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廣西壯族自治區(qū)南寧市青秀區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）青民一初字第1889號(hào)

原告（反訴被告）姚某某，男，漢族，住黑龍江省某某縣某某鎮(zhèn)某某村。

委托代理人姚忠仁，廣西作一律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）葉某某，男，漢族，住南寧市某某區(qū)某某大道。系南寧市XX商貿(mào)中心的業(yè)主。

委托代理人王旭東，北京大成（南寧）律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）姚某某與被告（反訴原告）葉某某租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法指定審判員獨(dú)任審判，并公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）姚某某及其委托代理人姚忠仁、被告（反訴原告）葉某某的委托代理人王旭東到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告（反訴被告）姚某某訴稱，2014年2月24日，原、被告簽訂《XX商貿(mào)中心租賃合同》，由原告承租位于南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)通泰路北二里X號(hào)、XX號(hào)X座X層商貿(mào)中心內(nèi)X號(hào)商鋪，面積37.5平方米，作為休閑飲食經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，雙方約定租賃期間為2014年3月20日至2017年3月20日，第一年月租金2813元，原告向被告一次性支付3個(gè)月的租金并交納保證金5626元。合同還約定了其他事項(xiàng)。被告口頭承諾為了招徠生意每晚請(qǐng)人駐唱，還承諾除了合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目外不再收費(fèi)，并保證3月28日開(kāi)業(yè)但實(shí)際拖到4月8日才開(kāi)業(yè)，這也給原告造成了一定損失。2014年5月10日，被告在未經(jīng)通知租戶參與用電、用水總量計(jì)量監(jiān)督的情況下，未經(jīng)雙方協(xié)商自行決定按照自定標(biāo)準(zhǔn)向租戶攤派公攤水電費(fèi)、電梯空調(diào)費(fèi)用。原告不服，對(duì)公攤水電總量和單價(jià)都有異議要求協(xié)商，遭到被告拒絕。2014年5月14日，被告在未經(jīng)通知原告斷電的情況下自行切斷原告的獨(dú)立用電，造成原告實(shí)際上無(wú)法經(jīng)營(yíng)，還造成原告購(gòu)買(mǎi)的食材腐爛變質(zhì)。后經(jīng)仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、南寧電視臺(tái)等政府、媒體介入調(diào)解和報(bào)道，雙方也未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議。被告切斷原告的獨(dú)立用電至今，還留置了原告存放在商鋪的煙酒、電視機(jī)等財(cái)物。原告認(rèn)為，雙方簽訂的《XX商貿(mào)中心租賃合同》沒(méi)有約定公攤水電費(fèi)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和支付方式、方法，被告在協(xié)商未果的情況下自行切斷電源導(dǎo)致原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，合同無(wú)法繼續(xù)履行。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，原告特訴至法院，請(qǐng)求依法判令：一、確認(rèn)原、被告于2014年2月24日簽訂的《XX商貿(mào)中心租賃合同》自2014年5月14日起解除；二、被告向原告返還剩余的租金3281.8元及保證金5626元；三、被告向原告賠償因被告擅自斷電造成的損失3000元；四、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告（反訴原告）葉某某答辯并反訴稱，2013年12月9日，被告與業(yè)主南寧市正佳物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簽訂《租賃合同》，取得南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)通泰路北二里X號(hào)、XX號(hào)X座X層、XX層商鋪的租賃權(quán)。