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福建省廈門市海滄區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）海民初字第2014號

原告陳某，男，19XX年XX月XX日出生，漢族。

委托代理人廖山海、紀(jì)瑞婷，福建聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所律師。

被告丁某某，男，19XX年XX月XX日出生，漢族。

第三人中國某某銀行股份有限公司廈門湖里支行。

負(fù)責(zé)人王某，行長。

委托代理人葉世蕩、林敏輝，福建信海律師事務(wù)所律師。

第三人沈某某，男，19XX年XX月XX日出生，漢族。

原告陳某與被告丁某某、第三人中國某某銀行股份有限公司廈門湖里支行（以下簡稱某某湖里支行）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法追加沈某某為第三人參加訴訟，并依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳某的委托代理人廖山海、紀(jì)瑞婷，被告丁某某，第三人農(nóng)行湖里支行的委托代理人林敏輝到庭參加訴訟。第三人沈某某經(jīng)本院依法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳某訴稱，2014年1月22日，陳某與被告丁某某的委托代理人賴某某簽訂編號為11XXXXX的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定：陳某向丁某某購買位于廈門市海滄區(qū)滄某某二里XX號XX室的房產(chǎn)（以下簡稱訟爭房產(chǎn)），購房款總價(jià)為3300000元，其中購房定金650000元；訟爭房產(chǎn)為抵押狀態(tài)，丁某某應(yīng)于收到定金后十日內(nèi)向原貸款銀行辦理還貸手續(xù)，并辦理解除抵押登記手續(xù)；在陳某支付完定金后，雙方應(yīng)以《房產(chǎn)買賣協(xié)議》為基礎(chǔ)簽訂廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局（以下簡稱廈門土房局）印制的《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》，并前往廈門土房局辦理交易過戶登記手續(xù)；丁某某應(yīng)于2014年2月將房產(chǎn)交付給陳某使用；若陳某不能按期支付房款或丁某某不能按期交付房產(chǎn)，每逾期一日，違約方應(yīng)向守約方支付房產(chǎn)成交總價(jià)0.05%的違約金等。協(xié)議簽訂后，陳某依約支付了購房定金650000元，丁某某亦依約于2014年2月將房產(chǎn)交付給陳某使用。2014年3月4日，陳某與賴某某亦就訟爭房產(chǎn)的交易進(jìn)行存量房網(wǎng)上簽約備案，簽署了編號為0024XXXX的《存量房買賣合同》以及相關(guān)房產(chǎn)交易過戶的法律文件。然而，陳某在辦理訟爭房產(chǎn)過戶登記手續(xù)時，得知丁某某并未依約向第三人農(nóng)行湖里支行辦理還貸解押，房產(chǎn)仍處于抵押登記狀態(tài)，且已被采取司法限制措施，暫時無法辦理過戶登記手續(xù)。陳某與丁某某之間的房屋買賣協(xié)議依法成立并生效，對丁某某具有法律約束力，丁某某有義務(wù)依照陳某的要求繼續(xù)履行協(xié)議約定的內(nèi)容。同時，為能順利辦理過戶登記手續(xù)，陳某也可以支付購房余款2650000元代替丁某某償還貸款以注銷抵押登記，清除房產(chǎn)過戶登記的障礙。請求判令：一、原、被告簽訂的編號為11XXXXX的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》合法有效；二、被告丁某某立即向第三人農(nóng)行湖里支行清償債務(wù)，并辦理解除訟爭房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)；三、被告丁某某在注銷訟爭房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)后立即協(xié)助原告陳某辦理訟爭房產(chǎn)的過戶登記手續(xù)；四、被告丁某某向原告陳某支付不能按期交付訟爭房產(chǎn)的違約金（以3300000元為計(jì)算基數(shù)，按日0.05%的標(biāo)準(zhǔn)，從2014年3月4日起計(jì)算至過戶登記手續(xù)辦理完畢之日止）；五、第三人沈某某對被告丁某某應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

