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廣東省珠海市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）珠中法民三終字第532號(hào)

上訴人（原審被告）：珠海市某賓置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地：珠海市吉大。

法定代表人：江某，總經(jīng)理。

委托代理人：李祥琴，廣東運(yùn)勝律師事務(wù)所律師。

委托代理人：徐昌良，廣東運(yùn)勝律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：某東，男，漢族，1975年7月9日出生，住珠海市香洲區(qū)。

委托代理人：金長(zhǎng)青，廣東非凡律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李春霞，廣東非凡律師事務(wù)所律師。

上訴人珠海市某賓置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某賓置業(yè)公司）因與被上訴人某東商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服珠海市香洲區(qū)人民法院（2014）珠香法民三初字第17號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明，2010年12月19日，某東與某賓置業(yè)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及附件，合同約定：某東購(gòu)買(mǎi)某賓置業(yè)公司開(kāi)發(fā)的位于珠海市吉大景山路177號(hào)某賓花園X幢X單元X房，房屋總價(jià)為4087580元；某賓置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在2012年6月30日前將商品房交付某東使用；某賓置業(yè)公司如未按照合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，逾期不超過(guò)90日，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，某賓置業(yè)公司按日向某東交付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)90日后某東有權(quán)解除合同，某東解除合同的，某賓置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)自某東解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按某東累計(jì)已付款的5%向某東支付違約金，某東要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，某賓置業(yè)公司按日向某東支付已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二的違約金；商品房達(dá)到交付使用條件后，某賓置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知某東辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，某賓置業(yè)公司應(yīng)出示合同第七條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單，提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，某賓置業(yè)公司不出示上述文件或出示證明文件不齊全，某東有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由某賓置業(yè)公司承擔(dān)；由于某東原因未能按期交付的，雙方同意自《商品房交付通知書(shū)》中規(guī)定的交付之日起，視為商品房已交付。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件二對(duì)某賓花園高層精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了約定?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》附件三第三條約定：該商品房的交付使用條件為經(jīng)主體驗(yàn)收合格。第八條約定：買(mǎi)受人辦妥房屋交接手續(xù)，簽署房屋交接單，本合同項(xiàng)下商品房即交付于買(mǎi)受人。出賣(mài)人通知送達(dá)后，除非有合法理由，買(mǎi)受人不辦理房屋交接手續(xù)的，視為出賣(mài)人已按期交付。買(mǎi)受人認(rèn)為房屋本身或者環(huán)境、設(shè)備存在不符合約定的情形，雙方應(yīng)在交付完成后，按照法規(guī)或合同約定處理；等等。

2010年12月18日，某東向某賓置業(yè)公司支付了購(gòu)房首期款1027580元。2010年12月19日，某東向某賓置業(yè)公司支付了購(gòu)房定金20000元。2011年1月18日，某東與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司珠海市分行簽訂《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》，貸款2860000萬(wàn)元付清了剩余房款。

2012年6月21日，某賓置業(yè)公司向某東發(fā)出《某賓花園二棟延期交付通知書(shū)》，通知某東所購(gòu)買(mǎi)房屋交付時(shí)間將推遲至2012年8月30日，房屋延遲交付期間，某賓置業(yè)公司依照商品房買(mǎi)賣(mài)合同第九條之約定，按日支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。

