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四川省廣安市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2014）廣法民終字第655號(hào)

上訴人（原審被告）黃某，男，漢族，生于19**年**月**日，住某省某縣縣。

委托代理人李青峰，四川洪州律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）孫某，男，漢族，生于19**年**月**日，住某省某縣縣。

委托代理人周保前，四川信和信律師事務(wù)所律師。

上訴人黃某因與被上訴人孫某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，不服某省某縣縣人民法院（2013）岳池民初字第3287號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月14日立案受理后，依法由審判員胡成、張學(xué)明、助理審判員蔣瀕組成合議庭，于2014年11月12日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人黃某及委托代理人李青峰、被上訴人孫某及委托代理人周保前到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，黃某系黃某某之父。1995年11月16日，黃某將位于岳池縣洗馬鄉(xiāng)一村二社（現(xiàn)某縣某鎮(zhèn)某村）集體土地上的舊房進(jìn)行改建，并將《集體土地建設(shè)用地使用證》辦到其子黃某某名下。2003年11月，黃某將該房屋再次進(jìn)行改建，黃某以自己的名義將該改建工程承包給吳代紅修建，修建成5層樓房，以黃某某的名義繳納土地款3600元，該次改建未辦理相關(guān)審批手續(xù)。2012年7月26日，某縣某鎮(zhèn)某村65號(hào)1-2層住宅的產(chǎn)權(quán)證被辦到黃某某名下，2層以上的房屋，包括本案訴爭(zhēng)的房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證，該房屋的土地使用性質(zhì)仍屬集體土地。

孫某之妻石義芬原系某縣某鎮(zhèn)某村二社村民，1976年與孫某結(jié)婚后，將戶口遷往某縣某鎮(zhèn)。2007年3月17日，黃某與孫某簽訂《購房協(xié)議》，協(xié)議約定：黃某將自己的住房（即某縣某鎮(zhèn)某村65號(hào)）三樓靠朱玉華的一套房子（面積約120m2）賣給孫某，其四至界限為北靠銀城南路西段，西靠朱玉華墻，南靠黃某房子，東靠黃某墻，房?jī)r(jià)8萬元。付款辦法，首次付4萬元，辦齊房產(chǎn)證、土地使用證后一次付清余款4萬元。購房的稅費(fèi)各自負(fù)擔(dān)。當(dāng)日孫某向黃某支付了4萬元購房款。2007年3月22日，孫某一家搬進(jìn)該房居住。孫某、黃某在買賣該房屋時(shí)，均知道該房屋系集體土地上的房屋，買賣時(shí)由黃某出資交由當(dāng)時(shí)的中間人馬必學(xué)去辦理土地使用證和房屋所有權(quán)證，由于辦證未果，孫某未支付購房余款4萬元。

黃某某于2012年12月31日起訴來院，要求確認(rèn)第三人黃某與孫某于2007年3月17日簽訂的《購房協(xié)議》無效，由孫某、石義芬退還其所居住的某縣某鎮(zhèn)某村65號(hào)三樓住房一套。岳池縣人民法院于2013年3月22日以（2013）岳池民初字第519號(hào)民事判決書判決：一、孫某于2007年3月17日與第三人黃某簽訂的《購房協(xié)議》無效；二、孫某、石義芬于判決生效后三個(gè)月內(nèi)將某縣某鎮(zhèn)某村65號(hào)三樓住房一套（面積約120m2）返還給黃某某。該判決于2013年4月9日生效，2013年8月，孫某、石義芬搬出其所購買的房屋。

同時(shí)查明，黃某在與孫某簽訂《購房協(xié)議》時(shí)，未告知孫某雙方所交易的房屋沒有相關(guān)的修建手續(xù)，未說明所賣之房系黃某某所有，也未向?qū)O某披露其受黃某某委托而與孫某簽訂《購房協(xié)議》。黃某某于2012年12月31日向岳池縣人民法院提起確認(rèn)《購房協(xié)議》無效之訴時(shí)，孫某才被告知其所買之房系黃某某所有，黃某系代黃某某賣房。在本次訴訟中，黃某稱所收購房款4萬元系代黃某某收取。黃某某也認(rèn)可黃某系受其委托簽訂合同。孫某自愿選擇黃某作為相對(duì)人主張權(quán)利。黃某稱賣房時(shí)向?qū)O某說明了所交易房屋辦不到證，是黃文坤自己堅(jiān)持要買，無事實(shí)依據(jù)證明。

