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廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2015）深寶法沙民初字第204號(hào)

原告何某玲。

委托代理人曹杰，廣東陸臺(tái)律師事務(wù)所律師。

委托代理人劉瓊，廣東利人律師事務(wù)所律師。

被告深圳市某某投資發(fā)展有限公司。

法定代表人徐某林，總經(jīng)理。

委托代理人黎某龍。

委托代理人甘永輝，北京德和衡（前海）律師事務(wù)所律師。

上述原告與被告房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年12月

31日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人曹杰、劉瓊，被告委托代理人黎某龍、甘永輝到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2012年5月15日，被告與原告簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限從2012年5月15日起至2022年5月14日止，共10年，裝修期限90天（裝修期不含房租），從2012年8月15日開(kāi)始計(jì)租。簽訂合同時(shí)，何某已經(jīng)按照合同約定向被告繳納了租賃保證金215636元和用電保證金20000元。雙方約定，合同期滿時(shí)，被告全額退還保證金。

2014年9月16日，原告經(jīng)過(guò)被告同意，將涉案房屋轉(zhuǎn)租第三人，原告與被告及第三人共同簽訂了《房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議》。協(xié)議約定，從2014年9月30日起，原告與被告于2012年5月15日簽訂的《房屋租賃合同》宣布終止作廢，原告向被告交清合同終止日所有房租、水電費(fèi)等費(fèi)用，被告退還何某之前所交押金。原告按照《房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議》約定向被告交清了所有費(fèi)用后，多次與被告溝通，要求退還押金，被告均予以拒絕。原告認(rèn)為，被告拒不退還押金的行為嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，原告請(qǐng)求法院判令：1、被告退還租賃保證金215636元以及逾期利息827.16元（自2014年9月30日起至全額退還之日止，按照銀行同期貸款利率計(jì)算）；2、被告退還用電保證金20000元以及逾期利息76.72元（自2014年9月30日起至全額退還之日止，按照銀行同期貸款利率計(jì)算）；3、被告承擔(dān)訴訟費(fèi)。

被告答辯稱，原告沒(méi)有按照與被告的約定付清租賃房產(chǎn)期間的相關(guān)費(fèi)用，不具備退還押金的前提條件，請(qǐng)法院依法駁回原告的訴求。

經(jīng)審理查明，2012年5月15日，被告與原告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：被告將位于深圳市寶安區(qū)福永街道寶安大道6267號(hào)世峰大廈第6、7層出租給原告作商務(wù)賓館使用，租賃期限從2012年5月15日起至2022年5月14日止，共10年；裝修期限90天，裝修期不計(jì)房租，從2012年8月15日開(kāi)始計(jì)租；租期第1、2年，租金97384元／月，租期第3、4年，租金107122元／月，租期第5、6年，租金117835元／月，租期第7、8年，租金129618元／月，租期第9、10年，租金142580元，租金不含稅；物業(yè)管理費(fèi)為10434元／月，每2年遞增10%，管理費(fèi)不含稅；原告應(yīng)向被告繳納租賃保證金215636元和用電保證金2萬(wàn)元；合同期滿后，原告無(wú)違約行為，交清租金和各項(xiàng)費(fèi)用，將租賃房屋完好交還被告后，被告在15個(gè)工作日內(nèi)將保證金全額無(wú)息退還原告。合同簽訂后，原告依約足額繳納了租賃保證金和用電保證金。2012年7月5日，原告書(shū)面確認(rèn)，自2012年7月5日起至2014年9月15日止的房屋租賃管理費(fèi)和稅金由其負(fù)擔(dān)。

2014年9月，原告、被告與案外人共同簽訂《房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議》，三方約定，原告與被告于2012年5月15日簽訂的《房屋租賃合同》終止，涉案房屋自2014年10月1日起轉(zhuǎn)租給案外人，租金等費(fèi)用自該日起由案外人向被告繳納。原告已如約向案外人交付了租賃物。

另查，原、被告于2014年6月19日在（2014）深寶法沙民初字第836號(hào)案件中達(dá)成調(diào)解協(xié)議，原告于2014年5月20日之前向被告付清拖欠的租金等費(fèi)用735066.83元后，雙方之間就2014年5月31日以前所有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系即結(jié)清。該民事調(diào)解書(shū)已經(jīng)履行完畢。此后，原告繳納了2014年6月房租97384元、管理費(fèi)10434元，7月房租97384元、管理費(fèi)10434元，8月房租102253元、10955元，9月房租107122元、11477元。被告按照33600元／月的標(biāo)準(zhǔn)，于2014年11月向原告開(kāi)具了2014年6月至9月的租金發(fā)票。被告已向稅務(wù)部門(mén)繳納了稅款所屬時(shí)期為2014年11月1日至11月30日的地方教育附加、教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅和營(yíng)業(yè)稅。