2012年8月17日，某賓置業(yè)公司向某東郵寄《商品房交付通知書(shū)》，通知某東于2012年8月22日至8月24日18時(shí)前到某賓置業(yè)公司處辦理相關(guān)交付手續(xù)。某東主張收到某賓置業(yè)公司通知后去收樓時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋存在房屋質(zhì)量問(wèn)題而拒絕收樓。某東提交一份日期為2012年8月29日的“客戶(hù)報(bào)修意見(jiàn)征詢(xún)表”顯示某東購(gòu)買(mǎi)房屋存在以下問(wèn)題：廚房配電箱沒(méi)蓋；主臥燈光開(kāi)關(guān)不靈活；大廳地板石材有問(wèn)題；大廳墻紙起拱；大廳吊頂裂縫；入戶(hù)大門(mén)合頁(yè)有變形、地縫隙過(guò)大；所有洗手盤(pán)的排水孔有問(wèn)題等。該整修表中陪同驗(yàn)房人為楊海。某賓置業(yè)公司不認(rèn)可某東關(guān)于房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的主張，否認(rèn)該客戶(hù)報(bào)修意見(jiàn)征詢(xún)表的真實(shí)性，辯稱(chēng)楊海不是某賓置業(yè)公司單位員工。

某賓置業(yè)公司提交的維修工程通知單和零星維修工程或零星工程確認(rèn)單顯示：2013年9月16日某賓置業(yè)公司更換涉案房屋的主臥、次臥各1塊地板石材；2013年10月8日將涉案房屋客廳墻紙發(fā)霉改為油漆墻。某東提交的照片顯示，2013年10月8日，某賓置業(yè)公司對(duì)某東購(gòu)買(mǎi)房屋進(jìn)行維修，某賓置業(yè)公司對(duì)維修的事實(shí)和時(shí)間予以認(rèn)可。

2013年10月23日，某賓置業(yè)公司向某東郵寄《商品房交付使用催告函》一份，內(nèi)容如下：“尊敬的某東先生／女士：您購(gòu)買(mǎi)的某賓花園項(xiàng)目2棟1單元702商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，具備了交付使用條件。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，我公司已于2012年8月30日已按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的送達(dá)地址以特快專(zhuān)遞方式向您發(fā)出《商品房交付使用通知書(shū)》，但您至今尚未辦理相關(guān)手續(xù)。依照相關(guān)法律規(guī)定，房屋滅失、毀損的風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)的管理費(fèi)用自交付使用通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。故請(qǐng)您盡快辦理手續(xù)，以免權(quán)利受損。特此催告。珠海市某賓置業(yè)發(fā)展有限公司。2013年10月22日。”

2013年10月31日，某東委托廣東非凡律師事務(wù)所金長(zhǎng)青律師向某賓置業(yè)公司郵寄律師函一份，要求某賓置業(yè)公司收到函件15日內(nèi)將702房維修整改合格后交付使用，如不維修整改，可協(xié)商交房后將維修整改折算費(fèi)用給某東，同時(shí)需按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，違約金暫計(jì)40萬(wàn)元。

2014年1月24日，某賓置業(yè)公司向某東郵寄《商品房交付使用再次催告函》，催促某東辦理房屋交付手續(xù)。2014年5月27日，某東收取了涉案房屋，但主張房屋存在廚房漏水和樓上、樓下陽(yáng)臺(tái)封閉問(wèn)題。某賓置業(yè)公司對(duì)某東主張漏水問(wèn)題不認(rèn)可，主張樓上、樓下陽(yáng)臺(tái)為樓上、樓下業(yè)主所封閉，不屬開(kāi)發(fā)商責(zé)任范圍。

另查明，案涉房屋所在的珠海賓館改造項(xiàng)目2#樓于2012年6月6日取得竣工驗(yàn)收登記備案表。2012年8月18日，某賓置業(yè)公司某賓置業(yè)公司組織施工、監(jiān)理、建設(shè)單位對(duì)某賓花園高層住宅2#住宅室內(nèi)裝修工程共同出具《某賓花園分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，載明該裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收合格。

原審?fù)徶校硸|明確其逾期交樓違約金的訴訟請(qǐng)求要求計(jì)算至2013年11月30日止。

原審法院認(rèn)為，某東與某賓置業(yè)公司雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及附件系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)遵照履行。某東某東已付清全部房款，某賓置業(yè)公司某賓置業(yè)公司應(yīng)按約定向某東交付房屋。

