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濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）歷城民初字第3517號(hào)

原告（反訴被告）濟(jì)南某文化會(huì)館有限公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人周某榮，經(jīng)理。

委托代理人張良磊，山東崴達(dá)律師事務(wù)所律師。

被告姜某，女，生于19**年**月**日，漢族，住山東省章丘市。

被告濟(jì)南某茶業(yè)有限公司（反訴原告），住所地濟(jì)南市。

法定代表人姜某，總經(jīng)理。

二被告共同委托代理人王勤偉、徐道德，均系山東齊魯律師事務(wù)所律師。

原告濟(jì)南某文化會(huì)館有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某公司）訴被告姜某、被告濟(jì)南某茶業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某茶業(yè)公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年10月20日立案受理，本院依法組成合議庭于2014年12月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告某公司的委托代理人張良磊、被告姜某和某茶業(yè)公司的共同委托代理人王勤偉到庭參加了訴訟。審理中被告某茶業(yè)公司提出反訴，本院經(jīng)審查依法合并審理，另行組成合議庭于2015年5月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告某公司的委托代理人張良磊、被告姜某和某茶業(yè)公司的共同委托代理人徐道德到庭參加了訴訟。案件審理中原被告申請(qǐng)庭外和解未果。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某公司訴稱(chēng)，2011年2月20日被告姜某與原告公司簽訂協(xié)議，約定姜某租用原告公司的場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)茶館與茶葉銷(xiāo)售，期限自2011年1月1日至2014年12月31日，姜某每年向原告公司支付進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（房租）15萬(wàn)元，姜某承擔(dān)山東某文化大廈一層西廳物業(yè)費(fèi)的40%，電費(fèi)單獨(dú)按表收費(fèi)，姜某向原告公司交納一萬(wàn)元質(zhì)保金（房屋押金）。雙方還約定自協(xié)議簽訂后3日內(nèi)交納2011年進(jìn)場(chǎng)費(fèi)6萬(wàn)元，質(zhì)保金一萬(wàn)元，2011年5月30日交納剩余6萬(wàn)元；自2012年度起均于當(dāng)年11月30日交納下一年度費(fèi)用。2011年7月1日被告姜某與其丈夫高某共同出資成立了濟(jì)南某茶葉有限公司，被告姜某與某茶葉公司共同實(shí)際租用原告公司場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。2012年前后原告公司向被告某茶葉公司購(gòu)買(mǎi)徐公硯7塊，計(jì)款12.6萬(wàn)元，經(jīng)原被告雙方協(xié)商該款折抵了2011年度房租。但之后的房租兩被告未如約向原告公司支付。經(jīng)原告公司多次催要，兩被告僅支付了原告4萬(wàn)元房租，剩余房租一直未付。為此原告公司訴請(qǐng)法院判令兩被告共同支付房租40.4萬(wàn)元，支付物業(yè)費(fèi)4838.4元。

被告姜某辯稱(chēng)，本案與姜某沒(méi)有關(guān)系，原告起訴姜某無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。2011年2月20日姜某與原告公司簽訂《某文化會(huì)館戰(zhàn)略合作協(xié)議書(shū)》（實(shí)際為房屋租賃協(xié)議），租賃原告公司承租的山東某資產(chǎn)投資管理有限公司所有的山東某文化大廈一樓西廳的北廳區(qū)域，與其他股東合作共同設(shè)立公司，用于經(jīng)營(yíng)茶館和茶葉銷(xiāo)售。當(dāng)時(shí)簽署協(xié)議時(shí)是以“某茶葉股份有限公司”的名義，但該名稱(chēng)未被工商管理部門(mén)核準(zhǔn)，后經(jīng)工商部門(mén)核準(zhǔn)，公司名稱(chēng)為“濟(jì)南某茶業(yè)有限公司”，2011年7月1日該公司正式成立并運(yùn)營(yíng)。姜某與原告公司簽訂租賃合同，目的在于設(shè)立公司，作為公司住所，由公司經(jīng)營(yíng)使用。某茶葉公司已經(jīng)依法設(shè)立并運(yùn)營(yíng)，其實(shí)際享有該協(xié)議的權(quán)利及義務(wù)，而不是姜某。因此本案所涉的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)由某茶葉公司承擔(dān)，與姜某無(wú)關(guān)。請(qǐng)求法院駁回原告公司對(duì)姜某的訴訟請(qǐng)求。

