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廣西壯族自治區(qū)南寧市興寧區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）興民一初字第82號

原告（反訴被告）：孫某，廣西區(qū)糧食局某某飯店退休職工。

委托代理人：田晶晶，廣西道森律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李章淵，廣西道森律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）：馮某，無固定職業(yè)。

被告（反訴原告）：張某，大新縣統(tǒng)戰(zhàn)部司機。

以上兩被告的共同委托代理人：趙偉克，廣西至誠律師事務(wù)所律師。

原告孫某與被告馮某、張某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法適用簡易程序，后由于案情復(fù)雜轉(zhuǎn)為普通程序，依法組成由審判員農(nóng)慧蘭擔任審判長，審判員黃雅靜與人民陪審員譚淑丹參加的合議庭，分別于2014年4月23日、2014年6月24日公開開庭進行了審理，書記員盧秀逢擔任記錄。原告孫某及其委托代理人田晶晶、李章淵，被告馮某、張某的共同委托代理人趙偉克到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告孫某訴稱：2007年10月3日，原、被告雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》，該協(xié)議約定兩被告將南寧市長興路的集資房（配雜物房一間）出賣給原告。2007年10月3日，原告按該協(xié)議約定向兩被告支付購房款20萬元，被告隨后將房屋交付給原告占有、使用。2007年3月27日，被告取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證，可進行產(chǎn)權(quán)過戶，原告多次與被告協(xié)商，希望兩被告依照協(xié)議約定協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但兩被告均以各種理由推脫，拒不履行合同義務(wù)。為維護原告的合法權(quán)益，原告訴至法院，請求法院依法判決：一、兩被告繼續(xù)履行《房屋買賣協(xié)議》，將位于南寧市長興路的房過戶到原告名下；二、本案訴訟費由兩被告承擔。

原告對其陳述事實提供的證據(jù)有：1、身份證、結(jié)婚證，證明原、被告主體適格，兩被告系夫妻關(guān)系；2、《房屋買賣協(xié)議》，證明原、被告雙方形成合法有效的房屋買賣關(guān)系；3、房款收條，證明原告按約定履行付款義務(wù)；4、南寧市某某飯店出具的《通知》、收款收據(jù)，證明兩被告已于2002年購買訟爭房屋，并付清房屋集資款；5、房屋租賃協(xié)議，證明原告已實際占有、使用訟爭房屋；6、房屋所有權(quán)證存根，證明兩被告已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，具備過戶條件。

被告馮某、張某答辯并反訴稱：原、被告簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，被告已將房屋交接給原告，但當時被告尚未取得房屋所有權(quán)證，該房于2013年3月27日才取得產(chǎn)權(quán)證。按照政策規(guī)定，集資房在取得房產(chǎn)證之日起五年內(nèi)不得上市交易，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反了國家七部委《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房（2007）258號）第三十條、第三十五條，《廣西壯族自治區(qū)經(jīng)濟適用住房管理辦法》（桂政發(fā)（2009）22號）第三十六條、第三十九條以及《南寧市經(jīng)濟適用住房管理辦法》（南府發(fā)（2009）70號）第四十條、第四十九條、第五十條的規(guī)定，符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款規(guī)定的合同無效的情形，應(yīng)屬無效協(xié)議，原、被告雙方依據(jù)無效的《房屋買賣協(xié)議》約定而獲得的房屋和價款都應(yīng)依法返還給對方，故被告提起反訴，請求法院依法判決：一、確認原、被告于2007年10月3日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效；二、原、被告分別將南寧市長興路的房和房價款20萬元返還給對方；三、被告承擔本案本訴和反訴的全部訴訟費用。經(jīng)本院釋明后，被告變更訴訟請求，要求原告按照訟爭房屋現(xiàn)在的市場評估價值向被告補足房屋差價。

被告為其辯解提供的證據(jù)有：1、《房屋買賣協(xié)議》，證明原、被告雙方買賣房屋時，被告尚未取得產(chǎn)權(quán)證；2、房屋所有權(quán)證，證明訟爭房屋于2013年3月27日取得產(chǎn)權(quán)證；3、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房（2007）258號），證明原、被告買賣房屋違反了政策關(guān)于集資房取得產(chǎn)權(quán)證后五年之內(nèi)不得直接上市交易的規(guī)定；4、《廣西壯族自治區(qū)經(jīng)濟適用住房管理辦法》（桂政發(fā)（2009）22號），證明同上；5、《南寧市經(jīng)濟適用住房管理辦法》（南府發(fā)（2009）70號，證明同上。

雙方的爭議焦點為：1、原、被告雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是否合法有效；2、如《房屋買賣協(xié)議》合法有效，被告是否應(yīng)繼續(xù)履行房屋過戶手續(xù)，原告是否應(yīng)按市場評估價值向被告補足房屋差價款。

