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四川省達州市通川區(qū)人民法院 民事判決書

（2015）通川民初字第178號

原告劉某某，女，生于1971年8月21日，漢族，住達州市通川區(qū)。

委托代理人卜文平，四川遠(yuǎn)創(chuàng)律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）

被告朱某某，男，生于1957年1月6日，漢族，達州市通川區(qū)人，住達州市通川中路。

委托代理人周顯偉，四川法之緣律師事務(wù)所律師。

被告達州市某某房地產(chǎn)公司

法定代表人周某某，經(jīng)理。

委托代理人劉江，四川綏定律師事務(wù)所律師

被告達州市某某房地產(chǎn)公司世紀(jì)苑項目部

負(fù)責(zé)人魯某某，生于1949年8月5日，住達州市通川區(qū)。

委托代理人唐任光，男，生于1951年6月6日，項目部辦公室主任，住達州市通川區(qū)。

原告與被告朱某某、達州市某某房地產(chǎn)公司（簡稱：某房地產(chǎn)公司）、達州市某某房地產(chǎn)公司世紀(jì)苑項目部（簡稱：世紀(jì)苑項目部）執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告劉某某委托代理人卜文平、被告朱某某及委托代理人周顯偉、被告某房地產(chǎn)公司委托代理人劉江、被告世紀(jì)苑項目部負(fù)責(zé)人魯某某及委托代理人唐任光均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2005年10月31日，原告與被告某房地產(chǎn)公司在”世紀(jì)苑”售樓部簽訂了《商品房買賣合同》，即原告購買了位于達州市通川區(qū)黃泥扁街51號世紀(jì)苑小區(qū)E**幢**層**、**、**號門市，原告按照合同約定分三次付清了全部購房款，被告某房地產(chǎn)公司于2006年5月1日將門市交付給原告使用、管理和收益至今。原告于2009年在通川區(qū)工商行政管理局注冊”達州市通川區(qū)世紀(jì)某某休閑會所”并辦理《營業(yè)執(zhí)照》、《稅務(wù)登記證》，依法從事茶座、餐飲服務(wù)經(jīng)營活動。被告某房地產(chǎn)公司本應(yīng)按照合同約定期限內(nèi)給原告辦理產(chǎn)權(quán)證，但因被告某房地產(chǎn)公司世紀(jì)苑項目部負(fù)責(zé)人魯某某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂的《”世紀(jì)苑”（黃泥煸片區(qū)）小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目承包合同書》，因該項目建設(shè)缺資金，便將原告購買的房屋在原達縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社大樹信用社貸款并辦理了抵押登記，至2014年2月20日解除抵押。對此原告沒有過錯，被告某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)立即給予原告辦理上述房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。

原告購買的房屋在2006年5月1日交付使用，而被告朱某某與被告某房地產(chǎn)公司發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系在2010年12月8日。顯然，本案訴爭標(biāo)的物與被告朱某某和某房地產(chǎn)公司之間發(fā)生的債權(quán)債務(wù)作出的判決無關(guān)聯(lián)性。通川區(qū)人民法院作出的（2014）通川執(zhí)字第378號《執(zhí)行裁定書》查封原告購買的房屋，違反《最高人民法院民事訴訟中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條（二）款”第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”之規(guī)定，查封有誤應(yīng)當(dāng)依法予以糾正。綜上，原告已經(jīng)支付了全部價款并實際占有使用本案訴爭標(biāo)的物長達八年之久，原告依法享有對本案訴爭標(biāo)的物的物權(quán)。因此，原告就本案訴爭標(biāo)的物享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，故訴請1、判令不得對位于達州市通川區(qū)黃泥扁街51號世紀(jì)苑小區(qū)E**幢**層**、**、**號門市的執(zhí)行；2、依法確認(rèn)原告與被告某房地產(chǎn)公司簽訂”商品房買賣合同”有效，并判令被告某房地產(chǎn)公司立即給原告辦理上述房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。

原告為支持其主張?zhí)峁┝巳缦伦C據(jù)：

一、劉某某身份證

二、《商品房買賣合同》及付款收條

三、稅收繳款書及記賬稅

四、（2014）通川執(zhí)裁字第9號《執(zhí)行裁定書》

五、原告《營業(yè)執(zhí)照》、《稅務(wù)登記證》

被告朱某某辯稱，第一，本案某房地產(chǎn)公司和世紀(jì)苑項目部的掛靠關(guān)系是違法的，世紀(jì)苑項目部不應(yīng)該成為本案的適格主體，所以應(yīng)當(dāng)由某房地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任；第二，根據(jù)案由以及案外人執(zhí)行異議之訴應(yīng)當(dāng)駁回；第三，商品房買賣合同屬于另一法律關(guān)系，應(yīng)該另案處理；第四，根據(jù)本案的實際情況，某房地產(chǎn)公司將房屋交付原告長達八年之久，原告不辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書是有過錯的；第五，根據(jù)最高人民法院《民事執(zhí)行若干意見》第十七條之規(guī)定，本案原告沒有辦證是具有過錯的，因此，通川區(qū)人民法院的查封是合法的。

