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三亞市城郊人民法院

民事判決書

（2014）城民二初字第258號(hào)

原告（反訴被告）：三亞榮某科技實(shí)業(yè)有限公司。

法定代表人：范某，該公司董事長。

委托代理人：周真聰，海南三和元律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）：王雅某，女，19**年*月**日出生，漢族。

委托代理人：陳立勇，海南中海律師事務(wù)所律師。

原告三亞榮某科技實(shí)業(yè)有限公司與被告王雅某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年4月1日立案受理。受理后依法組成合議庭。2014年6月3日被告提出反訴，本院受理并決定與本訴合并審理，于2014年7月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告三亞榮某科技實(shí)業(yè)有限公司的委托代理人周真聰，被告王雅某及其委托代理人陳立勇到庭參加訴訟。庭后給雙方當(dāng)事人10天的調(diào)解期限，未達(dá)成調(diào)解協(xié)議。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2012年7月30日，原告與被告簽訂一份《三亞某某溝某某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場C棟商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》，由原告將位于三亞榮某建材城*棟**號(hào)商鋪出租給被告。該協(xié)議約定，2012年-2013年度商鋪每月租金為5500元，2014年度商鋪每月租金6500元，租金繳納形式為半年一交，先交納商鋪?zhàn)饨鸷笫褂蒙啼仭?013年7月1日開始，被告開始以各種理由拒交租金，原告多次找到被告，催促其依約交納租金，被告均不理會(huì)。2013年末，被告將店鋪關(guān)門同時(shí)開始拒接原告電話。原告認(rèn)為，原告與被告簽訂的商鋪?zhàn)庥脜f(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效合同，對(duì)合同當(dāng)事方均有約束力。原告已在2013年_7月1日前依約將商鋪交付給被告使用至今，被告應(yīng)依約向原告支付租金。現(xiàn)被告拒絕將交納的租金支付給原告，已構(gòu)成違約。原告故訴至法院請(qǐng)求判令：1、解除原告與被告簽訂的《三亞某某溝某某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場C棟商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》；2、被告向原告支付從2013年7月1日起至2014年3月31日的商鋪?zhàn)饨?9500元；3、被告按中國人民銀行同期同類貸款利率向原告支付從起訴之日起至49500元商鋪?zhàn)饨疬€清之日止的利息；4、被告自本案判決生效之日起交還原告位于三亞榮某建材城*棟**號(hào)商鋪并支付從2014年4月1日起至涉案商鋪交還給原告之日止的房屋占用費(fèi)。

被告辯稱并反訴稱：2012年初，被告找到原告要求租鋪面經(jīng)營油畫館，由于經(jīng)營油畫館是個(gè)高端行業(yè)，衛(wèi)生條件要求非常高。因此被告租賃原告鋪面時(shí)要求該鋪面必須整潔、干凈，為被告經(jīng)營油畫館提供一個(gè)健康、良好的環(huán)境。當(dāng)時(shí)原告承諾衛(wèi)生條件絕對(duì)沒有問題并且確認(rèn)該建材城每天都有專門隊(duì)伍進(jìn)行清理、打掃。為此，被告與原告于2002年7月30日簽訂了一份商鋪?zhàn)庥脜f(xié)議，合同期為2012年8月1日至2015年12月31日，由于原告交付被告使用的系毛坯鋪面，原告給予被告一個(gè)半月房屋裝修的寬限期，自2012年9月15日開始計(jì)收租金。合同簽訂后，被告按合同約定于簽訂合同當(dāng)日提前支付三個(gè)半月的租金，原告交付該鋪面后，被告投資了近三十萬元裝修該鋪面并購買部分油畫建成了某某油畫館并按期開業(yè)。開業(yè)后，被告全國各地的朋友均來捧場，生意非常紅火。由于原告未能遵守承諾，該建材城根本沒有專門隊(duì)伍清理、打掃，致使該建材城樹葉、廢紙等垃圾橫生，環(huán)境極其惡劣，極大地影響到原告油畫館的經(jīng)營，另外，原告竟允許承租者非法經(jīng)營屠宰場，致使該經(jīng)營環(huán)境臭氣熏天，極大了影響了周圍經(jīng)營者的身體健康，因經(jīng)營環(huán)境的惡劣，被告曾多次暈倒并住院治療。為此，被告曾多次向派出所報(bào)案并多次向工商部門投訴，并同時(shí)要求原告改善經(jīng)營環(huán)境，并提出再不改善經(jīng)營環(huán)境原告有權(quán)拒絕按約繳納租金，但直至原告繳納租金之日即2013年7月1日，原告仍然未能履行自己的承諾，經(jīng)營環(huán)境無法得到改善，非法屠宰場繼續(xù)正常經(jīng)營，為此被告拒絕繳納租金，以便敦促原告履行法定義務(wù)改善經(jīng)營環(huán)境。可是原告非但不履行法定義務(wù)，反而于2013年10月對(duì)被告實(shí)施停電、停水，迫使原告停業(yè)至今。

