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江蘇省宿遷市宿城區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）宿城洋民初字第0490號(hào)

原告（反訴被告）莊某某。

委托代理人郁建詳、李小勇，江蘇鐘山明鏡（宿遷）律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）孫某。

委托代理人蔣某某。

原告莊某某訴被告孫某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依法組成合議庭于2014年6月6日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告莊某某的委托代理人郁建詳及被告孫某到庭參加訴訟。于2014年9月17日、2015年8月7日、2015年12月28日再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告莊某某的委托代理人郁建詳、被告孫某及其委托代理人蔣某某到庭參加訴訟。本案經(jīng)審委會(huì)討論研究，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告莊某某訴稱(chēng)：2012年7月5日，原被告簽訂房屋租賃合同，約定原告租賃被告位于宿遷市洋河新區(qū)洋河鎮(zhèn)酒街B*-***至***號(hào)門(mén)面房用于經(jīng)營(yíng)，面積約970平方米。合同第二條約定租賃期限為九年，租期從原告賓館開(kāi)業(yè)之日起算，但不得超過(guò)五個(gè)月，若因出租方原因?qū)е虏荒苷ｉ_(kāi)業(yè)的，則租期從承租方實(shí)際開(kāi)業(yè)時(shí)起算。合同第四條第一項(xiàng)約定出租方應(yīng)提供給承租方辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需的相關(guān)證件材料。租賃合同第五條約定租賃合同若因單方違約造成合同不能履行的，違約方應(yīng)賠償守約方一切損失。原告承租房屋后，累計(jì)已經(jīng)投入約2000000元，但因被告未提供房屋的相關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告材料導(dǎo)致原告至今無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，原告合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，損失慘重。原被告為此多次協(xié)商未果，現(xiàn)提起訴訟，請(qǐng)求判令：一、解除原被告于2012年7月5日簽訂的門(mén)面房租賃合同；二、被告賠償原告裝修損失1300000元、營(yíng)業(yè)損失200000元，返還租金100000元，合計(jì)1600000元；三、案件受理費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。

被告孫某答辯并反訴稱(chēng)：1、被告已經(jīng)依約交付房屋，并沒(méi)有損害原告的利益。2、雙方簽訂的租賃合同約定被告提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的材料是租賃合同的協(xié)作條款。3、消防驗(yàn)收是《消防法》規(guī)定賓館開(kāi)業(yè)的條件，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需的材料應(yīng)由經(jīng)營(yíng)者向工商部門(mén)提供，因此辦不成營(yíng)業(yè)執(zhí)照的過(guò)錯(cuò)在于原告自己。4、合同約定“提供相關(guān)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的材料”屬于約定不明，按照慣例，被告只需提供房屋的相關(guān)安置材料。5、原告在租賃的房屋內(nèi)開(kāi)辦電玩業(yè)務(wù)，說(shuō)明其主要目的并不是開(kāi)設(shè)賓館，存在欺騙行為。6、原告在得知無(wú)法辦理賓館營(yíng)業(yè)執(zhí)照的情況下，仍然繼續(xù)裝修，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。7、原告在開(kāi)辦電玩業(yè)務(wù)時(shí)被公安查處，說(shuō)明其裝修是為電玩賭博服務(wù)的，是違約行為。8、原告在開(kāi)辦電玩業(yè)務(wù)后，占據(jù)房屋兩年，應(yīng)該支付兩年租金，但原告只在合同簽訂時(shí)交付了部分租金，已經(jīng)違約。所以被告不同意解除合同，不愿意賠償原告損失。現(xiàn)提起反訴，請(qǐng)求判令：一、被反訴人支付反訴人房屋租金450000元，并繼續(xù)支付至返還房屋之日止的租金；二、反訴案件受理費(fèi)由被反訴人承擔(dān)。

反訴被告莊某某辯稱(chēng)：反訴人的請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，反訴人在租賃合同中根本違約導(dǎo)致被反訴人無(wú)法按照租賃合同約定使用房屋，故被反訴人不應(yīng)支付租金。

