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三亞市城郊人民法院

民事判決書

（2015）城民二初字第496號(hào)

原告（反訴被告）：鄧某某，男，19**年*月**日出生，漢族。

委托代理人：周真聰，海南三和元律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）：三亞某某美某酒店管理有限公司。

法定代表人：林某某，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：洪某某，該公司職員。

委托代理人：李航燕，海南建亞律師事務(wù)所律師。

第三人：童某某，男，19**年*月***日出生，漢族。

第三人：吳某某，女，19**年*月**日出生，漢族。

原告鄧某某訴被告三亞某某美某酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某酒店）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年3月16日立案受理，并適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。經(jīng)審查，本院決定依職權(quán)追加童某某、吳某某作為本案第三人參加訴訟。在舉證期間，被告某某酒店提起反訴并被受理，本院決定本訴與反訴合并審理。因本案較復(fù)雜，于2015年4月24日轉(zhuǎn)為普通程序并依法組成合議庭進(jìn)行審理。本案于2015年5月7日第一次公開開庭審理。庭后，根據(jù)查明的事實(shí)，認(rèn)定涉訴租賃合同無(wú)效，而當(dāng)事人均以該合同行為有效提起相應(yīng)主張，為此，本院依法向當(dāng)事人進(jìn)行釋明，并通知可以依據(jù)合同無(wú)效變更訴訟請(qǐng)求。雙方當(dāng)事人均在本院指定的時(shí)間內(nèi)依據(jù)合同無(wú)效行為變更了訴訟請(qǐng)求。2015年5月28日，本案第二次公開開庭審理。原告鄧某某及委托代理人周真聰，被告某某酒店的委托代理人洪某某、李航燕，第三人童某某到庭參加訴訟；第三人吳某某經(jīng)通知沒有正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告（反訴被告）鄧某某訴稱：2012年11月15日，原、被告簽訂一份《房屋租賃合約》，原告將其租賃第三人的房屋出租給被告。在合同履行期間，被告尚拖欠租賃房屋水電費(fèi)5676.3元，經(jīng)多次追索未果。另外，由于該租賃合同因欠缺法定形式要件存在無(wú)效的可能。為此，請(qǐng)求依法判令：1、確認(rèn)原、被告簽訂的《房屋租賃合約》無(wú)效；2、被告向原告支付拖欠的水電費(fèi)5676.3元。

被告（反訴原告）某某酒店答辯并反訴稱：對(duì)原告主張確認(rèn)涉訴《房屋租賃合約》無(wú)效不異議。被告承認(rèn)尚拖欠原告電費(fèi)4011.3元；水費(fèi)已自行向供水部門繳納，沒有拖欠。

涉訴《房屋租賃合約》雖然無(wú)效，但雙方已形成租賃關(guān)系，被告已履行交納租金義務(wù)，原告應(yīng)將符合約定用途房屋交付被告使用并承擔(dān)出租人相應(yīng)的維修義務(wù)。2014年起，涉訴租賃房屋13間房屋嚴(yán)重漏水，影響正常使用，多次要求原告維修卻置之不理，為此，被告于2014年12月至2015年2月委托第三人對(duì)租賃房屋防水補(bǔ)漏進(jìn)行維修，共花費(fèi)53500元。維修期間，進(jìn)行防水補(bǔ)漏工程施工的房屋無(wú)法正常使用，被告另外在附近租賃兩間房間暫時(shí)作為員工宿舍，由于臨近年關(guān)，這兩間租賃房屋價(jià)格大幅上漲，共花費(fèi)被告租金1.4萬(wàn)元。另外，租賃房屋的太陽(yáng)能熱水器設(shè)備一直未能正常使用，被告自行維修花費(fèi)了1萬(wàn)元。由于原告沒有履行出租人的義務(wù)，致使被告的權(quán)益受到損害。為此，現(xiàn)提起反訴請(qǐng)求依法判令：1、原告向被告支付防水補(bǔ)漏工程款53500元；2、原告向被告支付維修太陽(yáng)能熱水器設(shè)備費(fèi)用1萬(wàn)元；3、原告應(yīng)減少13間房2014年的租金9.1萬(wàn)元并退還被告；4、原告向被告賠償另行租房損失1.4萬(wàn)元。