再查，涉案房產(chǎn)沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

以上事實(shí)，有《房屋租賃合同》、《房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議》、收款收據(jù)、（2014）深寶法沙民初字第836號(hào)民事調(diào)解書(shū)、租金發(fā)票、稅收完稅證明、繳稅付款憑證以及庭審筆錄等附卷為證。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱該解釋）第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。本案中，被告在指定期間內(nèi)未能提交涉案房產(chǎn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，本院認(rèn)定，原、被告于2012年5月15日簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效。

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，雙方對(duì)合同的無(wú)效均存在過(guò)錯(cuò)，被告收取的租賃保證金215636元及用電保證金20000元，應(yīng)當(dāng)向原告返還。

被告關(guān)于原告尚未付清租賃期間費(fèi)用的答辯意見(jiàn)，本院認(rèn)為：（一）關(guān)于租金，根據(jù)該解釋第五條的規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。本案中，雙方的租賃合同第三條約定，租賃期限自2012年5月15日起10年，租期第3-4年的租金價(jià)格為107122元／月，90天裝修期免租，物業(yè)管理費(fèi)按10434元／月的標(biāo)準(zhǔn)每?jī)赡赀f增10%，該合同條款明確清楚，沒(méi)有歧義，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為，自2014年5月15日起租金和管理費(fèi)分別上漲至107122元／月、11477元／月，被告對(duì)2012年5月15日至8月14日裝修期的房租予以免除，而不是自2014年8月15日起費(fèi)用上漲。被告實(shí)際按費(fèi)用上漲前的標(biāo)準(zhǔn)收取2014年6月至8月的大部分租金和管理費(fèi)，是合理的商業(yè)行為，不表示免除債務(wù)。調(diào)解書(shū)已確認(rèn)2014年5月31日前雙方的債權(quán)債務(wù)全部結(jié)清，因此，2014年6月1日至8月14日期間的房屋占有使用費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)差額共計(jì)26953元［（107122元／月＋11477元／月-97384元／月-10434元／月）×2.5個(gè)月］，原告應(yīng)當(dāng)支付。（二）關(guān)于稅金，雙方在租賃合同明確約定，租金、物業(yè)管理費(fèi)均不含稅，原告也書(shū)面再次確認(rèn)負(fù)擔(dān)自2012年7月5日起至2014年9月15日止的稅金，該約定不違反法律禁止性規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)遵守。被告在雙方終止租賃合同之后開(kāi)具租金發(fā)票，開(kāi)票時(shí)間晚于租金支付時(shí)間，不違反法律規(guī)定，不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十九條規(guī)定的惡意擴(kuò)大違約方損失的情形，原告相關(guān)意見(jiàn)不予采納。根據(jù)發(fā)票金額、完稅證明和相關(guān)稅率的規(guī)定，本院確認(rèn)，被告就收取的2014年6月至9月涉案房租繳納了城市維護(hù)建設(shè)稅470.4元、教育費(fèi)附加201.6元、地方教育附加134.4元、營(yíng)業(yè)稅6720元，共計(jì)7526.4元，該款應(yīng)由原告承擔(dān)。其余稅金缺乏證據(jù)證實(shí)，不予認(rèn)定。（三）關(guān)于員工醫(yī)藥費(fèi)、門(mén)窗修復(fù)費(fèi)等其他費(fèi)用，缺乏證據(jù)證實(shí)，不予支持。

綜上，扣減原告欠付的房屋占有使用費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)26953元，以及應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金7526.4元后，被告應(yīng)向原告返還租賃保證金和用電保證金差額201156.6元（215636元＋20000元-26953元-7526.4元），逾期還款利息酌情自2014年10月1日起計(jì)算。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：

一、原告何某玲與被告深圳市某某投資發(fā)展有限公司于2012年5月15日簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效；

二、被告深圳市某某投資發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性向原告何某玲退還租賃保證金和用電保證金差額人民幣201156.6元以及逾期還款利息（以201156.6元為本金，自2014年10月1日起，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)至本判決指定支付之日止）；

三、駁回原告何某玲的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間內(nèi)履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)人民幣2424元，由被告深圳市某某投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于深圳市中級(jí)人民法院。

代理審判員　龍倩虹

二〇一五年三月十八日

書(shū)　記　員　鄭凌玲

書(shū)　記　員　葉寶英

房屋租賃合同糾紛