被告某房地產(chǎn)公司辯稱，第一，世紀(jì)苑項目部不是適格的主體；第二，本案兩個訴訟請求是兩個不同性質(zhì)及法律關(guān)系；第三，世紀(jì)苑項目部是屬于掛靠關(guān)系，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧；第四，原告訴稱的商品房買賣合同屬實，支付購房款及房屋交付使用均屬實，沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是由于歷史原因形成的。第五，朱某某在本院申請執(zhí)行的債權(quán)，包含在達川區(qū)法院執(zhí)行的債權(quán)范圍之內(nèi)（253391.76元）。

被告某房地產(chǎn)公司提供如下證據(jù)：

一、（2013）通川民初字第1972號民事判決書；

二、（2013）達達民初字第886號民事判決書；

三、茶樹樁大院項目A幢善后和解協(xié)議。

被告世紀(jì)苑項目部辯稱，一、原告與某房地產(chǎn)公司和世紀(jì)苑項目部簽訂《商品房買賣合同》合法有效，原告于2005年10月31日與世紀(jì)苑項目部簽訂購買世紀(jì)苑E幢一層10、11、12號門市《商品房買賣合同》，總建筑面積387.08平方米，總房款774160.O0元，原告付清全部購房款，世紀(jì)苑項目部亦按約將門市交付給原告使用至今，答辯人無任何異議。二、原告未如期取得房產(chǎn)證的過錯責(zé)任在某房地產(chǎn)公司及世紀(jì)苑項目部。因世紀(jì)苑項目屬舊城改造，在建過程中又受9.3、7.8特大洪災(zāi)影響，商品房滯銷致項目資金困難，世紀(jì)苑項目將在建工程*幢*層**軸～**軸（現(xiàn)*層**～**號門市）、**層**～**軸至*～*軸作抵押向達縣聯(lián)社大樹信用社借款，2012年2月16日世紀(jì)苑E幢完善了建設(shè)工程備案手續(xù)辦了產(chǎn)權(quán)大證后，為了滿足銀行借款必須將抵押的在建工程辦為房產(chǎn)證方能設(shè)置抵押的要求，故又將原E幢在建工程一層23軸～42軸（系10～18號門市）辦成分證，證號為001162***后繼續(xù)設(shè)置抵押。2014年2月20日，答辯人償還借款解除抵押后于2O14年7月辦證資料呈報市房管局時得知已被法院查封，原告未及時取得房產(chǎn)證無過錯，答辯人愿意承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。三、世紀(jì)苑項目部與某房地產(chǎn)公司系掛靠關(guān)系，該項目由魯某某于20O0年11月8日與某房地產(chǎn)公司法人代表周某某簽訂了《達州市”世紀(jì)苑”（黃泥扁片區(qū)）小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目承包合同書》，主要約定，一、由乙方（指項目負(fù)責(zé)人）獨立承包該項目房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和建筑施工、房屋銷售業(yè)務(wù)；二、甲方（指某房地產(chǎn)公司）向乙方提供從事房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工業(yè)務(wù)所需的各種手續(xù)；三、乙方在承包活動中應(yīng)依法經(jīng)營按規(guī)定繳納稅費，在經(jīng)營活動過程中所造成的一切經(jīng)濟損失及法律法規(guī)后果由乙方承擔(dān)，甲方不負(fù)任何責(zé)任；四、乙方按實際承包建筑工程結(jié)算總造價直接費的1％向甲方分期上交管理費；五、乙方在經(jīng)營活動過程中，獨立與外方簽訂一切經(jīng)濟合同，實行自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，自籌資金，獨立核算。根據(jù)上述約定，該項目的實際投資人是魯某某而非某房地產(chǎn)公司。項目投資人享有所有權(quán)和支配權(quán)。四、朱某某與某房地產(chǎn)公司茶樹樁項目的債權(quán)債務(wù)糾紛與答辯人無關(guān)。河市茶樹樁項目與世紀(jì)苑項目同屬某房地產(chǎn)公司掛靠項目，某房地產(chǎn)公司歷來推行的是項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由各項目部實行獨立核算自負(fù)盈虧。朱某某與茶樹樁項目發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，應(yīng)由茶樹樁項目承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任，朱某某若與某房地產(chǎn)公司發(fā)生債權(quán)債務(wù)也應(yīng)由某房地產(chǎn)公司來承擔(dān)責(zé)任，朱某某未與答辯人世紀(jì)苑項目發(fā)生債權(quán)債務(wù)，朱某某更不能變作法兒來損害答辯人和原告的利益。故請求人民法院撤銷（2014）通川執(zhí)字第378號執(zhí)行裁定書，保護答辯人和原告的合法權(quán)益。