關(guān)于案涉房屋交付條件的認(rèn)定。首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收；綜合驗(yàn)收和分期驗(yàn)收除了建筑工程的質(zhì)量驗(yàn)收外，還包括規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等滿(mǎn)足正常居住需要的相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的驗(yàn)收。2004年5月19日國(guó)務(wù)院取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收的行政審批項(xiàng)目，開(kāi)始實(shí)行由開(kāi)發(fā)商組織各單項(xiàng)驗(yàn)收，各單項(xiàng)驗(yàn)收的結(jié)果報(bào)建設(shè)主管部門(mén)備案的制度。根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》第四條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門(mén)備案。因此，建設(shè)工程完成各單項(xiàng)驗(yàn)收后需報(bào)經(jīng)建設(shè)主管部門(mén)備案才完成綜合或分期驗(yàn)收，方可交付使用。由于商品房經(jīng)驗(yàn)收合格方可交付使用是《中華人民共和國(guó)建筑法》作出的明確的強(qiáng)制性規(guī)定，并且《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條及《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》明確規(guī)定驗(yàn)收是由工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，并由建設(shè)主管部門(mén)備案，因此案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的交付條件“經(jīng)主體驗(yàn)收合格”應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。本案案涉房屋所在的珠海賓館改造項(xiàng)目2#樓在2012年6月6日完成竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，故案涉房屋在2012年6月6日前不具備交付條件。其次，本案案涉房屋為精裝修房屋，故案涉房屋的交付除需符合上述交付條件外，房屋的裝修工程需經(jīng)驗(yàn)收合格并符合雙方《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件二約定的精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，且符合房屋居住使用的需要。本案案涉房屋的裝修工程于2012年8月18日經(jīng)驗(yàn)收合格，某東主張?jiān)谑諛菚r(shí)發(fā)現(xiàn)存在大廳地板石材有問(wèn)題、大廳墻紙起拱等質(zhì)量問(wèn)題而拒絕收樓并提供了客戶(hù)報(bào)修意見(jiàn)征詢(xún)表予以證明，雖然某賓置業(yè)公司對(duì)上述證據(jù)及主張不予認(rèn)可，但結(jié)合本案查明的事實(shí)，某賓置業(yè)公司于2013年9月16日更換涉案房屋的主臥、次臥各1塊地板石材；于2013年10月8日將涉案房屋客廳墻紙發(fā)霉改為油漆墻，由此可以證明案涉房屋裝修存在上述質(zhì)量問(wèn)題，且某賓置業(yè)公司在2013年9月前未予以維修。從維修的內(nèi)容來(lái)看，主臥、次臥的地板石材及客廳墻紙改油漆墻是影響房屋的正常居住使用的。故原審法院認(rèn)定在2013年10月8日對(duì)客廳墻紙問(wèn)題進(jìn)行維修之前案涉房屋不具備精裝修房屋的交付條件。再次，某東主張其雖于2014年5月27日接收了房屋，但房屋存在廚房漏水及樓上、樓下陽(yáng)臺(tái)封閉的問(wèn)題，仍不符合交付條件。對(duì)此，原審法院認(rèn)為，某東主張廚房漏水，缺乏證據(jù)支持，且某賓置業(yè)公司也不認(rèn)可，原審法院不予采信。而對(duì)于樓上、樓下陽(yáng)臺(tái)封閉問(wèn)題，并非某賓置業(yè)公司行為，某東可以通過(guò)其他合法途徑主張權(quán)利，而不應(yīng)視為某東拒絕收樓的合法理由。綜上，原審法院認(rèn)定2013年10月8日后案涉房屋符合交付條件。

