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二手房買賣合同法律風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)表于：2013-05-23閱讀量：（3966）

在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對(duì)于如何簽訂買賣合同所知更少。事實(shí)上，二手房買賣中存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，需要特別注意。

在簽訂二手房買賣合同前，要把握四個(gè)“要點(diǎn)”：

買賣合同來一份→ 《二手房買賣合同模板？》

一、確認(rèn)房主真實(shí)身份。

買賣雙方在簽訂合同前，首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件。

在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，房主要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

二、確認(rèn)房主擁有出售房屋的合法完全產(chǎn)權(quán)。

必要時(shí)到房處管理登記部門查詢?cè)摲课莸南嚓P(guān)登記情況，保證房屋不存在任何物權(quán)瑕疵。

購(gòu)買二手房時(shí)，購(gòu)房者往往沒有審查房屋的權(quán)屬情況就直接簽訂合同，房屋將存在權(quán)屬爭(zhēng)議糾紛。

確定兩證屬實(shí)后，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)核實(shí)該房屋有無共有或抵押等他項(xiàng)權(quán)存在。

如果該房屋屬個(gè)人所有，購(gòu)房者可只與售房人交易；

如該房屋還有共有權(quán)人，購(gòu)房者有權(quán)要求售房人和其他共有人出具同意售房的書面文件，如果其他共有人全權(quán)委托售房人處理售房事宜的，對(duì)售房人的授權(quán)委托書應(yīng)進(jìn)行核實(shí)，必要時(shí)可要求售房人提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。

對(duì)于已經(jīng)出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面聲明，或在簽訂購(gòu)房合同前要求售房人解除與承租人的租賃合同?！　?/p>

待售房屋存在抵押等他項(xiàng)權(quán)記載的，購(gòu)房人可要求對(duì)方在購(gòu)房合同簽訂后房款交付前注銷他項(xiàng)權(quán)或采取分階段付款的方式，以保證付款安全。

三、明確雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。

因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。而目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。

因此，合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

四、及時(shí)辦理房屋過戶手續(xù)。

購(gòu)房者千萬不能為了節(jié)省過戶費(fèi)用，采取所謂避稅方式，給買賣雙方都帶來極大的法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。

過戶需知→ 《二手房過戶稅費(fèi)》

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