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 上海市嘉定區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）嘉民三（民）初字第1159號(hào)

原告丁某某。

原告史某某。

二原告共同委托代理人丁長(zhǎng)二，上海步界律師事務(wù)所律師。

被告楊某。

被告陳某某。

原告丁某某、史某某與被告楊某、陳某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年10月10日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由代理審判員毛步峰獨(dú)任審判，并于2014年11月20日公開開庭進(jìn)行了審理。原告丁某某和二原告共同委托代理人丁長(zhǎng)二以及被告楊某、陳某某到庭參加庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

二原告訴稱，2013年7月25日，二原告與二被告簽訂了上海市房地產(chǎn)買賣合同，約定由二原告購(gòu)買位于上海市嘉定區(qū)永靖路XXX弄XXX號(hào)XXX室的房屋（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋），總價(jià)款人民幣（以下幣種同）XXXXXXX元。合同簽訂后，二原告先后共向被告楊某匯款XXXXXXX元，后原告丁某某又申請(qǐng)到公積金貸款500000元，并將該筆500000元指定轉(zhuǎn)入被告陳某某賬戶，故二原告實(shí)際支付了購(gòu)房款XXXXXXX元。另被告陳某某曾通過(guò)公證將系爭(zhēng)房屋的過(guò)戶事宜委托給被告楊某及案外人朱某處理。而在辦理過(guò)戶的過(guò)程中，二原告又代為繳納了原先房屋積欠的物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)及電費(fèi)共計(jì)3180元。綜上，原告認(rèn)為二被告共拖欠二原告78180元。此外，原告丁某某曾于2014年2月24日和案外人朱某簽訂《特別協(xié)議》，約定朱某在收到銀行公積金貸款當(dāng)日返還二原告多支付的75000元。后朱某未予支付。2014年7月7日，被告楊某又與原告丁某某簽訂《特別協(xié)議》，約定由楊某自愿代朱某履行之前協(xié)議，并自愿支付違約金1000元。協(xié)議并約定，楊某應(yīng)于2014年7月22日之前一次性向原告支付79180元，若延期支付則需按全款金額百分之十的標(biāo)準(zhǔn)每日支付違約金，直至付清為止。但楊某亦未能履行該協(xié)議約定?，F(xiàn)起訴要求：1、判令二被告返還二原告78180元；2、判令被告楊某支付二原告違約金1000元，并支付自2014年7月22日起的違約金79180元（按每逾期一日支付7918元計(jì)算）。

審理中，二原告明確第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中，主張被告楊某支付1000元違約金的性質(zhì)為逾期付款違約金，即因案外人朱某未能于約定時(shí)間歸還二原告78180元，后在與楊某簽訂《特別協(xié)議》時(shí)，其自愿支付的逾期付款違約金；而要求楊某支付79180元違約金的性質(zhì)亦屬于逾期付款違約金，但其逾期違約是指被告楊某在與原告丁某某簽訂《特別協(xié)議》后，自己又未能夠按協(xié)議約定時(shí)間還款的違約金。同時(shí)，二原告認(rèn)為，根據(jù)2014年7月7日《特別協(xié)議》約定，被告楊某應(yīng)于協(xié)議簽訂后兩周內(nèi)付清全款79180元，若延期每日將按全款的10%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付違約金，直至付清為止?，F(xiàn)二原告考慮到被告楊某的實(shí)際情況，主張選擇固定一個(gè)遠(yuǎn)小于該協(xié)議約定計(jì)算方式所得出的違約金數(shù)額的金額，即79180元要求被告楊某承擔(dān)違約責(zé)任，而不再要求按日計(jì)算其違約金。

被告楊某辯稱，當(dāng)事人之間簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同與自己無(wú)關(guān)，被告陳某某是委托朱某辦理的房屋出售事宜；另自己簽署《特別協(xié)議》只是作為朱某的擔(dān)保人，并懷疑和主張朱某沒有收到過(guò)75000元，故認(rèn)為相應(yīng)的擔(dān)保也不成立，自己無(wú)需償還《特別協(xié)議》中所涉全部錢款及違約金。故不同意原告所有訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，被告楊某還主張?jiān)嫠徇`約金金額過(guò)高，若法院最終判決支持原告違約金請(qǐng)求，則要求對(duì)相關(guān)金額進(jìn)行調(diào)整。

被告陳某某辯稱，針對(duì)原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，系爭(zhēng)房屋的買賣事宜自己已全權(quán)委托被告楊某和案外人朱某處理，雖然自己名下的銀行卡確實(shí)曾收到過(guò)原告公積金貸款500000元，但對(duì)于之后500000元的去向以及是否與房地產(chǎn)買賣合同相比多收了75000元，自己并不清楚；至于原告提到的系爭(zhēng)房屋之前積欠的物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)及電費(fèi)等3180元，被告陳某某予以確認(rèn)，并表示愿意支付。針對(duì)原告的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，因不涉及到自己，故認(rèn)為與本人無(wú)關(guān)。

經(jīng)審理查明，2013年7月25日，二原告與二被告簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同，約定由二原告購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，總價(jià)款XXXXXXX元。合同并約定，房屋交易過(guò)戶前所產(chǎn)生的物業(yè)、水、電、煤、有線通訊費(fèi)等由出賣人承擔(dān)。合同簽訂后，被告楊某先后分四次共收取原告購(gòu)房款XXXXXXX元。另原告丁某某為購(gòu)買系爭(zhēng)房屋曾申請(qǐng)住房公積金貸款500000元，相關(guān)公積金貸款已于2014年3月18日全額匯入被告陳某某名下銀行賬戶。系爭(zhēng)房屋在辦理過(guò)戶的過(guò)程中，二原告先行繳納了原先房屋積欠的物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)及電費(fèi)等逾3180元。