審理中，原審法院委托四川天元資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋（即黃某某的位于某縣某鎮(zhèn)某村65號(hào)3樓住宅房屋，面積約120m2）同地段、同面積、同樓層的農(nóng)村合法建筑房屋在2013年4月9日的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，該公司采用成本法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)定估算，評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年4月9日。評(píng)估結(jié)論為：評(píng)估面積120m2，評(píng)估單價(jià)1790元／m2，評(píng)估價(jià)值為214800元。評(píng)估報(bào)告使用有效期為2014年7月28日至2015年1月27日。委托評(píng)估對(duì)象（即與黃某某的位于某縣某鎮(zhèn)某村65號(hào)3樓住宅房屋同地段、同面積、同樓層的農(nóng)村合法建筑房屋）的評(píng)估價(jià)值與孫某原購房差價(jià)為134800元。

2013年7月31日，孫某向岳池縣人民法院提起訴訟，請(qǐng)求：1、由黃某退還購房款40000元及利息；2、由黃某賠償經(jīng)濟(jì)損失（具體數(shù)額以鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）；3、本案訴訟費(fèi)及鑒定費(fèi)由黃某承擔(dān)。

原審認(rèn)為，《購房協(xié)議》系孫某與黃某簽訂，黃某在簽訂合同時(shí)并未向?qū)O某披露其受黃某某委托訂立合同，直至黃某某向本院提起確認(rèn)《購房協(xié)議》無效之訴時(shí)，孫某才被告知其所買之房系黃某某所有，黃某系代黃某某賣房。孫某依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零三條“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的……，受托人因委托人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對(duì)人主張其權(quán)利……”的規(guī)定，選擇受托人黃某作為相對(duì)人主張其權(quán)利，并無不當(dāng)。故黃某是本案中《購房協(xié)議》的權(quán)利義務(wù)主體，也是本案適格的被告，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。黃某主張賣房時(shí)向?qū)O某說明了雙方所交易的房屋辦不到證，是孫某自己要買，黃某沒有責(zé)任，因無事實(shí)依據(jù)證實(shí)，故對(duì)其主張不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。由于孫某與黃某的《購房協(xié)議》無效，孫某已經(jīng)將其取得的房屋返還給了黃某某，黃某也應(yīng)當(dāng)將其所收取的價(jià)款40000元人民幣返還給孫某。黃某在與孫某簽訂《購房協(xié)議》時(shí)，明知用于與孫某交易的房屋為集體土地上的房屋且沒有相關(guān)的修建手續(xù)等重大瑕疵，其應(yīng)當(dāng)告知孫某而未告知，在此情況下將房屋出售給孫某，造成孫某對(duì)該房屋實(shí)際狀況及價(jià)值的誤判，黃某有重大過錯(cuò)。孫某基于對(duì)黃某和其提供的房屋的合法性的信賴而購買了此房居住，并按照約定等待辦理好房屋的兩證后再給付余下房款40000元，基于對(duì)黃某的信賴，因而也未另購房居住。由于從孫某購房后至2013年4月9日（即確認(rèn)孫某與黃某所簽“購房協(xié)議”無效的判決生效之日），房屋價(jià)格已大幅度上漲，孫某也就喪失了另外訂立購買同等低價(jià)位房屋的機(jī)會(huì)。故黃某對(duì)造成孫某的損失有主要過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；而孫某對(duì)自己所購買房屋的合法性也有注意義務(wù)，其本人疏于注意而購買了該沒有手續(xù)的房屋，自己也有一定過錯(cuò)，對(duì)造成的損失也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

