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重慶市第一中級人民法院

民事判決書

（2014）渝一中法民終字第04539號

上訴人（原審原告）郜某。

委托代理人王一杰，重慶郎坤律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）陳某某，住重慶市渝北區(qū)。

上訴人（原審被告）王某某，住江南國際新城。

委托代理人（陳某某、王某某共同委托）黎宇，重慶比君律師事務(wù)所律師。

原審第三人謝某某，住重慶市渝北區(qū)。

上訴人郜某與上訴人陳某某、王某某及原審第三人謝某某返還原物糾紛一案，重慶市渝北區(qū)人民法院于2014年4月24日作出（2013）渝北法民初字第15231號民事判決，郜某和陳某某、王某某均對該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年7月30日進行了審理，上訴人郜某的委托代理人王一杰和上訴人陳某某、王某某的委托代理人黎宇以及原審第三人謝某某到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理查明，原告郜某于2004年6月取得渝北區(qū)龍溪街道加新路17號加新花園A幢負一層X-X號門面合法產(chǎn)權(quán)，建筑面積為612.45平方米。2007年12月10日，原告與第三人謝某某簽訂了《房屋租賃協(xié)議》一份，約定將該門面租賃給第三人使用，期限為五年，即從2008年1月1日起至2013年12月31日止。合同簽訂后，第三人與案外人尹強在該門面合伙經(jīng)營龍飛網(wǎng)吧。在經(jīng)營過程中因門面面積太大，第三人于2010年11月將該門面其中的230平方米的部分通過尹強轉(zhuǎn)租給案外人錢可偉，期限為26個月，即從2010年11月1日起至2012年12月31日，錢可偉在承租的門面開設(shè)了火鍋店。后經(jīng)第三人同意，錢可偉又于2011年7月將該230平方米的門面轉(zhuǎn)讓給被告陳某某和王某某合伙開設(shè)天下客茶樓，租金由謝某某代收代繳。二被告向錢可偉交納了開通天然氣的押金3000元、門面押金5000元、門面轉(zhuǎn)讓費150000元。2012年4月21日原告與謝某某簽訂了《解除房屋租賃協(xié)議》，約定提前解除雙方間簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，從2012年4月30日解除該合同；同時，謝某某向原告出具了承諾書一份，承諾陳某某、王某某開設(shè)的天下客茶樓于2012年12月31日退租。該《解除房屋租賃協(xié)議》簽訂后，從2012年6月開始二被告應交的租金直接交給原告。2012年12月31日，二被告的租期屆滿后，二被告于2013年1月3日及25日通過銀行匯款的方式向原告支付了2013年1月至6月的租金48300元。2013年1月10日，原告作為甲方與作為乙方的南岸區(qū)五仁餐館簽訂了一份《門面租賃合同》，約定甲方將二被告占用的門面出租給乙方，期限從2013年2月1日至2015年2月1日；每月租金15000元。2013年7月10日，原告作為甲方與作為乙方的南岸區(qū)五仁餐館簽訂了一份《補充協(xié)議》，約定乙方同意將《門面租賃合同》約定的門面交付時間延遲到2013年12月31日；考慮到乙方為了租賃該門面用于經(jīng)營，前期所產(chǎn)生的裝修、人員招聘、設(shè)備采購等損失，甲方同意補償乙方違約金50000元；如甲方在今年12月31日前沒有交付門面給乙方，則乙方有權(quán)單方解除與甲方簽訂的《門面租賃合同》，甲方賠償乙方違約金50000元。2013年6月，原告多次要求兩被告返還其門面，二被告不同意，雙方為此發(fā)生糾紛，同年8月9日，原告將二被告經(jīng)營的門面上鎖，二被告遂停止經(jīng)營。二被告在使用該門面期間，對該門面進行了裝修，并添置了空調(diào)、冰箱、電視、風扇、灶具、電腦、監(jiān)控設(shè)備、桌椅、麻將機、床等設(shè)施設(shè)備，2014年2月8日，重慶前進資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司對該裝修及設(shè)施設(shè)備的價值作出了評估意見，該裝修及設(shè)施設(shè)備的價值為148180元。另查明，二被告就其主張的原告于2013年1月將爭議門面租賃給二被告，租期一年的事實，舉示了一份僅有一頁缺乏尾頁的“房屋租賃合同”，首部顯示的出租方（簡稱甲方）為郜某，承租方（簡稱乙方）系王某某，“郜某”及“王某某”均系用筆書寫。該“合同”內(nèi)容有：“甲方房屋座落于渝北區(qū)房屋二樓面積230平方米；該房屋用途為租賃經(jīng)營茶樓，除雙方另有約定外，乙方不得任意改變房屋用途，乙方未經(jīng)甲方書面同意，不得擅自轉(zhuǎn)租；租賃期限自2013年1月1日至2013年12月30日止；每月租金8050元，租金每半年支付一次，每次支付48300元，首次支付時間為2012年12月31日以前，第二次支付時間為2013年6月30日以前，租賃期間如遇到國家有關(guān)政策調(diào)整，則按新政策規(guī)定調(diào)整租金標準，除此外，出租方不得以任何理由任意調(diào)整租金；正常的房屋大修費用由甲方承擔，日常的房屋維修費用由乙方承擔，因乙方管理使用不善造成房屋及其相連設(shè)備損失和維修費用，由乙方承擔并賠償損失，租賃期間，防火安全，門前三包，綜合治理及安全、保衛(wèi)等工作，乙方應執(zhí)行當?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定并承擔全部責任和服從甲方監(jiān)督檢查”。原告對其主張的二被告在經(jīng)營其門面期間拖欠了電費的事實，舉示了4張電費繳費發(fā)票予以證明，該發(fā)票所載戶名為“鐘新生”，地址為“渝北區(qū)新牌坊加新加新花園”。