關(guān)于某東主張的逾期交房違約金。原審法院認(rèn)為，在案涉房屋符合交付條件后，某賓置業(yè)公司于2013年10月23日向某東發(fā)出收樓通知，某東應(yīng)辦理收樓手續(xù)，而某東直至2014年5月27日才接收房屋。故對(duì)2013年10月24日至2014年5月27日之間某東主張某賓置業(yè)公司逾期交房理?yè)?jù)不足，不予支持。在2012年7月1日至2013年10月23日共480天期間，某賓置業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。某東主張依照雙方合同約定，按照日萬(wàn)分之二違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)違約金，原審法院予以采納。綜上，某賓置業(yè)公司某賓置業(yè)公司應(yīng)向某東支付逾期交房違約金392408元（4087580元×0.0002×480天）。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條的規(guī)定，原審法院判決：某賓置業(yè)公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向某東支付逾期交房違約金人民幣392408元。如果某賓置業(yè)公司未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)7616元，由某東負(fù)擔(dān)462元，由某賓置業(yè)公司負(fù)擔(dān)7154元。

原審被告某賓置業(yè)公司不服上述判決，上訴稱(chēng)，一、原審判決對(duì)房屋是否符合交付條件的認(rèn)定沒(méi)有按照合同約定的房屋交付使用條件的客觀標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有按照普通人的常理來(lái)判斷，而僅以?xún)蓧K大理石磚有裂紋、客廳墻紙有發(fā)霉這兩個(gè)細(xì)小瑕疵就認(rèn)定影響正常居住使用，并以此認(rèn)定房屋不符合交付條件沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。首先，根據(jù)雙方簽署的合同，涉案商品房交付標(biāo)準(zhǔn)是主體工程驗(yàn)收合格，裝飾設(shè)備符合合同附件二的標(biāo)準(zhǔn)。某賓置業(yè)公司提供了《竣工驗(yàn)收備案表》來(lái)證明主體工程驗(yàn)收合格，提供了《某賓花園分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（室內(nèi)裝修工程）》來(lái)證明裝飾設(shè)備工程驗(yàn)收合格。這兩項(xiàng)證據(jù)足以證明案涉房屋符合正常居住使用需要，符合交付條件。而某東主張房屋不符合交付條件的主要證據(jù)是《客戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)表》，該證據(jù)所述內(nèi)容僅是其單方說(shuō)法，其所謂房屋質(zhì)量問(wèn)題實(shí)際上均不存在，且該證據(jù)沒(méi)有原件，不具有真實(shí)性，因此某東對(duì)房屋不符合交付條件的主張沒(méi)有證據(jù)支持。其次，案涉《質(zhì)量整改問(wèn)題》所涉及更換主臥次臥衛(wèi)生間地板石材各一塊，客廳墻紙發(fā)霉改為油漆墻這兩個(gè)問(wèn)題，也只能算作細(xì)小瑕疵，不構(gòu)成某東拒絕收樓的理由，原審判決以此認(rèn)定案涉房屋不具備交付條件沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。一方面，地板石材不可避免會(huì)存在自然紋理裂痕，并且兩塊衛(wèi)生間石材的裂痕也不會(huì)影響到日常起居，又因珠海特殊的地理氣候，因某東長(zhǎng)時(shí)間不辦理收樓手續(xù)，房屋長(zhǎng)期無(wú)人居住而發(fā)生墻紙發(fā)霉的情況也是客觀事實(shí)，此與房屋裝修質(zhì)量是否合格沒(méi)有直接關(guān)系，也不影響日常起居，另一方面，上述兩項(xiàng)維修工作其實(shí)際工期也僅十日，期間也不影響房屋的使用。并且將墻紙改變?yōu)橛推釅κ歉鶕?jù)某東的新要求進(jìn)行的，是某賓置業(yè)公司為解決糾紛而對(duì)某東作出的讓步措施，其本身已超出了原合同的范圍，原審判決不應(yīng)將此作為否定房屋不符合交付條件的依據(jù)。

