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貴州省貴陽市白云區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）白民初字第1260號

原告劉某，女，漢族，19**年**月**日生，住貴陽市白云區(qū)長寧街。

原告張某，男，漢族，19**年**月**日生，住貴陽市白云區(qū)牛場鄉(xiāng)小山村小山組。

上列二原告共同委托代理人馬燕，貴州華頓律師事務所律師。代理權限：特別代理。

上列二原告共同委托代理人尹毅，貴州華頓律師事務所律師。代理權限：特別代理。

被告貴陽白云某某房地產開發(fā)有限公司，住貴州省貴陽市白云區(qū)同心東路。

法定代表人鄭某，系公司總經理。

委托代理人王克春，貴州聽君律師事務所律師。代理權限：特別代理。

委托代理人周娟，貴州聽君律師事務所律師。代理權限：特別代理。

原告劉某、張某訴被告貴陽白云某某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱某某房開公司）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告劉某、張某的委托代理人馬燕，被告某某房開公司的委托代理人周娟到庭參加訴訟。本案經合議庭評議，現(xiàn)已審理終結。

原告訴稱：2009年8月25日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，原告向被告購買其開發(fā)的位于貴陽市白云區(qū)白云南路**號**棟**單元**層**號的房屋一套，合同簽訂后，原告按合同約定支付了首付款105217元及銀行按揭支付了被告245000元購房款。被告應在2010年12月31日前交付房屋，但被告至今未交付房屋。故訴請判令：1、被告盡快向原告交付房屋；2、被告支付原告逾期交房違約金按35.02／天計算至實際交房日止（暫計算至2014年7月24日為45526元）；3、訴訟費由被告承擔。

原告為證明自己的訴請，向本院提交如下證據(jù)：

1、原告的身份證，證明原告的身份情況。

2、《商品房買賣合同》，證明原、被告存在房屋買賣關系，合同約定的被告逾期交房應承擔的違約責任。

3、貸款憑證、收款收據(jù)，證明原告已按約全款支付購房款。

原告提交的證據(jù)，被告均無異議。

被告辯稱：原告訴請的違約金中有部分已超過訴訟時效，本案未發(fā)生訴訟時效中止或中斷情形；違約金的計算方式錯誤，應以原告已交付的房款比例計算，多余部份予以駁回。

被告未向本院提交證據(jù)。

經審理查明：2009年8月25日，原告劉某、張某與被告某某房開公司簽訂《商品房買賣合同》，原告向被告購買其開發(fā)的位于貴陽市白云區(qū)白云南路654號1單元9層4號房屋，房屋價款350217元，被告應在2010年12月31日前交房，逾期超過90日，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告自交付房屋期限的第二天起至實際交付之日止，按日向原告支付已交付房價款萬分之一的違約金。合同簽訂后，原告依約向被告交付了全部購房款，被告未能如期交付房屋。原告多次催收房屋未果，故訴來法院。另查明，本案房屋目前尚未達到交付條件。

以上事實，有《商品房買賣合同》及庭審筆錄在卷佐證，本院予以采信，作為定案依據(jù)。

本院認為：本案的焦點是原告訴請之部分違約金是否超過訴訟時效。

訴訟時效，是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利，當時效期間屆滿時，人民法院對權利人的權利不再進行保護的制度?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。原、被告約定，被告逾期交房超過90日，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告自交付房屋期限的第二天起至實際交付之日止，按日向原告支付已交付房價款萬分之一的違約金。依上所述可知，在房屋實際交付前被告一直負有向原告支付逾期交房違約金的義務，原告訴請違約金的法定時效是自房屋實際交付之次日起的兩年。現(xiàn)房屋尚未交付，無從論及訴訟時效的問題，故被告提出原告所訴之部分違約金超過時效的辯解理由不成立，本院不予采納。

本案中，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方的真實意思表示，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。被告應依約交房，逾期，則應依約支付違約金。合同已明確逾期交房的違約金按已交付房價款的萬分之一加以計算，原告已將購房款付清被告，故被告所持按原告已交付的房款比例計算，多余部份不應支持的理由不能成立。對于違約金，原告在要求計算至實際交房之日時已暫計了從2011年1月1日起至2014年7月24日止的金額為45526元，因被告負有支付違約金的義務，這一時段的金額又能明確，為減輕被告逾期交房給原告帶來的負面后果，對這部分已明確的違約金本院亦予支持。

關于原告訴請的房屋交付問題。原告未舉證證明房屋已達交付條件，被告雖陳述房屋達到了交付條件，但因房屋是特殊的商品，是否達到交付條件需經有關部門驗收合格，而被告并未提交證據(jù)予以佐證，應視為在本案審理時房屋尚未達到交付條件，故房屋的交付應由被告在房屋達到交付條件之時立即履行。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”、中華人民共和國《民法通則》第一百三十七條：“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間”、第一百三十五條：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，判決如下：

一、被告貴陽白云某某房地產開發(fā)有限公司在貴陽市白云區(qū)白云南路***號**單元**層**號房屋達到交付條件時立即向原告劉某、張某交付該房屋。

二、被告貴陽白云某某房地產開發(fā)有限公司在本判決生效后10日內，向原告劉某、張某支付從2011年1月1日起至2014年7月24日止的逾期交房違約金人民幣45526元，并應繼續(xù)向原告劉某、張某支付從2014年7月25日起至房屋實際交付之日止的違約金（違約金的計算方式為：350217元×萬分之一×從2014年7月25日起至實際交房之日止的違約天數(shù)）。

如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費人民幣938元，由被告貴陽白云某某房地產開發(fā)有限公司負擔。

如不服本判決，應在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于貴州省貴陽市中級人民法院。

逾期不上訴，本判決即發(fā)生法律效力，權利人應在本判決書規(guī)定的履行期間屆滿之日起二年內，向本院申請執(zhí)行。逾期，則喪失向人民法院申請強制執(zhí)行的權利。

審　判　長　丁　亮

代理審判員　楊前鳳

代理審判員　劉　飛

二０一五年一月二十日

書　記　員　張學會

民事判決書