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新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院

民事判決書

（2014）烏中民四終字第1062號

上訴人（原審原告）：某有限公司，住所地：某市某路某號。

法定代表人：韓某，該公司董事長。

委托代理人：朱某。

委托代理人：姜某。

被上訴人（原審被告）：鄧某。

委托代理人：劉惠軍，新疆仕誠律師事務所律師。

原審被告：李某。

委托代理人：劉某。

上訴人某有限公司（以下簡稱某公司）與被上訴人鄧某、原審被告李某房屋租賃合同糾紛一案，因不服烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院（2014）沙民三初字第917號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年10月23日公開開庭審理了本案。上訴人某公司的委托代理人朱某、被上訴人鄧某的委托代理人劉惠軍，原審被告李某的委托代理人劉某均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審查明，2011年4月15日，某公司與鄧某、李某簽訂一份房屋租賃合同，約定：某公司將位于烏魯木齊市某路某號某公寓三樓的房屋，使用面積354、31平方米，租賃給鄧某、李某使用。租金每季度12500元，每季度前一個月25號前支付完成。租賃期內水、電、暖氣、物業(yè)費等由鄧某、李某承擔。合同簽訂后，雙方開始履行合同。2012年12月，李某搬離，不再參與經營。2014年2月21日，本案爭議房屋遭樓上漏水浸泡（樓上房屋為他人使用），此后，鄧某將房屋搬空，不再經營。

鄧某支付租金至2014年1月1日。爭議房屋每月物業(yè)費800元，每年度采暖費7794、82元，2013年9月25日，鄧某給某公司出具一份證明，內容為：2011年至2012年暖氣費，由鄧某負責在2013年10月30日前提供暖氣費收費證明，如果未提供，由本人負責2011至2012年度暖氣費交給魯洪霞，由魯洪霞交給熱力公司。2013年至2014年度采暖費未交。

原審法院認為，雙方簽訂房屋租賃合同，應嚴格依照合同約定履行各自的權利義務。鄧某租賃某公司房屋，理應按約支付租金及暖氣費和物業(yè)費，但雙方合同實際履行至2014年2月21日，某公司要求的相關費用也應計算至合同履行終止日，故對其要求的租金、暖氣費及物業(yè)費的合理部分，予以支持。合同實際履行至2014年2月21日已解除，某公司要求解除合同，已無必要，故本院僅對該合同已實際解除的事實予以確認。鄧某辯稱漏水浸泡損失，與本案不屬同一法律關系，可另行主張權利，其據此要求折抵房租的辯稱意見，不予采納。鄧某稱2011年至2012年度采暖費已交清，但未能舉證，對其辯解理由不予采信。李某于2012年12月已退出租賃，某公司亦未要求其承擔責任，故在本案中不承擔責任。遂判決：一、原告某有限公司與被告鄧某、李某簽訂的房屋租賃合同于2014年2月21日解除；二、被告鄧某支付原告某有限公司租金7222、22元（12500元／90天×52天，自2014年1月1日至2月21日）；三、被告鄧某支付原告某有限公司暖氣費13251、19元（7794、82元＋7794、82元／180天×126天，自2011年10月15日至2012年4月15日，2013年10月15日至2014年2月21日）；四、被告鄧某支付原告某有限公司物業(yè)費1386、67元（800元／30天×52天，自2014年1月1日至2月21日）；五、被告李某在本案中不承擔責任。

某公司不服一審判決，上訴稱，（1）雙方于2011年4月簽訂租賃合同，租期至2014年4月15日。2014年1月起，鄧某不能按時交納房租、物業(yè)管理費及暖氣費，其所租房屋也未能依約交還我公司。鄧某拖欠我公司2014年房租費20833、34元，2014年1月1日起的物業(yè)管理費4400元，2011年至2014年兩年的采暖費15589、64元，共計40822、98元。（2）一審判決認定房屋租賃合同于2014年2月21日解除，而雙方實際解除時間是2014年6月30日。綜上，一審判決認定部分事實不清，適用法律有誤，請求二審予以改判。

被上訴人鄧某答辯稱，雙方簽訂的租賃合同屆滿是2014年4月15日止，但某公司主張至2014年6月30日，對于2014年4月15日之后的不應支持。一審判決已經支持到2014年2月21日，對于從2014年1月1日至2014年2月21日重復的部分不應支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

經審理查明，2011年4月15日，某公司與鄧某、李某簽訂一份房屋租賃合同，約定：某公司將位于烏魯木齊市奇臺路78號雅安公寓三樓的房屋（面積354、31平方米）租賃給鄧某、李某使用。租賃期自2011年4月15日至2014年4月15日止；租金每季度12500元，付款方式按轉帳方式支付，每季度前一個月25號前支付完成；租賃期內水、電、暖氣、物業(yè)費等由李某、鄧某支付等事宜。

合同簽訂后，雙方開始履行合同。2012年12月，李某搬離，不再參與經營。2012年3月14日和2014年4月，烏魯木齊市熱力公司向雅安公寓三樓發(fā)出催繳二個采暖期（2011年至2012年，2013年至2014年）的暖氣費通知單，每個采暖期的暖氣費是7794、82元。

2013年9月25日，鄧某出具一份證明，內容為：2011年至2012年暖氣費由鄧某負責在2013年10月30日前提供暖氣費收費證明，如果未提供，由本人負責交納2011年至2012年度暖氣費，暖氣費交給魯洪霞，由魯洪霞交給熱力公司。