2014年2月7日，被告在上述商鋪二層設(shè)招商辦公室，對(duì)外公布《招商簡(jiǎn)章》、《費(fèi)用分?jǐn)偸杖∞k法》、《業(yè)主自治裝修規(guī)則》、《廣告位置分配規(guī)則》等文件，正式對(duì)外招商。原告在充分了解并認(rèn)可上述文件的內(nèi)容，包括簽約前應(yīng)了解的租賃物業(yè)、租金、水電費(fèi)、公攤水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)細(xì)節(jié)后，在與被告充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，雙方于2014年2月24日簽訂《XX商貿(mào)中心租賃合同》，約定原告承租X號(hào)商鋪（面積37.5平方米），雙方并約定了租賃期限、租金、保證金；物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)合計(jì)按6元／月／平方米收取，獨(dú)立電表按電表讀數(shù)1.3元／度收取；租金按季度交納，每期費(fèi)用在下一期開(kāi)始前10日內(nèi)支付，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)按月收??；租金交納日為交款當(dāng)月20日前10天，過(guò)期視為違約。合同第六條第三款約定，原告未能在約定日期內(nèi)交納租金及及相關(guān)費(fèi)用的，包括但不限于租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、保證金及其他費(fèi)用，無(wú)論是否經(jīng)正式催繳，每逾期一日被告有權(quán)按遲延付款總額的2%收取違約金，超過(guò)十日的，被告有權(quán)扣押、沒(méi)收、封存原告的設(shè)備、貨物等財(cái)產(chǎn)，原告必須結(jié)清所欠租金、水電費(fèi)及其他費(fèi)用后才能取走被扣物品。同時(shí)合同自動(dòng)提前終止并作廢，保證金及交納的各項(xiàng)費(fèi)用不予退還，被告收回場(chǎng)地重新招租。本案合同簽訂當(dāng)日，原告交納租金及保證金后，即進(jìn)場(chǎng)裝修并開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2014年5月4日，被告向原告送達(dá)費(fèi)用清單，要求其在2014年5月10日前支付2014年4月份的自用水電費(fèi)、公攤照明、公攤水費(fèi)、公攤電梯電費(fèi)、公攤空調(diào)電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用合計(jì)898元，但原告未按要求交納上述費(fèi)用。被告多次通知原告交納，并另行給予三天寬限期，原告仍拒不交納。被告不得已在2014年5月14日采取斷電的方式追討上述費(fèi)用。被告認(rèn)為，原告實(shí)際占有使用租賃商鋪，理應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定履行義務(wù)，原告拒不交納水電費(fèi)及公攤費(fèi)用，嚴(yán)重違反合同約定，被告有權(quán)要求原告依約履行合同、支付租金、水電費(fèi)及公攤費(fèi)用并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此，被告提起反訴，請(qǐng)求判令：一、原告向被告支付2014年6月20日至2014年9月20日的租金8439元及逾期付款違約金6751.2元；二、原告向被告支付拖欠的從2014年3月20日起至實(shí)際租用租賃房屋期間的水費(fèi)、電費(fèi)、公攤照明費(fèi)、公攤水費(fèi)、公攤電梯電費(fèi)、公攤空調(diào)電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)2916元及逾期付款違約金2513.2元；三、本案反訴費(fèi)用由原告承擔(dān)。

