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重慶市沙坪壩區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）沙法民初字第00332號

原告羅某某，女，漢族。

委托代理人李福，重慶圣石牛律師事務(wù)所律師。

委托代理人譚安艷，重慶圣石牛律師事務(wù)所律師。

被告重慶某先商貿(mào)有限公司某分公司。

負(fù)責(zé)人孫某，重慶某先商貿(mào)有限公司某分公司經(jīng)理。

委托代理人王一杰，重慶朗坤律師事務(wù)所律師。

被告重慶某先商貿(mào)有限公司。

法定代表人孫某，重慶某先商貿(mào)有限公司經(jīng)理。

委托代理人王一杰，重慶朗坤律師事務(wù)所律師。

原告羅某某與被告重慶某先商貿(mào)有限公司某分公司（以下簡稱某分公司）、重慶某先商貿(mào)有限公司（以下簡稱某先公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由審判員謝鳳鳴獨任審理，適用簡易程序并于2014年1月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告羅某某的委托代理人李福，被告重慶某先商貿(mào)有限公司某分公司的委托代理人王一杰，被告重慶某先商貿(mào)有限公司的委托代理人王一杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告羅某某訴稱，2013年8月23日，原被告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定被告某分公司將重慶市某區(qū)某街＊號一樓商鋪租賃給原告，租賃期限自2013年8月26日至2017年10月7日止，第一年每月租金4000元，以后按6%遞增，租金按季支付，簽訂合同1日內(nèi)原告支付被告履約保證金40000元，雙方約定違約金150000元。合同簽訂后原告向被告某分公司支付了履約保證金40000元和第一期租金100000元，原告進(jìn)駐商場后在2012年9月4日被涉案房屋業(yè)主南開中學(xué)告知因租賃方拖欠租金，南開中學(xué)已解除租賃合同，要求原告停業(yè)并退還租賃房屋。被告某分公司不再擁有該房屋使用權(quán)，致使租賃合同在客觀上不能履行，現(xiàn)訴請法院判令：1、解除原告與被告重慶某先商貿(mào)有限公司某分公司于2013年8月23日簽訂的房屋租賃合同；2、由被告退還履約保證金40000元、租金100000元，共計140000元；3、由被告賠償原告違約金150000元

被告某分公司、某先公司辯稱，1、原被告形成了房屋租賃合同關(guān)系及簽訂合同屬實，原告交納保證金和租金共計140000元也屬實，被告愿意退還，但是被告經(jīng)濟(jì)狀況不好，無法及時退還。2、雙方簽訂房屋租賃合同后，由于被告的合作方高某違約，致使出租方南開中學(xué)強(qiáng)行將被告趕出了商場，并與原告重新簽訂了房屋租賃合同，目前原告已經(jīng)開始使用合同約定的租賃房屋。3、被告認(rèn)為違約金過高，請求法院進(jìn)行調(diào)整，由于原告實際使用了租賃物，因此被告違約并沒有給原告造成損失，對原告的違約金請求不予認(rèn)可。4、被告與高某合作經(jīng)營某商場，并約定出現(xiàn)債務(wù)時應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)，現(xiàn)被告因經(jīng)營困難，無法及時返還租金和保證金才導(dǎo)致本案的發(fā)生，請求法院追加高某為本案被告。

經(jīng)審理查明，2013年8月23日，原告羅某某（以下簡稱乙方）與被告某分公司（以下簡稱甲方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將其享有使用權(quán)的位于重慶市某區(qū)某街＊號一樓面積370平方米的商鋪出租給乙方作為藥品銷售使用。租賃期限：自2013年8月26日至2017年10月7日止；商鋪交付時間：2013年8月26日；租金標(biāo)準(zhǔn)：第一年租金4000元／月，以后每一年在上一年租金基礎(chǔ)上遞增6%；第一年租賃期限：2013年8月26日至2014年8月25日，第一年全年租金460000元（扣除裝修期15天）；租金交付：租金每角度支付一次，乙方先付費后使用；履約保證金：乙方在簽訂合同后1日內(nèi)支付甲方履約保證金40000元；違約責(zé)任：由于涉案房屋是甲方向第三人租賃后轉(zhuǎn)租給乙方的，故在本合同期限內(nèi)，如因甲方原因或第三人（包括但不限于產(chǎn)權(quán)方）要收回房屋或其他原因，導(dǎo)致乙方不能經(jīng)營或不能正常經(jīng)營，甲方退還乙方已支付但尚未到期的租金和保證金，同時甲方支付150000元作為違約金賠償給乙方。

合同簽訂后，原告于2013年9月2日向被告某先公司支付房屋租賃保證金40000元和2013年8月26日至2014年11月25日期間的租金100000元（扣除裝修期15天的租金20000元）。原告支付了保證金和租金后，被告即將租賃房屋交付給原告。