2013年9月10日，郜某遂訴至法院，請求判令：二被告立即返還占用原告所有的門面；賠償原告從2013年6月1日直至返還之日，按照每月15000元計算的租金損失，并賠償原告承擔的違約金損失50000元，支付拖欠的電費3376元；并恢復店面清水房原狀或者給付恢復原狀費用15000元；兩被告承擔連帶責任。本案訴訟費用由被告承擔。

陳某某、王某某反訴請求：原告賠償二被告裝修殘值損失148180元，按每月20409.54元從停業(yè)之日計算至第二次開庭日的營業(yè)損失，員工工資損失18000元（二人，每人每月1800元）、門面轉(zhuǎn)讓費損失150000元，天然氣表轉(zhuǎn)讓費損失38682元、天然氣表押金3000元、違約金24150元；并退還二被告房屋保證金5000元；反訴受理費由原告承擔。

原審法院判決認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。被告陳某某、王某某舉示的“房屋租賃合同”，首部顯示的出租方為郜某，承租方為王某某，“郜某”及“王某某”雖系用筆書寫，表示的僅是合同雙方的姓名信息，該“房屋租賃合同”缺乏雙方簽名的尾部，亦沒有二被告主張的違約責任等其他必要條款，內(nèi)容及形式均不完整，無法判明該合同是否成立及生效。二被告舉示的證據(jù)不足以證實其主張的原告于2013年1月將爭議門面租賃給二被告，租期一年的事實，應當承擔不利后果，即該主張不能被確認。無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。二被告租用原告的門面于2012年12月31日到期后，二被告繼續(xù)使用該門面，并給付了2013年1月至6月的租金，原告直到2013年6月才要求二被告返還門面，以此提出了異議。提出異議前，雙方間的租賃關(guān)系繼續(xù)存在，但租期為不定期，原告可以隨時解除合同。原告于2013年6月向二被告提出返還門面，在二被告不同意的情況下于2013年8月9日將該門面上鎖，進而收回了門面，已給了二被告合理期限，雙方間的租賃合同已解除。二被告已喪失了使用訴爭門面的合法根據(jù)，應當及時搬走門面內(nèi)屬其所有的物品，將訴爭門面返還給原告，并向原告賠償二被告占用原告門面期間的租金損失。二被告屬合伙經(jīng)營，該租金損失屬合伙債務(wù)，二被告應當承擔連帶責任。合同具有相對性，原告與南岸區(qū)五仁餐館簽訂的《租賃合同》僅對該合同雙方具有約束力，對二被告沒有約束力，故該租金損失應當參照二被告原給付租金的標準即每月8050元，結(jié)合占用時間39天進行計算，則為10465元（8050元÷30×占用天數(shù)39）。原告于2013年8月9日將訴爭門面上鎖收回了門面，二被告已停止使用該門面，不應向原告承擔2013年8月9日以后的租金損失，對原告主張的該租金損失不予支持。原告對其主張的違約金損失，未能提供證據(jù)證實其已對他人承擔了違約金，不予支持。