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焦作市解放區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）解民二初字第60號

原告蘇某，男，漢族，19XX年XX月XX日出生，現(xiàn)住焦作市某某區(qū)。

原告丁某，女，漢族，19XX年XX月XX日出生，現(xiàn)住焦作市某某區(qū)。

兩原告委托代理人毋樹超，河南隆成律師事務(wù)所律師。

被告薛某，男，漢族，19XX年XX月XX日出生，現(xiàn)住焦作市某某區(qū)。

被告陳某，女，漢族，19XX年XX月XX日出生，現(xiàn)住焦作市某某區(qū)。

原告蘇某、丁某訴被告薛某、陳某房屋買賣合同糾紛一案，原告蘇某、丁某于2013年12月19日向本院提起訴訟，經(jīng)訴前調(diào)解未果，本院于2014年1月27日立案受理。受理當(dāng)日，將受理案件通知書及舉證通知書送達(dá)原告蘇某、丁某，將應(yīng)訴通知書及舉證通知書送達(dá)被告薛某、陳某。本院受理后，依法適用簡易程序，于2014年2月27日對本案公開開庭進(jìn)行審理，原告蘇某及二原告的委托代理人毋樹超、被告薛某、被告陳某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告蘇某、丁某訴稱，2012年11月份，原、被告在丹尼斯買菜時認(rèn)識。被告薛某聽原告丁某說話不是當(dāng)?shù)厝?，攀談中得知原告兒子結(jié)婚，在城市買不起房，需要回老家蓋房子，遂哭啼啼說他剛從國外回來，孩子不爭氣，在上海出事了，媳婦陳某把三套房的錢都騙走，他用刀逼住要回一套房，現(xiàn)便宜賣給你。原告買房心切，便同意購買。被告打印好《購房協(xié)議書》要原告簽名、匯款，原告按被告提供的賬號匯款時，發(fā)現(xiàn)是被告陳某的賬戶，知道受騙。遂咨詢律師得知原、被告所簽購房合同違背國家法律規(guī)定，所購房屋東某某小區(qū)XX號樓XX單元XX樓西戶是小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證不能過戶。為此訴至法院，請求判令：1、依法撤銷或解除原、被告2013年4月2日簽訂的《購房協(xié)議書》；2、依法判決二被告返還原告預(yù)交購房款12萬元；3、本案訴訟費由二被告承擔(dān)。

被告薛某辯稱，原告所述與事實不符。在買房之前，我陪原告夫妻二人到法律事務(wù)所親自去了解過國家對房產(chǎn)買賣的政策，當(dāng)時已說明我出售的房子是小產(chǎn)權(quán)房，原告當(dāng)時就決定買我的房，后原告主動找到我，決定要我的房。原告買過我的房以后，準(zhǔn)備裝修房，把我房內(nèi)一道墻拆了。我們雙方簽訂的協(xié)議書的內(nèi)容都是按原告的要求寫的，協(xié)議書上約定原告先支付12萬元，剩余的7萬元到2013年年底付清。2013年11月30日，原告丁某說她很快會把這7萬元給我，而到了2013年12月3日，她突然提出來要退房，原告不按協(xié)議約定支付剩余房款，我怕原告將房子賣了，所以我將房子換了鎖。原告起訴被告沒有道理。

被告陳某辯稱，涉訴房屋我已經(jīng)給薛某了，本案與我無關(guān)。

本院根據(jù)原、被告的訴辯意見，歸納案件爭議焦點為：1、當(dāng)事人雙方簽訂的《購房協(xié)議書》是否合法有效；2、被告陳某與本案房屋買賣行為是否有關(guān)；3、原告的訴訟請求是否有事實和法律依據(jù)。

原告蘇某、丁某為支持自己的訴訟主張，提交如下證據(jù)：1、蘇某身份證，2、丁某的戶口薄，證明原告的身份主體資格；3、薛某身份證、戶口薄復(fù)印件，4、陳某身份證、戶口薄復(fù)印件。證明被告的身份主體資格；5、2013年4月2日原、被告簽訂的《購房協(xié)議書》，證明原告購買被告小產(chǎn)權(quán)房的事實；6、2013年4月2日蘇某轉(zhuǎn)賬憑單、薛某收款條；7、2013年4月2日蘇某轉(zhuǎn)賬服務(wù)申請表。證明原告預(yù)付給被告12萬元購房款的事實。