被告丁某某辯稱，一、丁某某已將訟爭房產(chǎn)以2100000元的價(jià)格出售給第三人沈某某，并于2011年2月12日簽訂了《房屋買賣合同》，沈某某大概于2012年4月16日將購房款支付完畢；二、訟爭房產(chǎn)在出售給沈某某后，丁某某曾辦理兩次公證委托，第一次委托公證是在簽訂《房屋買賣合同》簽訂當(dāng)天辦理，委托人為賴某某，委托事項(xiàng)包括將訟爭房屋進(jìn)行抵押，第二次委托公證大概是在2012年10月辦理，委托人為賴某某，委托事項(xiàng)包括將訟爭房屋進(jìn)行出售、抵押。此后，沈某某以廈門某某實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱某某公司）的名義向第三人農(nóng)行湖里支行申請貸款，并用訟爭房產(chǎn)進(jìn)行抵押，現(xiàn)訟爭房產(chǎn)已被福建省廈門市中級人民法院（以下簡稱廈門中院）采取保全措施，廈門中院亦已判決農(nóng)行湖里支行有權(quán)對訟爭房產(chǎn)抵押權(quán)；三、關(guān)于訟爭房產(chǎn)的買賣及款項(xiàng)支付事宜，丁某某并不清楚，據(jù)丁某某向賴某某了解，陳某提交的《房產(chǎn)買賣合同》上賴某某的簽名并非其本人所簽。綜上，訟爭房產(chǎn)并非丁某某出售給陳某，訟爭房產(chǎn)的買賣事宜，賴某某及沈某某也從未告訴過丁某某，丁某某不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。

第三人農(nóng)行湖里支行辯稱，一、沒有證據(jù)證明原告陳某提交的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》是被告丁某某或其委托代理人所簽訂的，《房產(chǎn)買賣協(xié)議》應(yīng)為無效合同；二、訟爭房產(chǎn)已經(jīng)抵押給農(nóng)行湖里支行，因債務(wù)到期，農(nóng)行湖里支行已經(jīng)提起訴訟，并申請對訟爭房產(chǎn)采取保全措施；三、訟爭房產(chǎn)的抵押金額為9550000元左右，如果要消滅抵押權(quán)，某某公司或抵押人應(yīng)支付的款項(xiàng)數(shù)額應(yīng)為所有抵押金額。

第三人沈某某未作答辯。

經(jīng)審理查明，被告丁某某系訟爭房產(chǎn)的權(quán)屬登記人。2011年2月12日，丁某某與第三人沈某某簽訂一份《房屋買賣合同》，約定丁某某將訟爭房產(chǎn)以2100000元出售給沈某某。2011年2月17日至2012年4月16日間，沈某某支付1910000元房款，訟爭房產(chǎn)沒有辦理過戶登記手續(xù)。

2012年12月26日，丁某某向賴某某出具一份《委托書》，委托賴某某辦理訟爭房產(chǎn)的抵押貸款、出售等相關(guān)手續(xù)，具體代理權(quán)限包括代為選定房屋買受人并與其協(xié)商簽訂房地產(chǎn)買賣合同及房產(chǎn)買賣相關(guān)協(xié)議、文件，代為辦理相關(guān)的公證手續(xù)，代為收取售房款項(xiàng)等。2013年1月4日，廈門市鷺江公證處出具（2013）廈鷺證松字第0006號公證書，對丁某某在《委托書》上簽名并捺指印予以公證確認(rèn)。

