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濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）歷商初字第1748號(hào)

原告山東某某置業(yè)有限公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人李某，總經(jīng)理。

委托代理人楊念華，山東齊魯律師事務(wù)所律師。

委托代理人張翠芳，山東齊魯律師事務(wù)所律師。

被告邢某某，男，19**年*月*日出生，漢族，系濟(jì)南市歷下某某茶葉店負(fù)責(zé)人，住濟(jì)南市。

第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行，住所地濟(jì)南市。

法定代表人孔某，行長。

委托代理人米某，山東浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行員工。

第三人平安銀行股份有限公司濟(jì)南分行，住所地山東濟(jì)南歷下區(qū)經(jīng)十路某號(hào)中潤世紀(jì)廣場(chǎng)某號(hào)樓。

法定代表人劉某某，行長。

委托代理人賈某某，平安銀行股份有限公司濟(jì)南分行員工。

委托代理人安景彥，山東盈德律師事務(wù)所律師。

原告山東某某置業(yè)有限公司與被告邢某某、第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行、第三人平安銀行股份有限公司濟(jì)南分行商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告山東某某置業(yè)有限公司的委托代理人張翠芳、第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行的委托代理人米某、第三人平安銀行股份有限公司濟(jì)南分行的委托代理人賈某某、安景彥到庭參加訴訟。被告邢某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由，拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告山東某某置業(yè)有限公司訴稱，2010年9月3日，我公司與被告簽訂《商品房買賣合同》一份，約定被告購買我公司開發(fā)的保利大明湖小區(qū)6號(hào)樓2單元某房及某地下儲(chǔ)藏室，總房款共計(jì)1227420元。被告支付首付房款627420元后，余款60萬元在第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行辦理個(gè)人住房貸款，我公司為其貸款提供階段性連帶責(zé)任保證。《商品房買賣合同》約定，被告連續(xù)三個(gè)月遲延向銀行還款導(dǎo)致我公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，視為被告構(gòu)成違約，我公司有權(quán)解除《商品房買賣合同》，被告按照房屋總價(jià)款10％支付違約金，并從已收取的房價(jià)款中扣除代償款、違約金、律師費(fèi)、房屋占用費(fèi)、出賣人損失費(fèi)等，將剩余房價(jià)款退還買受人并收回房屋另行出售。合同簽訂后，被告在履行合同的過程中，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月未能按時(shí)足額還銀行貸款，導(dǎo)致我公司已經(jīng)為被告代償了17728.92元借款本息。經(jīng)我公司多次催促，被告明確告知該房屋已經(jīng)被第三人平安銀行股份有限公司濟(jì)南分行查封，其不再償還銀行貸款。綜上，我公司特向法院提起訴訟，望依法判如所請(qǐng)。請(qǐng)求1、判令解除我公司與被告簽訂的《商品房買賣合同》，被告將保利大明湖小區(qū)6-某房及6-某儲(chǔ)藏室交還原告；2、判令被告向我公司支付違約金122742元、律師費(fèi)61496元；3、判令被告償還浦發(fā)銀行從我公司賬戶中扣劃的逾期貸款本息共計(jì)17728.92元（計(jì)算至2014年8月7日）以及2014年8月7日之后至判決生效之日止浦發(fā)銀行扣劃的我公司的款項(xiàng)，并支付我公司每筆款項(xiàng)自銀行扣劃之日起至判決生效之日止按照銀行同期貸款利率計(jì)算的利息；4、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

原告山東某某置業(yè)有限公司為證明自己的主張，向本院提交的證據(jù)有：

證據(jù)1、原、被告于2011年1月10日簽訂的商品房買賣合同一份，證明被告邢某某購買原告山東某某置業(yè)有限公司開發(fā)的大明湖小區(qū)6-2-901房及6-2-209儲(chǔ)藏室，總價(jià)款為1227420元，被告邢某某支付了627420元首付款，余款60萬元為銀行按揭貸款。《商品房買賣合同》附件五《合同補(bǔ)充協(xié)議》內(nèi)第七條“關(guān)于擔(dān)保責(zé)任的特別約定”，對(duì)買受人逾期償還銀行貸款的違約責(zé)任做出了明確約定。