被告某茶葉公司辯稱(chēng)，原告公司要求某茶葉公司與姜某共同支付房租40.4萬(wàn)元與事實(shí)不符，沒(méi)有法律依據(jù)，不應(yīng)支持。姜某與原告公司簽訂租賃協(xié)議，是為了設(shè)立某茶葉公司，所以協(xié)議的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)由某茶葉公司承擔(dān)。原被告之間的房屋租賃關(guān)系實(shí)際已經(jīng)于2013年12月31日終止，某茶葉公司無(wú)需也沒(méi)有義務(wù)支付之后的房租。原被告之間多有業(yè)務(wù)往來(lái)，因房租事宜多次進(jìn)行對(duì)賬，未核對(duì)清楚。2013年12月31日原告公司私自將被告公司租賃的房屋上鎖，致使被告公司的貨物主要是茶葉及其他物品全被鎖在房屋內(nèi)，公司無(wú)法經(jīng)營(yíng)。被告公司多次與原告協(xié)商未果。原告的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，被告公司無(wú)法使用房屋，原告公司以鎖門(mén)、禁止被告公司使用房屋的方式單方終止了租賃協(xié)議，因此原告公司要求支付此后的房租與事實(shí)不符，無(wú)法律依據(jù)。原告公司的違約行為給被告公司造成了重大損失，要求原告公司予以賠償。

反訴原告某茶葉公司訴稱(chēng)，2011年2月20日某茶葉公司法定代表人姜某以“某茶葉股份有限公司”的名義與反訴被告某公司簽訂了《某文化會(huì)館戰(zhàn)略合作協(xié)議書(shū)》（實(shí)際為房屋租賃協(xié)議），約定租賃某文化會(huì)館北廳經(jīng)營(yíng)茶館及茶葉銷(xiāo)售。某茶葉公司于2011年7月1日正式成立。2013年下半年，雙方因往來(lái)賬目核對(duì)結(jié)算不清，產(chǎn)生矛盾，某公司擅自于2013年12月31日將某茶葉公司的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的大門(mén)鎖住，導(dǎo)致某茶葉公司無(wú)法經(jīng)營(yíng)。雖經(jīng)多次協(xié)商未果，致使某茶葉公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)的貨物腐壞、變質(zhì)，造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，為此訴請(qǐng)法院判令反訴被告賠償經(jīng)濟(jì)損失1256510元，并協(xié)助辦理交接手續(xù)。

反訴被告某公司辯稱(chēng)，反訴原告某茶葉公司所訴與事實(shí)不符。反訴被告并未禁止其取走該房屋內(nèi)的物品，反訴原告亦未與反訴被告公司進(jìn)行協(xié)商，反訴被告多次與反訴原告的法定代表人姜某聯(lián)系未果。反訴被告并未給反訴原告造成任何經(jīng)濟(jì)損失，不應(yīng)賠償。請(qǐng)求法院駁回反訴原告的反訴請(qǐng)求。