綜上，被告認(rèn)為作為出租方的原告，交付出租物、在租賃期間保持租賃物符合約定用途并承擔(dān)瑕疵擔(dān)保屬原告的法定義務(wù)，原告已構(gòu)成違約，被告同意解除合同，雙方合同于2013年10月份已經(jīng)解除，對(duì)原告的其他訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)駁回。由于原告的違約給被告造成損失，故提起反訴，請(qǐng)求判令：原告賠償被告商鋪裝修損失暫計(jì)200000元（具體數(shù)額以鑒定為準(zhǔn)）。

原告對(duì)反訴辯稱：原告不存在違約行為，2012年10月30日原告與被告簽訂合同，合同上就寫明鋪面是位于三亞某某溝某某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，當(dāng)時(shí)考慮到被告是經(jīng)營油畫的，原告也提醒過被告讓其在靠近臨街門口租賃鋪面，租金相對(duì)較高，但環(huán)境好些。但是被告自己選擇在市場后面人流較少的地方，說明被告是了解當(dāng)?shù)氐牡乩憝h(huán)境才選擇租賃涉訴鋪面的。原告提供的相關(guān)政府文件也明確了從2007年起政府就將涉訴鋪面所在地附近定為屠宰場。在那之后，相關(guān)的活禽進(jìn)場，當(dāng)時(shí)被告也看過，之后才與原告簽訂合同，說明被告對(duì)周邊環(huán)境是認(rèn)可的。原告經(jīng)營的農(nóng)產(chǎn)口批發(fā)市場每天都有人定點(diǎn)清潔，屠宰場的基本衛(wèi)生每天也有人進(jìn)行抽查，因此被告所說的與事實(shí)不符。原告沒有違約，被告反訴請(qǐng)求賠償裝修損失20萬元無事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回。

經(jīng)審理查明：原告系三亞某某溝某某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場一期C棟的所有權(quán)人。2012年7月30日，原告與被告簽訂一份《三亞某某溝某某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場C棟商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》，由原告將位于三亞榮某建材城*棟**號(hào)商鋪出租給被告。該協(xié)議約定，租期自2012年8月1日起至2015年12月31日止，2012年-2013年度每月租金為5500元，2014年度商鋪每月租金6500元，2015年度每月租金為7500元；2012年9月15日開始計(jì)收租金租金；簽訂協(xié)議后被告交納2012年三個(gè)半月租金19250元和押金2000元，以后半年付一次租金，先交租金后使用；逾期不交租金，原告有權(quán)收回該商鋪等。合同簽訂后，被告按合同約定于簽訂合同當(dāng)日提前支付三個(gè)半月的租金，后原告將鋪面交付被告使用。被告承租鋪面裝修完畢后開始掛牌經(jīng)營”某某油畫館”，租賃期間，被告交付租金至2013年7月1日，之后被告拒絕給付租金，其提出拒付的理由是因?yàn)樵嫖茨馨醇s提供整潔、衛(wèi)生的周邊環(huán)境，使其身體和經(jīng)營受到嚴(yán)重影響。被告陳述原告于2013年10月底開始停止鋪面供電、供水。原告庭審中對(duì)被告的說法未予否認(rèn)，其庭后補(bǔ)充意見表示停電、停水時(shí)間是2014年4月1日。庭審中，被告陳述影響其環(huán)境的那幾家鋪面，在其簽訂合同時(shí)就存在，當(dāng)時(shí)榮某建材城大部分的鋪面是經(jīng)營建材，只有幾家是進(jìn)行活禽屠宰，但因?yàn)樵婵陬^承諾過段時(shí)間活禽屠宰場會(huì)搬到田獨(dú)經(jīng)營，所以被告才相信并承租了該鋪面。原告庭審中對(duì)被告的說法不予認(rèn)可，其提供了三亞市政府頒發(fā)的三府（2007）66號(hào)文件，載明政府通告2007年6月1日起把市區(qū)的活禽批發(fā)交易活動(dòng)集中在三亞某某溝某某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，原告從未向被告承諾過活禽屠宰場會(huì)搬到田獨(dú)。