經(jīng)過開庭質(zhì)證，被告對原告提交的證據(jù)真實性均無異議，原告對被告提交的證據(jù)真實性亦無異議，由于雙方提交的證據(jù)與各自的合同權(quán)利、義務(wù)具有直接關(guān)聯(lián)，且雙方均對對方提交的證據(jù)無異議，故本院對上述證據(jù)的真實性予以確認。

結(jié)合全案證據(jù)，本院查明以下法律事實：被告張某、馮某系夫妻，兩被告于2002年參加廣西壯族自治區(qū)糧食局全額集資建房，購買位于南寧市興寧區(qū)長興路的房（建筑面積87.94平方米）。2007年10月3日，原告孫某（乙方）與被告張某、馮某（甲方）簽訂一份《房屋買賣協(xié)議》，約定：“一、甲方同意將南寧市長興路的集資房（某某飯店職工集資房）一套（配雜物房一間）以215000元的價格（含粗裝修費用）賣給乙方；二、房屋價款乙方分兩期以轉(zhuǎn)賬方式支付給甲方：第一期在雙方簽訂本協(xié)議之日，乙方先支付甲方20萬元定金；第二期剩余15000元在甲方協(xié)助乙方辦理好房屋過戶等相關(guān)手續(xù)后，一次性付清。三、由于房屋尚未辦理房產(chǎn)證，為此，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證、轉(zhuǎn)讓過戶更名（更名為甲方或第三人）等相關(guān)手續(xù)。在辦證、過戶更名等相關(guān)手續(xù)及處理與之相關(guān)聯(lián)事務(wù)中如需甲方出面協(xié)助的，不論何時，甲方應(yīng)予協(xié)助處理。四、辦理房屋過戶等相關(guān)手續(xù)時所需要的費用均由乙方自行承擔，本協(xié)議簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的欠款等，概由甲方負責。五、本協(xié)議簽訂之日起，房屋所有權(quán)歸乙方所有，租金由乙方收取。”該協(xié)議該對其他事項進行了約定。當日，原告向兩被告支付20萬元，兩被告向原告出具收條，記載收到原告交付的20萬元定金，雙方進行了房屋交接。兩被告于2013年3月27日取得訟爭房屋產(chǎn)權(quán)證（產(chǎn)權(quán)證號：邕房權(quán)證字第××號）。原、被告因房屋過戶問題產(chǎn)生爭議，遂訴至法院，并提出前述訴訟請求。經(jīng)本院釋明后，被告變更反訴請求，要求原告按照訟爭房屋現(xiàn)在的市場評估價值向被告補足房屋差價。

在訴訟過程中，本院分別向南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局、廣西壯族自治區(qū)直屬單位住房制度改革委員會辦公室發(fā)函詢問有關(guān)訟爭房屋過戶交易的政策性規(guī)定，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局向本院復(fù)函，主要內(nèi)容為：訟爭房屋系廣西區(qū)糧食局集資建房，取得產(chǎn)權(quán)證后交易無期限限制，該房上市出售需向廣西壯族自治區(qū)直屬單位住房制度改革委員會辦公室提出申請，并提交已購公有住房上市出售申請書、申請人身份證明、房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)利證書、購買分攤的共用部分建筑憑證等材料，廣西壯族自治區(qū)直屬單位住房制度改革委員會辦公室核準申請后，申請人即可持上述材料辦理買賣轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。廣西壯族自治區(qū)直屬單位住房制度改革委員會辦公室亦向本院復(fù)函，主要內(nèi)容為：區(qū)直單位職工已購公有住房上市交易按照《自治區(qū)直屬單位住房制度改革委員會辦公室轉(zhuǎn)發(fā)南寧市已購公有住房上市出售管理辦法》（區(qū)直房改字（2012）2號）有關(guān)規(guī)定處理，按照房改政策規(guī)定，區(qū)直單位已購公有住房上市交易必須核查職工家庭戶購買政策性住房的情況，如存在違規(guī)多購多占政策性住房的，則停止辦理其公有住房上述交易手續(xù)。庭審時，雙方均確認，截至庭審之日，訟爭房屋尚未取得土地使用權(quán)證，雙方均未購買房屋分攤共用部分建筑面積，亦未向國土部門補交土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)核實，登記在兩被告名下的政策性住房僅有訟爭房屋一套。原告在訴訟過程中表示自愿承擔上述土地使用權(quán)出讓金、分攤共用部分建筑面積房價款。

本院認為：關(guān)于原、被告雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是否合法有效的問題。