經(jīng)審理本院認(rèn)定，濟(jì)南某文化會(huì)館有限公司作為甲方，某茶葉股份有限公司作為乙方，雙方于2011年2月20日簽訂某文化會(huì)館戰(zhàn)略合作協(xié)議書(shū)一份，該協(xié)議首頁(yè)的乙方為手寫(xiě)的“某茶葉股份有限公司”，尾頁(yè)的乙方簽章處為被告姜某的簽名。協(xié)議第二條款合作內(nèi)容約定乙方主要經(jīng)營(yíng)茶館及茶葉銷(xiāo)售，期間在某文化會(huì)館北廳區(qū)域進(jìn)行合作運(yùn)營(yíng)。協(xié)議第九條款費(fèi)用及利益分配約定：1、乙方按實(shí)際合作區(qū)域，承擔(dān)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)壹拾伍萬(wàn)元／年（根據(jù)實(shí)際情況，逐年另訂金額，合理遞增）。2、按雙方約定，乙方電費(fèi)單獨(dú)按表收費(fèi)，承擔(dān)物業(yè)費(fèi)40%，水費(fèi)免除。3、按照甲方承租協(xié)議，水費(fèi)單價(jià)為5.40元／立方、電費(fèi)單價(jià)為1.00元／度，按實(shí)際使用量每月向房東交納。4、按照約定，甲方提取乙方總銷(xiāo)售額度的3%作為管理費(fèi)，每月5日前結(jié)算上月管理費(fèi)。5、其他費(fèi)用一次約定乙方交納壹萬(wàn)元作為合作保證金，合約解除時(shí)返還。協(xié)議第十一條款合同的解除約定：本合同在下述情形下解除，提出解除合同的一方應(yīng)提前一個(gè)月以書(shū)面形式通知另一方：1、雙方協(xié)商一致解除本合同。2、本合同期限屆滿，雙方未續(xù)簽的。3、一方當(dāng)事人主體資格消失，如被撤銷(xiāo)或進(jìn)入破產(chǎn)、清算程序，另一方有權(quán)解除合同。4、一方未履行或違反依據(jù)本合同所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，經(jīng)另一方給予一定期限仍不履行義務(wù)或不采取補(bǔ)救措施，另一方有權(quán)解除合同。5、由于不可抗力或意外事件使合同無(wú)法繼續(xù)履行，雙方均可有權(quán)解除合同。6、本合同解除之前，甲乙雙方應(yīng)立即清償各項(xiàng)費(fèi)用，如難以補(bǔ)足，雙方協(xié)商解除或依法訴訟。協(xié)議第十二條款協(xié)議期限約定：1、本協(xié)議有效期自2011年1月1日至2014年12月31日止。2、合同簽訂后3日內(nèi)，乙方按約定優(yōu)惠繳納2011年進(jìn)場(chǎng)費(fèi)陸萬(wàn)元整，質(zhì)保金：壹萬(wàn)元整，共計(jì)柒萬(wàn)元整，2011年5月30日前交納剩余陸萬(wàn)元，逾期按總費(fèi)用的4%收取違約金。3、從2012年度起，均于當(dāng)年11月30日前繳納下一年度費(fèi)用。某公司在該協(xié)議上加蓋公章，乙方由姜某簽字并捺印。某茶葉股份有限公司在辦理工商注冊(cè)時(shí)未被核準(zhǔn)，被核準(zhǔn)的名稱(chēng)是濟(jì)南某茶葉有限公司。2011年7月1日濟(jì)南某茶葉有限公司經(jīng)工商部門(mén)注冊(cè)登記成立，該公司的住所地為濟(jì)南市，法定代理人是姜某，股東為姜某、高某。2012年底某公司自被告處購(gòu)買(mǎi)徐公硯7塊計(jì)款12.6萬(wàn)元，經(jīng)雙方協(xié)商該款折抵了被告2011年12萬(wàn)元房租。后被告又支付了4萬(wàn)元房租。2013年底因房租問(wèn)題雙方發(fā)生爭(zhēng)議，2013年12月31日某公司在被告的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的門(mén)鎖下方另加一把鎖。因索要租金某公司訴請(qǐng)法院判令二被告共同支付房租40.4萬(wàn)元，并支付物業(yè)費(fèi)4838.4元。審理中被告某茶葉公司認(rèn)為涉案房屋租賃協(xié)議應(yīng)由某茶葉公司承擔(dān)權(quán)利義務(wù)，與姜某無(wú)關(guān)。

另查明，歷城區(qū)二環(huán)東路****號(hào)1幢房屋的所有權(quán)人為山東某資產(chǎn)投資管理有限公司。山東某資產(chǎn)投資管理有限公司經(jīng)營(yíng)部作為甲方，周某榮作為乙方，于2009年12月1日簽訂某大廈一層西廳房屋租賃合同一份，約定由乙方某公司租賃甲方大廈一層西廳的房屋，用于設(shè)立某文化會(huì)館，租賃期限自2010年1月1日至2014年12月31日。合同落款處加蓋有山東某資產(chǎn)投資管理有限公司經(jīng)營(yíng)部和濟(jì)南某文化會(huì)館有限公司的公章，周某榮在乙方負(fù)責(zé)人處簽字。2010年1月1日山東某資產(chǎn)投資管理有限公司房屋租賃經(jīng)營(yíng)公司作出“關(guān)于某大廈一層西廳經(jīng)營(yíng)模式的申請(qǐng)回復(fù)”，內(nèi)容為：周某榮（某文化會(huì)館）：按照2009年12月1日簽訂的《某大廈一層西廳房屋租賃合同》約定，我們收到乙方（周某榮）關(guān)于租賃場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)模式對(duì)外合作的書(shū)面申請(qǐng)，鑒于你們實(shí)際經(jīng)營(yíng)的需要，我們同意：正常經(jīng)營(yíng)期間，乙方在不故意損壞出租房屋的前提下，甲方同意乙方以各種方式自主經(jīng)營(yíng)，開(kāi)展各種合作經(jīng)營(yíng)方式（包括以出租部分廳內(nèi)面積為合作方式等，但禁止將出租房屋整體全部轉(zhuǎn)租），以增強(qiáng)和發(fā)揮大廈的文化品牌價(jià)值，更好的實(shí)現(xiàn)某文化大廈的文化服務(wù)功能。甲方不承擔(dān)乙方對(duì)外合作經(jīng)營(yíng)所發(fā)生經(jīng)濟(jì)、人事、貨品等一切事宜的責(zé)任。審理中山東某資產(chǎn)投資管理有限公司為本院出具證明一份，內(nèi)容為：我公司將某文化大廈（坐落于山東省濟(jì)南市二環(huán)東路****號(hào)）一樓西廳承租給周某榮，承租期為2010年1月1日至2014年12月31日。期間，因我公司部門(mén)及職能調(diào)整，山東某資產(chǎn)投資管理有限公司房屋租賃經(jīng)營(yíng)公司及前身山東某資產(chǎn)投資管理有限公司經(jīng)營(yíng)部均為我公司合法對(duì)外行使租賃業(yè)務(wù)的職能部門(mén)。