2013年6月8日、2014年1月9日，第三人農(nóng)行湖里支行與沈某某、丁某某、案外人徐某分別簽訂《最高額抵押合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，其中約定丁某某自愿以其所有的訟爭房產(chǎn)，對某某公司自2013年6月8日至2016年6月8日止，在農(nóng)行湖里支行處辦理約定的各類業(yè)務(wù)所實(shí)際形成的債權(quán)最高余額本金9557600元（注：補(bǔ)充協(xié)議后變更為8760600元）提供抵押擔(dān)保；抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金以及訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、處置費(fèi)、過戶費(fèi)等抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)和抵押權(quán)的一切費(fèi)用等。賴某某作為丁某某的委托代理人在《最高額抵押合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》上簽名確認(rèn)。訟爭房產(chǎn)于2013年6月14日在廈門土房局辦理抵押登記，抵押人為沈某某、丁某某、徐麗、債務(wù)人為某某公司，抵押權(quán)人為農(nóng)行湖里支行，債務(wù)履行期間至2016年6月8日，擔(dān)保金額為9557600元。

2014年1月22日，賴某某以被告丁某某代理人的身份，以丁某某的名義（出售方、甲方）與原告陳某（購買方、乙方）簽訂一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》（編號：11XXXXX），約定陳某向丁某某購買訟爭房產(chǎn)，成交總價(jià)為3300000元，其中購房定金650000元。協(xié)議約定陳某應(yīng)于簽約當(dāng)日向丁某某支付現(xiàn)金50000元，于簽約后一個月內(nèi)向丁某某支付600000元，余款2650000元應(yīng)在陳某送件并經(jīng)房管部門受理當(dāng)日一次性付清。I協(xié)議第五條約定：“甲方應(yīng)于收到定金后十日前前往甲方原申貸銀行辦理提前還貸手續(xù)，將銀行按揭余款一次性還清，同時辦理解除抵押登記手續(xù)”第九條約定：“甲方應(yīng)于2014年2月將房產(chǎn)交付給乙方使用”，第十二條約定：“2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房產(chǎn)，每逾期一日，違約方應(yīng)向守約方支付成交總價(jià)0.05%的違約金”第十七條約定：“2、甲方公證代理人賴某某（身份證號：350204XXXXXXXXX）指示乙方應(yīng)將本合同項(xiàng)下房款定金支付給王某某（身份證號：350204195206XXXXXXX）收持”。協(xié)議簽訂當(dāng)日，案外人王某某向陳某出具《收條》一張，確認(rèn)收到陳某支付的購房款定金50000元。2014年2月14日至2014年2月20日期間，陳某分多次向案外人王某某的個人賬戶轉(zhuǎn)入款項(xiàng)共計(jì)600000元。2014年3月4日，賴某某以丁某某代理人的身份，以丁某某的名義（出售人、賣方）與陳某（買受人、買方）就訟爭房產(chǎn)的買賣再簽訂一份《存量房買賣合同》（編號：0024XXXX）。2014年6月，陳某以訟爭房產(chǎn)無法辦理過戶登記手續(xù)等為由訴至本院，提出如上訴請。

另查明，2014年4月4日，第三人農(nóng)行湖里支行向廈門中院起訴，要求某某公司償還貸款本息、罰息、復(fù)利等，同時主張農(nóng)行湖里支行有權(quán)對被告丁某某名下的訟爭房產(chǎn)行使抵押權(quán)，并就所得價(jià)款在本金8760600元及其相應(yīng)的利息、罰息、復(fù)利及律師代理費(fèi)等范圍內(nèi)優(yōu)先受償?shù)?。廈門中院作出（2014）廈民初字第517號民事判決書，判決如果某某公司未能在判決確定的期限內(nèi)履行相應(yīng)的還款業(yè)務(wù)，農(nóng)行湖里支行有權(quán)對丁某某所有的訟爭房產(chǎn)行使抵押權(quán)，并以折價(jià)或者拍賣、變賣所得的價(jià)款在本金8760600元及相應(yīng)利息、罰息、復(fù)利、代理費(fèi)范圍內(nèi)優(yōu)先受償?shù)?。訟爭房產(chǎn)在農(nóng)行湖里支行起訴前已被廈門中院采取訴前保全措施予以查封、凍結(jié)。

