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湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）鄂武昌民初字第05266號

原告：趙某某。

委托代理人：聶飛，湖北山河律師事務(wù)所律師。

被告：中國建筑材料某某公司楚園飯店，住所地武漢市武昌某某二路十號。

法定代表人：羅某，總經(jīng)理。

委托代理人：肖漫，湖北黃鶴律師事務(wù)所律師。

本院于2014年10月21日受理了原告趙某某與被告中國建筑材料某某公司楚園飯店（以下簡稱楚園飯店）房屋租賃合同糾紛一案。由代理審判員黃振適用簡易程序獨任審理，于2014年12月10日開庭進行了公開審理，原告趙某某的代理人聶飛與被告楚園飯店的代理人肖漫到庭參加了訴訟，現(xiàn)已審理結(jié)束。

原告趙某某訴稱，2009年9月19日，原告與被告楚園飯店簽訂了《房屋租賃合同》，約定楚園飯店將位于某某建材大廈一樓方廳出租給原告經(jīng)營專業(yè)美容，租期為2010年1月1日至2012年12月31日。被告楚園飯店如提前解除租賃合同或者其他行為導(dǎo)致租賃合同無法履行的，負責(zé)賠償原告經(jīng)濟損失。原告承租后，前期經(jīng)營狀況良好，呈現(xiàn)盈利增長。但由于被告于2012年6月起，開始對包括原告租賃房屋在內(nèi)的整棟建筑進行整體裝修，并要求原告提前搬離。因雙方約定租期未到，遭到原告拒絕。被告即通過斷水、斷電、封堵入口、損壞房屋結(jié)構(gòu)等手段使原告無法正常經(jīng)營，甚至裝修數(shù)月來持續(xù)不斷遭到客戶投訴和要求退還消費款，生意一落千丈。被告采取的一系列惡意破壞行為給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，且已構(gòu)成違約。被告對原告的經(jīng)濟損失應(yīng)承擔賠償責(zé)任。為此原告特訴至法院，請求判令：1、被告賠償原告各項經(jīng)濟損失共計人民幣401571元；2、被告承擔本案的訴訟費用。

經(jīng)本院釋明后，原告將其訴訟請求第一項各項經(jīng)濟損失明確為：1、租金損失134880元（26976元＊5個月）；2、裝修折舊88000元（17600元＊5個月）；3、估算營業(yè)收入損失178691元。

被告楚園飯店辯稱，一、原告一直正常經(jīng)營至2013年1月6日，原被告之間的房屋租賃合同已經(jīng)履行完畢，原告的賠償請求無事實和法律依據(jù)；二、原告尚欠水電費衛(wèi)生費8811.5元，應(yīng)當從原告主張的費用中扣除。

經(jīng)審理查明，2009年9月19日，原告趙某某與被告楚園飯店簽訂了一份《房屋租賃合同》，被告將某某二路10號建材大廈一樓方廳出租給原告用于專業(yè)美容店經(jīng)營，租賃期自2010年1月1日至2012年12月31日，租金每年28萬元。上述合同第五條約定“乙方（趙某某）租賃場所發(fā)生的水費、電費、電話費、衛(wèi)生費及其他各項費用自理。水電費上交方式為每月1日前由甲方（楚園飯店）根據(jù)乙方租賃場所水電實際用量收取上月水電費用，如甲方發(fā)通知單5日內(nèi)，乙方仍未交納水電費甲方有權(quán)停止供應(yīng)水電”，第六條約定“乙方裝修需征得甲方同意方能裝修，并符合消防要求，不能擅自改變房屋結(jié)構(gòu)給房屋帶來安全隱患。如乙方因客觀原因或違約提前終止協(xié)議，合同期滿終止協(xié)議，乙方裝修投入不能拆除部分無償歸甲方所有”。合同另約定，乙方未違約的情況下，出租人提前解除租賃合同或其他行為導(dǎo)致本租賃合同無法履行的，負責(zé)賠償承租人適當?shù)慕?jīng)濟損失。

原告承租上述房屋后即開展武漢市武昌某某美容SPA會所的經(jīng)營活動，2009年8月7日，原告將某某美容SPA會所的裝修工程發(fā)包給了武漢市新盛某某廣告藝術(shù)發(fā)展有限公司，并簽訂了《小型裝飾裝修工程施工合同》，約定工期為2009年8月8日至2009年11月8日，裝修工程款為633600元。

2012年8月29日，被告楚園飯店與武漢市某某建筑安裝裝飾工程有限公司簽訂了《楚園飯店室內(nèi)精裝修施工合同》，武漢市某某建筑安裝裝飾工程有限公司出具證明兩份，分別證明“我公司于2012年10月5日開始對楚園飯店主樓二樓進行裝修，并于2012年10月25日完工”，“我公司與楚園飯店原約定2013年1月1日進入一樓散臺區(qū)域（原為某某美容院）進行施工，但由于某某美容院經(jīng)營至2013年1月6日才撤出場地，我公司只有等到1月7日才開始進場施工”。2012年9月14，被告楚園飯店因外墻裝飾需占道打圍向武漢市武昌區(qū)城市管理局申請城市道路臨時占用許可證獲準，占道許可時間為2012年9月15日至2012年10月14日。