經(jīng)審理查明：原告莊某某（乙方）與被告孫某（甲方）于2012年7月5日簽訂門(mén)面房租賃合同一份，合同約定：一、乙方承租甲方位于宿遷市洋河新區(qū)洋河鎮(zhèn)酒街2-101至105號(hào)門(mén)面房約970平方米；二、租賃期限九年，租期起算時(shí)間為賓館開(kāi)業(yè)之日起算，但不得超過(guò)五個(gè)月，如因甲方原因造成不能開(kāi)業(yè)的，應(yīng)從乙方賓館正常開(kāi)業(yè)之日起算；三、租金及付款方式：1、每年一付，乙方第一次付款應(yīng)是簽訂合同之日付清……2、第一年租金為壹拾伍萬(wàn)元，第二、三年每年為人民幣貳拾萬(wàn)元，第四、五年每年為人民幣貳拾伍萬(wàn)元，第六、七年每年為人民幣叁拾萬(wàn)元，第八、九年每年為叁拾伍萬(wàn)元。四、甲乙雙方的責(zé)任與義務(wù)……2、甲方應(yīng)提供給乙方辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的相關(guān)證件及材料；……五、合同期間甲乙雙方如因單方原因造成合同不能履行的，違約方應(yīng)賠償守約方的一切損失……合同簽訂當(dāng)日，原告給付被告100000元租金，后原告對(duì)承租的房屋進(jìn)行裝修。同時(shí)，原告以案外人曹東超的名義向江蘇省宿遷工商行政管理局（下稱(chēng)工商局）申請(qǐng)“宿遷市洋河新城華都商務(wù)賓館”（下稱(chēng)華都賓館）名稱(chēng)核準(zhǔn)，并以華都賓館名義向宿遷市公安消防支隊(duì)申報(bào)華都賓館內(nèi)部裝修工程消防設(shè)計(jì)備案。2012年7月20日，工商局對(duì)華都賓館名稱(chēng)予以核準(zhǔn)。2012年9月12日，宿遷市公安消防支隊(duì)向華都賓館出具內(nèi)部裝修工程消防設(shè)計(jì)備案抽查合格意見(jiàn)書(shū)，同意該工程消防設(shè)計(jì)，并要求華都賓館按照備案抽查合格的消防設(shè)計(jì)圖紙資料進(jìn)行施工，工程竣工后，申報(bào)竣工驗(yàn)收消防備案。2012年9月15日，華都賓館內(nèi)部裝修完畢，在申報(bào)竣工驗(yàn)收消防備案時(shí)被告知華都賓館所在的整棟樓未通過(guò)消防驗(yàn)收，進(jìn)而導(dǎo)致華都賓館無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

在訴訟過(guò)程中，原告申請(qǐng)對(duì)裝潢損失進(jìn)行鑒定，經(jīng)本院委托，宿遷公興資產(chǎn)評(píng)估有限公司于2015年12月8日出具評(píng)估報(bào)告，鑒定意見(jiàn)為：委估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為人民幣柒拾伍萬(wàn)陸仟陸佰玖拾元整（￥756690.00元）。

另查明：宿遷市洋河新區(qū)酒街B2棟樓在2012年5月消防備案抽查中，經(jīng)抽查不合格。莊某某租賃的房屋共計(jì)四層，其中一樓和二樓部分用于經(jīng)營(yíng)電玩城。

