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蘇州市姑蘇區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）姑蘇民五初字第0322號

原告黃某某。

委托代理人王璟，江蘇南凱律師事務(wù)所律師。

被告蘇州某某投資發(fā)展有限公司，住所地江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)某某路XX號。

法定代表人白某某，該公司董事。

委托代理人謝某。

委托代理人毛某某。

原告黃某某與被告蘇州某某投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“某某公司”）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年7月8日受理后，由審判員潘宇容獨(dú)任審理。因案情復(fù)雜，本院于2013年9月26日依法組成合議庭，于2014年4月17日公開開庭審理了本案。原告黃某某及其委托代理人王璟和被告某某公司的委托代理人謝某、毛某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告黃某某訴稱：2010年9月13日，我與某某公司簽訂了租賃蘇州某某國際商業(yè)廣場二棟×××號商鋪的租賃合同，租賃期限18年。房屋交付后，我發(fā)現(xiàn)某某公司并未按承諾在交付商鋪前拆除售樓處，而是將售樓處出租給東吳面館，造成我所租賃的商鋪視線被大范圍遮擋，影響了商鋪吸引客戶的效果。經(jīng)交涉，某某公司表示愿意就此賠償。2010年9月13日當(dāng)天，雙方簽署補(bǔ)充協(xié)議，某某公司自愿將每平方米租金減少500元，并承諾在我的商鋪和售樓處之間的三角形空地搭建一層單間簡易毛坯房屋給我使用，以此作為對我的補(bǔ)償。協(xié)議簽訂后，某某公司確實(shí)將每平方米租金減少了500元，但至今不肯將簡易毛坯房屋交付給我。我多次要求某某公司履行協(xié)議，其均置之不理。請求法院判令被告某某公司：1、按照補(bǔ)充協(xié)議約定交付一層簡易毛坯房；2、賠償房屋租金損失4.8萬元；3、承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。在審理過程中，原告黃某某表示放棄要求被告某某公司搭建簡易毛坯房和賠償租金損失，變更訴訟請求為判令被告某某公司支付違約賠償金9萬元并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被告某某公司辯稱：補(bǔ)充協(xié)議的前提和依據(jù)是雙方簽訂的租賃合同，租賃合同中約定商鋪要自營，補(bǔ)充協(xié)議又約定2號樓1到8商鋪要和商城1號樓1至3層同步開業(yè)，黃某某對于以上兩點(diǎn)均沒有履約，所以我公司無需履行補(bǔ)充協(xié)議中搭建房屋的約定，對黃某某提出的違約賠償金不予認(rèn)可。

經(jīng)審理查明：坐落于蘇州市某某路的蘇州某某國際商業(yè)廣場（以下簡稱“商業(yè)廣場”）由被告某某公司經(jīng)營管理。2010年，原告黃某某與被告某某公司協(xié)商一致，決定租賃經(jīng)營商業(yè)廣場內(nèi)的2棟×××號商鋪，租賃期限18年，租賃期內(nèi)每平方米的總租金為9800元，被告某某公司承諾位于該商鋪南側(cè)的售樓處將在交房前予以拆除。之后，被告某某公司并未將售樓處拆除，而是出租給東吳面館用于餐飲經(jīng)營。原告黃某某對此提出異議，被告某某公司承諾作出補(bǔ)償。2010年9月13日，被告某某公司（甲方）與原告黃某某（乙方）簽訂商鋪使用權(quán)租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議各1份，租賃合同約定甲方將商業(yè)廣場2號樓×××號商鋪（建筑面積165.90平方米）租賃給乙方用于塑料制品經(jīng)營，乙方未經(jīng)甲方書面同意不得變更約定用途和經(jīng)營范圍，租賃期限自2010年10月8日起至2028年10月7日止，乙方采取自營的方式經(jīng)營，商鋪交付日期為2010年10月1日。關(guān)于租金，雙方約定租賃期內(nèi)商鋪每平方米的租金合計(jì)9300元（比原約定減免了500元），租金總額為1542870元。雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定，因甲方商業(yè)廣場規(guī)劃調(diào)整，原建筑物留置部分作為售樓處用房，對乙方已認(rèn)租商鋪帶來局部視線影響，甲方給予乙方按認(rèn)租時(shí)約定的租金價(jià)，每平方米優(yōu)惠500元作為補(bǔ)償，同時(shí)甲方在2號樓×××商鋪與售樓處之間的三角形空地搭建1層單間簡易毛坯房無償提供給乙方使用，搭建費(fèi)用由甲方承擔(dān)；補(bǔ)充協(xié)議的期限與商鋪?zhàn)赓U合同相同，如協(xié)議期內(nèi)售樓處拆除，搭建用房應(yīng)同時(shí)拆除。雙方還約定2號樓1-8號商鋪應(yīng)與1號樓1-3層同步開業(yè)。上述協(xié)議簽訂后，原告黃某某按照合同約定付清了全部租金，被告某某公司依約向原告黃某某交付了×××號商鋪。之后，被告某某公司未在約定地點(diǎn)搭建簡易毛坯房屋提供給原告黃某某使用。