被告世紀(jì)苑項目部提供如下證據(jù)：

一、”世紀(jì)苑”小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目承包合同書；

二、在建工程抵押證明及還款憑證；

三、房屋產(chǎn)權(quán)證；

四、原告交購房款收據(jù)存根（原件經(jīng)質(zhì)證后當(dāng)庭退還）。

經(jīng)審理查明，世紀(jì)苑項目部負(fù)責(zé)人魯某某于20O0年11月8日與某房地產(chǎn)公司簽訂了《達州市”世紀(jì)苑”（黃泥扁片區(qū)）小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目承包合同書》，主要約定，”魯某某獨立承包該項目房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和建筑施工、房屋銷售業(yè)務(wù)；某房地產(chǎn)公司提供從事房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工業(yè)務(wù)所需的各種手續(xù)；項目負(fù)責(zé)人按實際承包建筑工程結(jié)算總造價直接費的1％向某房地產(chǎn)公司繳納管理費；負(fù)責(zé)人在經(jīng)營活動過程中，獨立與外方簽訂一切經(jīng)濟合同，實行自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，自籌資金，獨立核算等”。2005年10月31日，原告與被告某房地產(chǎn)公司和世紀(jì)苑項目部簽訂了《商品房買賣合同》，即原告購買了位于達州市通川區(qū)黃泥扁街51號世紀(jì)苑小區(qū)E**幢**層**、**、**號房，建筑面積共計387.08平方米，單價每平方米2000元，總價774160.00元，簽訂合同后分三次付全款。原告便于2005年10月31日支付374160元、2006年3月30日支付30萬元、2007年5月19日支付10萬元。被告某房地產(chǎn)公司及世紀(jì)苑項目部于2006年5月1日將房交付給原告使用。原告并于2009年在通川區(qū)工商行政管理局注冊”達州市通川區(qū)世紀(jì)某某休閑會所”并辦理《營業(yè)執(zhí)照》、《稅務(wù)登記證》，從事茶座、餐飲服務(wù)經(jīng)營活動。因該項目缺資金，便在建設(shè)過程中對世紀(jì)苑E幢一層**-**軸至*-*軸、二層**-**軸至*-*軸、**幢*、*、*、**、**、**號門市設(shè)置抵押向達縣聯(lián)社大樹信用社貸款390萬元，2012年8月9日對上述在建項目解除抵押，辦理分證后再次設(shè)置抵押。2014年2月20日注銷抵押登記。2014年7月9日，某房地產(chǎn)公司及世紀(jì)苑項目部將原告的購房款收據(jù)收回后向稅務(wù)機關(guān)申請并開據(jù)了《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》及《稅收繳款書》。但在給原告辦理房產(chǎn)證時被告知該房已被查封。同時查明，2008年7月，被告朱某某給被告某房地產(chǎn)公司在達縣河市鎮(zhèn)茶樹莊佳居在建工程供應(yīng)鋼材，至2010年12月8日，該項目經(jīng)理李大美給朱某某出具下欠原告鋼材款253391.51元的《欠條》。后朱某某訴至本院，本院于2013年11月22日作出（2013）通川民初字第1972號民事判決書，判令某房地產(chǎn)公司支付朱某某鋼材款253391.51元及息等。2014年6月3日，朱某某向本院申請執(zhí)行，本院于同日作出（2014）通川執(zhí)字第378號執(zhí)行裁定書，將位于通川區(qū)黃泥扁街51號世紀(jì)苑小區(qū)E**幢**層**、**、**號門市三間予以查封。原告劉某某于2014年8月12日向本院提出書面異議。2014年11月14日，本院作出（2014）通川執(zhí)裁字第9號執(zhí)行裁定書，駁回劉某某對（2014）通川執(zhí)字第378號執(zhí)行裁定書的異議。原告不服該裁定訴訟來院。另查明，經(jīng)向達州市通川區(qū)西城紅旗路社區(qū)居民委員會調(diào)查了解并出具《證明》證實”原告向工商局申請注冊達州市通川區(qū)世紀(jì)某某休閑會所的地址‘通川區(qū)黃泥扁世紀(jì)苑小區(qū)*幢**-**號’與原告購房地址‘達州市通川區(qū)黃泥扁街51號世紀(jì)苑小區(qū)E**幢**層**、**、**號房’為同一地址”。因世紀(jì)苑小區(qū)*幢**-**號系該幢樓的軸線標(biāo)志。同時，經(jīng)本院調(diào)取與原告主張的物權(quán)相鄰業(yè)主的辦證資料所顯示的房屋價款、出具稅票時間及提請房管局辦證時間均映證了原告及世紀(jì)苑項目部陳述一致。

