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福建省廈門市思明區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）思民初字第14792號(hào)

原告游某聲，男，19**年**月**日出生，漢族，住廈門市**區(qū)。

委托代理人陳景陽、林小斌，福建英合律師事務(wù)所律師。

被告劉某瓊，女，19**年**月**日出生，漢族，住廈門市**區(qū)，現(xiàn)住廈門市**區(qū)。

委托代理人朱力寧，福建遠(yuǎn)大聯(lián)盟律師事務(wù)所律師。

原告游某聲與被告劉某瓊房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法由審判員彭朝輝適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人陳景陽、林小斌、被告委托代理人朱力寧到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告游某聲訴稱，2013年11月28日，雙方當(dāng)事人就被告向原告購買廈門市思明區(qū)萬壽北里120號(hào)602室房屋簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，合同就交易價(jià)格、交房時(shí)間、付款時(shí)間及違約責(zé)任等條款明確約定如下：成交價(jià)為1708000元，原告于2014年9月3日前向被告交付房屋，被告應(yīng)于房屋交付之日向原告付清預(yù)留的58000元，未按期付清購房款則每日按購房款的0.05%向原告支付違約金。2014年9月14日，原告向被告交付房屋，被告卻拒絕付清購房款，尚拖欠58000元購房款未付。經(jīng)原告多次催討，被告仍拒不履行支付購房余款及辦理房屋過戶手續(xù)的義務(wù)，故提起本案訴訟?，F(xiàn)請(qǐng)求判令：1、被告向原告支付購房款余款58000元并支付違約金（每日按1708000元的0.05%計(jì)算，自2014年9月14日起計(jì)算至實(shí)際清償之日止）；2、被告在合理期限內(nèi)辦理廈門市思明區(qū)萬壽北里120號(hào)602室房屋的過戶手續(xù)。

被告劉某瓊辯稱，第一，關(guān)于本案的交易過程，訟爭房產(chǎn)系被告向原告購買，成交價(jià)格為1708000元，被告余款58000元未支付是有原因的。原、被告于2013年11月28日簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，約定2014年2月20日前辦理相關(guān)公證手續(xù)并將房產(chǎn)交付，但由于訟爭房產(chǎn)尚有承租人，原告無法將訟爭房產(chǎn)立即交給被告。雙方后協(xié)商于2014年9月3日交房，被告同意，但要求承租人的租金應(yīng)當(dāng)交付給被告。原告也對(duì)此表示同意。當(dāng)時(shí)每月租金為2500元，原告同意另行支付1000元，即每月支付被告3500元租金。余款58000元作為交房的定金。2014年9月3日原告并未按照約定交付房屋。雙方經(jīng)過協(xié)商，被告要求原告支付逾期交房違約金，余款從租金以及違約金中抵扣，但原告表示拒絕。原告單方向中介出具了一份承諾書，承諾9月15日前向被告交房，如逾期交房承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。該承諾書是原告單方出具的，被告不接受該份承諾。2014年9月14日原告向被告交房，關(guān)于租金的抵扣以及12天的逾期違約金應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抵扣，雙方就此問題未達(dá)成協(xié)議。原告存在違約行為，余款58000元中應(yīng)當(dāng)扣除。

經(jīng)審理查明，2013年11月28日，原告委托人余志強(qiáng)、丁世芬在廈門鼎原房地產(chǎn)行銷策劃有限公司文塔店的中介下，與被告簽訂編號(hào)0000641《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定被告向原告購買廈門市思明區(qū)萬壽北里120號(hào)602室房屋（處于出租狀態(tài)）；成交價(jià)為1708000元；原告于2014年9月3日前向被告交付房屋，被告應(yīng)于房屋交付之日向原告付清預(yù)留的58000元，未按期付清購房款或交付房屋的，則由違約方按逾期天數(shù)每日按購房款的0.05%向?qū)Ψ街Ц哆`約金等。

2014年2月28日，雙方當(dāng)事人依照0000641《房產(chǎn)買賣協(xié)議》第二十一條第一款辦理委托公證；被告于同日向原告支付上述房屋購房款1600000元，原告在由中介方填寫的《二手房專用收款憑據(jù)》上簽名。該憑據(jù)中還載明“備注①此購房款以轉(zhuǎn)賬形式轉(zhuǎn)入余志強(qiáng)建行賬上。建行卡號(hào)：62×××69。②房租3500元自從公證當(dāng)天算起，交房一并結(jié)清租金。③余款伍萬捌仟元整作為交房定金。”

2014年9月5日，原告經(jīng)中介方向被告送達(dá)一份《購房買賣合同（0000641）補(bǔ)充協(xié)議保證書》，內(nèi)容“……原定于2014年9月3日前游某聲（余志強(qiáng)代）需將此房產(chǎn)交付給劉某瓊使用，現(xiàn)交房時(shí)間已逾期，現(xiàn)因出售方無法按時(shí)交房給購買方，除按原購房合同（0000641）執(zhí)行外，特定如下補(bǔ)充協(xié)議保證：1.……出售方游某聲（丁世芬代）放人民幣伍萬元在中介方鼎原地產(chǎn)文塔店作為交房保證金，并保證于2014年9月15日前將此出售房產(chǎn)交付給買方劉某瓊使用……”。

