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廣東省惠州市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2015）惠中法民一終字第52號(hào)

上訴人（原審被告）：惠州市某某海岸物業(yè)發(fā)展有限公司。

法定代表人：劉某某。

委托代理人：陳香豪，廣東恒港律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：陳某某，男，漢族，19XX年XX月XX日出生。

委托代理人：皮建彪，廣東指針律師事務(wù)所律師。

上訴人惠州市某某海岸物業(yè)發(fā)展有限公司（下稱(chēng)某某公司）與被上訴人陳某某因商品房預(yù)約合同糾紛一案，不服廣東省惠州市惠陽(yáng)區(qū)人民法院（2014）惠陽(yáng)法民一初字第476號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

當(dāng)事人原審的意見(jiàn)

2014年5月16日，原審原告陳某某向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令：1、解除原、被告所簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》；2、被告退還原告所交的定金人民幣20000元；3、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

主要事實(shí)和理由是：原告于2014年5月2日與被告簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》一份，同日原告向被告交付了購(gòu)房定金人民幣20000元，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的惠州惠陽(yáng)區(qū)淡水東華大道和白云路交匯處XX幢XX座XX號(hào)商品房。簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)之后，原告積極準(zhǔn)備提供按揭材料配合辦理按揭貸款。現(xiàn)原告與被告就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》主要條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，且因客觀原因無(wú)法辦理按揭貸款，最終導(dǎo)致《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)法簽訂。這屬于因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的情形，被告應(yīng)當(dāng)將定金返還原告為維護(hù)本人的合法權(quán)益，特向人民法院起訴，請(qǐng)求法院判如所請(qǐng)。

被告某某公司辯稱(chēng)：1、根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的解釋?zhuān)谒臈l第五條規(guī)定，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)可以認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一部分，而交的定金是合同法上的定金規(guī)則，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，現(xiàn)在原告僅以無(wú)法達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要條款的一致意見(jiàn)為由，要求退還定金解除協(xié)議是明顯的違約行為，其要求退還定金的請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回。

原審法院查明的事實(shí)

原審法院經(jīng)審理查明：2014年5月2日原告與被告簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，認(rèn)購(gòu)被告開(kāi)發(fā)的位于惠州市惠陽(yáng)區(qū)淡水東華大道和白云路交匯處XX幢XX座XX號(hào)商品房，并支付定金20000元?，F(xiàn)原告稱(chēng)因雙方不能就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》相關(guān)條款達(dá)成一致，且因客觀原因無(wú)法辦理按揭貸款，屬不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立，被告依法應(yīng)退回定金給原告，基于上述理由，原告遂向本院提出上述訴請(qǐng)。

原審法院判決理由和結(jié)果

原審法院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，對(duì)原、被告具有法律約束力。原告與被告簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》屬于預(yù)約合同性質(zhì)，是為了將來(lái)雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而簽訂的預(yù)約合同。從《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》內(nèi)容來(lái)看，雖然約定了部分雙方的權(quán)利義務(wù)，但雙方對(duì)辦證、違約責(zé)任等直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款并無(wú)明確約定，尚不完全具備《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的主要內(nèi)容，由于雙方當(dāng)事人對(duì)于商品房合同的主要條款沒(méi)能協(xié)商一致，在無(wú)證據(jù)證明屬于何方惡意違約的情形下，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的……因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人”的規(guī)定，原告請(qǐng)求解除案涉《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》及退回定金20000元，有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。

綜上所述，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告陳某某與被告惠州市某某海岸物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》。

二、被告惠州市某某海岸物業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日退回定金20000元給原告陳某某。

本案受理費(fèi)400元減半收取為200元，由被告惠州市某某海岸物業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)。

當(dāng)事人二審的意見(jiàn)

上訴人某某公司不服原審判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)一審判決，發(fā)回重審或依法改判；2、本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。

主要事實(shí)和理由：一審沒(méi)有查明基本事實(shí)，判決有誤。本案上訴方與被上訴方之間簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》依法具有法律效力，而被上訴人單方違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院沒(méi)有查明該事實(shí)，從而做出了錯(cuò)誤判決。

基于以上事實(shí)與理由，上訴方特提出以上上訴請(qǐng)求，懇請(qǐng)依法予以判決。

本案二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。

本院查明的事實(shí)、判決理由和結(jié)果

本院除查明一審查明的事實(shí)外，還查明：陳某某身份證地址為：廣東惠來(lái)縣溪西鎮(zhèn)山隴管區(qū)頭村向西四直巷30號(hào)；在《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》中記載的陳某某通訊地址為：廣東惠來(lái)縣溪西鎮(zhèn)山隴管區(qū)頭村向西四直巷。該認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的付款方式為30%首付款加按揭貸款64萬(wàn)元。

本院認(rèn)為，本案屬于商品房預(yù)售合同糾紛。根據(jù)上訴意見(jiàn)，本案二審爭(zhēng)議的是未能簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的原因及解除認(rèn)購(gòu)書(shū)的責(zé)任問(wèn)題。

本案所涉的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》付款方式為按揭貸款支付，由于陳某某戶(hù)籍及工作單位均不在惠州市惠陽(yáng)區(qū)，涉案的認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂時(shí)間的日期為2014年5月2日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)（2010）10號(hào)）頒布時(shí)間為2010年4月17日。在本案所涉及到的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》中，明確記載陳某某通訊地址為：廣東惠來(lái)縣溪西鎮(zhèn)山隴管區(qū)頭村向西四直巷。某某公司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)知曉該份已被相關(guān)政府部門(mén)公示的政策性文件。作為出賣(mài)人，某某公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步審查陳某某是否屬于限購(gòu)對(duì)象。在陳某某的戶(hù)籍地址、工作單位均不在惠州市惠陽(yáng)區(qū)的情況下，陳某某屬于相關(guān)文件規(guī)定調(diào)控范圍對(duì)象，涉案的認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定大部分房款通過(guò)辦理按揭貸款支付，故而此后即便能夠簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也將面臨無(wú)法正常去的按揭貸款、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行的問(wèn)題。

綜上，上訴人某某公司的上訴理由沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，其請(qǐng)求本院依法不予支持。一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確、實(shí)體處理得當(dāng)，其判決本院依法予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費(fèi)人民幣400元，由上訴人惠州某某海岸物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　郭志文

審判員　　賴(lài)錦榮

審判員　　鄭　杰

二〇一五年二月十三日

書(shū)記員　　彭科梅

房產(chǎn)合同糾紛