二、原審判決違反證據(jù)采信規(guī)則。某東提交的《客戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)表》并無(wú)原件，并且所述的眾多質(zhì)量問(wèn)題與某賓置業(yè)公司實(shí)際維修的內(nèi)容不一致，但原審判決回避了該證據(jù)的上述問(wèn)題，僅以某賓置業(yè)公司根據(jù)《質(zhì)量整改問(wèn)題》而進(jìn)行維修的事實(shí)就臆斷推定該證據(jù)的真實(shí)性，并將其作為判決的主要依據(jù)是錯(cuò)誤的。

三、原審判決沒(méi)有分清交付條件和保修責(zé)任的區(qū)別，將某賓置業(yè)公司履行保修責(zé)任的情況誤解為交付條件。關(guān)于交付條件，根據(jù)《珠海市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第七條及附件三第四條的約定，該商品房的交付使用條件為經(jīng)主體驗(yàn)收合格，根據(jù)《珠海市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十三條約定，出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方附件二約定的標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此，主體工程取得竣工驗(yàn)收備案表，裝修工程取得分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，即表明案涉房屋符合居住使用的需要，符合交付條件。關(guān)于保修責(zé)任問(wèn)題，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》第十條約定，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交付房地產(chǎn)的質(zhì)量有爭(zhēng)議時(shí)，買(mǎi)受人可向具有工程質(zhì)量檢測(cè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定。買(mǎi)受人認(rèn)為交付的房屋有質(zhì)量瑕疵時(shí)，出賣(mài)人依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》及時(shí)給予保修服務(wù)。而本案所存在的兩個(gè)細(xì)小瑕疵，屬于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》約定的保修責(zé)任，不屬于交付條件，不構(gòu)成某東拒絕收樓的法定理由和約定理由。

四、原審判決沒(méi)有查清維修原因和啟動(dòng)依據(jù)。某賓置業(yè)公司對(duì)案涉房屋進(jìn)行維修是因?yàn)槟硸|在2013年7月30日辦理房屋交付手續(xù)時(shí)提出更換地面斷裂的石材和將墻紙更換油漆，某賓置業(yè)公司為解決糾紛作出讓步，根據(jù)某東的新要求進(jìn)行更換。啟動(dòng)的依據(jù)就是《質(zhì)量整改問(wèn)題》。但原審判決沒(méi)有查清上述情形就以某賓置業(yè)公司在2013年9月16日和10月8日對(duì)案涉房屋進(jìn)行過(guò)維修的事實(shí)來(lái)推定《客戶(hù)報(bào)修意見(jiàn)征詢(xún)表》的真實(shí)性。并且按照原審判決的邏輯，即使將上述瑕疵視為不具備交付條件來(lái)處理，但某東在2012年8月17日接到《商品房交付通知書(shū)》后至2013年7月30日才去辦理交付手續(xù)的期間，屬于其怠于辦理交付手續(xù)的時(shí)間，應(yīng)由其自行承擔(dān)怠于履行義務(wù)的后果，原審判決將某東怠于履行收樓義務(wù)的后果強(qiáng)加給某賓置業(yè)公司承擔(dān)是顯失公正的。

五、原審判決僅因?yàn)榧?xì)小瑕疵就判決某賓置業(yè)公司承擔(dān)39萬(wàn)元的賠償金，會(huì)使得人們以各種有理無(wú)理的理由以細(xì)枝末節(jié)問(wèn)題拒絕收樓。某東將房屋裝修方面的細(xì)小質(zhì)量瑕疵錯(cuò)誤視為不符合交付條件的質(zhì)量問(wèn)題，并違反合同約定長(zhǎng)期拒收房屋，原審判決支持某東放任損失擴(kuò)大的做法嚴(yán)重違反法律規(guī)定。

綜上所述，上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原審判決，改判駁回某東的訴訟請(qǐng)求；二、本案一、二審費(fèi)用由某東承擔(dān)。