2014年9月14日，雙方當(dāng)事人對(duì)上述訟爭房產(chǎn)進(jìn)行交接。被告在中介方填寫的《房屋交割聲明》上簽名，確認(rèn)于該日收到上述房屋?！斗课萁桓盥暶鳌愤€載明“電費(fèi)、水費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)交接至2014年9月14日，甲方（賣方）支付2014年9月1日至2014年9月14日租金共合計(jì)（電費(fèi)、水費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)9月1日至9月14日租金）人民幣1327元……”。雙方當(dāng)事人因?qū)τ?014年2月28日至2014年8月31日期間的租金、租金標(biāo)準(zhǔn)以及違約問題存在爭議，未能就預(yù)留款58000元進(jìn)行結(jié)算。

另查明，針對(duì)原告的訴請(qǐng)，被告庭審中同意支付購房余款58000元，但抗辯應(yīng)扣除原告應(yīng)支付的違約金9394元、租金22972元；同意辦理訟爭房產(chǎn)的過戶手續(xù)，但抗辯應(yīng)給予三個(gè)月的期限。

以上事實(shí)有0000641《房產(chǎn)買賣協(xié)議》、《二手房專用收款憑據(jù)》、《房屋交割聲明》、《購房買賣合同（0000641）補(bǔ)充協(xié)議保證書》及在案庭審筆錄為證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效；當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面誠實(shí)履行各自的權(quán)利義務(wù)。

一、關(guān)于《二手房專用收款憑據(jù)》上“備注”內(nèi)容之真實(shí)性及效果？原告主張?jiān)搼{據(jù)上三點(diǎn)“備注”內(nèi)容為被告事后添加，并非真實(shí)，但原告并未就此舉證證明或者在舉證期限內(nèi)申請(qǐng)書寫時(shí)間順序的鑒定，故應(yīng)自行承擔(dān)舉證不能之后果。其次，原告還主張應(yīng)有其在“備注”處簽名才具真實(shí)效力。查該憑據(jù)上除簽名外手寫文字均由中介人員書寫，“備注”內(nèi)容之左上方緊接打字文體，左下方與中介方印章相連，右下方間隔一行即為落款簽名，整體文字內(nèi)容緊湊，如有原告簽名反顯多余，不合情理，故該意見亦無從成立。本院認(rèn)定該《二手房專用收款憑據(jù)》上“備注”內(nèi)容之真實(shí)，原告應(yīng)依約履行“房租3500元自從公證當(dāng)天算起，交房一并結(jié)清租金”，即雙方應(yīng)于交房時(shí)按每月3500元結(jié)清自2014年2月28日起至9月14日止的房租（其中9月1日至9月14日期間的租金已在《房屋交割聲明》中結(jié)算不應(yīng)重復(fù)計(jì)算，據(jù)此結(jié)算的租金21000元）。

二、關(guān)于雙方爭議的有無就訟爭房屋的延遲交付進(jìn)行了補(bǔ)充約定以及如何承擔(dān)違約責(zé)任問題?！顿彿抠I賣合同（0000641）補(bǔ)充協(xié)議保證書》系原告在0000641《房產(chǎn)買賣協(xié)議》約定的交房時(shí)間（2014年9月3日）屆滿后，于2014年9月5日單方出具的書面意見及承諾，被告表明不同意該變更，原告亦并未舉證證實(shí)被告接受其單方意思表示，故應(yīng)認(rèn)定雙方并未達(dá)成新的合意，原告構(gòu)成違約。依照0000641《房產(chǎn)買賣協(xié)議》關(guān)于違約責(zé)任之約定，原告應(yīng)向被告支付違約金9394元。

綜上，根據(jù)查明之事實(shí)及以上之認(rèn)定，雙方在交接房屋時(shí)，除被告應(yīng)支付購房預(yù)留款58000元，原告亦應(yīng)同時(shí)結(jié)算房租、違約金，即雙方應(yīng)于當(dāng)日結(jié)算，但因原告不同意扣除房租及違約金而未果，因此，正如被告所抗辯其尚未支付58000元，事出有因。被告屬正當(dāng)行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，其抗辯予以采納。原告訴請(qǐng)被告承擔(dān)違約金與法不符，不予支持。此外，關(guān)于第二項(xiàng)訴請(qǐng)，雙方均同意協(xié)助辦理過戶，雙方未明確約定具體時(shí)間，所要求時(shí)間相差不大，可參照要求更長時(shí)間一方之意見。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某瓊于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告游某聲支付購房款余款27606元（58000元-9394元-21000元）；

二、被告劉某瓊于本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)辦理廈門市思明區(qū)萬壽北里120號(hào)602室房屋的過戶手續(xù)；

三、駁回原告游某聲的其它訴訟請(qǐng)求。

被告劉某瓊?cè)绻窗幢九袥Q指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)945元，由原告游某聲負(fù)擔(dān)，款項(xiàng)于本判決生效之日起七日內(nèi)向本院繳納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省廈門市中級(jí)人民法院。

審判員　彭朝輝

二〇一四年十二月四日

書記員　劉遠(yuǎn)萍

民事判決書