雖然被告在簽訂《房屋買賣協(xié)議》時尚未取得產(chǎn)權(quán)證，但該協(xié)議系由雙方基于買賣房屋的真實意愿所簽訂，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)尊重雙方的合同意愿，該協(xié)議屬合法有效。被告主張雙方買賣訟爭房屋違反了購房政策中關(guān)于集資房取得產(chǎn)權(quán)證后五年內(nèi)不得上市交易的規(guī)定，但經(jīng)本院向房屋產(chǎn)權(quán)登記部門核實，依據(jù)相關(guān)政策，訟爭房屋取得產(chǎn)權(quán)證后上市交易并無期限限制，與被告的主張不相符，同時，根據(jù)南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局、廣西壯族自治區(qū)直屬單位住房制度改革委員會辦公室的復(fù)函內(nèi)容可知，只要完善購房手續(xù)，已取得產(chǎn)權(quán)證的政策性住房并不存在限制或禁止交易的強制性規(guī)定，故雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定合同無效的法定情形，本院對被告提出的該項主張不予認可。

關(guān)于被告是否應(yīng)繼續(xù)履行房屋過戶手續(xù)的問題。

由于訟爭房屋屬于政策性住房，該房的過戶交易得以進行的前提是符合房屋產(chǎn)權(quán)交易部門關(guān)于政策性住房的管理規(guī)定。根據(jù)南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局、廣西壯族自治區(qū)直屬單位住房制度改革委員會辦公室的復(fù)函內(nèi)容，政策性住房完成過戶交易的必要條件，一是出賣人的家庭戶不存在違規(guī)多購多占政策性住房的情形，二是政策性住房的土地使用權(quán)出讓金、分攤共用部分建筑面積的房價款已按規(guī)定繳納。本案中，經(jīng)核實，登記在兩被告名下的政策性住房僅有訟爭房屋一套，原、被告雙方至今尚未繳納土地使用權(quán)出讓金及分攤共用部分建筑面積的房價款，故在辦理訟爭房屋過戶手續(xù)之前，必須補繳上述兩項費用。根據(jù)《房屋買賣協(xié)議》第四條“辦理房屋過戶等相關(guān)手續(xù)時所需要的費用均由乙方自行承擔”的約定，由于土地使用權(quán)出讓金、分攤共用部分建筑面積的房價款是辦理訟爭房屋過戶手續(xù)所必需支出的費用，此兩項費用應(yīng)由原告自行負擔，原告在訴訟過程中表示自愿承擔此兩項費用，故原告有權(quán)在補繳此兩項費用后要求被告協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。同時，因過戶產(chǎn)生的所得稅、印花稅等其他費用，亦屬于辦理房屋過戶手續(xù)過程所產(chǎn)生的必要費用，雙方之間對該費用的負擔仍應(yīng)依照上述協(xié)議約定履行，由原告負擔。

關(guān)于原告是否應(yīng)按市場評估價值向被告補足房屋差價款的問題。

原、被告雙方在《房屋買賣協(xié)議》中明確約定訟爭房屋的總房價款為215000元，這是雙方合意的結(jié)果，在簽訂協(xié)議后，原告依約支付了200000元，其作為買受人已履行了合同項下的主要義務(wù)。被告以房屋為政策性住房且雙方成交的房價款低于市場價格違反公平原則為由，主張變更協(xié)議約定的房價款進而要求原告按現(xiàn)市場評估價值補足差價，但是，從現(xiàn)有證據(jù)來看，雙方在簽訂《房屋買賣協(xié)議》時對訟爭房屋的性質(zhì)、面積、價款等情況不存在重大誤解的情形，亦不存在致使雙方權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的顯失公平情形，故被告主張變更協(xié)議約定的房價款缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告馮某、張某于本案判決生效之日起一個月內(nèi)協(xié)助原告孫某辦理南寧市興寧區(qū)長興路的房（產(chǎn)權(quán)證號：邕房權(quán)證字第××號，建筑面積87.94平方米）的土地使用權(quán)出讓金、分攤共用部分建筑面積房價款的補繳手續(xù)，并于上述補繳手續(xù)辦理完畢之日起十日內(nèi)協(xié)助原告孫某將上述房屋過戶至原告孫某名下，為辦理房屋過戶所產(chǎn)生的稅費等全部由原告孫某負擔；

二、駁回被告馮某、張某的反訴請求。

本訴案件受理費176元，財產(chǎn)保全費30元，由被告馮某、張某負擔。反訴案件受理費2150元，由被告馮某、張某負擔。

上述義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本案生效判決確定的期限內(nèi)履行完畢。如果未按本案生效判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)，向本院或本院同級的被執(zhí)行的財產(chǎn)所在地人民法院申請執(zhí)行。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于南寧市中級人民法院。同時于上訴期滿之日起七日內(nèi)向南寧市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費（開戶行：農(nóng)行南寧市竹溪分理處，開戶名稱：南寧市中級人民法院訴訟費專戶，賬號：01×××17），逾期未交納又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　農(nóng)慧蘭

審　判　員　黃雅靜

人民陪審員　譚淑丹

二〇一四年六月二十六日

書　記　員　盧秀逢

民事判決書