證據(jù)2、第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行《個(gè)人購房借款合同》一份，證明第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行發(fā)放貸款總金額為60萬元，并由原告山東某某置業(yè)有限公司承擔(dān)了保證擔(dān)保。

證據(jù)3、第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行出具的《履行擔(dān)保責(zé)任催收函》一份、《特種轉(zhuǎn)賬借方傳票》兩份，《說明》一份，證明被告邢某某逾期償還貸款，以致原告山東某某置業(yè)有限公司代為支付17728.92元貸款，且第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行要求提前收回貸款，并要求原告山東某某置業(yè)有限公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任；

證據(jù)4、《關(guān)于商品房價(jià)款的補(bǔ)充協(xié)議》兩份，證明大明湖小區(qū)6-某房及6-某儲(chǔ)藏室自2012年6月26日移交給被告邢某某，被告邢某某為此補(bǔ)繳了房款價(jià)差979.22元。

證據(jù)5、《民事委托代理合同》、代理費(fèi)發(fā)票及支付憑證各一份，證明原告山東某某置業(yè)有限公司支付了律師費(fèi)61496元。

被告邢某某經(jīng)本院合法傳喚，未到庭參加訴訟，未提交證據(jù)。

第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行辯稱，被告邢某某因購買原告山東某某置業(yè)有限公司開發(fā)的保利大明湖項(xiàng)目6號(hào)樓2-901室向我行申請(qǐng)貸款。我行于2010年12月1日向被告邢某某發(fā)放了個(gè)人一手房購房貸款，貸款金額60萬，期限20年，在我行取得他項(xiàng)權(quán)利證前開發(fā)商原告山東某某置業(yè)有限公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。自2014年3月份，被告邢某某開始逾期，催收無果，于是我行于2014年6月24日從開發(fā)商原告山東某某置業(yè)有限公司保證金賬戶中扣收被告邢某某3期逾期貸款本息，金額合計(jì)12985.56元。我行于2014年7月30日從原告山東某某置業(yè)有限公司保證金賬戶扣收被告邢某某1期逾期貸款本息，金額4743.36元。在被告邢某某還款期內(nèi)，我行共扣收原告山東某某置業(yè)有限公司4期保證金，金額總計(jì)17728.92元。截至2014年9月27日，被告邢某某貸款余額545663.9元，逾期本金2918.32元，逾期利息6543.78元，逾期罰息57.85元。

第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行未向本院提交證據(jù)。

第三人平安銀行股份有限公司濟(jì)南分行辯稱，1、原告山東某某置業(yè)有限公司與被告邢某某均對(duì)《商品房買賣合同》履行完畢。原告山東某某置業(yè)有限公司作為被告邢某某銀行貸款的擔(dān)保人在承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任后，只能依據(jù)《擔(dān)保法》向被告邢某某進(jìn)行追償，與本案不是同一法律關(guān)系。2、原、被告在商品房買賣合同里約定被告邢某某逾期不償還銀行到期貸款本金及利息的，原告山東某某置業(yè)有限公司可以“收回”所出售商品房應(yīng)當(dāng)無效，也無權(quán)單方“收回”所出售商品房。3、原告山東某某置業(yè)有限公司與被告邢某某簽訂的商品房買賣合同，不符合法律規(guī)定，也違反誠實(shí)信用原則，會(huì)損害其他第三人的合法權(quán)益，屬于約定無效。

第三人平安銀行股份有限公司濟(jì)南分行未向本院提交證據(jù)。

經(jīng)審理查明，2010年9月3日，原告山東某某置業(yè)有限公司與被告邢某某簽訂《商品房買賣合同》，約定被告邢某某購買原告山東某某置業(yè)有限公司開發(fā)的保利大名湖小區(qū)6號(hào)樓2單元某室房屋及6-某地下儲(chǔ)藏室，總房款共計(jì)1227420元。2010年10月27日，被告邢某某依約支付首付房款627420元。2010年12月1日，被告邢某某與第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行簽訂《個(gè)人購房借款合同》，以支付剩余房款60萬元，原告山東某某置業(yè)有限公司為其貸款提供階段性連帶責(zé)任保證。合同簽訂后，被告邢某某自2014年3月起至今未按時(shí)足額償還貸款，第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行依《個(gè)人購房借款合同》扣收原告山東某某置業(yè)有限公司保證金共計(jì)17728.92元。

