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福建省龍巖市新羅區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）龍新民初字第5810號

原告王某某。

委托代理人董葉倩、林天文，福建金磊律師事務(wù)所律師。

被告龍巖某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人林某某，董事長。

委托代理人和耀輝、何艷，福建博益律師事務(wù)所律師。

原告王某某與被告龍巖某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2013年8月2日立案受理后，適用簡易程序公開開庭進行了審理，后因案情復雜本院依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告王某某的委托代理人董葉倩、林天文，被告龍巖某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人和耀輝、何艷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某某訴稱，2011年1月19日，原、被告雙方簽訂合同編號為201100***的《商品房買賣合同》一份，約定原告購買被告預售的位于龍巖市新羅區(qū)鐵山鎮(zhèn)外洋村的三洋溫泉綜合小區(qū)第*幢***室商品房一套，總房款為292077元，首付款為152077元、銀行貸款為140000元。上述合同第八條約定：“交付條件與期限。出賣人應(yīng)當在2012年12月30日前，依照國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，將同時符合下列各項約定條件的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位竣工驗收合格和消防驗收合格；……”第九條約定：“出賣人逾期交房的違約責任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）……（2）、逾期超過180日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付萬分之捌（該比率應(yīng)不小于本條第（1）項和第七條中的比率）的違約金。……”被告應(yīng)當在2012年12月30日之前，將具備符合該合同約定條件的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有權(quán)要求被告每日按已付購房款的萬分之捌支付逾期交房違約金。合同簽訂后，原告依約支付了首付款152077元，并與中國建設(shè)銀行股份有限公司龍巖分行簽訂的《個人住房借款合同》，中國建設(shè)銀行股份有限公司龍巖分行也向被告支付了140000元。2012年12月21日，被告單方面向原告寄送收房《通知書》，可原告了解到涉案小區(qū)的消防設(shè)施等未驗收合格等情況，認為被告交付的房屋不符合合同的約定，故拒收房屋，并要求被告在房屋達到合同約定的條件之后再交付。但直至起訴之日止，被告仍未履行交房手續(xù)。為此，原告訴至本院，請求判令，被告立即向原告支付逾期交房的違約金共計85520元（從2012年12月31日起至2013年12月31日止，每日按已付購房款292077元的萬分之捌計算）。

被告龍巖某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一、原告要求答辯人支付逾期交房違約金85520元沒有事實和法律依據(jù)。答辯人于2012年12月21日向原告送達了《通知書》，履行了辦理商品房交接的通知義務(wù)。再者，《商品房買賣合同》第八條約定：如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到上述條件，雙方同意按以下第二種方式處理：…2、買受人同意接收，出賣人支付買受人（人民幣）500元違約金。二、《商品房買賣合同》第八條約定，遇約定的特殊原因，出賣人可以據(jù)實延期交房。自2010年2月-2012年12月，新羅區(qū)受天氣影響天數(shù)為37天，受上述天氣原因影響的期間，答辯人可以據(jù)實延期交房。三、逾期交房違約金比例約定過高，已超過銀行基準利率的四倍。

原告為證明其主張，向本院提交的證據(jù)及要證明的事實有：

1、《商品房買賣合同》一份，以此證明原告于2011年1月19日向被告購買位于龍巖市新羅區(qū)鐵山鎮(zhèn)外洋村三洋溫泉綜合小區(qū)第*幢***號房屋時所簽訂的合同，其中對于交付房屋的條件、交付期限以及逾期交房的違約責任等有明確約定的事實。

被告質(zhì)證認為，對其真實性無異議。但違約責任應(yīng)適用合同第八條第二、三款及附件六合同補充協(xié)議的第二條。

2、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票二份，以此證明原告已向被告支付了全部購房款292077元的事實。

被告質(zhì)證認為，對真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性無異議。

3、通知書一份，以此證明，2013年1月1日，原告到被告處準備收房時，被告的工作人員承認小區(qū)的消防設(shè)施等還未驗收合格，并表示待驗收合格之后會另行通知原告辦理交房手續(xù)的事實。

被告質(zhì)證認為，對真實性無異議。但對其證明主張有異議，該通知書可以證明被告已按時履行交房義務(wù)。被告不存在欺瞞行為，是否竣工驗收合格是買房人交接房屋時審查范圍。

4、龍巖市公安消防支隊出具的《建設(shè)工程竣工驗收消防備案復查公告》、《建設(shè)工程竣工驗收消防備案復查公告》、龍巖市公安消防支隊行政審批（許可）申請受理通知書、被告在福建工商紅盾網(wǎng)的登記基本情況一份，以此證明該被告截止到2013年6月6日才經(jīng)消防驗收合格的事實。