在孫某與黃某所簽“購房協(xié)議”被確認(rèn)無效的判決書生效之日，若孫某購買與訴爭(zhēng)房屋同地段、同面積、同樓層的農(nóng)村合法建筑房屋，則需花人民幣214800元左右，比購買訴爭(zhēng)房屋要多花134800元，該部份差價(jià)應(yīng)為合同無效后的損失；但孫某主張的利息損失已包括在該部份差價(jià)之內(nèi)，故對(duì)孫某同時(shí)主張賠償已付40000元價(jià)款的利息損失的請(qǐng)求不予支持。遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條、第四百零三條之規(guī)定，判決：一、由黃某在本判決生效后十日內(nèi)向?qū)O某返還購房?jī)r(jià)款人民幣40000元；二、由黃某賠償因《購房協(xié)議》無效而給孫某造成的損失134800元的60%即人民幣80880元，其余的損失由孫某承擔(dān)；評(píng)估費(fèi)人民幣1，500元，由黃某負(fù)擔(dān)900元（孫某已支付，由黃某直接付給孫某），另600元由孫某負(fù)擔(dān)；三、駁回孫某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3496元，由孫某負(fù)擔(dān)1398元，由黃某負(fù)擔(dān)2097元。

黃某上訴稱：上訴人僅作為黃某某的代理人與被上訴人簽訂的《購房協(xié)議》，該協(xié)議的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)由被代理人黃某某享有和承擔(dān)；協(xié)議簽訂之時(shí)，上訴人已明確告知了被上訴人房屋系黃某某所有，出示的《集體土地建設(shè)用地使用證》也載明黃某某為土地的使用權(quán)人；上訴人收到被上訴人的購房款4萬元也已交與黃某某了，上訴人未獲得任何利益；簽訂協(xié)議時(shí)，上訴人已明確告知了被上訴人房屋辦不到證，但被上訴人仍堅(jiān)持購買，上訴人在代理黃某某與被上訴人簽訂《購房協(xié)議》過程中不存在任何過錯(cuò)；被上訴人作為買方?jīng)]有盡到合理的審查義務(wù)，存在重大過錯(cuò)。因此，一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤。請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判駁回被上訴人對(duì)上訴人的訴訟請(qǐng)求。

被上訴人孫某答辯稱：在本案一審?fù)忂^程中上訴人出示的集體土地建設(shè)用地使用證載明，房屋所載明的土地有黃某某，目前訴爭(zhēng)房屋沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，因此，上訴人稱本案所涉及房屋系黃某某所有沒有事實(shí)依據(jù)；上訴人和被上訴人簽訂購房協(xié)議時(shí)沒有告知被上訴人一是作為黃某某的代理人、二是房屋屬于黃某某所有；上訴人黃某確實(shí)收到被上訴人購房款4萬元，一審中我們見到了黃某的兒子黃某某，黃某某行動(dòng)不便，說話不清。這種情況下黃某不可能將收取的4萬轉(zhuǎn)交給了黃某某，也沒有證據(jù)證明黃某將4萬元轉(zhuǎn)交給了黃某某；上訴人與被上訴人進(jìn)行本案涉及農(nóng)村房屋買賣交易時(shí)，確實(shí)雙方都知道這是集體土地上的農(nóng)村房屋，但是上訴人稱無法辦理房屋登記過戶手續(xù)，這不是事實(shí)，當(dāng)時(shí)雙方有理由相信通過中介人能夠辦理，雙方都是知道的，因?yàn)榘l(fā)生變故才沒辦下來，導(dǎo)致了本案的訴訟；原審法院適用法律基本正確，上訴人及其兒子黃某某應(yīng)當(dāng)共同對(duì)合同無效造成被上訴人的損失承擔(dān)連帶責(zé)任；原審法院釋明后，被上訴人選擇的由上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任；房屋買賣屬于重大民事行為，雙方均已盡到足夠的審查義務(wù)，在一審判決中因?yàn)槲曳疆?dāng)事人審查義務(wù)不夠，才承擔(dān)了高達(dá)40%的過錯(cuò)責(zé)任，我方承擔(dān)責(zé)任的比例是偏重的，上訴人的目的是想把責(zé)任推到殘疾人黃某某的身上。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)正確，適用法律正確。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

