補(bǔ)差款21835元無(wú)合理依據(jù)，并要求退還原告增加面積補(bǔ)差款21835元及套內(nèi)面積減少0.03平方米的房款187元；確認(rèn)被告飄窗變更為室內(nèi)窗的設(shè)計(jì)行為構(gòu)成違約，本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告某公司辯稱，原告民事起訴狀中陳述與事實(shí)不符。一、原告于2015年1月24日與被告簽訂合同，與原告簽訂完合同之后進(jìn)行的媒體宣傳與原告購(gòu)買的商品房沒(méi)有任何聯(lián)系。二、雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議中均明確約定雙方結(jié)算房款是以建筑面積為依據(jù)，原告購(gòu)買的房屋建筑面積已經(jīng)增加，無(wú)論是套內(nèi)面積還是公攤面積，原告都應(yīng)該按約補(bǔ)交增加面積部分的購(gòu)房款，原告的主張沒(méi)有法律依據(jù)及合同依據(jù)。三、被告交付的房屋完全按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行的施工，與原告簽字認(rèn)可的房屋平面圖一致。綜上，原告的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律的依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回原告的全部訴求。

經(jīng)審理查明，2015年1月19日，原告與被告某公司簽訂了《某廣場(chǎng)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，由原告認(rèn)購(gòu)被告位于西寧市城西區(qū)某廣場(chǎng)某華府商品房一套。并于同日向被告交納了20000元定金。2015年1月24日原告向被告交付房屋首付款346526元，并簽訂了《商品房預(yù)售合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》，《商品房預(yù)售合同》約定原告購(gòu)買被告開發(fā)建設(shè)的位于西寧市城西廣場(chǎng)路房屋一套，房屋預(yù)測(cè)建筑面積為142.51平方米，其中套內(nèi)建筑面積107.72平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e34.79平方米，每平米為6220.8元；面積確認(rèn)及面積差異處理約定：合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)；按補(bǔ)充協(xié)議的相關(guān)約定執(zhí)行。房屋交付期限為2016年6月15日之前?！逗贤a(bǔ)充協(xié)議》第七條第三項(xiàng)約定，原告同意出現(xiàn)下列規(guī)劃及/或設(shè)計(jì)變更時(shí)被告無(wú)需通知原告，原告不以此為由要求被告承擔(dān)違約或其他責(zé)任：（2）、被告對(duì)該房屋進(jìn)行的優(yōu)化設(shè)計(jì)（比如：窗戶或門的開口尺寸及方向變化、飄窗變化、立面設(shè)計(jì)等）；第十條第4項(xiàng)約定，雙方一致同意將本合同第五條變更為：雙方以產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。該房屋產(chǎn)權(quán)登記面積以有資質(zhì)的測(cè)繪單位最終實(shí)際測(cè)量的面積數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。若本合同約定建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記建筑面積不一致，則雙方按照產(chǎn)權(quán)登記建筑面積和本合同約定建筑面積單價(jià)，在該房屋交付時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算購(gòu)房款、多退少補(bǔ)，本合同繼續(xù)履行。第十四條第一項(xiàng)約定，原、被告雙方的權(quán)利、義務(wù)，僅以本合同、補(bǔ)充協(xié)議、其他雙方簽署的書面協(xié)議約定為準(zhǔn)，被告通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播等發(fā)布的廣告、宣傳材料，僅為要約邀請(qǐng)，不是被告的要約或承諾，不作為本合同組成部分，不作為雙方確定權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。合同簽訂后，原告及時(shí)交付了房款。2015年12月22日，被告某公司向原告發(fā)出《某廣場(chǎng)入伙繳費(fèi)通知單》，要求原告交付實(shí)測(cè)增加面積3.51平方米的補(bǔ)交房款21835元、契稅等其他相關(guān)費(fèi)用。后原告以被告廣告中許諾贈(zèng)送面積沒(méi)有兌現(xiàn)，被告要求補(bǔ)交增加面積房款沒(méi)有依據(jù)，房屋飄窗設(shè)計(jì)變更為室內(nèi)設(shè)計(jì)構(gòu)成違約，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任為由向本院起訴，導(dǎo)致雙方糾紛產(chǎn)生。