原告某公司主張二被告應(yīng)當(dāng)支付租金40.4萬(wàn)元、物業(yè)費(fèi)4838.4元。按照協(xié)議約定2011年房租為12萬(wàn)元，2012年至2014年每年15萬(wàn)元，總計(jì)房租57萬(wàn)元，扣除徐公硯抵款12.6萬(wàn)元和已經(jīng)支付的4萬(wàn)元，剩余40.4萬(wàn)元未付；物業(yè)費(fèi)按照協(xié)議約定被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原告公司40%的物業(yè)費(fèi)，四年共計(jì)4838.4元。為此原告某公司提交通知簽收單1份，證實(shí)原告公司于2013年12月13日向二被告催要2014年房租，上面有被告公司代表陸某華的簽字。該通知簽收單上方加蓋有某文化會(huì)館一半的長(zhǎng)扁章，名稱(chēng)欄中注明繳款通知，主體內(nèi)容中載明關(guān)于繳納2014年進(jìn)場(chǎng)合作費(fèi)的通知，簽收人處陸某華簽字。原告某公司提交物業(yè)費(fèi)發(fā)票8張，證實(shí)原告已經(jīng)如約向某公司交納了涉案房屋的物業(yè)費(fèi)。二被告對(duì)徐公硯抵款及已付4萬(wàn)元房租無(wú)異議，對(duì)通知簽收單不予認(rèn)可，認(rèn)為該通知簽收單上無(wú)原告公司的公章，無(wú)法證實(shí)是原告公司發(fā)出的，也無(wú)二被告的簽字和蓋章；認(rèn)可被告公司確實(shí)有名叫陸某華的職工；對(duì)物業(yè)費(fèi)發(fā)票的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)。二被告辯稱(chēng)2013年12月31日原告公司將被告的房屋大門(mén)鎖住，致使被告無(wú)法使用該房屋，原告再主張2014年的房租無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。原告某公司述稱(chēng)雖然將被告公司的房屋大門(mén)鎖住，但未限制被告公司人員進(jìn)出該房屋拿取存放的物品，為此原告某公司提交物品登記表一份，該登記表記載自2014年1月7日至1月15日拿取茶葉等物品的登記，經(jīng)手人處有許某青、陸某華的簽字。二被告不予認(rèn)可，認(rèn)為被告處沒(méi)有叫許某青的工作人員。

反訴原告某茶葉公司主張反訴被告某公司應(yīng)當(dāng)賠償其經(jīng)濟(jì)損失1256510元，并提交清單一份；提交照片七張，證實(shí)因原告公司將被告的大門(mén)鎖住無(wú)法經(jīng)營(yíng)，被告公司被迫搬至二樓經(jīng)營(yíng)。反訴被告某公司不予認(rèn)可，認(rèn)為該清單系反訴原告單方制作，未經(jīng)反訴被告的確認(rèn)，對(duì)其物品種類(lèi)與數(shù)量、價(jià)格均不予認(rèn)可；對(duì)照片不予認(rèn)可，認(rèn)為無(wú)法認(rèn)定是涉案房屋內(nèi)所拍攝的照片。反訴原告某茶葉公司述稱(chēng)該清單是根據(jù)物品的進(jìn)價(jià)回憶整理的。

審理中某公司述稱(chēng)2014年12月31日因其與某資產(chǎn)投資管理有限公司的房屋租賃合同期滿，該公司已經(jīng)搬走，在涉案房屋上加設(shè)的門(mén)鎖已經(jīng)撤除。