針對(duì)某賓置業(yè)公司的上訴，某東答辯稱(chēng)，一、根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及附件約定，某賓置業(yè)公司交付房屋的條件為：1、該商品房經(jīng)主體驗(yàn)收合格；2、附件二：某賓花園高層精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》約定的交房期限為2012年6月30日前，某賓置業(yè)公司實(shí)際交房日期為2014年5月27日。原審判決認(rèn)定2013年10月23日涉案房屋符合交付條件。二、原審判決認(rèn)定某賓置業(yè)公司違反《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，逾期將符合條件的房屋交付某東事實(shí)清楚。某賓置業(yè)公司于2012年6月21日向某東發(fā)出《某賓花園二棟延期交付通知書(shū)》，通知某東房屋交付時(shí)間由2012年6月30日前推遲至2012年8月30日，房屋延遲交付期間，某賓置業(yè)公司依照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條之約定，按日支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。某賓置業(yè)公司2012年8月30日仍無(wú)法將符合條件的房屋交付某東，也從未支付違約金給某東。某賓置業(yè)公司提交的2013年7月30日《質(zhì)量整改問(wèn)題》證明房屋存在主人房衛(wèi)生間墻面石材斷裂，次臥衛(wèi)生間地面石材斷裂等質(zhì)量問(wèn)題；某賓置業(yè)公司提交的“維修工作通知單”、“零星維修工程或零星工程確認(rèn)單”證明某賓置業(yè)公司2013年9月16日才更換涉案房屋的主臥、次臥各一塊地板石材，2013年10月8日才將涉案房屋客廳墻紙發(fā)霉改為油漆墻。且某賓置業(yè)公司庭上承認(rèn)某東提交的“某賓花園2號(hào)樓1單元702房維修圖片”最后4頁(yè)，某賓置業(yè)公司已承認(rèn)2013年10月8日對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量整改，進(jìn)一步證明某賓置業(yè)公司2013年10月8日無(wú)法將符合精裝修標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付某東；某賓置業(yè)公司直至2014年5月27日才將符合交樓條件的房屋交付某東。

二、原審判決符合證據(jù)采信規(guī)則。某賓置業(yè)公司庭上承認(rèn)其有《客戶(hù)保修意見(jiàn)征詢(xún)表》這一表格；某賓置業(yè)公司提交的“質(zhì)量整改問(wèn)題”、“維修工作通知單”、“零星維修工程或零星工程確認(rèn)單”證明某賓置業(yè)公司2013年10月8日仍對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量整改的事實(shí)，且某賓置業(yè)公司庭上也承認(rèn)2013年10月8日整改的事實(shí)；某東提交的照片也證明某賓置業(yè)公司2013年10月8日仍未將符合條件的房屋交付某東使用；某賓置業(yè)公司庭上已承認(rèn)某東2013年10月31日委托廣東非凡律師事務(wù)所發(fā)出《律師函》，某賓置業(yè)公司收函后從未承擔(dān)違約金，也未交房；因此，原審法院依據(jù)上述完整的證據(jù)鏈認(rèn)定某賓置業(yè)公司違反約定延期交付房屋是符合證據(jù)采信原則的。

三、原審判決已明確交付條件和保修責(zé)任的區(qū)別，某賓置業(yè)公司交付房屋前的質(zhì)量問(wèn)題不屬于保修責(zé)任?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》第十三條約定，出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件二）的標(biāo)準(zhǔn)。某賓置業(yè)公司2013年10月8日仍對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量整改，某賓置業(yè)公司仍無(wú)法將符合精裝修標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付某東使用，某賓置業(yè)公司交付房屋前對(duì)房屋的質(zhì)量整改不屬于保修責(zé)任，某賓置業(yè)公司實(shí)際是以“保修”為借口掩蓋其逾期交付符合條件的房屋這一事實(shí)。