另查，被告陳某某為出售系爭(zhēng)房屋，曾分別通過(guò)公證形式委托被告楊某及案外人朱某作為代理人，全權(quán)辦理系爭(zhēng)房屋的代為簽訂買賣合同、代為辦理過(guò)戶手續(xù)、代為辦理抵押登記、代為收取房?jī)r(jià)款等事宜。其中對(duì)楊某的委托期限為自2013年7月8日起至2014年1月8日止；對(duì)朱某的委托期限為自2013年11月27日起至2014年12月31日止。2014年2月24日，原告丁某某與案外人朱某簽訂《特別協(xié)議》，約定朱某在收到銀行貸款放款后的當(dāng)日歸還丁某某75000元。2014年7月7日，原告丁某某與被告楊某簽訂《特別協(xié)議》，約定楊某自愿代朱某歸還丁某某79180元，其中75000元為銀行貸款中多貸部分，3180元為系爭(zhēng)房屋過(guò)戶前積欠的物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)及電費(fèi)等，1000元為朱某未按約還款而由楊某自愿支付的違約金。該協(xié)議還約定，上述錢款應(yīng)于兩周內(nèi)付清，“若延期每日支付全款的10%違約金（79180元＊10%=791.8元）”，直至付清為止。

以上事實(shí)，有上海市房地產(chǎn)買賣合同、住房公積金個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同、被告楊某房款收據(jù)、原告繳納物業(yè)費(fèi)與有線電視費(fèi)及電費(fèi)發(fā)票、公證書、丁某某與朱某所簽《特別協(xié)議》、丁某某與楊某所簽《特別協(xié)議》及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)為證，并經(jīng)質(zhì)證審核，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，二原告與二被告所簽上海市房地產(chǎn)買賣合同系各當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)。二原告為購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，先后共向二被告支付購(gòu)房款XXXXXXX元，并先行代付了房屋過(guò)戶之前積欠的物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)及電費(fèi)等費(fèi)用，其依據(jù)房地產(chǎn)買賣合同主張返還多支付的購(gòu)房款75000元及先行代付的相關(guān)費(fèi)用3180元合法有據(jù)。被告陳某某辯稱系爭(zhēng)房屋買賣事宜已全權(quán)委托他人辦理，自己對(duì)于匯入其名下銀行賬戶的錢款并無(wú)實(shí)際控制等主張，缺乏相應(yīng)依據(jù)，本院難以采信；對(duì)于其表示愿意返還原告代付的3180元相關(guān)費(fèi)用，本院予以認(rèn)可。原告丁某某與案外人朱某所簽《特別協(xié)議》，其實(shí)質(zhì)系對(duì)銀行貸款中超出合同約定房款部分的75000元進(jìn)行確認(rèn)并明確上述錢款應(yīng)于銀行放款當(dāng)日返還原告，案外人朱某作為被告陳某某的代理人，其所簽的該份協(xié)議屬于代理權(quán)限之范圍，相關(guān)法律后果應(yīng)由委托人陳某某承擔(dān)。而被告楊某又于之后與原告丁某某簽訂了《特別協(xié)議》，明確朱某未能按約返還丁某某錢款，并表示自愿代朱某向原告償還銀行貸款中多貸部分75000元、房屋過(guò)戶之前積欠的相關(guān)費(fèi)用3180元以及因朱某未能按約還款而自愿支付的違約金1000元，結(jié)合本案中楊某、朱某及陳某某之間關(guān)系，本院認(rèn)為，被告楊某的相關(guān)意思表示并非是對(duì)案外人朱某自身還款的擔(dān)保，而是就系爭(zhēng)房屋在買賣過(guò)程中，二原告與被告陳某某之間所生相關(guān)債權(quán)債務(wù)問(wèn)題自愿為朱某所代表的陳某某償還債務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任所作之表示，并已與原告丁某某達(dá)成了合意。對(duì)此，因立法并未禁止債權(quán)債務(wù)關(guān)系相對(duì)人之外的第三人承諾或與債權(quán)人協(xié)商償還債務(wù)人之債務(wù)，故二原告起訴要求二被告返還78180元之主張，于法無(wú)悖，本院予以支持。在原告丁某某與被告楊某所簽《特別協(xié)議》中，除了確認(rèn)被告楊某自愿支付因朱某此前未能按約還款而產(chǎn)生的違約金1000元外，雙方還約定了被告楊某的還款期限以及逾期還款的違約金計(jì)算方式，雖然相關(guān)約定中的文字表述與文中數(shù)字計(jì)算結(jié)果存在10倍的差異，但無(wú)論采用哪一種計(jì)算方式，都將導(dǎo)致違約金明顯過(guò)高，且即使依照原告調(diào)整訴訟請(qǐng)求后的固定違約金金額來(lái)看也屬過(guò)高無(wú)疑，而被告楊某對(duì)此亦提出相應(yīng)抗辯，故本院根據(jù)案件實(shí)際情況，酌情對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整，判定被告楊某共需向二原告支付違約金7000元。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告楊某、陳某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告丁某某、史某某78180元；

二、被告楊某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告丁某某、史某某支付違約金7000元。

負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)3467元，減半收取1733.5元，由原告丁某某、史某某負(fù)擔(dān)801.07元，由被告楊某、陳某某負(fù)擔(dān)932.43元（被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)交付本院）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提供副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

代理審判員　　毛步峰

二〇一五年一月九日

書　記　員　　錢雨婷

買賣合同糾紛