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辦理房產(chǎn)證常見的糾紛有無法辦理或長(zhǎng)期無法辦理房產(chǎn)證，或者因購(gòu)房者和開發(fā)商之間的原因等等多種糾紛，下面具體介紹辦理房產(chǎn)證常見的幾種糾紛和糾紛的解決方法。

一、無法辦理或長(zhǎng)期得不到房產(chǎn)證的18種情況

1.開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，無法繼續(xù)辦理樓盤的大確權(quán);

2.開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金;

3.開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊(duì)等，債務(wù)尚未清償完畢;

4.開發(fā)商沒有完成竣工備案工作;

5.開發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售(未經(jīng)合同備案)，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證;

6.樓盤被法院查封;

7.開發(fā)商沒有取得建筑面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù);

8.商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補(bǔ)繳或退回購(gòu)房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)登記;

9.開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，或未移交小區(qū)配套用房，無法通過綜合驗(yàn)收;

10.開發(fā)商不及時(shí)辦理"大確權(quán)";

11.開發(fā)商不配合提供辦理"小房產(chǎn)證"的相關(guān)資料;

12.開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā);

13.房屋契稅尚未繳納;

14.公共維修基金尚未交付;

15.提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格;

16.個(gè)別購(gòu)房者購(gòu)房入住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證;

17.房產(chǎn)證辦理部門無正當(dāng)理由拖延辦理或不予辦理;

18.代辦產(chǎn)權(quán)的單位或人員(律師、代理公司)違規(guī)操作。

造成無法辦理房產(chǎn)證的原因有四種：

第一種是由開發(fā)商造成的，這是主要原因，也是實(shí)踐中出現(xiàn)問題最多的一種，如上面所列的第1-12種。

第二種是由購(gòu)房者本身造成的，如上面所列的第12一16種。

第三種是由于房產(chǎn)證辦理部門造成的，如上面所列的第17種。

第四種是由代辦人員造成的，如上面所列的第18種。

二、應(yīng)對(duì)辦理房產(chǎn)證方法

（一）簽合同前做好查詢工作

購(gòu)房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的"國(guó)有土地使用證"正本的記事欄中，有無土地被抵押的標(biāo)注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢。

（二）認(rèn)真查驗(yàn)文件

簽約前可以查驗(yàn)"國(guó)有土地使用證"，如果是"臨時(shí)使用證"或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定"開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國(guó)有土地使用證》"。

（三）簽好《購(gòu)房合同》

《購(gòu)房合同》中要有專門條款對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時(shí)限，還要約定不能按時(shí)辦理的處理辦法。

1、建議范本

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)初始預(yù)登記，并將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第____項(xiàng)處理：

（1）、買受人退房，出賣人在買受人書面提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按____ ％利率付給利息，同時(shí)按已付款的____％賠償買受人損失。

（2）、買受人不退房，出賣人自逾期之日起每日按買受人已付款的____％向買受人支付違約金。

2、合同未約定的情況下開發(fā)商的違約責(zé)任

出賣人未按期提交辦理房屋權(quán)屬登記所需材料致購(gòu)房者未按期取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理；商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按已付購(gòu)房款，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因出賣人未按期提交房屋權(quán)屬登記材料，致購(gòu)房者未能按約定和規(guī)定期限取得房屋權(quán)屬證書超過一年的，購(gòu)房者可要求解除合同，并可要求損失賠償。

（四）注意履行要求協(xié)助辦證的通知義務(wù)

1998年7月20日國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條已經(jīng)規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。根據(jù)該條例的規(guī)定，國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》均相應(yīng)規(guī)定房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（買受人）提出申請(qǐng)。因此，房屋買受人是申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證的法定義務(wù)人。

但由于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所需要的用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件均需由開發(fā)商提供，而且如果開發(fā)商欠缺該類文件，沒能辦理初始登記的話，買受人的房屋產(chǎn)權(quán)證是根本無法辦理的。因此，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》還規(guī)定了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。從而明確了開發(fā)商對(duì)買受人申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證負(fù)有的協(xié)助義務(wù)。2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第三十四條又進(jìn)一步明確規(guī)定了該項(xiàng)協(xié)助義務(wù)。所以，開發(fā)商企業(yè)僅僅對(duì)業(yè)主辦理房產(chǎn)證負(fù)有協(xié)助義務(wù)。

因此，購(gòu)房者在合同約定或者法律規(guī)定的產(chǎn)權(quán)證辦理期限屆滿時(shí)，應(yīng)發(fā)出要求辦證的通知，否則，若出賣人已具備辦證的條件僅是拖延辦理，則購(gòu)房者無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

（五）部分地區(qū)可以自行辦理

雖然向法院起訴可以解決開發(fā)商不給辦房產(chǎn)證的問題，但是畢竟打官司耗時(shí)耗力，對(duì)購(gòu)房者造成了巨大的負(fù)擔(dān)。因此，目前部分地區(qū)已經(jīng)開始允許購(gòu)房者自行辦理房產(chǎn)證，以便及時(shí)解決房產(chǎn)證糾紛。

比如《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范》明確了14種可以單方辦證的情況，其中有兩條非常關(guān)鍵：“預(yù)售人未在規(guī)定或者雙方約定的期限內(nèi)與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記或者未依預(yù)購(gòu)人委托代為申請(qǐng)預(yù)告登記的，預(yù)購(gòu)人提交規(guī)定的材料，可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記”?；蛘呤?ldquo;預(yù)售人未在規(guī)定或者雙方約定的時(shí)間內(nèi)與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記或者未依預(yù)購(gòu)人委托代為申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，預(yù)購(gòu)人提交規(guī)定的材料，可以單方申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記”。這意味著，一旦開發(fā)商沒有按照規(guī)定為購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房者可單方面提交相關(guān)資料到房管局辦理。

因此，在廣州市如果房屋購(gòu)買地對(duì)購(gòu)房者自行辦理房產(chǎn)證做出了相同規(guī)定，那么在開發(fā)商不給辦房產(chǎn)證時(shí)，購(gòu)房者可以自行辦理房產(chǎn)證。

需要提醒的是，即使購(gòu)房者自行辦理了房產(chǎn)證，這并不能改變開發(fā)商違約的事實(shí)，因此購(gòu)房者還是有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

（六）不簽不合理的委托書

很多開發(fā)商要求購(gòu)房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和公共維修基金。

這種不合理的委托購(gòu)房者可以拒絕。不用擔(dān)心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條的規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。"因此，不管購(gòu)房人是否委托房地產(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責(zé)任協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。

（七）解約與索賠

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴(yán)重違約行為，您可以通過協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。

1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

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