四、原審判決已查清維修原因和啟動(dòng)根據(jù)。某東與某賓置業(yè)公司工作人員“許偉鉛”簽名確認(rèn)的“質(zhì)量整改問(wèn)題”證明2013年7月30日某東在某賓置業(yè)公司工作人員“許偉鉛”陪同下驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)房屋的精裝修存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。“維修工作通知單”證明主臥、次臥地板石材有問(wèn)題需更換。“零星維修工程或零星工程確認(rèn)單”證明客廳墻紙發(fā)霉改為油漆墻。某賓置業(yè)公司交付的房屋的陽(yáng)臺(tái)不符合合同附件一的標(biāo)準(zhǔn)。因此，房屋的精裝修存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題是某賓置業(yè)公司維修原因和啟動(dòng)根據(jù)。

五、原審判決結(jié)果公正、合法。某賓置業(yè)公司2012年6月21日向某東發(fā)出《某賓花園二棟延期交付通知書(shū)》，通知某東房屋交付時(shí)間將推遲至2012年8月30日，房屋延遲交付期間，某賓置業(yè)公司依照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條之約定，按日支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，某賓置業(yè)公司違反誠(chéng)實(shí)信用原則，至今未支付違約金給某東。某東2013年7月30日驗(yàn)收房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)“主臥、次臥各一塊大理石地磚有裂紋”、“客廳墻紙發(fā)霉”等嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，且某賓置業(yè)公司當(dāng)日受理后，故意拖延至2013年10月8日才開(kāi)始整改“客廳墻紙發(fā)霉”的問(wèn)題，并于2013年10月23日才整改完，從維修的內(nèi)容來(lái)看，主臥、次臥的地板石材及客廳墻紙改油漆是影響房屋的正常居住使用的，所以不符合交付使用的條件。事實(shí)上，經(jīng)維修整改后，2013年10月24日后某東多次去驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)該房屋裝修仍存在一系列質(zhì)量問(wèn)題，不符合交付條件。某東為了盡快解決糾紛而對(duì)某賓置業(yè)公司作出讓步，并于2014年5月27日接收了該房屋，但該房屋仍存在廚房漏水及樓上、樓下陽(yáng)臺(tái)封閉的問(wèn)題，仍不符合交付條件。某東購(gòu)買(mǎi)的是精裝修房屋，某賓置業(yè)公司2014年5月27日前仍未將符合精裝修標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付某東使用，構(gòu)成了根本違約。

六、某賓置業(yè)公司違反約定未按期交付房屋，應(yīng)按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條之約定承擔(dān)違約責(zé)任。某賓置業(yè)公司2013年7月30日已受理某東提出的“質(zhì)量整改問(wèn)題”，包括主人房衛(wèi)生間墻面石材斷裂，次臥衛(wèi)生間地面石材斷裂等問(wèn)題；而某賓置業(yè)公司提交的“維修工作通知單”證明某賓置業(yè)公司2013年9月16日才更換主臥、次臥各一塊地板石材，“零星維修工程或零星工程確認(rèn)單”證明某賓置業(yè)公司2013年10月8日才將客廳墻紙發(fā)霉改為油漆墻。因此，主臥、次臥的地板石材及客廳墻紙改油漆影響房屋的正常居住使用，某賓置業(yè)公司無(wú)法按期交付符合條件的房屋，應(yīng)按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條之約定承擔(dān)違約責(zé)任。

綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，某賓置業(yè)公司提起的上訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回其上訴請(qǐng)求。

雙方在二審中均無(wú)新證據(jù)提交。本院二審查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致，對(duì)原審查明的事實(shí)本院予以確認(rèn)。本院另查明，某東于2014年5月27日領(lǐng)受案涉房屋并已入住。

本院認(rèn)為，根據(jù)本案查明的事實(shí)，案涉房屋主體質(zhì)量合格，但存在裝修方面的質(zhì)量瑕疵，從而導(dǎo)致某東遲延領(lǐng)受房屋。如何認(rèn)定案涉房屋的交付條件，是本案爭(zhēng)議之所在。