本院查明，黃某某（又名黃多虎）因小兒麻痹癥致肢體殘疾，屬一級(jí)殘疾人。1995年11月16日，黃某將位于岳池縣洗馬一村二社（現(xiàn)某縣某鎮(zhèn)某村）集體土地上的舊房進(jìn)行改建，并將《集體土地建設(shè)用地使用證》辦到其子黃多虎、女黃多娟名下。2003年11月，黃某再次出資將該房屋進(jìn)行改建，并以自己的名義將改建工程承包給吳代紅修建。房屋修建成5層樓房，以黃多虎名義繳納了土地款3600元。2012年7月26日，黃某某取得該房屋的一、二層的產(chǎn)權(quán)證。三層以上至今未辦理產(chǎn)權(quán)證。

2013年7月31日，孫某、石義芬作為原告，以黃某、黃某某為被告，向岳池縣人民法院提起訴訟。2014年5月19日庭審中，一審法院向?qū)O某、石義芬釋明后，孫某、石義芬選擇以黃某作為相對(duì)人主張權(quán)利。2014年7月23日，孫某申請(qǐng)撤回對(duì)黃某某的起訴，石義芬申請(qǐng)撤回對(duì)黃某、黃某某的起訴。

其他事實(shí)與原審查明的一致。

本院認(rèn)為，雙方之間的房屋買賣關(guān)系發(fā)生在2007年3月17日，《購房協(xié)議》中載明的出賣方為黃某（甲方），同時(shí)載明了“甲方將自己的住房三樓靠朱玉華的一套房子面積約120m2賣給乙方（孫某）”。簽訂協(xié)議的當(dāng)日，黃某收取的孫某購房款40000元，并以自己的名義出具的《收條》。因此，沒有證據(jù)證明黃某在簽訂《購房協(xié)議》時(shí)，已聲明出賣的房屋屬黃某某所有，或系代理黃某某出賣訟爭(zhēng)房屋。孫某一家購買訟爭(zhēng)房屋后入住多年，雖未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但各方相安無事，并無爭(zhēng)議。至2012年7月26日，黃某某取得訟爭(zhēng)房屋的一、二樓的產(chǎn)權(quán)證后，于2012年12月31日起訴要求確認(rèn)黃某與孫某于2007年3月17日簽訂的《購房協(xié)議》無效。該案的訴訟中，黃某才聲明系代理黃某某出售訟爭(zhēng)房屋。原審法院以孫某非訟爭(zhēng)房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員為由，以（2013）岳池民初字第519號(hào)民事判決書判決確認(rèn)《購房協(xié)議》無效。因此，應(yīng)當(dāng)推定孫某至此方知訟爭(zhēng)房屋系黃某某等人所有。但在（2013）岳池民初字第519號(hào)案件中，對(duì)因合同無效所引發(fā)的返還孫某的財(cái)產(chǎn)和賠償孫某的損失問題沒有一并處理。孫某和石義芬才于2013年7月提起本案訴訟。訴訟中，一審法院以《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零三條第二款之規(guī)定，向?qū)O某、石義芬釋明后，孫某選擇以黃某為相對(duì)人主張其權(quán)利，石義芬撤回對(duì)黃文坤、黃某某的起訴。因此，孫某選擇以黃某為相對(duì)人主張權(quán)利符合法律規(guī)定。因黃某出售的訟爭(zhēng)房屋，其土地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地，非該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)享有或者變相享有。雙方均應(yīng)對(duì)《購房協(xié)議》無效承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。但作為出賣人的黃某的過錯(cuò)責(zé)任應(yīng)當(dāng)大于作為購買人的孫某。因此，原審判決由黃某承擔(dān)60%的過錯(cuò)責(zé)任并無不當(dāng)。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。上訴人黃某的上訴理由不能成立，其上訴請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

上訴案件受理費(fèi)4330元由黃某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　胡　成

審　判　員　　張學(xué)明

代理審判員　　蔣　瀕

二〇一四年十一月十八日

書　記　員　　陳　雪

合同糾紛