原告對其主張的電費損失，所提供的電費繳付發(fā)票所載戶名及地址均非原告本人的相關(guān)信息，該證據(jù)缺乏關(guān)聯(lián)性，對該訴訟請求亦不予支持。原告對其要求二被告恢復門店清水房原狀的訴訟請求，因該門店在二被告使用前，已幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，經(jīng)過了多人使用，原告未能舉示證據(jù)證實二被告使用該門店前系清水房的狀態(tài)，且二被告對該門店裝修后，原告可以找到適合該裝修的承租人，對原告另行出租不會造成影響，對該訴訟請求不予支持。二被告未能舉示與原告間簽訂的查證屬實的書面租賃合同，原告雖于2013年1月與南岸區(qū)五仁餐館簽訂了一份《門面租賃合同》，但直到2013年8月9日才收回了門面，原告要求解除與二被告間的不定期合同已給了二被告合理期限，原告并未違約，二被告主張原告違約要求其承擔違約金并賠償停業(yè)損失、門面轉(zhuǎn)讓費、天然氣表押金、天然氣表轉(zhuǎn)讓損失及員工的工資損失，缺乏事實依據(jù)，不予支持。二被告并未向原告給付保證金，亦未能舉示證據(jù)證明原告向轉(zhuǎn)租門面給二被告的錢可偉收取了保證金，該訴訟請求亦缺乏事實依據(jù)，不予支持。二被告主張的包含了可以搬走的物品在內(nèi)的裝修殘值損失，有關(guān)物品，二被告可以自行搬走，對要求原告賠償其價值的訴訟請求不予支持；有關(guān)裝修殘值，該裝修花費，屬二被告應當承擔的經(jīng)營成本，隨著經(jīng)營活動的開展而能收回，若未能如期收回，亦屬二被告應當承擔的經(jīng)營風險，二被告要求原告賠償，缺乏法律依據(jù)，亦不予支持。綜上所述，二被告應當將訴爭門面及時騰空，返還給原告，并賠償原告租金損失10465元。對原告的其它訴訟請求及二被告的反訴請求，不予支持。據(jù)此判決：“一、被告陳某某、王某某于本判決生效后10日內(nèi)搬走訴爭的位于渝北區(qū)龍溪街道加新路17號加新花園A幢負一層1-5號門面內(nèi)屬其所有的物品，將該門面返還給原告郜某；二、被告陳某某、王某某于本判決生效后10日內(nèi)連帶賠償原告郜某租金損失10465元；三、駁回原告郜某的其它訴訟請求；四、駁回反訴原告陳某某、王某某的訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費4330元，減半收取2165元（原告預交4330元），由原告郜某負擔2000元，被告陳某某、王某某連帶負擔165元；反訴案件受理費4466.5元，減半收取2233.25元，由被告陳某某、王某某負擔”。

宣判后，郜某、陳某某、王某某均不服原審判決。

郜某上訴稱：陳某某、王某某于2014年7月20日才通過法院搬離爭議的門面，租金損失應計算到此；電費損失應予主張；因其拒不搬離，造成我與他人簽訂的合同違約，此違約金應由陳某某、王某某承擔，拆除房屋內(nèi)的裝修恢復原狀需要15000元費用，應由陳某某、王某某承擔。

