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吉林省吉林市昌邑區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）昌民一初字第507號

原告：齊某瑤，住吉林市。

委托代理人：李某卓（系原告母親），住吉林市。

委托代理人：周光偉，吉林佰助律師事務所律師。

被告：沈某，住吉林市。

委托代理人：吳某，住吉林市。

委托代理人：劉長珍，吉林吉信律師事務所律師。

原告齊某瑤訴被告沈某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年4月16日受理后，依法組成合議庭，于2015年6月16日公開開庭進行了審理。原告齊某瑤及其委托代理人李某卓、周光偉和被告沈某的委托代理人吳某、劉長珍均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

齊某瑤訴稱：齊某瑤和沈某于2008年口頭約定：沈某租賃齊某瑤所有的位于吉林市的某房屋，每年租金6萬元整。2014年沈某未向往年一樣交付租金，齊某瑤找到沈某索要，沈某明確表示不會交租金同時拒絕返還房屋，雙方多次協(xié)商未果，截止2015年的4月，沈某共拖欠房租80000元（2014年租金60000元及2015年的暫計4個月租金20000元），沈某已經(jīng)構成根本違約，且經(jīng)法院訴前調(diào)解無效，故提起訴訟，請求：1、解除房屋租賃合同；2、沈某騰出位于吉林市某房屋并恢復原狀；3、沈某給付拖欠的2014年房屋租金60000元房屋其余租金按此標準支付至實際騰出之日止；4、訴訟費由沈某承擔。

沈某辯稱：1、原告所訴主體錯誤。實際租賃涉案房屋的主體是吉林市昌邑區(qū)某甲網(wǎng)吧（以下簡稱某甲網(wǎng)吧），某甲網(wǎng)吧是個人獨資企業(yè)，具有獨立的訴訟主體資格。2、答辯人作為投資人不同意解除租賃合同，要求齊某瑤接收租金。因網(wǎng)吧屬于特種行業(yè)，不僅辦理相關經(jīng)營手續(xù)復雜，辦理時間長，對選址還有特殊要求。當初在齊某瑤承諾答辯人房屋可以租賃到不再經(jīng)營為止，答辯人才在2010年12月份擴大經(jīng)營規(guī)模開辦了經(jīng)營期限為“長期”的某甲網(wǎng)吧，答辯人按照租賃的場地面積設置的經(jīng)營規(guī)模，并投入資金進行了裝修若解除房屋租賃合同，將會造成答辯人巨大損失，會導致投資人投入成本無法收回，所欠債務無法償還。3、答辯人并沒有拒付租金，是原告不收給付的租金。4、本案答辯人沒有過錯，答辯人不承擔訴訟費。5、2006年爭議的5號網(wǎng)點、6號網(wǎng)點就由某乙集團北方化工總公司租賃給被告的，2008年11月25日原告通過拍賣取得了5號網(wǎng)點、6號網(wǎng)點的所有權。在2008年原告取得所有權時，爭議的5號網(wǎng)點、6號網(wǎng)點就是現(xiàn)狀態(tài)。

經(jīng)審理查明：齊某瑤與沈某于2008年口頭約定，沈某租用齊某瑤所有的位于某房屋經(jīng)營某甲網(wǎng)絡廣場，租金6萬元／年，第二年一月份給付上一年度的房租。2015年1月，齊某瑤委托其母親李某卓通過沈某的母親通知沈某解除房屋租賃合同；2015年3月2日和3月8日李某卓以短信息的方式通知齊某瑤解除房屋租賃合同；2015年3月31日，齊某瑤以在涉案房屋張貼《解除合同通知書》的方式通知沈某解除房屋租賃合同。沈某未給付齊某瑤2014年至今的房租亦未騰出涉案房屋。

另查明，某甲網(wǎng)絡廣場性質(zhì)為個體工商戶，業(yè)主為沈某。2010的12月13日吉林市昌邑區(qū)某甲網(wǎng)吧成立，住所地為涉案房屋，性質(zhì)為個人獨資企業(yè)，法定代表人為沈某。

認定上述事實的證據(jù)有：涉案房屋所有權證及房屋檔案、短信息記錄、解除合同通知書及照片、銀行匯款查詢單和庭審中當事人的陳述。

沈某還提供了某甲網(wǎng)吧投入明細，齊某瑤對其有異議，該份證據(jù)不符合證據(jù)規(guī)定的規(guī)定，本院不予采信。

本院認為，關于沈某抗辯其非適格主體。沈某在庭審已經(jīng)自認2008年與齊某瑤達成口頭租賃合同，且租房的用途為經(jīng)營某甲網(wǎng)絡廣場，當時某甲網(wǎng)絡廣場的性質(zhì)為個體工商戶，沈某是業(yè)主。故沈某主體適格，該項抗辯本院不予支持。

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。齊某瑤與沈某之間的口頭租賃合同，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效，雙方均應依約履行。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十五條規(guī)定“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”；第二百三十二條規(guī)定“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人”。齊某瑤與沈某之間的租賃合同未采用書面形式，應視為不定期租賃，雙方均可隨時解除租賃合同，只要在合理期限之前將解除的意思表示通知對方，即產(chǎn)生解除合同的效力，不以對方同意為生效要件。本案中齊某瑤分別于2015年1月和3月2日、3月8日、3月31日以多種方式將解除合同的意思表示通知對方，可視為已經(jīng)給予沈某合理的期限，故雙方的租賃合同已經(jīng)于2015年3月31日解除。

關于租賃合同解除的法律后果。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失；第二百二十六條規(guī)定“承租人應當按照約定的期限支付租金”。因租賃合同已經(jīng)解除，沈某已經(jīng)無權再使用涉案房屋，故齊某瑤主張沈某搬出涉案房屋的請求，本院予以支持。齊某瑤主張沈某將涉案房屋恢復原狀，因其未提供充分證據(jù)證明涉案房屋“原狀”和“現(xiàn)狀”的具體狀態(tài)，故該項請求本院不予支持。沈某雖抗辯齊某瑤已經(jīng)明確表示不再收2014年底的租金及拒收租金，卻未提供充分的證據(jù)予以證明，應承擔舉證不利的后果，故齊某瑤主張沈某給付2014年的租金6萬元及至騰出之日止按6萬元／年標準計算的占有使用費，本院予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第二百一十二條、第二百一十五條、第二百二十六條、第二百三十二條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條，《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條、第九十一之規(guī)定，判決如下：

一、原告齊某瑤與被告沈某之間的租賃合同已經(jīng)解除；

二、被告沈某于本判決生效后十五日內(nèi)從其承租的某房屋中遷出；

三、被告沈某給付原告齊某瑤2014年度及2015年1月1日至3月31日房屋租金（按6萬元／年標準計算）及2015年4月1日起至實際遷出之日止的占有使用費（按6萬元／年標準計算），于本判決生效后十五日內(nèi)付清。

四、駁回原告齊某瑤的其他訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費1800元，由被告沈某負擔。

如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于吉林省吉林市中級人民法院。

審　判　長　田艷華

人民陪審員　李曉梅

人民陪審員　孟慶淼

二〇一五年九月一日

代理書記員　李紅艷

房屋租賃合同糾紛