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廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

（2014）穗中法民五終字3952號

上訴人（原審原告）：廣州市某某機動車駕駛技術培訓有限公司，住所地。

法定代表人：史某某，該司經理。

委托代理人：鄭某某，該司職員。

被上訴人（原審被告）：馬某某，男，19**年**月**日出生，漢族，住山西省臨縣。

委托代理人：黃秀連，廣東法制盛邦律師事務所律師。

委托代理人：杜曉明，廣東法制盛邦律師事務所實習律師。

上訴人廣州市某某機動車駕駛技術培訓有限公司（以下簡稱某某公司）因與被上訴人馬某某租賃合同一案，不服廣東省廣州市海珠區(qū)人民法院（2014）穗海法生民初字第443號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理本案。本案現(xiàn)已審理終結。

原審法院經審理查明：2014年1月14日，某某公司（承租方）與馬某某（出租方）簽訂《場地租賃合同》，約定：馬某某將位于廣州市某某廣場東側，占地面積約2500平方米的場地出租給某某公司作練車場用；某某公司只能在場地范圍內練車，不能超出劃定范圍；某某公司須自行辦理牌照，確保合法經營，馬某某對此不負任何責任，如因未能依法辦理經營所需證照，由此造成的全部經濟損失和法律責任，由某某公司自行承擔；租賃期限從2014年2月5日至2019年2月4日，馬某某給予半個月（2014年2月5日至2014年2月20日）的免租期；第一、二年租金單價為8元／月／平方米，年租金24萬元，第三、四年遞增8%，第五年再遞增8%，場地從2014年2月5日起計租；某某公司須于每月5日前將當月租金以現(xiàn)金或銀行轉賬方式交納給馬某某；馬某某將項目場地按現(xiàn)狀交付給某某公司，某某公司在不改變場地使用范圍的前提下，可以依法對該場地按標準進行裝飾裝修，但裝飾裝修方案應報馬某某，待馬某某批準后方可實施；合同履約保證金為4萬元，作為某某公司履行本合同的擔保；本合同終止或解除后，某某公司按合同約定交接完畢，并依約繳清了所有費用后，合同履約保證金全額無息退還；若某某公司存在未結清租金等其它費用，或造成馬某某經濟損失或違約金產生等，馬某某有權從合同履約保證金中扣除，剩余部分不計息退還某某公司，不足部分由某某公司繼續(xù)支付，某某公司在馬某某結清所有費用后的5個工作日內，將合同履約保證金剩余部分無息退還某某公司；未經馬某某書面同意，某某公司不得將該場地及地上建筑物轉租、分租給第三方；租賃期內，某某公司提出提前解除租賃合約的，馬某某不給予任何賠償，并要求某某公司按合同約定承擔違約責任；某某公司逾期交租，馬某某有權按應繳未繳額每日5%收取違約金，直到清償日止；逾期超過1個月，某某公司有權選擇繼續(xù)履行合同，由某某公司按照5倍租金的標準支付租金，至清償及按前述每日5%的標準支付違約金；或選擇解除合同，除要求某某公司清繳應付未付的租金和逾期履行的違約金外，某某公司還應按約定支付經濟補償金（10萬元）；本合同有效期內，除約定可提前解約外，馬某某不得無故提前解除合同，否則，某某公司有權要求馬某某雙倍退還履約保證金，退還金額不足以彌補損失時，某某公司還有權追償；經濟補償金由違約方向守約方支付經濟補償金10萬元；任何一方依約定解除合同或本合同期限屆滿后，某某公司應在合同解除或終止之即日內將項目場地清空并交還場地，但固定建筑物、裝飾物及原屬于馬某某的設施等無償歸馬某某所有；某某公司鋪設的水泥場地無償歸馬某某所有，不得破壞……。

合同簽訂后，某某公司、馬某某又簽訂補充協(xié)議，將履約保證金調整為5萬元。之后，某某公司向馬某某交納了履約保證金5萬元，馬某某于2014年2月10日將約定場地交付給了某某公司。

某某公司現(xiàn)在以接手停車場準備經營駕駛培訓業(yè)務時，遭到對方停水停電，無法繼續(xù)經營為由，提起本案訴訟。

訴訟中，馬某某提交主要證據(jù)有：1、廣州市白云區(qū)某某公園便利店于2014年7月30日出具的《證明》，內容是“關于（2014）穗海法生民初字第443號涉案租賃糾紛場地是我司從廣州市某某有限公司合法租賃的，我司租賃后在2014年1月初再轉租給馬某某，馬某某轉租給廣州市某某機動車駕駛技術培訓有限公司是經過我司同意，特此證明”。

2、廣州市某某有限公司于2012年6月19日向廣州市白云區(qū)某某公園便利店發(fā)出的《承租權通知書》，主要內容是“根據(jù)廣州市某某停車場招租文件和貴店于2012年6月18日提交的競價文件，經現(xiàn)場招租結果確定由貴店獲得廣州市某某停車場承租權；……租賃期限為3年，……請貴店于收到本通知書后10天內，與我司簽訂租賃合同”。

某某公司表示之前馬某某從未出示過上述文件，對此不清楚。馬某某表示簽約時已出示。

因本案糾紛，某某公司于2014年5月23日向原審法院起訴請求：1、按照合同約定依法判定馬某某返還某某公司押金共計5萬元；2、按合同約定判定馬某某賠償違約金10萬元3、馬某某負擔本案訴訟費。

