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新疆維吾爾自治區(qū)喀什地區(qū)中級人民法院

民事判決書

（2015）喀民二終字第184號

上訴人（原審原告、反訴被告）沈某某，女，漢族，個體工商戶，現(xiàn)住喀什市。

委托代理人張秋生，新疆德新律師事務(wù)所律師。

委托代理人謝樹峰，新疆德新律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）閆某某，男，漢族，個體工商戶，現(xiàn)住喀什市。

委托代理人李萍，新疆葉爾羌律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）龔某某，女，漢族，現(xiàn)住烏魯木齊市。

委托代理人李剛，新疆葉爾羌律師事務(wù)所律師。

上訴人沈某某因與上訴人閆某某、被上訴人龔某某租賃合同糾紛一案，不服喀什市人民法院（2015）喀民初字第971號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人沈某某的委托代理人張秋生、謝樹峰，上訴人閆某某及其委托代理人李萍，被上訴人龔某某的委托代理人李剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審原告沈某某訴稱，2013年11月30日，原、被告簽訂商鋪租賃合同，約定商鋪的租金和租期，并約定由被告收取營業(yè)款，被告當(dāng)月向原告打款，但被告至今未向原告支付2014年7月、8月營業(yè)款，故訴至法院，請求法院判令解除原、被告簽訂的商鋪租賃合同，退還原告營業(yè)款2500元，退還原告保證金5000元，并承擔(dān)本案訴訟費用。

一審被告龔某某、閆某某答辯兼反訴稱，應(yīng)依法駁回原告訴訟請求。雙方簽訂租賃合同屬實，租期為2013年12月1日至2015年11月30日，年租金為40000元。不允許私自收款，必須由顧客憑小票到出租方設(shè)的收銀臺交款，否則罰款5000元。原告自2013年8月份就違規(guī)私自收款，應(yīng)當(dāng)罰款5000元。且根據(jù)合同約定承租方違約應(yīng)承擔(dān)年租金15%的違約金，故原告應(yīng)支付6000元違約金。且原告至今尚欠房租7000元、電費1375元、廁所使用費560元，故原告應(yīng)向被告交納各項費用合計19935元，并承擔(dān)本案反訴費用。

一審原告沈某某針對被告的反訴答辯稱，被告反訴請求無事實根據(jù)和法律依據(jù)，被告在2014年8月份開始沒有向原告返還貨款，致使原告起訴，原告并未私自違規(guī)收款，不存在違約行為。故請求法院駁回被告的反訴請求。

一審法院經(jīng)審理查明：，2013年11月30日，原、被告簽訂商鋪租賃合同，約定被告將位于喀什市某某西路某某巷商業(yè)步行街*區(qū)*層*大廳B-**商鋪租賃給原告使用，租期自2013年12月1日至2015年11月30日止，年租金40000元，每年的10月15日之前支付下一年租金，簽訂合同的同時交納履約保證金5000元，并約定在合同履行期內(nèi)，承租人單方面解除合同時保證金將不予退還，保證金在合同履行期間不能用于抵充租金及其他費用，合同期滿承租人不能續(xù)約時經(jīng)出租人許可租賃及其設(shè)施完好無損、付清全部應(yīng)付費用后十五個工作日內(nèi)履約保證金無息退還。為便于財務(wù)管理及配合工商局12315的相關(guān)規(guī)定被告統(tǒng)一收銀，不允許導(dǎo)購私自收銀，必須由顧客本人到收銀臺付款，違反規(guī)定者將罰款5000元作為違約賠償金。所收貨款將實行月結(jié)方式雙方核對賬目后統(tǒng)一打款。經(jīng)營期間產(chǎn)生的物業(yè)管理費、垃圾處理費、水費、暖氣費由原告承擔(dān)，其他相關(guān)稅費由被告承擔(dān)，經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的宣傳廣告費由所有商戶共同承擔(dān)。雙方在合同第十條約定：原告將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的；未經(jīng)被告同意與第三方聯(lián)營；私自拆改房屋進行非法活動的；應(yīng)付或未付租金達到10天。則被告有權(quán)解除合同，原告還要承擔(dān)租金15%的違約金。后原告按照約定交納一年租金40000元，支付合同保證金5000元，經(jīng)營至2014年11月30日原告離開經(jīng)營場所，被告尚欠原告2014年8月份的經(jīng)營款2530元未向原告返還，之后經(jīng)營期間原告自行收費。2014年8月1日至11月30日原告經(jīng)營產(chǎn)生電費1374元，廁所使用費320元。現(xiàn)雙方均認為對方存在違約行為，為此產(chǎn)生糾紛，故訴至法院。

