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濟(jì)南市天橋區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）天民一初字第921號(hào)

原告王某，住濟(jì)南市。

委托代理人李磊，山東鼎杰律師事務(wù)所律師。

委托代理人高寶生，山東鼎杰律師事務(wù)所律師。

原告陳某，住濟(jì)南市。

委托代理人李磊，山東鼎杰律師事務(wù)所律師。

委托代理人高寶生，山東鼎杰律師事務(wù)所律師。

被告中國(guó)某集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人楊某，董事長(zhǎng)。

委托代理人韓祥成，山東舜天律師事務(wù)所律師。

委托代理人孫培奉，山東舜天律師事務(wù)所律師。

原告王某、陳某與被告中國(guó)某集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱某公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某、陳某的委托代理人李磊，被告某公司的委托代理人韓祥成到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某、陳某訴稱，2007年11月20日，原、被告簽訂《濟(jì)南市商品房買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱涉案合同）一份，由原告王某、陳某購(gòu)買被告某公司開發(fā)的位于濟(jì)南市天橋區(qū)重汽翡翠郡南區(qū)某室商品房一套，包括住宅及地下室（以下簡(jiǎn)稱涉案房產(chǎn)），總房款為672628元。合同約定了雙方的權(quán)利義務(wù)，原告王某、陳某依照約定支付了全部購(gòu)房款。2009年1月7日，被告某公司將涉案房產(chǎn)交付給原告王某、陳某。按照涉案合同第十四條約定，被告某公司應(yīng)當(dāng)在房屋交付原告王某、陳某后的18個(gè)月內(nèi)為原告王某、陳某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記證書。否則，原告王某、陳某在不要求退房的前提下，可要求被告某公司按已付房?jī)r(jià)款每日萬(wàn)分之一累計(jì)支付違約金，但違約金總額不得超過(guò)總房款的5%。2011年10月13日，原告王某、陳某取得了房屋產(chǎn)權(quán)證書。為維護(hù)合法權(quán)益，故訴至法院，要求：1、判令被告某公司支付原告王某、陳某逾期辦證違約金30672元；2、訴訟費(fèi)用由被告某公司承擔(dān)。

被告某公司辯稱，首先，根據(jù)雙方合同約定以及相關(guān)法律法規(guī)，被告某公司作為出賣人，在辦理涉案房產(chǎn)所有權(quán)證書的過(guò)程中，其義務(wù)為提供必要的證明文件，協(xié)助買受人完成申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。出賣人的協(xié)助義務(wù)主要是完成房屋的初始登記，出賣人的備案義務(wù)在取得相關(guān)樓盤的初始登記時(shí)即履行完畢。其次，在2011年4月27日，濟(jì)南市相關(guān)政府部門下發(fā)了濟(jì)建發(fā)（2011）7號(hào)文件即《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈山東省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案辦法〉的通知》。該通知明確要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須辦理綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收的，未能取得綜合驗(yàn)收證明的，產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)不予辦理初始登記。被告某公司之所以延期取得備案證明，系由于政府行為所致，屬于合同法等相關(guān)法律規(guī)定的不可抗力或情勢(shì)變更情形，出賣人不應(yīng)承擔(dān)由此導(dǎo)致延期辦證的違約責(zé)任。最后，買受人的訴訟請(qǐng)求全部或部分超過(guò)了法定的訴訟時(shí)效。根據(jù)法律規(guī)定，權(quán)利人應(yīng)自知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起兩年內(nèi)提起訴訟。雙方當(dāng)事人約定應(yīng)在涉案房產(chǎn)實(shí)際交付后18個(gè)月內(nèi)將應(yīng)由出賣人提交的資料交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如果出賣人逾期未履行該義務(wù)的，應(yīng)自該約定履行期限屆滿的時(shí)間點(diǎn)開始計(jì)算訴訟時(shí)效。當(dāng)事人在合同中約定以日為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，應(yīng)以每個(gè)個(gè)別債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效。買受人起訴之日之前超過(guò)兩年的訴訟請(qǐng)求部分，已經(jīng)超過(guò)了法定的訴訟時(shí)效。綜上，請(qǐng)求依法駁回原告王某、陳某的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理本院認(rèn)定：2007年11月20日，原、被告簽訂《濟(jì)南市商品房買賣合同》一份，由原告王某、陳某購(gòu)買被告某公司開發(fā)的位于濟(jì)南市天橋區(qū)重汽翡翠郡南區(qū)某室商品房一套，包括住宅及地下室，總價(jià)款672628元，付款方式為按揭付款。涉案合同第九條約定：“賣方應(yīng)當(dāng)在2008年9月30日前，依照國(guó)家及地方政府的有關(guān)規(guī)定，將符合本合同約定的并經(jīng)主體驗(yàn)收合格的商品房及地下室交付買方使用…”。合同第十四條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：“賣方應(yīng)當(dāng)在商品房實(shí)際交付且買方提供所有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所需資料和費(fèi)用之日起18個(gè)月內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因賣方責(zé)任導(dǎo)致買方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列方式處理：1、買方退房，賣方在買方提出退房要求之日起30日內(nèi)將買方已付房?jī)r(jià)款退還給買方，并按已付房?jī)r(jià)款的3%賠償買方損失；2、買方不退房的，賣方按已付房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之壹向買方累計(jì)支付違約金，但違約金總額最高不超過(guò)5%；3、由于買方原因?qū)е虏荒苋缙谵k理產(chǎn)權(quán)證的，賣方不承擔(dān)任何責(zé)任。賣方保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。賣方因此原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，同樣按本條上述方式處理。”合同簽訂后，原告王某、陳某依約交納了購(gòu)房款。2009年1月7日，被告某公司實(shí)際交付了涉案房產(chǎn)。