本院認(rèn)為，原被告均認(rèn)可《某文化會(huì)館戰(zhàn)略合作協(xié)議書(shū)》實(shí)際為房屋租賃協(xié)議，原告某公司系出租人。關(guān)于承租人，原告主張系姜某與某茶葉公司，二被告主張承租人系某茶葉公司?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)公司法》若干問(wèn)題的規(guī)定（三）》第二條規(guī)定，發(fā)起人為設(shè)立公司以自己名義對(duì)外簽訂合同，合同相對(duì)人請(qǐng)求該發(fā)起人承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院予以支持。公司成立后對(duì)前款規(guī)定的合同予以確認(rèn)，或者已經(jīng)實(shí)際享有合同權(quán)利或者履行合同義務(wù)，合同相對(duì)人請(qǐng)求公司承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。第三條規(guī)定：發(fā)起人以設(shè)立中公司名義簽訂合同，公司成立后合同相對(duì)人請(qǐng)求公司承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。被告姜某是以“某茶葉股份有限公司”的名義與原告某公司簽訂租賃合同，屬于發(fā)起人以設(shè)立中公司名義簽訂合同的情形，被告某茶葉公司系2011年7月1日成立，某茶葉股份有限公司名稱(chēng)未被使用，成立的公司名稱(chēng)是某茶葉公司，也是合同的實(shí)際履行人，原告某公司與被告姜某簽訂的《某文化會(huì)館戰(zhàn)略合作協(xié)議書(shū)》，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，是雙方真實(shí)意思的表示，屬于有效合同，原告要求被告某茶葉公司依照約定支付房屋租金符合法律規(guī)定，本院予以支持。某公司要求姜某個(gè)人承擔(dān)合同義務(wù)沒(méi)有法律依據(jù)。雙方簽訂的協(xié)議約定的履行期間為2011年1月1日至2014年12月31日，二被告主張其在2013年12月31日已經(jīng)搬出承租房屋，原告并已經(jīng)將房屋上鎖導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)使用，因被告某茶葉公司作為承租人未與某公司進(jìn)行交接，其繼續(xù)占用房屋至合同履行期間屆滿，應(yīng)當(dāng)依照合同約定支付房租。按雙方約定，乙方承擔(dān)物業(yè)費(fèi)40%，故對(duì)某公司要求被告支付物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。按照某公司交納給三箭公司的物業(yè)費(fèi)單據(jù)實(shí)際記載的金額，原告某公司要求被告支付物業(yè)費(fèi)4838.4元未超出協(xié)議約定，本院予以支持。反訴原告某茶葉公司主張某公司將房屋上鎖導(dǎo)致其無(wú)法使用造成貨物腐壞、變質(zhì)，僅提交了姜某根據(jù)回憶自行整理的物品登記表，也不能注明性狀、生產(chǎn)日期等詳細(xì)信息，也不能提交其他證據(jù)印證，本院對(duì)此不予支持。某公司陳述已經(jīng)于2014年12月31日與某資產(chǎn)投資管理有限公司的房屋租賃合同期滿并撤出經(jīng)營(yíng)，并陳述已經(jīng)撤除了在涉案房屋上加設(shè)的門(mén)鎖，但其與某茶葉公司的租賃協(xié)議履行期間已經(jīng)屆滿，雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋及設(shè)施進(jìn)行交接，故對(duì)反訴原告要求與反訴被告協(xié)助進(jìn)行交接的請(qǐng)求予以支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第二百三十五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告濟(jì)南某茶業(yè)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告濟(jì)南某文化會(huì)館有限公司房屋租金404000元。

二、被告濟(jì)南某茶業(yè)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告濟(jì)南某文化會(huì)館有限公司物業(yè)費(fèi)4838.4元。

三、反訴被告濟(jì)南某文化會(huì)館有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助反訴原告濟(jì)南某茶業(yè)有限公司就承租的坐落于濟(jì)南市歷城區(qū)二環(huán)東路****號(hào)1幢山東某文化大廈某文化會(huì)館北廳的房屋進(jìn)行交接。

四、駁回原告濟(jì)南某文化會(huì)館有限公司其他訴訟請(qǐng)求。

五、駁回反訴原告濟(jì)南某茶葉有限公司其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)7433元，由被告濟(jì)南某茶葉有限公司負(fù)擔(dān)。反訴費(fèi)8055元，由反訴原告濟(jì)南某茶葉有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及上訴費(fèi)，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　馬悅靜

審　判　員　徐　肅

人民陪審員　劉亞楠

二〇一五年九月二十五日

書(shū)　記　員　呂桂文

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