一、關(guān)于原告劉某某主張與被告某房地產(chǎn)公司于2005年10月31日簽訂了《商品房買賣合同》有效的問題。

本院認(rèn)為，原告劉某某與被告某房地產(chǎn)公司和世紀(jì)苑項目部在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的《商品房買賣合同》，購買了本案訴爭房屋，原告并已全額支付了購房款，被告某房地產(chǎn)公司和世紀(jì)苑項目部已將該房交付原告占有和使用至今，且對上述事實無異議，該合同未違反法律禁止性規(guī)定。因此，原告劉某某于2005年10月31日與被告某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》合法、有效，即位于達州市通川區(qū)黃泥扁街51號世紀(jì)苑小區(qū)E**幢**層**、**、**號房歸原告所有。原告主張被告某房地產(chǎn)公司和世紀(jì)苑項目部應(yīng)當(dāng)給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的請求，本院予以支持。

二、原告請求不得對本案訴爭房屋的執(zhí)行理由是否成立的問題。

本院認(rèn)為，1、原告劉某某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》后并全額支付了購房款，且原告接收使用該房多年的客觀事實，出賣人雖將本案爭議房屋設(shè)置抵押而未及時給予原告辦理備案登記和房屋所有權(quán)證等。但根據(jù)《物權(quán)法》第十五條”當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定。因此，原告享有主張對本案訴爭房屋的物權(quán)。被告朱某某申請查封時在原告購房之后，且朱某某只享有債權(quán)，而不享有對本案訴爭房屋的物權(quán)。因此，原告享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。2、被告某房地產(chǎn)公司和世紀(jì)苑項目部在給原告辦理產(chǎn)權(quán)證時收回原《收據(jù)》原件，另行出具了《稅務(wù)發(fā)票》及原告支付購房款未通過銀行轉(zhuǎn)帳等符合交易習(xí)慣，且經(jīng)本院調(diào)取與原告主張的物權(quán)相鄰業(yè)主的辦證資料所顯示的房屋價款、出具稅票時間及提請房管局辦證時間均映證了原告及世紀(jì)苑項目部陳述一致性及在庭審中被告世紀(jì)苑項目部提供了《收據(jù)》記帳聯(lián)原件和《稅務(wù)發(fā)票》原件，被告朱某某對上述憑據(jù)的真實性無異議。因此，被告朱某某所提出的抗辯理由不成立。綜上，根據(jù)最高人民法院關(guān)于《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第三百一十二條款第一項”案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的”及第二款”案外人同時提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作裁判”等規(guī)定，故原告的訴訟請求，本院予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十一條，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條，最高人民法院關(guān)于《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第三百一十二條款第一項第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：

一、不得對申請人朱某某申請對位于達州市通川區(qū)黃泥扁街51號世紀(jì)苑小區(qū)E**幢**層**、**、**號門市的執(zhí)行；

二、原告劉某某與被告達州市某某房地產(chǎn)公司于2005年10月31日簽訂的《商品房買賣合同》合法、有效（即位于達州市通川區(qū)黃泥扁街51號世紀(jì)苑小區(qū)E**幢**層**、**、**號門市歸原告劉某某所有）；限被告達州市某某房地產(chǎn)公司于本判決生效后三十日內(nèi)將上述房屋的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)移登記在原告名下。

案件受理費18300元，被告朱某某負(fù)擔(dān)100元，被告達州市某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)18200元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省達州市中級人民法院。

審　判　長　　侯學(xué)全

審　判　員　　李京錦

代理審判員　　張　陽

二〇一五年三月二十日

書　記　員　　茍桂林

房地產(chǎn)糾紛