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上海市第一中級(jí)人民法院

民事判決書

（2015）滬一中民二（民）終字第2963號(hào)

上訴人（原審原告）車某某。

委托代理人許家東，上海保誠(chéng)律師事務(wù)所律師。

委托代理人馬俊青，上海保誠(chéng)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）枚某某。

委托代理人郭宏君，上海尚簡(jiǎn)律師事務(wù)所律師。

上訴人車某某因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市松江區(qū)人民法院（2015）松民三（民）初字第759號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年10月19日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案?，F(xiàn)已審理終結(jié)。

原審認(rèn)定，2014年4月25日，車某某、枚某某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定車某某將上海市某區(qū)甲路***弄***號(hào)1301室房屋（以下簡(jiǎn)稱“涉案房屋”）出租給枚某某。合同約定：一、租賃用途為租住之使用，不得擅自另做別用；二、租賃期限自2014年6月8日起至2019年6月7日止，租金為每月人民幣（下同）2，500元；三、付款方式為：枚某某應(yīng)每六個(gè)月向車某某支付15，000元，下次付款應(yīng)提前7天付清；四、合同簽訂之日，枚某某向車某某交付2，500元作押金，合同期滿且枚某某交清租賃期間應(yīng)交的一切費(fèi)用后，車某某應(yīng)將押金無(wú)息退還給枚某某（原審誤寫為車某某）。…八、枚某某不得利用涉案房屋之便利進(jìn)行非法活動(dòng)，如有發(fā)現(xiàn)，車某某有權(quán)提前終止合同，枚某某所交納的押金作為賠償車某某的違約金。九、租賃期間，枚某某應(yīng)愛(ài)惜一切設(shè)備，如因故意或過(guò)失造成該出租房屋及配套設(shè)施損壞，應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)房屋原狀，并賠償由此造成的經(jīng)濟(jì)損失，枚某某在交還房屋時(shí)應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀。合同第十五條備注：1、租住期間安全問(wèn)題由枚某某負(fù)責(zé)；2、裝修期間不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)；3、房租金前四年3萬(wàn)元，第五年33，000元。合同簽訂后，車某某將涉案房屋出租給枚某某，枚某某支付租金至2014年12月7日。

原審另查明，涉案房屋登記的權(quán)利人為馬某甲（原審誤寫為張某甲）、張某乙，房屋建筑面積為148.62平方米，類型為公寓。張某乙于2013年（原審誤寫為2014年）11月1日去世。2014年12月13日，馬某甲出具情況說(shuō)明，載明：涉案房屋系其與張某乙二人所有，張某乙已去世。2014年4月25日，馬某甲授權(quán)其舅舅即車某某將涉案房屋出租給枚某某，因涉案房屋產(chǎn)生的一切事宜交由車某某行使。

原審審理中，車某某為證明枚某某存在群租情況向原審法院提供了：1、照片，證明涉案房屋每間房間均安放了多張上下鋪床；2、電費(fèi)發(fā)票，證明每個(gè)月電費(fèi)都很多；3、車某某發(fā)送給枚某某的短信，9月23日的短信稱，車某某、枚某某約定涉案房屋僅供枚某某及其家人居住，但是枚某某私自改變?yōu)槠鋯T工集體宿舍，屬于群租，故要求枚某某盡快安置員工，并在兩個(gè)月內(nèi)騰出住房，終止合同；10月23日的短信稱，再次要求枚某某于2014年11月18日騰空房屋；上述短信證明車某某發(fā)現(xiàn)群租后以短信方式向枚某某提出了解除合同及退房的要求；4、錄音材料，證明車某某向大聯(lián)動(dòng)辦公室舉報(bào)涉案房屋群租及向枚某某核實(shí)群租情況，并要求枚某某搬離涉案房屋，枚某某向車某某主張裝修賠償。枚某某質(zhì)證認(rèn)為：1、照片不予認(rèn)可；2、對(duì)電費(fèi)單的真實(shí)性沒(méi)有異議；3、短信應(yīng)該是車某某發(fā)給枚某某的，但枚某某未收到；4、對(duì)錄音材料不予認(rèn)可。