二審中，陳某某、王某某自愿申請撤回上訴，本院口頭予以準許。

針對郜某的上訴，陳某某、王某某答辯稱：上訴人自行瑣門，由其控制門面，租金損失應由其自行承擔；電費應由上訴人舉證證明是多少，同意承擔租用期間的電費；不同意給付違約金和搬離拆除費。

二審經(jīng)審理確認原審法院查明的上述事實。另查明：一審法院判決后，郜某于2014年5月7日，向法院申請先予執(zhí)行，重慶市渝北區(qū)人民法院作出（2013）渝北法民初字第15231號民事裁定書，裁定：一、被告王某某、陳某某立即搬走位于重慶市渝北區(qū)龍溪街道加新路17號加新花園A幢負一層1-5號門面內(nèi)的物品，排除對原告郜某使用該門面的妨害；二、對郜某位于重慶市渝北區(qū)龍溪街道加新路17號加新花園A幢負一層1-5號門面予以查封的。2014年7月20日，王某某、陳某某正式搬離該門面房并拆除了房內(nèi)裝修，但尚余有一定的垃圾，二審中，雙方對門面現(xiàn)場的照片均予以認可。

本院認為：房屋租賃期限屆滿后，承租人應將房屋交還產(chǎn)權(quán)人。本案中，陳某某、王某某租賃郜某的門面房于2012年12月31日已到期，郜某于2013年6月提出解除租賃關(guān)系，在陳某某、王某某不同意解除的情況下，郜某于2013年8月9日將該房大門上鎖，限制了陳某某、王某某使用該房，此行為應視為其已控制該門面房，陳某某、王某某未實際使用該房，不構(gòu)成對郜某權(quán)利的侵害。郜某如果認為陳某某、王某某強行使用該房拒不搬出，應通過司法途徑采取相應的司法措施予以解決，而不應采取私力救濟，故對其鎖門期間造成的租金損失不應予以主張。一審判決后，郜某申請先予執(zhí)行，在人民法院裁定陳某某、王某某搬離后，陳某某、王某某于2014年7月20日才搬離該房，其間產(chǎn)生的租金損失在一審時并未發(fā)生，屬新的事實，不屬本案處理范圍，雙方可另行協(xié)商或訴訟處理。陳某某、王某某租賃期間產(chǎn)生了電費這一事實，郜某二審中提交了四張電費清單，共計為3766元，而其起訴時只要求主張3376元，應予支持。郜某與他人簽訂租賃合同，是否實際產(chǎn)生違約金損失，現(xiàn)郜某未舉示充分的證據(jù)予以證實，故對此訴訟請求不予支持。陳某某、王某某現(xiàn)已搬離該房，雙方對搬離后門面房內(nèi)的現(xiàn)場照片予以認可，從該照片看，現(xiàn)場僅余部分垃圾，基本恢復原狀，稍加打掃即可使用，對郜某要求陳某某、王某某給付5000元的恢復原狀費不予支持。原判認定事實基本清楚，由于二審中陳某某、王某某自愿認可并同意給付租賃期間的電費，導致本案改判。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持重慶市渝北區(qū)人民法院（2013）渝北法民初字第15231號民事判決第一、三、四項。

二、變更重慶市渝北區(qū)人民法院（2013）渝北法民初字第15231號民事判決第二項為：陳某某、王某某于本判決生效后10日內(nèi)連帶賠償郜某租金損失10465元及電費損失3376元。

一審案件受理費2165元，由郜某負擔2000元、陳某某、王某某連帶負擔165元；一審反訴費2233.25元由陳某某、王某某負擔；二審案件受理費4330元，由郜某負擔4000元、陳某某、王某某負擔330元。（執(zhí)行時一并抵付）。

本判決為終審判決。

審　判　長　張欲曉

審　判　員　肖懷京

代理審判員　方　芳

二〇一四年九月二日

書　記　員　張冀兮

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