針對(duì)被告（反訴原告）葉某某的反訴，原告（反訴被告）姚某某辯稱，一、被告要求原告支付拖欠2014年6月20日至9月20日的租金及違約金沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。二、被告要求原告承擔(dān)2014年3月20日至實(shí)際占用租賃商鋪期間的水電費(fèi)、物管費(fèi)用及違約金沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。三、被告提供的格式合同沒(méi)有約定水費(fèi)、公攤電費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有明確規(guī)定是否收取，只規(guī)定獨(dú)立電費(fèi)、物管費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，被告執(zhí)意按照自定單價(jià)及收費(fèi)方法收費(fèi)，在原告提出異議的情況下不協(xié)商解決而是采取單方停電方式脅迫原告同意，違背合同法的基本原則，具有明顯過(guò)錯(cuò)，構(gòu)成根本違約。保證金屬于押金性質(zhì)，應(yīng)退還給原告。

經(jīng)審理查明，南寧市XX商貿(mào)中心于2014年1月16日經(jīng)工商登記設(shè)立，企業(yè)性質(zhì)為個(gè)體工商戶，組織形式為個(gè)人經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)者為葉某某，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所位于仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)通泰路北X里X、XX號(hào)X座X層、XX層。

本案租賃商鋪位于仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)通泰路北X里X、XX號(hào)X座X層、XX層（正佳綜合市場(chǎng)）的XX層，該房屋所有權(quán)人系南寧市正佳物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司，2013年12月9日，葉某某與南寧市正佳物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簽訂《XX綜合市場(chǎng)商場(chǎng)租賃合同》，約定由葉某某承租XX綜合市場(chǎng)X層，建筑面積2258.53平方米，租賃期限七年，從2014年1月1日起至2020年12月31日；并約定物業(yè)費(fèi)價(jià)格按1.5元／月／平方米收取，2017年1月1日起按2元／月／平方米收取，水電費(fèi)按國(guó)家執(zhí)行單價(jià)收取，垃圾費(fèi)暫按1300元／月收取。2014年4月8日，南寧市正佳物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司出具《證明》一份，同意葉某某按經(jīng)營(yíng)需要對(duì)外招商、招租。

2014年2月24日，南寧市XX商貿(mào)中心（甲方）與姚某某（乙方）簽訂《XX商貿(mào)中心租賃合同》，約定南寧市XX商貿(mào)中心將位于仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)通泰路北二里X號(hào)、XX號(hào)X座X、XX層商貿(mào)中心內(nèi)美食街X號(hào)商鋪（面積37.5平方米含公攤）出租給姚某某作為麻辣香鍋的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用；租賃期限從2014年3月20日至2017年3月20日止。合同第三條約定：1、第一年租金為2813元／月，以后每年漲幅8%，物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)合計(jì)按6元／月／平方米收取，乙方獨(dú)立用電按月按電表度數(shù)1.3元／度收??；2、交款方式為按季度交（三個(gè)月一次），以后每期費(fèi)用在下一期開(kāi)始前10天內(nèi)交納，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等每月收繳；本合同約定租金交納日為交款當(dāng)月20日前10天，過(guò)期視為乙方違約；3、乙方簽訂本合同之時(shí)向甲方交付保證金5626元，乙方不得以保證金抵付租金及相關(guān)費(fèi)用，合同正常期滿，乙方無(wú)違約時(shí)，甲方全額退回，但不計(jì)利息；乙方在經(jīng)營(yíng)期間如有違反規(guī)定、違法經(jīng)營(yíng)，無(wú)論是否造成損失，甲方將在乙方所交的保證金中扣除，保證金不夠的，乙方要及時(shí)補(bǔ)交，否則視為乙方違約，合同作廢，甲方有權(quán)采取強(qiáng)制措施清場(chǎng)，收回場(chǎng)地另外招租。合同第六條約定：3、乙方在約定的日期內(nèi)未交納租金及相關(guān)費(fèi)用，包括但不限于租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、保證金及其他費(fèi)用，每逾期一天，按遲延款總額的2%計(jì)付違約金；超過(guò)10天的，甲方有權(quán)扣押、沒(méi)收、封存乙方設(shè)備、貨物等財(cái)產(chǎn)，乙方必須結(jié)清租金、水電費(fèi)及其他費(fèi)用后才能拿走被扣押貨物；同時(shí)本合同自動(dòng)提前終止并作廢，保證金及繳納的各項(xiàng)費(fèi)用不予退還，甲方收回場(chǎng)地重新招租；乙方拒不配合，也不派人撤離的，甲方有權(quán)單方面扣押乙方貨物、或強(qiáng)制性將貨物異地封存，由此造成的一切后果由乙方自負(fù)；4、乙方中途或合同期滿后撤場(chǎng)時(shí)，乙方裝修的屬固定不可移動(dòng)的（包括并不限于乙方自己安裝的水電設(shè)備、吊頂、地面墻體、招牌等）不準(zhǔn)拆除；甲方對(duì)乙方的一切裝修不予負(fù)責(zé)，撤場(chǎng)損失乙方自負(fù)。合同還約定了其他權(quán)利義務(wù)。合同中甲方處加蓋了“南寧市XX商貿(mào)中心”合同專用章，乙方處由姚某某簽字。同日，姚某某支付了2014年3月20日至2014年6月20日的租金8439元及押金5626元。