2013年12月31日之前的租金鄧某已交清。2014年2月21日，本案爭議房屋遭樓上漏水浸泡（樓上房屋為他人使用）。一審庭審中，某公司認可，涉案房屋被水浸泡后是空的，鄧某將電腦、柜子等搬出，但未將涉案房屋鑰匙交還某公司。

2014年4月17日，某公司以特快專遞方式向鄧某郵寄其于2014年4月16日書寫的催告函，內容為：“雙方簽訂的租賃合同已屋期，您既不向我單位交納拖欠的房租費、物業(yè)費和暖氣費，也未能交還所租房屋?，F我單位向您發(fā)函告知，請您自收函之日起七日內，向我單位交還所租房屋。否則，所引起的一切經濟后果和法律后果，自行承擔。”2014年4月18日鄧某所在公司的工作人員簽收了該郵件。

2014年9月18日，某公司向烏魯木齊興巖物業(yè)公司交付2014年1月至2014年7月的物業(yè)費4960元（354、31㎡×2元／㎡×7個月，每個月的物業(yè)費是708、62元）。2014年10月10日，某公司向烏魯木齊市熱力公司交納2013年至2014年暖氣費7794、82元。

2014年6月30日，某公司的姜某與鄧某所在公司的工作人員就涉案房屋進行交接，雙方均簽字。

以上事實有租賃合同、收據、證明、催繳通知單、郵政特快專遞、房屋交接單、庭審筆錄等證據在卷為證。

本院認為，（一）雙方的租賃合同何時解除。某公司與李某、鄧某簽訂租賃合同是雙方真實的意思表示，之后在合同履行過程中李某退出租賃，故某公司與鄧某之間存在租賃關系。鄧某在租賃合同履行過程中，直至合同屆滿，仍未將涉案房屋交還某公司。直到2014年6月30日雙方才履行的房屋交接手續(xù)。鑒于某公司認可涉案房屋被水浸泡后，鄧某將涉案房屋內的物品搬出，但其未將涉案房屋交付某公司，直至雙方租賃合同屆滿，某公司以特快專遞方式向鄧某發(fā)出催告函，鄧某收到催告函后仍未將涉案房屋交付某公司，也未交納所欠費用。直到某公司于2014年5月16日訴至法院，一審開庭后（2014年6月30日）雙方才履行的房屋交接手續(xù)。因此，某公司與鄧某租賃合同解除時間確定為租賃合同屆滿之日即2014年4月15日較公平、合理。某公司主張雙方合同解除時間為2014年6月15日無依據，原審以涉案房屋被水浸泡后的時間確定為雙方合同的解除日欠妥，本院予以糾正。

（二）某公司主張的租金、暖氣費及物業(yè)費應計算至租賃合同屆滿日，故對其要求的租金、暖氣費及物業(yè)費的合理部分，予以支持。所以，鄧某僅欠2014年1月1日至2014年4月15日房屋租金14583、33元（12500元＋12500元÷90天×15天）；鄧某所欠暖氣費是二個采暖期即2011年10月至2013年4月和2013年10月至2014年4月，共計15589、64元（7794、82元×2個采暖期）；鄧某欠2014年1月1日至2014年4月15日物業(yè)費2480、17元（708、62元／月×3個月＋708、62元／30天×15天）。某公司主張上述費用應計算至2014年6月15日無依據，本院予以駁回。李某于2012年12月已退出租賃，某公司上訴亦未要求其承擔責任，故在本案中不承擔責任。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）之規(guī)定，判決如下：

一、維持烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院（2014）沙民三初字第917號民事判決第五項，即被告李某在本案中不承擔責任；

二、撤銷烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院（2014）沙民三初字第917號民事判決第一項，即原告某有限公司與被告鄧某、李某簽訂的房屋租賃合同于2014年2月21日解除；

三、解除某有限公司與鄧某、李某簽訂的房屋租賃合同；

四、變更烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院（2014）沙民三初字第917號民事判決第二項，即被告鄧某支付原告某有限公司租金7222、22元為鄧某支付某有限公司租金14583、33元（2014年1月1日至2014年4月15日，12500元＋12500元÷90天×15天）；

五、變更烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院（2014）沙民三初字第917號民事判決第三項，即被告鄧某支付原告某有限公司暖氣費13251、19元為鄧某支付某有限公司暖氣費15589、64元（2011年10月至2013年4月和2013年10月至2014年4月，7794、82元×2個采暖期）；

六、變更烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院（2014）沙民三初字第917號民事判決第四項，即被告鄧某支付原告某有限公司物業(yè)費1386、67元為鄧某支付某有限公司物業(yè)費2480、17元（708、62元／月×3個月＋708、62元／30天×15天）。

上述款項共計32653、14元，限鄧某于本判決送達之日起十五日內一次性給付，若逾期給付，則依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案一審請求標的40822、98元，給付標的21860、08元，占請求標的的56、35%%。本案一案件受理費820、57元（某公司已預交），減半收取410、29元，由某公司負擔43、65%即179、09元，鄧某負擔56、35%即231、20元；剩余410、28元，由一審法院退還某公司；本案二審請求標的18962、90元，給付標的10793、06元，占請求標的56、91%。本案二審案件受理費274、07元，由鄧某負擔56、91%即155、97元，某公司負擔43、09%即118、10元。

本判決為終審判決。

審　判　長　　劉雪花

審　判　員　　馬述冰

代理審判員　　白　冰

二〇一四年十二月六日

書　記　員　　馬永惠

合同糾紛