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山東省臨沂市中級人民法院

民事判決書

（2014）臨商終字第787號

上訴人（原審被告）：齊某某，女，****年**月**日出生，居民，住平邑縣。

委托代理人：李本通，山東康橋（臨沂）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：張某某，男，****年**月**日出生，居民，住平邑縣。

委托代理人：劉英源，山東平大律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審第三人）：張某某，系張某某之子，****年**月**日出生，居民，住平邑縣。

原審被告：張某，系齊某某之子，****年**月**日出生，居民，住平邑縣。

委托代理人：李本通，山東康橋（臨沂）律師事務(wù)所律師。

原審第三人：張某某，系齊某某丈夫，****年**月**日出生，居民，住平邑縣。

上訴人齊某某因房屋買賣合同糾紛一案，不服平邑縣人民法院（2013）平商初字第98號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審原告張某某訴稱，二被告齊某某與張某系母子關(guān)系。2011年8月20日，二被告將仲村鎮(zhèn)政府前路南二間正在建設(shè)的商住樓賣給張某某，價格為70萬元，先付了50萬元，下欠20萬元未付。商住樓建成交付時，二被告未將鑰匙交給張某某，而是交給了第三人張某某，現(xiàn)第三人張某某對該樓房使用。張某某發(fā)現(xiàn)后，提出異議，才得知齊某某的丈夫第三人張某某早在2010年12月31日將該樓房所有的土地使用權(quán)及原房屋轉(zhuǎn)讓給了第三人張某某。建樓時由第三人張某某支付了相應(yīng)的建樓款。張某某遂要求二被告返還購房款50萬元，二被告以種種理由推脫。綜上，鑒于第三人張某某、張某某的行為，二被告亦將無權(quán)處分的他人樓房賣于張某某造成了張某某不能占有使用，故雙方簽訂的《樓房轉(zhuǎn)讓書》應(yīng)系無效合同。請求法院：一、依法確認(rèn)原、被告于2011年8月20日簽訂的《樓房轉(zhuǎn)讓書》為無效合同；二、判令二被告返還購房款50萬元及利息；三、判令被告承擔(dān)本案訴訟費用。

原審法院查明，2010年12月31日，第三人張某某與張某某簽訂土地租賃轉(zhuǎn)讓協(xié)議書一份，該協(xié)議約定：第三人張某某將仲村鎮(zhèn)政府前建設(shè)用地東西長9米，南北10米，東鄰唐慶利，西鄰齊宜偉，轉(zhuǎn)讓給張某某使用，價格為26萬元，已付6萬元，剩余20萬元，三年內(nèi)付清。經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成一致。雙方約定本協(xié)議雙方簽字生效。第三人張某某、張某某在該協(xié)議中簽字、捺印。簽訂該協(xié)議當(dāng)日，第三人張某某在協(xié)議書下方注明“2010年12月31日前交建房款11萬元（壹拾壹萬元），交民合村土地費叁萬元，共計壹拾肆萬元”。并給張某某出具了“收到張某某款共計17.5萬元，大寫壹拾柒萬五千元整”的收到條一張。后張某、齊某某與張某某于2011年8月20日，達(dá)成了《樓房轉(zhuǎn)讓書》一份，該協(xié)議約定：東合村民張某將鎮(zhèn)政府前路南商住樓兩間，面積90平方米，共三層，總面積為270平方米，座南朝北，東鄰唐慶利，南鄰耕地，西鄰齊宜偉，北是大路，價格為70萬元，付款方式：住前先付五十萬元，年限按民合村委協(xié)議為準(zhǔn)，買主賣主無權(quán)更改，恐后無憑，特立本書為證。本協(xié)議一式兩份。張某某、張某、齊某某均在該協(xié)議中簽字、捺印。經(jīng)辦人謝某、謝有安亦在該協(xié)議中簽字捺印。另查明，第三人張某某之父張保亮系平邑縣仲村鎮(zhèn)東合村村民，其于1989年8月20日與平邑縣仲村鎮(zhèn)民合村村民孫學(xué)欣簽訂了《商住房買賣合同》，孫學(xué)欣將其住宅一處以10000元的價格賣給張保亮，并約定由張保亮每年向民合村委交納470元的土地承包費，第三人張某某沒有與仲村鎮(zhèn)民合村委簽訂土地承包合同。庭審中，張某某主張張某、齊某某應(yīng)返還50萬元的購房款，向原審法院提供了張某某與齊某某的談話錄音證據(jù)用以證實其主張。二被告及第三人張某某以張某某的該證據(jù)已超過舉證期限，不是新證據(jù)為由，不同意質(zhì)證。同時被告在庭審中承認(rèn)第二份協(xié)議中的50萬元包含兩張銀行存單各20萬元和5萬元的欠條、2.5萬元的利息和現(xiàn)金2.5萬元；而且證人謝某也證明該50萬元已過付，但被告主張該兩張各20萬元的存單退還給張某某，并申請法院對該兩張各20萬元的存單進(jìn)行調(diào)查取證。原審法院根據(jù)二被告的申請，依法調(diào)取了張某某在信用社的存取款情況，經(jīng)查張某某于2012年6月8日、同年7月11日在信用社開戶，但未有張某某在2011年8月20日前后支取存款的事實。且二被告對此質(zhì)證意見與其所辯稱的理由不一致?，F(xiàn)張某某于2012年12月25日以其訴求，訴至原審法院。上述事實，主要是依據(jù)原審法院的庭審查證，張某某向法院提交的欠條、當(dāng)事人的陳述等證據(jù)材料，經(jīng)質(zhì)證所認(rèn)定的，以上證據(jù)材料均在卷佐證。