此后，南寧市XX商貿(mào)中心、葉某某發(fā)通知向姚某某催繳2014年4月份的各項(xiàng)費(fèi)用，包括自用電費(fèi)、自用水費(fèi)、公攤照明、公攤水費(fèi)、公攤電梯、公攤空調(diào)及物管費(fèi)用等。雙方為公攤水電費(fèi)的問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議。2014年5月14日，葉某某切斷涉案商鋪的電源。同日，雙方在仙葫管委會(huì)的主持下進(jìn)行了調(diào)解，但由于意見(jiàn)分歧較大，調(diào)解未能達(dá)成協(xié)議。在調(diào)解過(guò)程中，南寧市XX商貿(mào)中心的負(fù)責(zé)人葉劍浩表示，只要租戶不交費(fèi)用就不會(huì)通電，公攤方面的費(fèi)用一定要租戶承擔(dān)。

2014年5月29日，姚某某通過(guò)其委托代理人姚忠仁向南寧市XX商貿(mào)中心、葉某某發(fā)出《關(guān)于要求南寧市XX商貿(mào)中心立即停止斷電行為全面履行租賃合同義務(wù)積極賠償損失的函》，主張?jiān)陔p方對(duì)公攤水電費(fèi)的計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)存在重大誤解的情況下，南寧市XX商貿(mào)中心可以從保證金中先行抵扣水電費(fèi)，但是南寧市XX商貿(mào)中心未經(jīng)協(xié)商并簽訂補(bǔ)充協(xié)議而自行斷電的行為嚴(yán)重侵害了姚某某的合法權(quán)益，并要求南寧市XX商貿(mào)中心、葉某某恢復(fù)供電，否則姚某某有權(quán)解除合同、要求退還剩余租金、押金，并要求賠償損失。南寧市XX商貿(mào)中心、葉某某則于2014年6月1日收到該函。此后，雙方因協(xié)商無(wú)果，姚某某遂于2014年6月5日訴至法院。另，葉某某當(dāng)庭申請(qǐng)撤回其關(guān)于要求不予退回姚某某交納的保證金5626元的反訴請(qǐng)求。

在庭審中，就合同的解除問(wèn)題。姚某某主張本案合同于2014年5月14日起解除；葉某某同意解除合同，但認(rèn)為合同的解除時(shí)間為2014年12月4日。經(jīng)本院釋明，雙方均表示合同解除后在本案中沒(méi)有需要相互返還的財(cái)產(chǎn)需要法院處理；另，原告雖主張其于租賃期間對(duì)涉案商鋪進(jìn)行了裝修，但在本案中不需要就裝修損失向被告提起主張。

另查明，在庭審中：原告主張因斷電給其造成材料損失1000元、應(yīng)得利潤(rùn)損失2000元，經(jīng)本院釋明，原告明確表示不申請(qǐng)對(duì)前述損失進(jìn)行評(píng)估，被告對(duì)前述損失亦不予認(rèn)可；原告主張其于2014年5月29日向被告發(fā)送律師函要求解除租賃合同，涉案商鋪內(nèi)還留存有原告物品，其將自行與被告協(xié)商搬走而無(wú)需法院處理，涉案鋪面沒(méi)有與被告辦理交接手續(xù)，但涉案鋪面可以上鎖且被告已經(jīng)換鎖，原告無(wú)法使用，且被告已經(jīng)將鋪面另行出租給他人，但除其所提交的兩張照片外沒(méi)有其他書(shū)面證據(jù)；被告辯稱其未收到原告解除合同的通知，且原告所發(fā)律師函也沒(méi)有解除合同的意思表示，雙方?jīng)]有辦理涉案鋪面的交接手續(xù)，原告也沒(méi)有將涉案鋪面交回給被告，涉案鋪面從2014年5月14日后一直閑置，但由原告實(shí)際控制使用，被告沒(méi)有換鎖，2014年10月底，被告將涉案鋪面交給他人經(jīng)營(yíng)使用；此外，原告在訴訟過(guò)程中表示愿意支付自用水電費(fèi)，主張自用電費(fèi)應(yīng)按1.3元／度計(jì)算，自用水費(fèi)應(yīng)按3.5元／立方米計(jì)算，但不同意支付公攤水電費(fèi)，也不清楚水表、電表讀數(shù)。