原告（反訴被告）鄧某某對(duì)反訴辯稱：原告從第三人租賃房屋后，就按房屋現(xiàn)狀轉(zhuǎn)租給被告。由于租賃房屋可能存在工程質(zhì)量或是設(shè)計(jì)不合理的情形，才出現(xiàn)漏水問(wèn)題。被告亦沒有告知原告防水補(bǔ)漏的情況，而且原告一直履行房屋的維修義務(wù)。被告因防水補(bǔ)漏工程另行租房的損失，并沒有告知原告而且也沒有必要，另外該租金明顯過(guò)高，不符合常理。還有太陽(yáng)能熱水器設(shè)備不是原告安裝，而是原來(lái)第三人安裝的，原告也曾按被告要求進(jìn)行維修，不存在不維修的情況。另外，被告一直正常使用租賃房屋，亦不存在減少租金的情形。因此，被告的反訴無(wú)事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。

第三人童某某陳述稱：該租賃房屋系第三人所有，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)。原告租賃該房屋后又轉(zhuǎn)租給被告，業(yè)經(jīng)第三人同意。被告在使用房屋過(guò)程因出漏水情況，要求原告維修但被拒絕，被告才委托第三人進(jìn)行防水補(bǔ)漏維修。維修工程款53500元，被告已向第三人支付，并由第三人向施工人支付。另外，太陽(yáng)能熱水器設(shè)備是2005年購(gòu)買安裝的，保修期是6年，在交付原告使用時(shí)是完好的，該維修是被告自行處理。其他情況不清楚。

第三人吳某某沒有到庭參加訴訟，亦不提交書面陳述。

經(jīng)審理查明：2011年6月，第三人將其所有的位三亞市某某路長(zhǎng)順某巷*號(hào)新四喜賓館二樓及二樓以上的房間出租給原告，租賃期間從2011年6月30日至2016年6月30日止。2012年10月6日，第三人出具一份《房屋轉(zhuǎn)租許可》，同意原告將租賃房屋轉(zhuǎn)租第三方作為員工宿舍。2012年11月15日，原、被告簽訂一份《房屋租賃合約》，約定原告將其租賃第三人的房屋轉(zhuǎn)租給被告。該合同約定：租賃期限自2012年12月1日至2015年6月30日止；每年租金31萬(wàn)元；租金每一年結(jié)算一次；水電及物品押金5萬(wàn)元；租賃房屋及設(shè)備如使用不當(dāng)或人為原因損壞的，被告負(fù)責(zé)修復(fù)賠償；水電費(fèi)委托原告代繳等內(nèi)容。隨后，原告將租賃房間交付被告作為公司員工宿舍使用。在租賃期間，被告先后向原告支付租金750833.33元及押金5萬(wàn)元，共計(jì)800833.33元。在庭審中，被告承認(rèn)尚拖欠原告電費(fèi)4011.3元，但水費(fèi)已自行向供水公司繳納，并提供供水公司出具2015年2月水費(fèi)收據(jù)予以證明已繳納2014年12月份的水費(fèi)；原告提供一張收據(jù)證明其已為被告代繳2014年12月份水費(fèi)1665元，但沒有提供供水公司收據(jù)及用水量印證，被告亦不予認(rèn)可。

2014年開始，租賃的房屋出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，被告要求原告進(jìn)行維修，原告亦進(jìn)行小的修補(bǔ)但沒有根本解決漏水問(wèn)題。隨后，天花板和房屋衛(wèi)生間滲水漏水問(wèn)題日趨嚴(yán)重，被告要求原告進(jìn)行較大修繕未果，被告委托第三人對(duì)租賃房屋的補(bǔ)漏項(xiàng)目施工。第三人受到被告委托后以自已的名義將補(bǔ)漏工程發(fā)包給一個(gè)個(gè)體包工頭王某亭施工，對(duì)13個(gè)房間漏水問(wèn)題進(jìn)行維修及對(duì)15個(gè)房間進(jìn)行修補(bǔ)灌漿，工期自2014年12月17日至2015年2月10日。補(bǔ)漏工程經(jīng)第三人自行驗(yàn)收后交付被告繼續(xù)使用，被告向第三人支付工程款53500元。在庭審中，原告表示對(duì)該情況不知情，但對(duì)存在施工情況予以認(rèn)可。第三人在庭審中陳述，在補(bǔ)漏工程施工過(guò)程中，采取兩個(gè)房間輪流施工的方式，不是整個(gè)房屋搬離清空進(jìn)行施工，每次施工的工期在一周時(shí)間左右。在補(bǔ)漏工程施工期間，被告在鄰近地段另外租賃兩間面積為16平方米的房間作為員工宿舍，租期自2014年12月15日至2015年2月15日止共兩個(gè)月，租金為14000元，被告陳述另行租房是用于暫時(shí)安排補(bǔ)漏施工期間不能入住的員工，但沒有將該情況向原告告知。