一審法院認為，依法成立的合同受法律保護。本案原告與被告簽訂的商鋪租賃合同，是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，且不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按照約定履行相應(yīng)的義務(wù)。根據(jù)原、被告提供的證據(jù)，雙方約定租賃期間為兩年，僅履行至2014年11月30日，現(xiàn)原告提出解除雙方簽訂的商鋪租賃合同，被告亦同意予以解除，故對原告此項請求，本院予以支持。對于原告要求被告返還履約保證金5000元的請求，因履約保證金的性質(zhì)是為了擔(dān)保合同的履行，雙方在合同中明確約定，承租人單方面解除合同時保證金將不予退還。原告雖稱是被告違約行為致使合同無法繼續(xù)履行，但其提供的證據(jù)不能證實被告存在違約，根據(jù)現(xiàn)在合同未滿兩年租賃期間的履行情況，履約保證金不應(yīng)退還，故對原告此項請求，本院不予支持。對于原告要求被告支付經(jīng)營款2500元的請求，因被告對尚欠原告經(jīng)營款2530元的事實予以認可，但原告僅要求被告支付2500元，故對原告此項請求，本院予以支持。對于被告要求原告支付電費1375元、廁所使用費560元的請求，因原告認可尚欠被告電費1374元，廁所使用費320元，故對被告此項請求，本院部分予以支持。對于被告要求原告支付房租7000元的請求，因原告實際經(jīng)營到2014年11月30日，被告雖稱原告一直占用其房屋造成損失，但未能提供相應(yīng)的證據(jù)予以證實，故對被告此項請求，本院不予支持。對于原告要求被告支付違約金6000元的請求，因雙方約定的原告違反合同第十條的規(guī)定應(yīng)承擔(dān)租金15%的違約金，但原告不存在合同約定的第十條違約情形，故對被告此項請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第一款、第一百零九條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：一、解除原告（反訴被告）沈某某與被告（反訴原告）龔某某、閆某某于2013年11月30日簽訂的商鋪租賃合同；二、被告（反訴原告）龔某某、閆某某向原告（反訴被告）沈某某返還經(jīng)營款2500元；三、駁回原告（反訴被告）沈某某訴其他訴訟請求；四、原告（反訴被告）沈某某向被告（反訴原告）龔某某、閆某某支付電費1374元，廁所使用費320元，合計1694元；五、駁回被告（反訴原告）龔某某、閆某某其他反訴請求。上述二、四項折抵，由被告（反訴原告）龔某某、閆某某于本判決生效后五日內(nèi)向原告（反訴被告）沈某某支付806元。本訴案件受理費50元，已減半收取25元，原告沈某某負擔(dān)17元，被告龔某某、閆某某負擔(dān)8元。反訴案件受理費149元，反訴原告龔某某、閆某某負擔(dān)136元，反訴被告沈某某負擔(dān)13元。

宣判后，上訴人沈某某及上訴人閆某某均不服此判，向本院提出上訴。上訴人沈某某提出：一審法院認定事實錯誤，適用法律不當(dāng)，請求二審法院支持原告在一審中提出的訴訟請求，即龔某某、閆某某應(yīng)當(dāng)退還5000元保證金，駁回龔某某、閆某某的反訴請求。上訴人閆某某提出：本案中沈某某違反合同約定，提前終止履行合同，也未按照合同約定到商場設(shè)定的收銀臺統(tǒng)一收銀，造成合同不能繼續(xù)履行，且采取不正當(dāng)措施給上訴人重新出租房屋造成阻礙，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并承擔(dān)給付賠償違約金的民事責(zé)任。一審法院沒有支持該項訴訟請求是錯誤的，請求二審法院查明事實，依法改判。

上訴人閆某某針對上訴人沈某某的上訴理由答辯稱：因上訴人沈某某沒有按照合同履行自己的義務(wù)，系上訴人沈某某違約在先，按照合同約定保證金不應(yīng)當(dāng)退還，應(yīng)駁回上訴人蘇金帶的上訴請求。

上訴人沈某某針對上訴人閆某某的上訴理由答辯稱：本案租賃合同履行過程中系閆某某口頭通知我們不用再統(tǒng)一收銀，由我們自行收取營業(yè)款，故我們不存在違約；同時因閆某某在統(tǒng)一收銀過程中未按照約定返還營業(yè)款，造成我們無法經(jīng)營，我們才搬離商鋪，也未給閆某某造成損失，故應(yīng)當(dāng)駁回上訴人閆某某的上訴請求。