另查明，《商品房買賣合同》約定，買受人連續(xù)三個(gè)月遲延向銀行還款導(dǎo)致原告山東某某置業(yè)有限公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，視為買受人構(gòu)成違約，買受人按照房屋總價(jià)款10％支付違約金，原告山東某某置業(yè)有限公司有權(quán)解除《商品房買賣合同》，并從已收取的房價(jià)款中扣除代償款、違約金、律師費(fèi)、房屋占用費(fèi)、出賣人損失費(fèi)等，將剩余房價(jià)款退還買受人并收回房屋另行出售。經(jīng)原告山東某某置業(yè)有限公司多次催促，被告邢某某未償還銀行貸款。

再查明，涉案房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。被告邢某某因個(gè)人原因向第三人平安銀行股份有限公司濟(jì)南分行申請(qǐng)貸款，第三人平安銀行股份有限公司濟(jì)南分行已在房管部門對(duì)涉案房產(chǎn)辦理了預(yù)查封手續(xù)。綜上，原被告發(fā)生糾紛，訴至本院。

本院認(rèn)為，被告邢某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由，拒不到庭參加訴訟，視為對(duì)答辯權(quán)與質(zhì)證權(quán)的放棄。原告山東某某置業(yè)有限公司與被告邢某某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效。被告邢某某與第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行簽訂的《個(gè)人購房借款合同》，系雙方真實(shí)意思表示，被告邢某某應(yīng)當(dāng)依約向上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行償還借款；該借款合同由原告山東某某置業(yè)有限公司向債權(quán)人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行承擔(dān)連帶保證責(zé)任，雙方形成保證債務(wù)關(guān)系，意思表示真實(shí)且合法有效。被告邢某某逾期不還房屋貸款的行為，造成原告某某置業(yè)有限公司向第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行承擔(dān)了保證責(zé)任，合同約定的解除條件已成就，原告某某置業(yè)有限公司有權(quán)依約主張解除合同，理由正當(dāng)，本院予以支持。原告山東某某置業(yè)有限公司向被告邢某某主張返還扣劃款項(xiàng)17728.92元、自2014年8月8日起至判決生效之日止扣劃的款項(xiàng)、以及自扣劃之日起至判決生效之日止的利息（按照銀行同期貸款利率計(jì)算），理由正當(dāng)，證據(jù)真實(shí)有效，本院予以支持。原告山東某某置業(yè)有限公司主張違約金122742元，提交了《商品房買賣合同》予以證明，證據(jù)充足，本院予以支持。原告山東某某置業(yè)有限公司主張律師代理費(fèi)61496元，提交了《商品房買賣合同》與律師代理費(fèi)發(fā)票，理由充分，證據(jù)真實(shí)有效，依約本院予以支持。另外，原告山東某某置業(yè)有限公司尚未向被告邢某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，依照物權(quán)法有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)所有權(quán)人仍為原告山東某某置業(yè)有限公司，涉案房產(chǎn)上存在的預(yù)查封手續(xù)對(duì)原告山東某某置業(yè)有限公司無法律效力。

依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告山東某某置業(yè)有限公司與被告邢某某于2010年9月3日簽訂的《商品房買賣合同》；

二、被告邢某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告山東某某置業(yè)有限公司交還位于保利大名湖小區(qū)**號(hào)樓**單元某房及某地下儲(chǔ)藏室；

三、被告邢某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告山東某某置業(yè)有限公司支付違約金122742元；

四、被告邢某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告山東某某置業(yè)有限公司支付律師代理費(fèi)61496元；

五、被告邢某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告山東某某置業(yè)有限公司償還第三人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司濟(jì)南分行扣劃的17728.92元、自2014年8月8日起至本判決生效之日止的扣劃款以及利息（自款項(xiàng)扣劃之日起至本判決生效之日止，按照銀行同期貸款利率計(jì)算）。

如果未按本判決所指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)人民幣17660元，由被告邢某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，預(yù)交上訴費(fèi)人民幣17660元，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。

審　判　長　于　毅

人民陪審員　秦　芳

人民陪審員　趙秀芹

二〇一四年十一月四日

書　記　員　韓冰清

合同糾紛