馬某某原審辯稱某某公司的請求缺乏事實依據(jù)，要求駁回某某公司的訴訟請求。

原審法院認為：某某公司與馬某某于2014年1月14日簽訂的《場地租賃合同》沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，當事人均應嚴格履行。某某公司作為承租方，應按照合同的約定履行支付合同價款的義務，同時享有使用承租場地的權利。馬某某作為出租方，應將約定的場地按期交付給某某公司，同時收取約定租金。從本案查明的事實，反映某某公司在簽約后，已將約定的履約保證金5萬元支付給了馬某某，馬某某亦在2014年2月10日將約定的場地交付給了某某公司。此時，某某公司已可以使用約定地塊?，F(xiàn)某某公司主張其在接收地塊后，在進行設施建造時，遭到了停水停電，并被告知不能使用涉案地塊。對此，某某公司沒有提供任何證據(jù)予以證明，應承擔舉證不能的法律后果。相反，馬某某在本案庭審中，提交了廣州市某某有限公司于2012年6月19日向廣州市白云區(qū)某某公園便利店發(fā)出的《承租權通知書》，以及廣州市白云區(qū)某某公園便利店出具的證明，用以證實其有權轉租涉案地塊給某某公司使用。根據(jù)該證據(jù)材料，反映馬某某向廣州市白云區(qū)某某公園便利店承租涉案地塊后，將其中一部分面積分租給某某公司，已經廣州市白云區(qū)某某公園便利店同意，現(xiàn)某某公司不能舉證反駁，故對馬某某的主張，原審法院予以采信。鑒于某某公司不能舉證證明其接收涉案地塊后，由于馬某某的原因而存在使用障礙，從而導致合同無法履行，故其起訴要求馬某某返還押金5萬元及賠償違約金10萬元，缺乏理據(jù)，原審法院不予支持。據(jù)此，原審法院于2014年8月19日判決：駁回廣州市某某機動車駕駛技術培訓有限公司的訴訟請求。一審案件受理費1650元，由廣州市某某機動車駕駛技術培訓有限公司負擔。

判后，某某公司不服原審判決，向本院提起上訴，具體上訴事實與理由如下：一、原審判決認定馬某某有轉租權，認定事實錯誤。第一承租人廣州市白云區(qū)某某公園便利店同意轉租給馬某某并不代表業(yè)主方，即廣州市某某有限公司同意將該場地轉租給馬某某或某某公司，實際上是廣州市某某有限公司阻止某某公司使用該場地。二、原審判決適用法律錯誤，違反法律程序。根據(jù)法律規(guī)定，農用地不得改變土地的使用性質，并且根據(jù)《廣州市機動車駕駛員培訓管理辦法》第七條規(guī)定：“（二）自有或租用的經營場地應為非農用地。”明確規(guī)定農用地不得用于駕駛員培訓經營性教練場，因此，本案雙方的場地租賃合同違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效。原審法院應當對該合同的效力向當事人闡明，而原審法院沒有這么作，已違反法定程序。某某公司上訴請求撤銷一審判決，改判或發(fā)回原審法院重審。

馬某某二審答辯稱：一、馬某某不存在任何的違約行為。馬某某在簽訂租賃合同之后按時交付了租賃場地，履行了相應的義務。二、某某公司是因為無法取得營業(yè)執(zhí)照而要求解除場地租賃合同的。三、某某公司自2014年2月5日以來一直拖欠租金，在一審的時候馬某某提起反訴要求某某公司支付租金、違約金、經濟補償金，因為一審判決快，沒有及時處理。四、某某公司提供的證據(jù)中有進行裝修，但是根據(jù)雙方簽訂的合同約定，某某公司進行裝修應當?shù)玫今R某某的同意，但是某某公司未經馬某某的同意就進行了裝修。某某公司主張的裝修內容馬某某也不能確定，所以某某公司請求損失的計算是沒有事實依據(jù)。

對一審法院查明的事實，雙方均無異議，本院予以確認。

二審期間，本案雙方均無新的證據(jù)提交本院。

本院認為：某某公司認為涉案場地為農用地，但其并未提交證據(jù)予以證實，故對某某公司以此主張租賃合同無效，本院不予采信。因此，某某公司另依據(jù)《廣州市機動車駕駛員培訓管理辦法》第七條：“（二）自有或租用的經營場地應為非農用地”的規(guī)定，主張涉案場地不得用于駕駛員培訓經營性教練場缺乏事實依據(jù)，本院不予采納。

上述合同簽訂后，馬某某已交付涉案場地給某某公司。某某公司陳述該司接收涉案場地后，在進行設施建造時，卻遭到了停水停電并被告知不能使用涉案地塊的情況。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”某某公司對其所述情況并未舉證證實，原審法院認為某某公司應承擔舉證不能的責任并無不妥。同理，根據(jù)廣州市白云區(qū)某某公園使用店出具的《證明》可知，馬某某對涉案場地享有轉租權，某某公司則無證據(jù)證實馬某某不具有轉租權，或存在因馬某某其他原因導致其使用障礙，從而導致合同無法履行的情形，原審法院認為某某公司訴請返還押金5萬元及賠償違約金10萬元缺乏理據(jù)而不予支持亦無不妥，本院予以維持。

綜上所述，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。某某公司上訴請求、理由不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項及《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3300元，由廣州市某某機動車駕駛技術培訓有限公司負擔。

本判決為終審判決。

合同  保證金  租賃