上述事實(shí)，有原告陳某提交的《廈門市土地房屋權(quán)證》、《公證書》、《房產(chǎn)買賣協(xié)議》、《收條》、《銀行交易明細(xì)》、《房產(chǎn)抵押信息》，被告丁某某提交的《房屋買賣合同》、《歷史交易明細(xì)》，第三人農(nóng)行湖里支行提交的（2014）廈民保字第34號《民事裁定書》、（2014）廈民初字第517號《民事判決書》及各方當(dāng)事人的庭審陳述為證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，本案系房屋買賣合同糾紛。被告丁某某與第三人沈某某曾簽訂訟爭房產(chǎn)的買賣合同，將訟爭房產(chǎn)出售給沈某某，沈某某已支付相應(yīng)房款，但雙方并未辦理訟爭房產(chǎn)的過戶登記手續(xù)，丁某某仍為訟爭房產(chǎn)的權(quán)屬登記人。丁某某通過辦理公證委托授權(quán)賴某某辦理訟爭房產(chǎn)貸款、出售等相關(guān)事宜，委托權(quán)限明確包含了代為簽署房產(chǎn)買賣的相關(guān)協(xié)議。賴某某作為丁某某的代理人，在委托權(quán)限內(nèi)以丁某某的名義與原告陳某簽署《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由丁某某承擔(dān)?！斗慨a(chǎn)買賣協(xié)議》并未違反法律、法規(guī)規(guī)定，為有效合同，陳某請求確認(rèn)編號為11XXXXX的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》合法有效，具有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，予以支持。丁某某及第三人農(nóng)行湖里支行主張《房產(chǎn)買賣協(xié)議》上賴某某的簽名并非本人所簽，但未能提交證據(jù)予以證明，對于丁某某及農(nóng)行湖里支行的抗辯，不予采信。《房產(chǎn)買賣協(xié)議》簽訂前，賴某某作為丁某某的委托代理人與農(nóng)行湖里支行簽訂《最高額抵押合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，對某某公司所欠農(nóng)行湖里支行的債務(wù)提供訟爭房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，并依法辦理了抵押登記，抵押權(quán)人為農(nóng)行湖里支行。因債務(wù)人某某公司未履行償還債務(wù)義務(wù)，農(nóng)行湖里支行訴至法院，經(jīng)廈門中院判決如某某公司未能履行相應(yīng)的還款業(yè)務(wù)，農(nóng)行湖里支行有權(quán)對訟爭房產(chǎn)行使抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)?，因此訟爭房產(chǎn)的解押取決于某某公司是否履行判決確定的還款義務(wù)，農(nóng)行湖里支行是否行使抵押權(quán)，且訟爭房產(chǎn)的抵押擔(dān)保金額為8760600元及其他費(fèi)用，遠(yuǎn)高于陳某表示同意支付用于辦理解押的剩余房款2650000元。陳某要求丁某某向農(nóng)行湖里支行清償債務(wù)，并辦理解除訟爭房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)，事實(shí)上不能履行，不予支持。訟爭房產(chǎn)現(xiàn)被依法查封，陳某主張丁某某在辦理解押登記手續(xù)后協(xié)助辦理訟爭房產(chǎn)的過戶登記手續(xù)，客觀上存在障礙無法履行，不予支持。陳某自述丁某某已于2014年2月交付訟爭房產(chǎn)，同時陳某還提供證據(jù)證明其對訟爭房產(chǎn)進(jìn)行裝修并支付相關(guān)費(fèi)用，故陳某主張丁某某逾期交房與事實(shí)相悖，陳某要求丁某某支付逾期交房違約金，不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告陳某與被告丁某某于2014年1月22日簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》（編號：11XXXXX）有效。

二、駁回原告陳某的其余訴訟請求。

本案案件受理費(fèi)3369元，由被告丁某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

審　判　長　　顏思遠(yuǎn)

人民陪審員　　高延毅

人民陪審員　　林翠霞

二〇一五年二月十五日

書　記　員　　李　堯

合同糾紛