另查明，原告黃某某所租賃的×××號商鋪位于商業(yè)廣場主體建筑（1號樓）的西側(cè)，朝東，靠近商業(yè)廣場西南入口。原售樓處緊鄰×××號商鋪的南側(cè)，朝南從某某路出入，現(xiàn)由東吳面館用于餐飲經(jīng)營。東吳面館與×××號商鋪之間有一外寬內(nèi)窄的狹長區(qū)域（類似三角形），外側(cè)最寬處為2.1米，深約7.3米，東吳面館設(shè)置于北側(cè)外墻的抽油煙機(jī)位于該區(qū)域內(nèi)，其與部分為空地。

以上事實(shí)，由原、被告的當(dāng)庭陳述及原告黃某某提供的商鋪使用權(quán)租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議、被告某某公司提供的平面圖、照片等證據(jù)證明；上述證據(jù)均經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，被告某某公司在招租過程中對租賃房屋的規(guī)劃說明，對承租人原告黃某某訂立租賃合同及確定租金有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容得到履行。原告黃某某和被告某某公司就租賃事宜達(dá)成一致意見后，被告某某公司表示無法履行承諾拆除對租賃商鋪產(chǎn)生視線影響的售樓處，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償規(guī)劃變更對原告黃某某造成的損失。在此情況下，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定了減免每平方米500元租金及搭建簡易毛坯房屋的補(bǔ)償方案，系被告某某公司承擔(dān)規(guī)劃變更違約責(zé)任的方式。被告某某公司在雙方簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，將租金從原定的每平方米9800元降至9300元，履行了補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于租金減免的約定，但始終未能向原告黃某某提供搭建的建議毛坯房屋。鑒于房屋的搭建需要履行相關(guān)行政審批手續(xù)，現(xiàn)被告某某公司明確表示拒絕搭建，原告黃某某要求被告某某公司根據(jù)×××號商鋪的租金面積及未搭建房屋實(shí)際減少的使用面積等因素賠償損失9萬元，本院審查后認(rèn)為，被告某某公司在補(bǔ)充協(xié)議中做出的提供搭建房屋的承諾其本意在于增加原告黃某某可使用的面積以彌補(bǔ)其因售樓處未拆造成的實(shí)際損失，但搭建房屋并不能由雙方當(dāng)事人隨意為之，在此處進(jìn)行搭建并無現(xiàn)實(shí)可能，改由被告某某公司按照原告黃某某因此減少的使用面積并結(jié)合租金情況予以經(jīng)濟(jì)賠償確系解決雙方糾紛的途徑。原定搭建的三角形空地面積約7.5平方米，從其位置、格局等情況來分析，即便實(shí)際搭建也僅能作為臨時(shí)倉儲使用，無法發(fā)揮與商業(yè)用房同等的功能。故原告黃某某要求按照其購買的商業(yè)用房租金標(biāo)準(zhǔn)確定損失，明顯過高，本院根據(jù)現(xiàn)場勘驗(yàn)的實(shí)際情況及市場規(guī)律，酌情確定以商鋪?zhàn)饨鸬?0%計(jì)算為宜，及被告某某公司就此賠償原告黃某某13950元（9300元／平方米＊20%＊7.5平方米），原告黃某某超出此范圍的請求，本院不予支持。至于被告某某公司認(rèn)為原告黃某某將商鋪?zhàn)赓U給他人經(jīng)營且未保證1-8號商鋪同時(shí)開業(yè)等問題，與本案中原告黃某某主張的損失并無關(guān)聯(lián)，被告某某公司亦不能以此為由拒絕進(jìn)行賠償。如被告某某公司認(rèn)為原告黃某某在履行商鋪?zhàn)赓U合同中存在違約行為，可另行主張。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十二條、第一百一十三條第一款之規(guī)定，判決如下：

被告蘇州某某投資發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性向原告黃某某支付賠償金13950元（如采用轉(zhuǎn)賬方式支付，請匯入原告黃某某指定賬號；或匯入蘇州市姑蘇區(qū)人民法院，開戶行：中國銀行蘇州大觀名園支行，賬號：49×××84）。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)2050元，由原告黃某某負(fù)擔(dān)1732元，被告蘇州某某投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)318元（被告蘇州某某投資發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)直接向原告黃某某支付318元）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省蘇州市中級人民法院。同時(shí)按照國務(wù)院《訴訟費(fèi)用繳納辦法》規(guī)定向江蘇省蘇州市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。江蘇省蘇州市中級人民法院開戶行：農(nóng)行園區(qū)支行；帳號：55×××99。

審　判　長　　潘宇容

審　判　員　　楊　鈞

人民陪審員　　郁　明

二〇一四年五月八日

書　記　員　　鄧　琴

房屋租賃糾紛