再查明，南寧市正佳物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司向南寧市XX商貿(mào)中心分別發(fā)出通知，要求支付5、6、7月份的水電費(fèi)、垃圾費(fèi)、電梯電費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，其中水費(fèi)單價(jià)按3.5元／度計(jì)算，電費(fèi)單價(jià)按1.1元／度計(jì)算。葉某某為證明租戶應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用水電費(fèi)，提供了其自行制作的《交費(fèi)清單》，為證明租戶應(yīng)負(fù)擔(dān)的公攤水電費(fèi)，提供其自行制作的《二層每月物業(yè)應(yīng)交費(fèi)用對(duì)接表》、南寧市正佳物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司發(fā)出的《交費(fèi)通知單》、南寧市正佳物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司出具的《收據(jù)》，上述《交費(fèi)清單》及《二層每月物業(yè)應(yīng)交費(fèi)用對(duì)接表》上均沒(méi)有姚某某的簽字確認(rèn)，且上述《交費(fèi)通知單》、《收據(jù)》上記載的金額與《二層每月物業(yè)應(yīng)交費(fèi)用對(duì)接表》上記載的金額并不一致。

本院認(rèn)為，南寧市XX商貿(mào)中心的業(yè)主葉某某向南寧市正佳物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司承租涉案鋪面所在的房屋，并取得轉(zhuǎn)租權(quán)，其與姚某某于2014年2月24日在平等、自愿的基礎(chǔ)上協(xié)商一致簽訂的《XX商貿(mào)中心租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效的合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。

公攤水電費(fèi)由哪一方承擔(dān)是雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。根據(jù)雙方合同關(guān)于“物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)合計(jì)按每月每平方米6元收取”、“乙方獨(dú)立用電按電表度數(shù)1.3元／度每月收取”、“物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等每月收繳”的約定內(nèi)容，可以得知物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)是分別計(jì)付，每月每平方米6元包括的是物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)及衛(wèi)生費(fèi)，并沒(méi)有包括公攤水電費(fèi)。姚某某主張簽訂合同時(shí)葉某某口頭承諾按每月每平方米6元收取物業(yè)管理費(fèi)及租戶自用水電費(fèi)后無(wú)需交納其他公攤費(fèi)用，但未能提供證據(jù)予以證明，葉某某對(duì)此亦不予認(rèn)可，因此，對(duì)姚某某的該項(xiàng)主張，本院不予采信。雙方在合同中約定姚某某應(yīng)按月支付物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，而姚某某因公攤水電費(fèi)的問(wèn)題與葉某某發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)及時(shí)通過(guò)訴訟等合法途徑解決，而公攤水電費(fèi)的計(jì)算問(wèn)題并不影響租賃標(biāo)的物的使用，故姚某某不能以此為由拒付其所應(yīng)負(fù)擔(dān)的水電費(fèi)用。姚某某未按時(shí)支付2014年4月的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，故葉某某于2014年5月14日切斷涉案商鋪的電源，沒(méi)有超過(guò)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零八條規(guī)定的限度，因此，葉某某無(wú)須為此承擔(dān)違約責(zé)任，原告亦未對(duì)其主張的斷電損失申請(qǐng)?jiān)u估，故對(duì)原告主張因葉某某斷電而提出的賠償損失3000元的訴訟請(qǐng)求，因無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。但另一方面，由于葉某某切斷了商鋪的電源，姚某某也無(wú)法繼續(xù)正常使用商鋪，葉某某雖陳述其于2014年6月10日恢復(fù)供電，但并未提供相關(guān)證據(jù)予以證明，本院對(duì)此不予采信。另外，根據(jù)葉某某的自認(rèn)，涉案鋪面從2014年5月14日開(kāi)始一直處于閑置狀態(tài)，葉某某雖一直主張雙方?jīng)]有辦理交接手續(xù)、涉案鋪面系由原告實(shí)際控制而未向其交付，但其于2014年10月初將涉案鋪面交付給他人經(jīng)營(yíng)使用，由此可得，葉某某對(duì)于閑置后的涉案鋪面具有實(shí)際控制權(quán)，即自2014年5月14日以后涉案鋪面已經(jīng)處于葉某某的實(shí)際控制之下，姚某某沒(méi)有繼續(xù)占有使用涉案鋪面，無(wú)須支付2014年5月14日以后的租金，因此，葉某某主張2014年6月20日至2014年9月20日的租金及逾期付款違約金，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。另外，葉某某已經(jīng)收取姚某某2014年3月20日至2014年6月20日期間的租金，還應(yīng)將2014年5月14日至2014年6月20日期間的租金返還給姚某某，上述期間（一個(gè)月零7天）租金計(jì)3469元?，F(xiàn)姚某某只主張退還3281.8元租金，屬其權(quán)利的自行處分，本院予以照準(zhǔn)。