租賃房屋的太陽(yáng)能熱水器設(shè)備是第三人于2005年購(gòu)買，保修期為6年。原告是按房屋設(shè)備現(xiàn)狀轉(zhuǎn)租給被告，被告使用太陽(yáng)能熱水器設(shè)備過(guò)程中常出現(xiàn)損壞的情況，原告也過(guò)來(lái)維修，但沒有完全修繕。2015年4月，被告自行購(gòu)置材料對(duì)該太陽(yáng)能熱水器設(shè)備進(jìn)行修繕，共花費(fèi)材料款4066.5元、人工費(fèi)6000元，合計(jì)10066.5元。

另查，涉訴租賃房屋系第三人自行設(shè)計(jì)、組織施工建設(shè)的住宅樓，自2004年建成使用，但未取得建設(shè)工程許可證建設(shè)，而且也沒有組織相關(guān)工程質(zhì)檢部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收。同時(shí)，該房屋也沒有進(jìn)行房屋權(quán)屬登記。

以上事實(shí)，有《房屋租賃合約》、《房屋轉(zhuǎn)租許可》、銀行進(jìn)帳單、租金收據(jù)、水電費(fèi)收據(jù)、補(bǔ)漏《合同書》及收據(jù)、《房屋租賃合同》及收據(jù)、《太陽(yáng)能改造報(bào)告》及材料報(bào)價(jià)單、漏水房間照片、太陽(yáng)能熱水器設(shè)備照片以及當(dāng)事人陳述等證據(jù)佐證，并經(jīng)當(dāng)事人當(dāng)庭舉證、質(zhì)證，足資認(rèn)定。

本院認(rèn)為：一、關(guān)于《房屋租賃合約》效力的問(wèn)題?！斗课葑赓U合約》約定租賃的房屋系沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋，原告將該房屋出租給被告，損害社會(huì)公共利益，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。原告請(qǐng)求確認(rèn)《房屋租賃合約》無(wú)效，有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。

關(guān)于水電費(fèi)的問(wèn)題。被告對(duì)拖欠原告電費(fèi)4011.3元的事實(shí)無(wú)異議，原告請(qǐng)求被告返還拖欠電費(fèi)的主張，應(yīng)予支持。原告提供一張其自行制作的收據(jù)用于證明拖欠水費(fèi)1665元的事實(shí)且亦無(wú)供水公司收費(fèi)憑證予以印證，對(duì)該收據(jù)證明拖欠水費(fèi)的事實(shí)不予采信。被告提供供水公司出具有水費(fèi)收據(jù)證明其已自行繳納水費(fèi)，該收據(jù)是法定的收款憑證，對(duì)該證據(jù)予以采信，對(duì)被告抗辯予以支持。原告主張拖欠水費(fèi)1665元的主張，無(wú)事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。