還查明：莊某某提起訴訟后，本院于2014年5月5日向?qū)O某送達(dá)訴狀副本等訴訟材料。

以上事實(shí)有門(mén)面房租賃合同、評(píng)估報(bào)告、談話(huà)筆錄、收條、江蘇省宿遷工商行政管理局名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)、宿遷市公安消防支隊(duì)建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)備案抽查合格意見(jiàn)書(shū)、衛(wèi)生許可證、證明、發(fā)票、宿遷市市區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、照片及當(dāng)事人陳述等在卷佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，當(dāng)事人之間的房屋租賃合同不違反法律規(guī)定，合法有效，應(yīng)予保護(hù)。合同中明確約定了租賃房屋的目的為經(jīng)營(yíng)賓館，但因?yàn)樯姘阜课莸南啦缓细?，而無(wú)法辦理賓館營(yíng)業(yè)執(zhí)照，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。莊某某可以解除合同，但應(yīng)通知對(duì)方，自孫某收到本院訴狀副本時(shí)合同解除。造成合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)而解除的原因在于房屋的消防不合格，孫某作為房屋的出租方，應(yīng)向承租人提供消防檢查合格的房屋，且雙方明確約定出租人應(yīng)向承租人提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的相關(guān)證件及材料，故其存在違約行為。莊某某作為賓館的經(jīng)營(yíng)者，在開(kāi)設(shè)賓館時(shí)疏于審查所需條件，對(duì)于其損失亦應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。本院結(jié)合雙方的過(guò)錯(cuò)大小，認(rèn)為雙方過(guò)錯(cuò)相當(dāng)，酌定由雙方各承擔(dān)損失的50%。本案中，莊某某主張的裝修損失1300000元，根據(jù)鑒定意見(jiàn)，本院支持756690元，被告承擔(dān)378345元（756690元×50%）。關(guān)于莊某某主張的營(yíng)業(yè)損失，本院認(rèn)為其主張的營(yíng)業(yè)損失200000元，并不過(guò)高，較為合理，予以支持。綜上，孫某應(yīng)給付莊某某578345元。

關(guān)于租金問(wèn)題，本院認(rèn)為租賃合同合法有效，在合同解除前，莊某某應(yīng)依約給付租賃費(fèi)用，故莊某某主張返還租金的訴請(qǐng)，不予支持。關(guān)于租金的起算時(shí)間，本院根據(jù)《門(mén)面房租賃合同》第二條約定，租賃期限為九年，租期起算時(shí)間為賓館開(kāi)業(yè)之日起算。但不得超過(guò)五個(gè)月，如因甲方原因造成不能開(kāi)業(yè)的，應(yīng)為乙方賓館正常開(kāi)業(yè)之日起算。本案中，孫某存在過(guò)錯(cuò)，賓館未能正常開(kāi)業(yè)，故本院認(rèn)為租期應(yīng)自合同簽訂之日起五個(gè)月后開(kāi)始計(jì)算，即自2012年12月6日開(kāi)始計(jì)算租金至莊某某返還房屋之日止，根據(jù)合同約定，第一年租金為150000元，第二、三年租金均為200000元，第四、五年每年為250000元，至2015年12月6日的租金合計(jì)為550000元，因雙方均存在過(guò)錯(cuò)，故反訴人主張的租金由被反訴人莊某某承擔(dān)275000元（550000元×50%），又原告已經(jīng)給付100000元，故莊某某尚欠租金175000元。

關(guān)于孫某辯稱(chēng)莊某某在得知無(wú)法辦理賓館營(yíng)業(yè)執(zhí)照的情況下，仍然繼續(xù)裝修，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，但未提供證據(jù)證明。本院認(rèn)為，莊某某在裝修過(guò)程中取得宿遷市公安消防大隊(duì)就涉案房屋的內(nèi)部裝潢工程抽查驗(yàn)收合格，對(duì)于整棟房屋消防抽查不合格并不知情，并未導(dǎo)致?lián)p失的擴(kuò)大。孫某的其他辯解意見(jiàn)無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采信。

本案調(diào)解不成。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百二十條、第二百一十二條、第二百二十六條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)莊某某、孫某于2012年7月5日簽訂的《門(mén)面房租賃合同》于2014年5月5日解除，莊某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還租賃房屋；

二、孫某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付莊某某578345元；

三、莊某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付孫某租金175000元（2015年12月6日以后租金按原合同約定租金的50%計(jì)算至返還房屋之日止）；

四、駁回莊某某、孫某其他訴訟請(qǐng)求。

本訴案件受理費(fèi)19200元，由孫某負(fù)擔(dān)9583元，由莊某某負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)9617元；反訴案件受理費(fèi)4025元，由莊某某負(fù)擔(dān)1900元，由孫某負(fù)擔(dān)2125元。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省宿遷市中級(jí)人民法院。同時(shí)向該院（戶(hù)名：宿遷市財(cái)政局國(guó)庫(kù)處，征收單位：宿遷市中級(jí)人民法院，開(kāi)戶(hù)行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行宿城支行，賬號(hào)：46×××80）預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。

審　判　長(zhǎng)　　周小買(mǎi)

人民陪審員　　周　正

人民陪審員　　鄒佩軍

二〇一五年十二月三十日

書(shū)　記　員　　莫一樂(lè)

房屋租賃合同糾紛