對(duì)于葉某某主張的物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)及逾期付款違約金的問(wèn)題。2014年3月20日至2014年5月13日期間，姚某某占有使用涉案鋪面，根據(jù)雙方合同第三條約定，其應(yīng)按6元／月／平方米承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)，上述期間的物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)計(jì)412.5元（計(jì)算方式：3月20日至3月31日：37.5平方米×6元／月／平方米×12天／30天=90元；4月：37.5平方米×6元／月／平方米=225元；5月1日至5月13日：37.5平方米×6元／月／平方米×13天／30天=97.5元）。雙方合同第三條約定，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等每月收繳；合同第六條還約定，乙方在約定的日期內(nèi)未交納租金及相關(guān)費(fèi)用的，每逾期一天，按遲延款總額的2%計(jì)付違約金。姚某某應(yīng)于但未于次月1日前付清物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約金。但按2%每日的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付違約金的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，本院酌情予以調(diào)整為按中國(guó)人民銀行貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，因此，2014年3月20日至3月31日的物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)的逾期付款違約金以90元為本金，從2014年4月1日起計(jì)算至付清之日止；2014年4月的物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)的逾期付款違約金以225元為本金，從2014年5月1日起計(jì)算至付清之日止；2014年5月1日至5月13日的物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)的逾期付款違約金以97.5元為本金，從2014年6月1日起計(jì)算至付清之日止。但由于姚某某從2014年5月14日開(kāi)始就沒(méi)有繼續(xù)占有使用涉案商鋪，因此，姚某某無(wú)須支付此后的物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)。對(duì)葉某某主張的2014年5月14日之后的物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)及逾期付款違約金，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

對(duì)于葉某某主張的租戶自用水電費(fèi)的問(wèn)題。對(duì)此葉某某僅提供了其自行制作的《交費(fèi)清單》，上述《交費(fèi)清單》并不足以證明租戶的實(shí)際用水用電量，也沒(méi)有得到姚某某的認(rèn)可，因此，對(duì)葉某某要求姚某某按其制作的《交費(fèi)清單》交納自用水費(fèi)、電費(fèi)，證據(jù)不足，不予支持。

對(duì)于葉某某主張的公攤照明、公攤水費(fèi)、公攤電梯電費(fèi)、公攤空調(diào)電費(fèi)等水電費(fèi)的問(wèn)題。對(duì)此葉某某提供了其自行制作的《二層每月物業(yè)應(yīng)交費(fèi)用對(duì)接表》、物業(yè)公司發(fā)出的《交費(fèi)通知單》及出具的《收據(jù)》，上述《交費(fèi)通知單》及《收據(jù)》上記載的金額與《二層每月物業(yè)應(yīng)交費(fèi)用對(duì)接表》上記載的金額并不一致，對(duì)此葉某某也未能給出合理解釋，因此，對(duì)葉某某要求姚某某按其制作的《二層每月物業(yè)應(yīng)交費(fèi)用對(duì)接表》交納公攤照明、公攤水費(fèi)、公攤電梯電費(fèi)、公攤空調(diào)電費(fèi)等公攤水電費(fèi)，證據(jù)不足，不予支持。