原審審理中，原審法院于2015年6月24日至涉案房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查并拍攝了照片。涉案房屋有三間房，一間內(nèi)放置了兩張床，一間放置了一張床，還有一間未放置床，客廳內(nèi)放置了沙發(fā)，未發(fā)現(xiàn)群租?？辈楫?dāng)日，為車某某、枚某某租賃房屋提供居間服務(wù)的上海丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱“丙房產(chǎn)”）的工作人員張某丁也到場(chǎng)。張某丁對(duì)于2015年4月20日出具的證明予以了確認(rèn)，該證明載明：2014年6月1日，車某某、枚某某在丙房產(chǎn)簽訂了房屋租賃合同。2014年12月1日，枚某某告訴張某丁車某某拒收房租，并讓張某丁與車某某聯(lián)系并把房租交給車某某。張某丁與車某某聯(lián)系，車某某拒收房租。張某丁對(duì)2015年5月9日車某某的律師所作的詢問(wèn)筆錄予以認(rèn)可，該詢問(wèn)筆錄中其陳述：車某某、枚某某簽訂合同時(shí)枚某某稱租賃涉案房屋用于家人居住。2014年9月，車某某打電話給其稱涉案房屋電費(fèi)很高，其便陪同車某某一起至涉案房屋，發(fā)現(xiàn)涉案房屋內(nèi)有上下鋪，居住多人，應(yīng)該是作員工宿舍使用。次日，其與車某某又至涉案房屋拍照。

原審審理中，車某某請(qǐng)求法院判令：1、確認(rèn)車某某、枚某某簽訂的《房屋租賃合同》于2014年9月23日解除；2、要求枚某某支付違約金2，500元；3、枚某某拆除房屋內(nèi)裝修設(shè)施（包括兩個(gè)衛(wèi)生間的吊頂、墻磚、地磚、洗面臺(tái)、熱水器，廚房間的灶具、吊頂、墻磚、櫥柜；客廳的地面地板，臥室的三個(gè)空調(diào)及地面地板）并返還涉案房屋；4、枚某某支付自2014年12月8日至拆除房屋內(nèi)裝修設(shè)施之日止的使用費(fèi)，按照每月2，500元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。枚某某則不同意車某某的訴訟請(qǐng)求。

原審認(rèn)為，車某某、枚某某之間的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且并未違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)車某某提供的證據(jù)以及中介人員張某丁的陳述可以確認(rèn)涉案房屋曾被枚某某用作員工集體宿舍。但在車某某就此提出異議后，枚某某已經(jīng)進(jìn)行了整改，而且根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查，已經(jīng)不存在車某某主張的群租問(wèn)題。綜合考量枚某某的行為、各方合同目的的實(shí)現(xiàn)情況以及維護(hù)租賃合同履行的穩(wěn)定性等因素，法院認(rèn)為車某某、枚某某之間的租賃合同不宜解除。況且枚某某將涉案房屋作為自己?jiǎn)T工的集體宿舍尚不構(gòu)成合同約定的利用涉案房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，故法院對(duì)于車某某主張解除合同不予支持。車某某所提的其他訴訟請(qǐng)求均系以合同解除為基礎(chǔ)，故在合同解除不予支持的情況下，其余訴訟請(qǐng)求均不予支持。至于因雙方在訴訟期間導(dǎo)致屆期的租金尚未支付的問(wèn)題，因枚某某表示愿意支付，故雙方可按約自行履行。

原審法院審理后于二○一五年九月二日作出判決：駁回車某某的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)240元，由車某某負(fù)擔(dān)。

判決后，車某某不服，上訴于本院稱：被上訴人將涉案房屋用以群租，上訴人根據(jù)合同約定有權(quán)解除租賃合同。合同解除后，被上訴人理應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀、返還房屋并支付違約金以及房屋使用費(fèi)。上訴人請(qǐng)求撤銷原審判決，改判支持其在原審中的全部訴訟請(qǐng)求。

被上訴人枚某某辯稱：原審判決查明事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定的事實(shí)無(wú)誤，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。在合同履行過(guò)程中，上訴人以被上訴人將涉案房屋用于群租為由要求解除合同。對(duì)此，本院認(rèn)為，根據(jù)上訴人在原審中提供的照片及相關(guān)證人證言，被上訴人確曾將涉案房屋用作員工集體宿舍，但將房屋用作員工集體宿舍并不構(gòu)成合同約定的利用房屋進(jìn)行非法活動(dòng)的情形，而且經(jīng)原審法院現(xiàn)場(chǎng)勘查，目前該房屋內(nèi)已不存在群租現(xiàn)象，故上訴人以此為由主張解除租賃合同，并要求被上訴人將房屋恢復(fù)原狀、返還房屋并支付違約金以及房屋使用費(fèi)的上訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。原審法院根據(jù)查明的事實(shí)所作的判決并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條  第一款  第（一）項(xiàng)  之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)人民幣240元，由上訴人車某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　顧　依

代理審判員　婁　永

代理審判員　蔣慶琨

二〇一五年十二月十日

書　記　員　許晶

房屋租賃  合同糾紛