另查，原告在庭審中出示的被告方售房廣告為2015年2月份的報(bào)紙及網(wǎng)絡(luò)廣告。

以上事實(shí)有原告與被告簽訂的《商品房預(yù)售合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》，原告交付房款單據(jù)，2015年12月22日《某廣場(chǎng)入伙繳費(fèi)通知單》一份；2015年2月西寧某廣告及2015年2月某廣場(chǎng)微信公眾號(hào)發(fā)布的廣告截圖；開庭筆錄及當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為，原告嚴(yán)某、喻某與被告某公司在2015年1月24日簽訂的《商品房預(yù)售合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》，是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。雙方在合同履行中，原告提出被告未向原告兌現(xiàn)售房廣告中所承諾的贈(zèng)送面積，存在違約行為，支付違約金62208元的訴訟請(qǐng)求，因原告在庭審中所出示被告發(fā)布的廣告截圖時(shí)間均為2015年2月以后，是在原、被告合同簽訂之后發(fā)布的廣告，原告無(wú)證據(jù)證實(shí)該廣告是被告向原告發(fā)出的承諾，且依據(jù)雙方所簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，被告通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播等發(fā)布的廣告、宣傳材料，僅為要約邀請(qǐng)，不是被告的要約或承諾，不作為本合同組成部分，不作為雙方確定權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，故原告該訴訟請(qǐng)求不能成立，不予支持；關(guān)于原告主張依據(jù)雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》附平面圖及廣告，房屋窗戶應(yīng)為飄窗，被告實(shí)際交付房屋窗戶為室內(nèi)窗，被告存在違約行為的主張，依據(jù)雙方所簽訂《商品房預(yù)售合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》的約定，原告同意出現(xiàn)下列規(guī)劃及/或設(shè)計(jì)變更時(shí)被告無(wú)需通知原告，原告不以此為由要求被告承擔(dān)違約或其他責(zé)任：（2）、被告對(duì)該房屋進(jìn)行的優(yōu)化設(shè)計(jì)（比如：窗戶或門的開口尺寸及方向變化、飄窗變化、立面設(shè)計(jì)等）；且在合同及附平面圖中對(duì)飄窗概念無(wú)法確定，故該請(qǐng)求亦不予支持；關(guān)于原告主張被告增加實(shí)測(cè)面積3.51㎡及補(bǔ)交面積補(bǔ)差款21835元無(wú)合理依據(jù)，要求退還原告增加面積補(bǔ)差款21835元及套內(nèi)面積減少0.03平方米的房款187元的請(qǐng)求，依據(jù)雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》中第五條及《合同補(bǔ)充協(xié)議》第十條第四項(xiàng)約定“該房屋產(chǎn)權(quán)登記面積以有資質(zhì)的測(cè)繪單位最終實(shí)際測(cè)量的面積數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。”原告增加面積為3.51平方米，且未超過(guò)3%，被告依據(jù)第三方實(shí)測(cè)面積要求原告補(bǔ)交增加面積差價(jià)并無(wú)不當(dāng)，原告該請(qǐng)求亦不予支持；原告提出被告提供格式合同不符合國(guó)家有關(guān)部門推廣的2014版文本，被告受到西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)的《整改通知》，侵犯消費(fèi)者權(quán)益的主張，因該整改措施是行政行為，原、被告雙方在沒(méi)有撤銷或確認(rèn)合同條款無(wú)效的情況下，不能認(rèn)定雙方簽訂合同中部分條款無(wú)效，即生效的合同對(duì)雙方均有約束力，被告履行合同行為無(wú)證據(jù)證實(shí)存在違約，原告主張均不能成立。被告提出依據(jù)合同約定被告履行了合同義務(wù)的辯稱應(yīng)予以采納。為保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)秩序，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第四十五條、第六十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十九條第二款、第一百三十四條第一款、第一百六十一條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告嚴(yán)某、喻某要求被告某有限公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金62208元，確認(rèn)增加實(shí)測(cè)面積3.51平方米無(wú)合理依據(jù)，返還補(bǔ)交房款21835元及套內(nèi)面積減少0.03平方米的房款187元，確認(rèn)飄窗變更行為違約的全部訴訟請(qǐng)求。

案件訴訟費(fèi)減半收取953元，由原告嚴(yán)某、喻某承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于西寧市中級(jí)人民法院。

審判員　　李文寬

二〇一六年七月八日

書記員　　楊璀蓉

房屋買賣合同糾紛