對(duì)于合同是否已經(jīng)解除或應(yīng)予解除的問(wèn)題。姚某某主張本案合同于2014年5月14日已經(jīng)解除，但其未能提供充分證據(jù)予以證明。從姚某某于2014年5月29日向南寧市XX商貿(mào)中心、葉某某發(fā)函的內(nèi)容上看，也沒(méi)有明確作出解除合同的意思表示，因此，對(duì)姚某某的上述主張，因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持?，F(xiàn)雙方均同意解除合同，本院對(duì)此予以確認(rèn)。對(duì)合同解除的時(shí)間認(rèn)定的問(wèn)題，葉某某已經(jīng)于2014年10月底將涉案商鋪另行交付給他人經(jīng)營(yíng)使用，并同意合同于2014年12月4日解除，因此，本院確認(rèn)雙方之間的租賃關(guān)系于2014年12月4日起解除。

對(duì)于保證金的問(wèn)題。原告請(qǐng)求返還保證金，但其未按時(shí)支付2014年4月的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，根據(jù)雙方合同關(guān)于“乙方在約定的日期內(nèi)未交納租金及相關(guān)費(fèi)用，包括但不限于租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、保證金及其他費(fèi)用，保證金及繳納的各項(xiàng)費(fèi)用不予退還”的約定及葉某某不同意返還之抗辯，原告該項(xiàng)請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。被告當(dāng)庭申請(qǐng)撤回其關(guān)于要求不予退回原告交納的保證金5626元的反訴請(qǐng)求，屬于當(dāng)事人處分自己的合法權(quán)益，本院予以準(zhǔn)許。

對(duì)于上述債務(wù)的承擔(dān)問(wèn)題。南寧市XX商貿(mào)中心系個(gè)體工商戶，葉某某是業(yè)主，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第四十一條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十六條第一款之規(guī)定，在民事訴訟中，起字號(hào)的個(gè)體工商戶應(yīng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記的戶主（業(yè)主）為訴訟當(dāng)事人。個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)活動(dòng)所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)均由業(yè)主直接承擔(dān)。本案南寧市XX商貿(mào)中心的民事責(zé)任由葉某某承擔(dān)。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百零八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第四十一條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十六條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告（反訴被告）姚某某與被告（反訴原告）葉某某于2014年2月24日簽訂的《XX商貿(mào)中心租賃合同》于2014年12月4日解除；

二、被告（反訴原告）葉某某應(yīng)向原告（反訴被告）姚某某返還2014年5月14日至2014年6月20日期間的租金3281.8元；

三、原告（反訴被告）姚某某應(yīng)向被告（反訴原告）葉某某支付2014年3月20日至2014年5月13日期間的物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)412.5元及逾期付款違約金（違約金計(jì)算方式：以90元為本金，從2014年4月1日起計(jì)算至付清之日止；以225元為本金，從2014年5月1日起計(jì)算至付清之日止；以97.5元為本金，從2014年6月1日起計(jì)算至付清之日止）；

四、駁回原告（反訴被告）姚某某要求被告（反訴原告）葉某某退回保證金5626元的訴訟請(qǐng)求；

五、駁回原告（反訴被告）姚某某要求被告（反訴原告）葉某某賠償因斷電造成的損失3000元的訴訟請(qǐng)求；

六、駁回被告（反訴原告）葉某某要求原告（反訴被告）姚某某支付2014年6月20日至2014年9月20日的租金8439元及逾期付款違約金6751.2元的訴訟請(qǐng)求；

七、駁回被告（反訴原告）葉某某要求原告（反訴被告）姚某某支付拖欠的從2014年3月20日起至實(shí)際占用租賃房屋期間的水費(fèi)、電費(fèi)、公攤照明費(fèi)、公攤水費(fèi)、公攤電梯電費(fèi)、公攤空調(diào)電費(fèi)及逾期付款違約金的訴訟請(qǐng)求。

本訴受理費(fèi)49元，由原告（反訴被告）姚某某負(fù)擔(dān)。

反訴受理費(fèi)228元，由被告（反訴原告）葉某某負(fù)擔(dān)。

上述義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本案判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢，逾期則應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)，向本院或與本院同級(jí)的被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)所在地人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院或南寧市中級(jí)人民法院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提交副本，上訴于南寧市中級(jí)人民法院，并在上訴期限屆滿后七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)用。逾期不交也不提出緩交、減交和免交申請(qǐng)的，則按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　韋偉杰

二〇一五年一月十五日

書(shū)記員　　唐維婷

合同糾紛