被上訴人龔某某的意見與上訴人閆某某的上訴及答辯意見一致。

本院二審經(jīng)審理查明的法律事實與一審查明的法律事實基本一致。

另查明，喀什市某某樂兒童歡樂城系個體工商戶，工商登記業(yè)主為龔某某。

本院認為，依據(jù)上訴人沈某某、上訴人閆某某、被上訴人龔某某的上訴請求及答辯理由，本案的爭議焦點是：1、上訴人沈某某要求上訴人閆某某、被上訴人龔某某退還保證金5000元，有何事實及法律依據(jù)；2、上訴人閆某某要求上訴人沈某某支付違約金6000元、尚欠房租7000元，有何事實及法律依據(jù)。

關(guān)于上訴人沈某某要求上訴人閆某某、被上訴人龔某某退還保證金5000元，有何事實及法律依據(jù)的問題。經(jīng)本院審查雙方當(dāng)事人的商鋪租賃合同，該合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，亦未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)。在合同中雙方約定承租方即沈某某應(yīng)當(dāng)向上訴人閆某某、被上訴人龔某某繳納5000元履約保證金，該保證金不得沖抵其他費用，如承租人沈某某提前解除合同則保證金不予退還，合同期滿后承租人結(jié)清其他費用后保證金予以退還。依據(jù)上述約定，該部分款項應(yīng)為履約保證金。履約保證金是合同當(dāng)事人一方為擔(dān)保合同的履行，而給付另一方當(dāng)事人一定的金錢作為債權(quán)的擔(dān)保，是合同履行的一種擔(dān)保方式。在法律或行政法規(guī)沒有禁止性規(guī)定的情況下，合同當(dāng)事人可以設(shè)定履約保證金，以擔(dān)保合同的履行。履約保證金具有一定的補償性。從本案合同雙方約定的條款來看，雙方當(dāng)事人的真實意思表示就是若承租人單方提前解除合同，則以該履約保證金彌補出租人的損失。結(jié)合本案已經(jīng)查明的事實，可以認定承租人沈某某提前解除了合同；上訴人沈某某雖提出系上訴人閆某某、被上訴人龔某某違約未及時退還營業(yè)款，造成無法繼續(xù)履行合同；但經(jīng)本院審查，雙方在合同中未明確約定返還營業(yè)款的具體履行過程，且出租人已經(jīng)將商鋪交付給承租人，也未阻礙承租人沈某某繼續(xù)使用商鋪；對于出租人收取的營業(yè)款，承租人沈某某可以通過其他合理合法的方式維護自己的權(quán)利。故上訴人沈某某要求上訴人閆某某、被上訴人龔某某退還保證金5000元，無事實及法律依據(jù)，本院對該項上訴請求，不予支持。

關(guān)于上訴人閆某某要求上訴人沈某某支付違約金6000元、尚欠房租7000元，有何事實及法律依據(jù)的問題。依據(jù)一、二審查明的事實，承租人沈某某已經(jīng)于2014年11月30日搬離商鋪，也未對出租人閆某某、龔某某繼續(xù)出租商鋪造成妨礙，故上訴人閆某某要求給付尚欠房租7000元，無事實及法律依據(jù)。對于違約金問題，因雙方在商鋪租賃合同中已經(jīng)明確約定，只有承租人沈某某違反了合同第十條的約定，出租人才有權(quán)主張違約金?，F(xiàn)上訴人閆某某在一審及本院二審期間，均未能提供證據(jù)證明上訴人沈某某違反了合同第十條的約定，故上訴人閆某某要求沈某某支付違約金的上訴請求，亦無事實及法律依據(jù)。本院對上訴人閆某某的上訴請求，不予支持。

綜上，上訴人沈某某及上訴人閆某某的上訴請求無事實及法律依據(jù)，本院依法不予支持。一審法院認定事實清楚，適用法律正確，處理適當(dāng)，本院依法予以維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條一款（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費368元，由上訴人蘇金帶負擔(dān)50元，由上訴人閆某某負擔(dān)318元。

本判決為終審判決。

審　判　長　　薛　紅

審　判　員　　王海蕓

代理審判員　　何春璐

二〇一五年十月八日

書　記　員　　張墨川

租賃合同糾紛