被告質(zhì)證認為，對真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性無異議。

被告為證明其主張，向本院提交的證據(jù)及要證明的事實有：

1、個人住房借款合同一份，以此證明原告到2011年6月13日才簽訂住房公積金貸款合同，屬于逾期付款的事實。

2、龍巖某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專題氣象服務(wù)報告一份，以此證明2010年2月到2012年12月新羅區(qū)受大雨及以上強度降水123天，以及受熱帶氣旋影響37天，該期限應(yīng)從交房期限中相應(yīng)順延的事實。

3、福建省房屋建筑工程竣工驗收報告、福建省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表，以此證明本案所涉商品房已經(jīng)符合《商品房買賣合同》第八條約定交付條件的事實。

原告以被告提供的以上證據(jù)超出了舉證期限為由，不進行質(zhì)證。

4、福建省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工竣工驗收備案表、建設(shè)工程竣工驗收消防備案復查意見書各一份，以此證明勘察、施工、設(shè)計、監(jiān)理是于2012年12月25日驗收合格，2014年5月23日完成竣工驗收備案，消防驗收合格是于2013年6月3日完成的事實。

原告經(jīng)質(zhì)證認為，對其真實性無異議，本案所涉商品房在2014年5月23日備案之后才滿足交付條件。

5、龍巖華泰資產(chǎn)評估有限公司于2014年7月18日作出巖泰評報房字（2014）第146號房地產(chǎn)估價報告一份，以此證明原告房屋的月租金總價為560元，如果原告存在的損失也應(yīng)按該租金標準計算的事實。

原告經(jīng)質(zhì)證認為，對真實性無異議，但原告認為被告是于舉證期限屆滿后提出的鑒定申請，原、被告雙方約定了違約金標準因而沒必要進行租金鑒定，所以本評估報告不能作為本案認定事實的依據(jù)。

本院經(jīng)審查分析證據(jù)認為，原告提供的證據(jù)真實、合法與本案具有關(guān)聯(lián)性，對其證明力予以確認；被告提供的證據(jù)1、2、3真實、合法但不能證明被告的主張，對其證明力不予確認，被告提供的證據(jù)4、5真實、合法且與本案相關(guān)聯(lián)性，對其證明力予以確認。

經(jīng)審理查明，2011年1月19日，原告王某某與被告龍巖某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了合同編號為201100***的《商品房買賣合同》一份，雙方約定原告購買被告預售的位于龍巖市新羅區(qū)鐵山鎮(zhèn)外洋村的三洋溫泉綜合小區(qū)第*幢***室商品房一套，總房款為292077元，其中首期房款為152077元、申請銀行按揭貸款為140000元；被告應(yīng)于2012年12月30日前將同時符合下列條件的商品房交付被告使用“1、該商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位竣工驗收合格和消防驗收合格；…”，第九條約定：“出賣人逾期交房的違約責任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）……（2）、逾期超過180日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付萬分之捌（該比率應(yīng)不小于本條第（1）項和第七條中的比率）的違約金。……”2011年1月19日，原告向被告支付了購房款152077元，2011年7月6日，原告向被告支付了按揭購房款140000元。2013年12月31日，本院依據(jù)被告的申請對本案所涉商品房同地段同類房屋的租金標準進行鑒定，龍巖華泰資產(chǎn)評估有限公司做出的巖泰評報房字（2014）第146號房地產(chǎn)估價報告，估價結(jié)果為本案所涉商品房同地段同類房屋的租金標準為560元。另查明，本案所涉商品房在2013年12月31日前未符合《商品房買賣合同》第八條規(guī)定的交付條件。

本院認為，原、被告之間簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，其內(nèi)容未違反法律的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為合法、有效。雙方當事人應(yīng)按照合同的約定全面履行各自的義務(wù)。被告未按約定于2012年12月30日前，將符合《商品房買賣合同》第八條規(guī)定條件的商品房交付原告使用，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任，但原、被告雙方約定的違約金高于原告因此遭受的損失，且被告對此進行了答辯，本院參照同地段同類房屋的租金標準計算原告損失，酌情確定被告按日向原告支付已付購房款0.007%的違約金。被告辯稱，2010年2月-2012年12月，新羅區(qū)受大風、大雨等天氣影響天數(shù)為37天，受上述天氣原因影響的期間，答辯人可以據(jù)實延期。大風、大雨等天氣屬施工中常見的天氣現(xiàn)象，建設(shè)單位應(yīng)預計到此類天氣對工程進度的影響并采取合理措施保證按時交房，但被告未能證明其已采取合理措施，故對被告的上述答辯意見不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十七條、第二十九條之規(guī)定，判決如下：

一、被告龍巖某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告王某某支付逾期交房違約金（從2012年12月31日起至2013年12月31日止，以購房款292077元為本金，按每日0.007%計算）。

二、駁回原告王某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費1750元，由原告王某某負擔1600元，由被告龍巖某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔150元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于龍巖市中級人民法院。

審　判　長　 連　泳　泳

人民陪審員　 陳　華　燈

人民陪審員　 江　東　強

二〇一四年九月二十六日

書　記　員 　陳翠玲(代)

合同糾紛