以上事實(shí)，有當(dāng)事人提供的土地房屋權(quán)證、《三亞某某溝某某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場C棟商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、三府（2007）66號(hào)、129號(hào)文件、照片、水電費(fèi)收據(jù)及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)，并經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《三亞某某溝某某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場C棟商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。雙方應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)，原告已經(jīng)按約定將鋪面交付給被告使用，被告亦應(yīng)按約定支付租金。雙方在合同中已經(jīng)約定了租金支付方式是先付后租，被告逾期不交租，原告有權(quán)收回商鋪。但自2013年7月1日起被告開始拒付租金至今一年多，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告辯稱原告提供的租賃物不符合約定，但從雙方簽訂的合同標(biāo)題來看，被告當(dāng)時(shí)是明知涉訴鋪面所在地屬于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。被告庭審中也陳述去現(xiàn)場看過，后來影響其環(huán)境的那幾家商戶當(dāng)時(shí)也已經(jīng)入駐，被告陳述原告承諾過段時(shí)間活禽屠宰場會(huì)搬到田獨(dú)，但原告不予認(rèn)可，況且這本身就是一個(gè)不確定的期限，被告對(duì)此應(yīng)有一定風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)，所以被告在簽訂合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)已經(jīng)充分了解其所租鋪面所處的環(huán)境如何，事后再以此為由拒付租金于法無據(jù)，本院不予支持。由于被告違約在先，原告據(jù)此請(qǐng)求解除合同于法有據(jù)，本院予以支持。被告應(yīng)當(dāng)向原告給付拖欠的租金和房屋占有使用費(fèi)，自2013年7月1日計(jì)至被告實(shí)際返還鋪面之日止。從被告提交的證據(jù)顯示，被告主張?jiān)孀?013年10月底對(duì)鋪面停止供電供水符合事實(shí)，本院予以確認(rèn)，考慮到原告停止對(duì)鋪面供電供水導(dǎo)致被告根本無法正常使用租賃物，故自2013年11月1日之后的租金應(yīng)酌情減少，本院酌定被告按雙方合同約定租金的40％給付。

關(guān)于利息。原告主張截至2014年3月31日的租金從起訴之日計(jì)算至被告付清之日止，因被告違約未按期支付租金，給原告造成利息損失，原告主張按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算利息符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。被告拖欠原告2013年7月1日至2014年3月31日期間的租金應(yīng)為34200元（其中2013年11月1日至2014年3月31日的租金按約定租金的40％計(jì)算），按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算利息，自2014年4月1日計(jì)至被告實(shí)際給付之日止。

關(guān)于被告反訴主張賠償裝修損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第（二）項(xiàng)的規(guī)定，因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。本案中，合同解除是因被告違約造成，且原告不同意利用，故被告請(qǐng)求原告賠償裝修損失不予支持。在不損壞租賃物的情況下，被告可自行拆除。同理，因本院對(duì)被告的反訴請(qǐng)求不予支持，無須再鑒定被告的裝修損失，故對(duì)被告提出對(duì)裝修損失進(jìn)行鑒定的申請(qǐng)不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)、第一百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第（二）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

解除原告（反訴被告）三亞榮某科技實(shí)業(yè)有限公司與被告（反訴原告）王雅某簽訂的《三亞某某溝某某農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場C棟商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》，王雅某于本判決生效之日起十日內(nèi)將承租鋪面返還給三亞榮某科技實(shí)業(yè)有限公司；

被告（反訴原告）王雅某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告（反訴被告）三亞榮某科技實(shí)業(yè)有限公司支付以下租金及房屋占有使用費(fèi)：2013年7月1日至2013年10月30日為22000元；2013年11月1日至2014年9月1日為25200元；自2014年9月2日起按85元／天計(jì)算房屋占有使用費(fèi)，計(jì)算至王雅某返還承租鋪面時(shí)止；

三、被告（反訴原告）王雅某應(yīng)按中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率給付原告（反訴被告）三亞榮某科技實(shí)業(yè)有限公司利息（以2013年7月1日至2014年3月31日期間的租金34200元為本金，自2014年4月1日計(jì)至王雅某付清之日止）；

四、駁回被告（反訴原告）王雅某的反訴請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案本訴受理費(fèi)1037元（原告已預(yù)繳），由原告三亞榮某科技實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)461元，被告王雅某負(fù)擔(dān)576元；反訴受理費(fèi)2150元，由被告王雅某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于海南省三亞市中級(jí)人民法院。

審　判　長　張　萍

代理審判員　陳　怡

人民陪審員　孫發(fā)進(jìn)

二〇一四年八月二十五日

書　記　員　唐井妹

房屋租賃合同糾紛