另查明，涉案房產(chǎn)所屬的濟(jì)南市天橋區(qū)翡翠郡南區(qū)9號(hào)樓于2010年10月20日取得初始登記，登記房屋所有權(quán)人為被告某公司。2011年10月13日，原告王某、陳某取得了涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書。訴訟中，被告某公司自認(rèn)以其取得初始登記時(shí)間，作為合同約定的將權(quán)屬登記資料向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)備義務(wù)完成時(shí)間。

再查明，2009年6月16日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)了《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案辦法》，規(guī)定在山東省城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案制度。2011年4月27日，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、濟(jì)南市規(guī)劃局、濟(jì)南市城市管理行政執(zhí)法局、濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局、濟(jì)南市市政公用事業(yè)局等五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈山東省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案辦法〉的通知》，進(jìn)一步要求從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)執(zhí)行竣工綜合驗(yàn)收備案制度，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須辦理綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收的，未能取得綜合驗(yàn)收證明的，產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)不予辦理初始登記。

現(xiàn)原告王某、陳某訴至本院，要求被告某公司支付逾期辦證違約金30672元。

以上事實(shí)，有原告王某、陳某提交的商品房買賣合同、發(fā)票、房產(chǎn)證、樓宇驗(yàn)收交付書，被告某公司提交的樓宇大證、通知、濟(jì)建發(fā)（2011）7號(hào)文件，以及原、被告當(dāng)庭陳述為證。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《濟(jì)南市商品房買賣合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)明確，未違反相關(guān)法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。關(guān)于涉案房產(chǎn)權(quán)屬證書辦理問題，除合同第十四條中約定“賣方應(yīng)當(dāng)在商品房實(shí)際交付且買方提供所有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所需資料和費(fèi)用之日起18個(gè)月內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”外，雙方并無(wú)其他特別約定。原、被告均認(rèn)可自商品房實(shí)際交付之日起作為履行相關(guān)義務(wù)的起算點(diǎn)，被告某公司應(yīng)當(dāng)在商品房實(shí)際交付之日起18個(gè)月內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由其提交的資料向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)備，逾期則為違約。被告某公司庭審中自認(rèn)該合同約定的辦證資料報(bào)備時(shí)間系其取得初始登記的時(shí)間，該主張系被告某公司對(duì)該合同條款第十四條的解釋，本院予以確認(rèn)。涉案房產(chǎn)實(shí)際交付時(shí)間為2009年1月7日，被告某公司應(yīng)當(dāng)于18個(gè)月內(nèi)即2010年7月6日之前完成初始登記，具備協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的條件。被告某公司實(shí)際于2010年10月20日取得初始登記，構(gòu)成違約，應(yīng)向原告王某、陳某支付違約金。

被告某公司的違約行為屬持續(xù)狀態(tài)，應(yīng)作為整體性債權(quán)處理。原告王某、陳某于2011年10月13日取得了涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書，其起訴時(shí)間雖為2013年3月27日，但原告王某、陳某向被告某公司提交辦證資料以及雙方曾進(jìn)行訴前和解等該小區(qū)業(yè)主涉及的相關(guān)維權(quán)活動(dòng)可視為其向被告或相關(guān)部門主張過(guò)該權(quán)利，訴訟時(shí)效中斷，原告王某、陳某的訴訟請(qǐng)求并未超過(guò)訴訟時(shí)效。

關(guān)于被告某公司所主張受政府綜合驗(yàn)收文件影響，應(yīng)減輕或免除責(zé)任的請(qǐng)求。濟(jì)建發(fā)（2011）7號(hào)文件轉(zhuǎn)發(fā)實(shí)施時(shí)間為2011年5月20日，此時(shí)，被告某公司已經(jīng)取得涉案房產(chǎn)所在樓盤的初始登記，故對(duì)其該主張，本院不予采信。

關(guān)于約定違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過(guò)高問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任……合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。涉案合同系由被告某公司提供的格式合同文本，逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)約定按照已付總價(jià)款的日萬(wàn)分之一計(jì)算，同時(shí)最高不超過(guò)已付房屋總價(jià)款5%。該違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與中國(guó)人民銀行一年期存款利率相近，并不明顯過(guò)高，對(duì)被告某公司提出的調(diào)整違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。

綜上，被告某公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定向原告王某、陳某支付違約金7129.9元（以672628元為基數(shù)，自2010年7月7日起至2010年10月20日止計(jì)106天，按日萬(wàn)分之一計(jì)算）。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告中國(guó)某集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告王某、陳某支付逾期辦證違約金7129.9元。

二、駁回原告王某、陳某的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)570元，由原告王某、陳某負(fù)擔(dān)430元，被告中國(guó)某集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)擔(dān)140元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　仝　洋

代理審判員　王　善

代理審判員　韓　峰

二〇一四年十二月二十三日

書　記　員　劉曉敏

合同糾紛