被告薛某對原告蘇某、丁某提交的上述證據(jù)質(zhì)證后，發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1、3、4、5、6、7均無異議；對證據(jù)2，丁某的戶口簿上的名字為“丁伏令”，而丁某在協(xié)議書上的簽名為“丁某”，戶口簿上的名字與本人簽名不一致。

被告陳某對原告蘇某、丁某提交的上述證據(jù)質(zhì)證后，發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1、2、3、4、5均無異議；對證據(jù)6、7不予質(zhì)證。

被告薛某未提交證據(jù)。

被告陳某未提交證據(jù)。

兩被告對兩原告提交的證據(jù)沒有提出實質(zhì)性異議，本院對兩原告提交的證據(jù)予以認(rèn)定。

本院根據(jù)原、被告的舉證、質(zhì)證及訴辯意見，對本案事實作如下確認(rèn)：原告蘇某、丁某系夫妻。2012年11月，兩原告得知薛某有住房出售，便與薛某協(xié)商購房事宜。雙方當(dāng)事人均知道涉訴房屋沒有房產(chǎn)證，因此，在簽訂購房協(xié)議前，雙方一起到律師事務(wù)所咨詢，了解有關(guān)無房產(chǎn)證的房屋買賣的相關(guān)政策。2013年4月2日，兩原告與兩被告簽訂了《購房協(xié)議書》，協(xié)議規(guī)定，“1、甲方（即陳某、薛某）將其位于東某某小區(qū)5號樓3單元6樓西戶建筑面積107平方米的房屋以人民幣壹拾玖萬元整（￥190000元）出售給乙方（即蘇某、丁某）。乙方愿意以上述價格向甲方認(rèn)購該房。2、雙方承諾：乙方承諾協(xié)議簽訂之日即付甲方壹拾貳萬元整（￥120000元），柒萬元（70000元），乙方2013年底付給甲方。甲方承諾負(fù)責(zé)為乙方辦理房產(chǎn)證。”同時明確了違約責(zé)任。涉訴房屋系南水北調(diào)拆遷安置房，該房系安置給兩被告的新建房屋，沒有產(chǎn)權(quán)證書。《購房協(xié)議書》簽訂的當(dāng)日，原告蘇某支付給被告薛某購房款12萬元。薛某收到款后，將房屋鑰匙（共6把）交給了原告，原告為了以后住房更加實用，經(jīng)被告同意將屋內(nèi)一堵隔墻拆除，房屋沒有再裝修。2013年12月，原告認(rèn)為所購房屋為小產(chǎn)權(quán)房不能辦房產(chǎn)證，因此，原告不再將剩余7萬元房款支付給被告。被告薛某以原告不再支付剩余購房款為由，且擔(dān)心原告賣掉房屋，遂于2014年1月10日將房屋的門鎖更換，房屋現(xiàn)由薛某控制。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《購房協(xié)議書》，系雙方當(dāng)事人真實意思的表示，雖然該房沒有產(chǎn)權(quán)證書，但簽訂購房協(xié)議書時，雙方當(dāng)事人對此是明知的。該房屋系南水北調(diào)拆遷安置房，被告對房屋實際擁有處分權(quán)，被告自愿將房屋賣于原告，原告同意購買，雙方協(xié)商一致后簽訂的房屋買賣協(xié)議未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。被告陳某作為賣方當(dāng)事人之一在買賣合同上簽名，與原告形成了買賣合同關(guān)系，陳某與本案房屋買賣合同存在法律上的利害關(guān)系。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。原告買房的目的是為了得到房屋，但在合同的履行中，原告未按約支付剩余購房款，且明確堅決不再支付剩余購房款；被告薛某以原告沒有付清房款為由，將房鎖更換，自己又控制了房屋，至此，原、被告之間矛盾加大，原告拒絕支付被告剩余購房款，被告則拒絕向原告交付房屋，雙方當(dāng)事人以各自的行為已表明對該買賣合同同意解除。因此，原、被告簽訂的《購房協(xié)議書》應(yīng)予解除。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告蘇某、丁某與被告薛某、陳某于2013年4月2日簽訂的《購房協(xié)議書》；

二、被告薛某應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)，返還原告蘇某、丁某購房款12萬元；

三、駁回原告蘇某、丁某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費1400元，由原告蘇某、丁某負(fù)擔(dān)1000元，被告薛某負(fù)擔(dān)400元。暫由原告墊付，待執(zhí)行時結(jié)清。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省焦作市中級人民法院。

審判員　　黎興中

二〇一四年四月二十四日

書記員　　李振虎

房屋合同糾紛