關(guān)于租賃房屋維修費(fèi)用的問(wèn)題。涉訴《房屋租賃合約》雖然無(wú)效，但原告已按合同約定收取了相應(yīng)的租金，其亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的出租人義務(wù)?！逗贤ā返诙俣鍡l規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外”。合同約定使用不當(dāng)或人為損壞的情況下，被告才承擔(dān)維修義務(wù)。從查明的事實(shí)來(lái)看，原告沒有提供證據(jù)證明被告存在使用不當(dāng)及人為損壞的事實(shí)。因此，原告應(yīng)承擔(dān)被告租賃房屋期間的維修義務(wù)。由于原告不愿意對(duì)房屋補(bǔ)漏及太陽(yáng)能熱水器設(shè)備進(jìn)行整體修繕，已影響被告正常使用，被告可以自行修繕，修繕費(fèi)用由原告承擔(dān)。應(yīng)指出，該租賃房屋并未經(jīng)建筑規(guī)劃許可，也沒有通過(guò)嚴(yán)格的工程質(zhì)量驗(yàn)收，不能排除在設(shè)計(jì)及施工中存在的工程質(zhì)量問(wèn)題。而且，補(bǔ)漏工程未經(jīng)原告同意施工，而是委托第三人施工，第三人對(duì)整幢樓房的補(bǔ)漏工程進(jìn)行全面施工，亦不排除包括原樓房工程質(zhì)量的修補(bǔ)費(fèi)用，且該施工費(fèi)用亦未經(jīng)原告審核。從租賃收益及工程修繕的實(shí)際情況綜合考慮，原告承擔(dān)30%的補(bǔ)漏修繕費(fèi)用較為合理。涉訴補(bǔ)漏工程款53500元，有被告付款的財(cái)務(wù)憑證、施工合同及第三人陳述相互印證，應(yīng)予采信。原告應(yīng)向被告支付補(bǔ)漏工程費(fèi)用16050元。還有，被告自行維修太陽(yáng)能熱水器設(shè)備，共花費(fèi)10066.5元，有付款的財(cái)務(wù)憑證、購(gòu)買零件清單及人工費(fèi)收據(jù)相互印證，應(yīng)予以采信。由于維修的時(shí)間是2015年4月，距雙方約定終止租賃的時(shí)間只剩余兩個(gè)多月，從租賃收益及設(shè)備實(shí)際使用情況考慮，原告承擔(dān)30%的太陽(yáng)能熱水器設(shè)備維修費(fèi)較為合理，即3020元。

關(guān)于減少租金的問(wèn)題。因租賃房屋滲水漏水需要修繕，修繕期間的確影響到被告對(duì)該房屋的使用，被告請(qǐng)求減少租金有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。租賃房屋補(bǔ)漏工程施工期限為兩個(gè)月涉及13間房屋。第三人實(shí)際履行委托施工及現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督的職責(zé)，其陳述每?jī)砷g房輪流施工一周的方式陸續(xù)完成補(bǔ)漏工程，該陳述符合客觀實(shí)際，予以采信。另外由該房屋自2014年初開始漏水，也對(duì)被告使用造成一定的影響。為此，減少的租金可以參照13間房屋2個(gè)月租金予以酌情計(jì)算，即原告應(yīng)向被告退還2萬(wàn)元租金較為合理。

關(guān)于另外租房損失的問(wèn)題。被告在房屋補(bǔ)漏工程施工期間在外租賃房屋，但被告沒有提供其他相應(yīng)證據(jù)證明另行租賃房屋與補(bǔ)漏房屋有直接因果關(guān)系，而且被告事前亦未向原告告知另行租賃房屋的原因及后果。另外，還被告租賃兩間16平方米的房間，兩個(gè)月租金達(dá)到1.4萬(wàn)元，明顯超過(guò)涉訴租賃房間的月平均租金，顯然亦不合理。同時(shí)，被告已反訴因滲水漏水要求減少租金損失的請(qǐng)求，這兩個(gè)請(qǐng)求存在重復(fù)主張的情形。因此，被告反訴另行租房損失的請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）、（五）項(xiàng)、第一百零九條、第二百二十一條，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告（反訴被告）鄧某某與被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司簽訂的《房屋租賃合約》無(wú)效；

二、被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司向原告（反訴被告）鄧某某支付拖欠的電費(fèi)4011.3元；

三、原告（反訴被告）鄧某某向被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司支付補(bǔ)漏工程款16050元；

四、原告（反訴被告）鄧某某向被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司支付太陽(yáng)能熱水器設(shè)備維修款3020元；

五、原告（反訴被告）鄧某某向被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司返還減少的租金2萬(wàn)元；

六、上述第二、三、四、五項(xiàng)相抵，原告（反訴被告）鄧某某應(yīng)于本判決生效之日起十日向被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司支付35058.7元；

七、駁回原告（反訴被告）鄧某某其他訴訟請(qǐng)求；

八、駁回被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司其他反訴請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件本訴受理費(fèi)150元（原告已預(yù)交1906元），由被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)90元，原告（反訴被告）鄧某某自行負(fù)擔(dān)60元；反訴受理費(fèi)3670元（被告已預(yù)交2588元），減半收取1835元，原告（反訴被告）鄧某某負(fù)擔(dān)440元，被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司自行負(fù)擔(dān)1435元。退還原告（反訴被告）鄧某某1756元、被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司753元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于海南省三亞市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　陳綿育

代理審判員　　吳坤泰

人民陪審員　　徐雪波

二〇一五年六月十六日

書　記　員　　朱　奕

租賃合同糾紛