經(jīng)審理查明，齊某某、張某在簽訂涉案房屋轉(zhuǎn)讓合同后已交付房屋，涉案房屋現(xiàn)由張某某居住。

二審查明其他事實與一審一致。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時生效。”本案中，上訴人齊某某、原審被告張某與被上訴人張某某于2011年8月20日簽訂的樓房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，被上訴人張某某與原審第三人張某某于2010年12月31日簽訂的土地租賃轉(zhuǎn)讓協(xié)議書均系雙方當(dāng)事人真實意思表示，應(yīng)為有效合同。首先，涉案房屋占用的土地為平邑縣仲村鎮(zhèn)民合村孫學(xué)欣承包地，張某某之父張保亮從孫學(xué)欣處受讓該土地經(jīng)營權(quán)系經(jīng)平邑縣仲村鎮(zhèn)民合村村民委員會同意，并依約向平邑縣仲村鎮(zhèn)民合村村民委員會繳納土地承包費，依法取得對涉案土地的使用權(quán)；其次，涉案當(dāng)事人簽訂合同后，均各自履行合同義務(wù)，張某某依約向齊某某交付購房款，齊某某亦將房屋交付張某某，由張某某之子張某某實際使用涉案房屋，該合同已實際履行；再次，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”最后，本案中，考慮到張某某與張某某系父子關(guān)系以及張某某在與張某某簽訂之日協(xié)議時年僅19歲，尚未分門立戶，且張某某也未提交證據(jù)證明其交付的土地轉(zhuǎn)讓款系其個人財產(chǎn)，而非家庭財產(chǎn)，結(jié)合齊某某一審提供的證人證言，對張某某以其對張某某與張某某之間轉(zhuǎn)讓協(xié)議不知情、齊某某無權(quán)處分為由涉案合同無效的訴訟請求本院不予支持，對張某某主張齊某某、張某返還其購房款50萬元及利息的訴訟請求本院不予支持。

綜上，從維護(hù)交易安全、確保交易秩序，以及雙方實際履行合同的事實綜合考慮，原審法院認(rèn)定涉案合同無效并判決齊某某、張某退還房款明顯不當(dāng)，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條、第一百七十條第一款（二）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷平邑縣人民法院（2013）平商初字第98號民事判決；

二、駁回被上訴人張某某的訴訟請求。

一、二審案件受理費各8800元，均由被上訴人張某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　　李大軍

審判員　　張念國

審判員　　姚玉蕊

二〇一四年十二月十三日

書記員　　張　曉

合同  糾紛  判決書