在商品房買(mǎi)賣(mài)中，房屋的交付是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的雙方行為，開(kāi)發(fā)商是交付的主體，而購(gòu)房者既是權(quán)利人，也有及時(shí)受領(lǐng)的義務(wù)。對(duì)于房屋的主體質(zhì)量，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的商品房如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收交付使用，則違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，理應(yīng)向購(gòu)房者承擔(dān)房屋質(zhì)量責(zé)任，購(gòu)房者亦可以因此拒收房屋。而對(duì)于房屋其他質(zhì)量瑕疵，只有該質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重影響到購(gòu)房者正常居住使用，即該質(zhì)量瑕疵即便通過(guò)修復(fù)亦無(wú)法保證購(gòu)房者的人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用，足以影響購(gòu)房者的合同目的時(shí)，購(gòu)房者才能夠以此拒收房屋。就案涉房屋所存在的質(zhì)量瑕疵而言，雖然某賓置業(yè)公司對(duì)于2012年8月29日“客戶(hù)報(bào)修意見(jiàn)征詢(xún)表”真實(shí)性不予認(rèn)可，但并無(wú)相反證據(jù)予以反駁，結(jié)合雙方2013年7月30日的“質(zhì)量整改問(wèn)題”及某賓置業(yè)公司對(duì)案涉房屋予以維修的事實(shí)，對(duì)該份證據(jù)本院予以采信；從“客戶(hù)報(bào)修意見(jiàn)征詢(xún)表”和“質(zhì)量整改問(wèn)題”所列舉的質(zhì)量問(wèn)題看，均屬于案涉房屋裝修材質(zhì)及門(mén)窗配件部分損壞的質(zhì)量瑕疵，無(wú)論是從存在質(zhì)量瑕疵的部分占全部裝修部分的比例，還是存在質(zhì)量瑕疵的性質(zhì)來(lái)說(shuō)，均未達(dá)到嚴(yán)重影響居住的程度，并且上述質(zhì)量瑕疵完全可通過(guò)修復(fù)以達(dá)到正常居住使用的合同目的。某東可以根據(jù)法律規(guī)定及雙方合同約定，就此質(zhì)量瑕疵要求某賓置業(yè)公司承擔(dān)維修、更換、重做等違約責(zé)任，亦可就因此質(zhì)量瑕疵產(chǎn)生的損失向某賓置業(yè)公司主張賠償，但不能以此拒收或者遲延領(lǐng)受房屋。原審判決對(duì)此認(rèn)定有誤，本院予以糾正。

如上所述，某東遲延領(lǐng)受案涉房屋的主張不能成立，根據(jù)雙方《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第七條、第九條、第十一條，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件三“補(bǔ)充協(xié)議”第七條的約定，某賓置業(yè)公司于2012年6月6日完成案涉房屋的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，并應(yīng)當(dāng)在2012年6月30日將案涉房屋交付某東使用，但某賓置業(yè)公司至2012年8月17日才向某東郵寄送達(dá)《商品房交付通知書(shū)》，因此，某賓置業(yè)公司應(yīng)按照上述合同約定，向某東支付自2012年7月1日至2012年8月17日期間共48天，按照萬(wàn)分之一計(jì)算的逾期交房違約金19620.38元（4087580元×0.0001×48天）。

綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但處理不當(dāng)，本院予以改判，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第（二）款的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)珠海市香洲區(qū)人民法院（2014）珠香法民三初字第17號(hào)民事判決及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分；

二、珠海市某賓置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向某東支付逾期交房違約金人民幣19620.38元。

如果珠海市某賓置業(yè)發(fā)展有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)7616元，由某東負(fù)擔(dān)6000元，某賓置業(yè)公司負(fù)擔(dān)1616元。二審案件受理費(fèi)7616元，由某東負(fù)擔(dān)6000元，某賓置業(yè)公司負(fù)擔(dān)1616元。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　曾藝能

代理審判員　王　芳

代理審判員　庹　佳

二〇一五年三月二日

書(shū)　記　員　王　莉

合同糾紛