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廣東省韶關市武江區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）韶武法民一初字第716號

原告：韶關市某某物業(yè)服務有限公司。

法定代表人：麥某某，該公司董事長。

訴訟代理人：何永剛、焦建中，廣東宜方律師事務所律師。

被告：羅某某。

被告：鄭某某。

原告韶關市某某物業(yè)服務有限公司（下稱某某物業(yè)公司）訴被告羅某某、鄭某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法由審判員張明華適用簡易程序于2014年7月23日公開開庭進行了審理。原告某某物業(yè)公司的訴訟代理人何永剛，被告羅某某、鄭某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告某某物業(yè)公司訴稱：原告受托為某小區(qū)物業(yè)（含商鋪）提供物業(yè)管理服務。被告商鋪業(yè)主自2013年6月至2014年4月，欠交水電費、物業(yè)管理服務費。欠交項目數額具體如下：1、2013年6月-2014年3月水電費32243元；2、2013年7月-2014年4月物業(yè)管理費2060元，欠交費依約定產生違約金（滯納金）965.93元（每天3‰計）；上列2項合計35268.93元。就被告上述欠費，經原告數次催收無果，唯有向人民法院提起訴訟，請求判令：一、被告繳納商鋪水電費、物業(yè)服務（管理）費等共34303元，物業(yè)服務費違約金（滯納金）965.93元，合計35268.93元；二、被告承擔訴訟費。

被告羅某某、鄭某某共同辯稱：答辯人不是商鋪的實際使用人，該商鋪在答辯人購買時已由原告出租，屬于帶租約一起出售的。正常用電的情況下不可能產生那么多電費。訴訟費用應當由商鋪的實際使用人承擔。

經審理查明：被告是韶關市武江區(qū)某路某號某商鋪的業(yè)主，該商鋪的建筑面積為51.43㎡。原告（甲方）與被告（乙方）于2012年11月26日簽訂了一份《某商業(yè)街前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定由原告為被告所在的某商業(yè)街提供物業(yè)服務。第二十條約定：“乙方應在簽訂《商鋪買賣合同》后向甲方繳交水電費周轉金2000元／商鋪，每月10號前向甲方繳交本月的物業(yè)管理費和上月的水電費（包括公共水電分攤）。（一）商業(yè)物業(yè)管理費按建筑面積每月每平方米4.00元。（二）公共水電分攤費由商鋪公共用水、用電和用戶分表與總表產生差額量的分攤組成：1、商鋪公共用水、用電由本幢范圍內的商鋪按戶平均分攤；2、分表與總表差額量按本商鋪內每月實際發(fā)生的用水、電量的比例進行分攤。”《御龍灣臨時管理規(guī)約》第二十八條約定：“為維護業(yè)主的共同利益，全體業(yè)主同意在物業(yè)服務活動中授予物業(yè)服務企業(yè)以下權利：……4、業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)服務費，每遲延一天，按拖欠額的千分之三支付延期履行違約金，對于超過三個月不交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)可向人民法院起訴；5、業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)服務企業(yè)代收代繳費用的，物業(yè)服務企業(yè)有權停止代收代繳收費服務。……”第三十條約定：“本物業(yè)服務區(qū)域內，物業(yè)服務收費采取包干制方式。每月收費標準按住宅建筑面積RMB1.75元／㎡，商鋪及會所RMB4.00元／㎡，收取停車場自有車位服務費RMB30.00元／月／車位。物業(yè)管理服務費不包括公攤水電費。業(yè)主應按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)在購房人收樓時，預收三個月的物業(yè)管理服務費，業(yè)主自收樓其第三個月開始在每月10日前履行交納當月物業(yè)管理服務費義務。”2012年11月26日，被告簽署《承諾書》，確認已詳細閱讀韶關市某某置業(yè)投資有限公司（建設單位）制定的《御龍灣臨時管理規(guī)約》，且同意遵守并倡導其他業(yè)主及物業(yè)使用人遵守《御龍灣臨時管理規(guī)約》，并同意承擔違反《御龍灣臨時管理規(guī)約》的相應責任，對物業(yè)的使用人違反《御龍灣臨時管理規(guī)約》的行為承擔連帶責任。自2013年7月起，被告未再向原告交納物業(yè)服務費，截止至2014年4月，被告共欠2057.2元物業(yè)服務費未交納。對于2013年6月至2014年3月的電費及公攤共計27647元，被告亦未交納，原告主張其已代被告交納，為此要求被告支付。

另查明：原告曾于2013年10月30日已通過書面催費通知的形式向被告催收拖欠的費用，之后亦以律師函的形式向被告進行了催收，但被告至今未交納相關費用?，F原告主張違約金的起算時間為2013年7月1日，以每日千分之三的標準計算。

本院認為：原、被告雙方簽訂的《某商業(yè)街前期物業(yè)管理服務協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方均應按照約定全面履行各自的義務。原告作為物業(yè)服務公司，按約定履行了物業(yè)管理服務義務后，享有按合同約定的收費項目、標準收取相關費用的權利。被告作為業(yè)主，享受了原告提供的物業(yè)管理服務后，負有按約定支付管理費用的義務。根據《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款：“業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。……。”的規(guī)定，被告未按時向原告交納物業(yè)服務費用和電費及分攤的行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。故原告要求被告支付2013年6月至2014年3月的電費及分攤、2013年7月至2014年4月的物業(yè)服務費的訴訟請求，有事實和法律依據，但原告主張的數額有誤，根據被告的物業(yè)面積、收費標準，本院予以支持的電費及分攤為27647元、物業(yè)服務費為2057.2元。至于原告主張的水電費及分攤為32243元，對此原告并沒有相關、有效的證據予以證實，本院不予支持。

至于原告主張的違約金問題，根據《中華人民共和國合同法》第八條：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。”第一百一十四條：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”的規(guī)定，因被告未按約定支付物業(yè)服務費，故應支付違約金給原告，但原告主張從欠費當月即2013年7月1日開始以每天千分之三的標準計收違約金不妥。本院將違約金的起算時間調整為從欠費次月11日起按實欠金額計算。至于違約金的計算標準問題，原告主張按約定以每天千分之三的標準計算違約金，該違約金計算標準過高，本院予以調整為按實欠費用金額從2013年8月11日起以每天千分之一的標準計算。

綜上所述，本院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、被告羅某某、鄭某某應于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內支付2013年6月至2014年3月的電費及分攤27647元，2013年7月至2014年4月的物業(yè)服務費2057.2元及其違約金（違約金的計算方法：自2013年8月11日起以實欠物業(yè)服務費金額按每日千分之一計算至本判決確定的履行之日止）給原告韶關市某某物業(yè)服務有限公司。

二、駁回原告韶關市某某物業(yè)服務有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費681.72元，減半收取340.86元，由原告韶關市某某物業(yè)服務有限公司負擔69.56元，被告羅某某、鄭某某負擔271.30元。

如不服本判決，可在判決書送達次日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省韶關市中級人民法院。

審判員　　張明華

二〇一四年八月二十九日

書記員　　梁增有

合同糾紛