2013年1月5日、2013年1月10日，被告楚園飯店兩次向某某美容院發(fā)出通知，要求其繳納截止2013年1月5日的水電費及衛(wèi)生費共計8811.5元。

以上事實，有原告提供的租賃合同、裝修合同，被告提供的道路占用許可證、裝修合同、證明、通知單及原被告的庭審陳述為證，本院予以確認。

本院認為，原被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，合同雙方應(yīng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十六條規(guī)定，出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。原被告簽訂的租賃合同約定的租賃期間為2010年1月1日至2012年12月31日，租賃物用途為經(jīng)營專業(yè)美容。被告楚園飯店在租賃期未屆滿即開始對包括租賃場地在內(nèi)的整座大樓進行裝修，雖在租賃期屆滿之前沒有直接進入租賃場所內(nèi)實際施工，但是因外立面裝飾在原告所經(jīng)營的美容店門前道路打圍，及在美容店樓上及同棟樓房的其他部位施工不可避免將給美容店的正常經(jīng)營帶來出入不便、噪音困擾、間歇性停水停電等負面影響。被告自與原告簽訂租賃合同之始便應(yīng)當保持所租賃的房屋符合原告使用該租賃物從事美容經(jīng)營的用途，被告的上述裝修行為已經(jīng)在一定程度上破壞了租賃物的外部環(huán)境，影響到原告正常經(jīng)營需要，屬于未能完全按照合同的約定全部履行自己的合同義務(wù)，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責(zé)任。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。原告提出的賠償損失的請求包括三個方面：1、租金損失134880元（26976元＊5個月）；2、裝修折舊88000元（17600元＊5個月）；3、估算營業(yè)收入損失178691元。首先，原告于租期屆滿之后的2013年1月6日騰退出租賃場所，整個租賃期間出租房屋均由被告交付給原告實際使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，原告使用租賃房屋，給付相應(yīng)的租金系原告的基本合同義務(wù)，原告要求被告退還2012年7月至2012年11月的租金的請求無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。同理，原告在租賃房屋內(nèi)投入的裝修價值系原告在被告的許可下的自愿添附行為，在整個租賃期間內(nèi)，也是由原告自行使用該裝修直至租賃期屆滿后騰退出該房屋，且雙方簽訂的合同明確約定合同期滿終止后，原告裝修投入不能拆除部分無償歸被告所有，原告要求被告賠償其裝修折舊損失亦無事實和法律依據(jù)。其次，原告要求被告賠償其按照往年經(jīng)營狀況預(yù)估的經(jīng)營收入損失178691元的訴請，本院認為被告的裝修行為雖給原告的經(jīng)營帶來負面影響，但實際造成的損失程度難以量化，原告所經(jīng)營的美容店的收入情況同時也受到市場各種情況的影響，原告僅憑往年的經(jīng)營情況來衡量被告造成的實際損失證據(jù)不足，本院不能支持。

因原告的預(yù)期收入損失無法量化，被告也不應(yīng)從未能完全的履行合同義務(wù)的行為中受益，本院根據(jù)原告的實際支出為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量后，認為應(yīng)以被告在裝修期間從原告處獲取的租金收益作為原告的實際損失標準。原告雖主張被告的裝修時間為2012年7月至2012年11月，但未能提供有效的證據(jù)予以證明，本院根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)可以認定的被告裝修對原告經(jīng)營造成影響的時間為2012年9月15日至2012年10月25日。即被告楚園飯店應(yīng)將此期間的租金收入31033元（以年租金28萬元計算1.33個月）作為原告的經(jīng)濟損失支付給原告。

另，被告楚園飯店認為應(yīng)從原告主張的賠償金額中扣除原告應(yīng)向被告交納的水電費及衛(wèi)生費8811.5元的答辯意見，本院認為該主張符合雙方所簽訂的房屋租賃合同的約定，原告也未提交證據(jù)證明該項費用已經(jīng)交納完畢，本院予以支持。綜上，被告楚園飯店仍須向原告賠償經(jīng)濟損失22221.5元。

依照《中華人民共和國合同法》第六十條，第一百零七條、第二百一十六條的規(guī)定，判決如下：

一、被告中國建筑材料某某公司楚園飯店于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告趙某某賠償經(jīng)濟損失22221.5元。

二、駁回原告趙某某的其他訴訟請求。

本案案件受理費7324元，減半收取3662元，由原告承擔3459元，由被告承擔203元。

如未按本判決書指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時按照《訴訟費用交納辦法》（國務(wù)院令第481號）的規(guī)定預(yù)交案件受理費，款匯武漢市中級人民法院，戶名：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶--市中院訴訟費分戶；賬戶：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號：832*****。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

發(fā)生法律效力的民事判決、裁定、調(diào)解書，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年。

代理審判員　　黃振

二〇一五年二月二日

書　記　員　　程晨

合同糾紛