2013年9月8日，在原告還沒有開始進(jìn)行房屋裝修時，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人重慶南開中學(xué)校因承租重慶市某區(qū)某街＊號一樓、二樓的承租人拖欠租金而決定單方解除合同，并通知南圓一樓、二樓即某商場的所有商戶離開。此后，重慶南開中學(xué)校自行將涉案房屋出租。因原告要求被告某分公司退還保證金和租金未獲得結(jié)果，現(xiàn)原告訴至本院，要求判如所請。

另查明，被告重慶某先商貿(mào)有限公司某分公司系被告重慶某先商貿(mào)有限公司開辦的不具有企業(yè)法人資格的分支機(jī)構(gòu)。

審理中，被告以某先公司與案外人高某存在合作經(jīng)營關(guān)系且雙方約定共同經(jīng)營涉案房屋過程中產(chǎn)生的債務(wù)由雙方按比例承擔(dān)為由，書面申請追加案外人高某為本案被告。

庭審中，被告陳述，現(xiàn)涉案房屋系“某藥莊”在使用，但被告也自認(rèn)其沒有證據(jù)證明涉案房屋現(xiàn)在是原告羅某某在使用。

上述事實，有原告提交的《房屋租賃合同》、收據(jù)以及雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)在案證明，這些證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性已經(jīng)開庭質(zhì)證和本院審查，可以作為認(rèn)定本案事實的根據(jù)。

本院認(rèn)為，被告某先公司與案外人高某之間系合作經(jīng)營關(guān)系，原告羅某某與被告某分公司之間系房屋租賃合同關(guān)系，二者不屬于同一法律關(guān)系。案外人高某不是本案房屋租賃合同的相對人，與本案沒有法律上的利害關(guān)系，本院對被告要求追加案外人高某為本案被告的請求不予支持。

原告羅某某與被告某分公司簽訂的《房屋租賃合同》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。

原告按照約定支付了保證金和租金，但被告某分公司向原告交付涉案房屋后發(fā)生了該涉案房屋產(chǎn)權(quán)人收回房屋的事實，導(dǎo)致原告羅某某與被告某分公司簽訂的《房屋租賃合同》的合同目的不能實現(xiàn)，本院對原告要求解除其與被告某分公司簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請求本院予以支持。

原告羅某某與被告某分公司簽訂的《房屋租賃合同》約定，由于涉案房屋是被告向第三人租賃后轉(zhuǎn)租給原告的，故在本合同期限內(nèi)，如因被告原因或第三人（包括但不限于產(chǎn)權(quán)方）要收回房屋或其他原因，導(dǎo)致乙方不能經(jīng)營或不能正常經(jīng)營，被告退還原告已支付但尚未到期的租金和保證金，同時被告支付150000元作為違約金賠償給原告?，F(xiàn)原告羅某某與被告某分公司簽訂的《房屋租賃合同》因涉案房屋產(chǎn)權(quán)人收回房屋而已經(jīng)解除，被告某分公司依據(jù)合同收取的保證金和租金應(yīng)當(dāng)退還原告并向原告支付違約金150000元，本院對原告要求被告某分公司退還履約保證金40000元、租金100000元的訴訟請求以及原告要求被告某分公司支付違約金150000元的訴訟請求予以支持。

被告重慶某先商貿(mào)有限公司某分公司系被告重慶某先商貿(mào)有限公司開辦的不具有企業(yè)法人資格的分支機(jī)構(gòu)，被告某分公司到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，應(yīng)當(dāng)由被告某先公司負(fù)責(zé)清償。

被告辨稱，合同約定的違約金過高并認(rèn)為被告違約并沒有給原告造成損失，請求法院對違約金進(jìn)行調(diào)整，但被告未舉示證據(jù)證明其違約并沒有給原告造成損失，因此，本院對被告的此項抗辯不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十四條第（四）項、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告羅某某與被告重慶某先商貿(mào)有限公司某分公司簽訂的《房屋租賃合同》。

二、由被告重慶某先商貿(mào)有限公司某分公司在本判決發(fā)生法律效力后立即退還原告羅某某履約保證金40000元、租金100000元、支付原告羅某某違約金150000元，共計290000元。

三、被告重慶某先商貿(mào)有限公司某分公司到期不能清償原告羅某某上述債務(wù)，該債務(wù)由被告重慶某先商貿(mào)有限公司負(fù)責(zé)清償。

如果被告重慶某先商貿(mào)有限公司某分公司、重慶某先商貿(mào)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費5650元（原告已預(yù)交2825元），減半收取2825元，由被告重慶某先商貿(mào)有限公司某分公司、重慶某先商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)，限被告重慶某先商貿(mào)有限公司某分公司、重慶某先商貿(mào)有限公司在本判決發(fā)生法律效力后立即給付原告羅某某。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第一中級人民法院。

同時，直接向該院預(yù)交上訴案件受理費，遞交上訴狀后上訴期滿七日仍未預(yù)交訴訟費又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日計算。

審判員　謝鳳鳴

二〇一四年三月四日

書記員　任琴琴

合同糾紛