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山東省煙臺市芝罘區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）芝民一初字第361號

原告煙臺某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地?zé)熍_市芝罘區(qū)南大街***號附***號。

法定代表人于某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人林靜，山東鑫士銘律師事務(wù)所律師。

被告王某。

第三人某某銀行股份有限公司煙臺分行，住所地?zé)熍_市芝罘區(qū)解放路***號。

負責(zé)人李某，該分行行長。

委托代理人王仁慶、閆翠杰，山東康橋（煙臺）律師事務(wù)所律師。

原告煙臺某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴被告王某、第三人某某銀行股份有限公司煙臺分行商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人林靜及第三人的委托代理人王仁慶到庭參加了訴訟，被告經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2012年4月18日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，約定被告以588920元的價格購買原告坐落于煙臺市芝罘區(qū)銀都新城市廣場C2號樓第27層5號房屋，首付款178920元，被告先交付20000元，余款由原告代墊至2013年7月31日；余款410000元以按揭貸款方式支付；被告逾期付款超過90日，則原告有權(quán)解除合同，被告按累計應(yīng)付款的2%向原告支付違約金；若原告為被告的上述貸款提供保證擔保的情況下，被告未按期歸還貸款本息導(dǎo)致原告承擔了相應(yīng)的保證擔保責(zé)任，應(yīng)向原告清償，并向原告支付代為清償貸款本息及罰息之和10%的違約金。上述合同簽訂后，被告與第三人簽訂了《個人一手住房貸款合同》，向第三人舉借了410000元按揭貸款，原告則為被告的上述借款提供階段性連帶責(zé)任保證。履約中，被告違約自2013年6月起再未向第三人歸還貸款本息，第三人則從原告的保證金賬戶內(nèi)扣劃款項，截止到2014年12月28日，累計扣劃貸款本息54153.30元；且被告至今也未向原告支付剩余的首付款158920元。故請求判令：（一）解除原告與被告在2012年4月18日簽訂的《商品房買賣合同》，被告及第三人協(xié)助原告辦理該《商品房買賣合同》的登記備案注銷手續(xù)及涉案房屋的預(yù)抵押登記解除手續(xù)；（二）解除與被告及第三人在2012年4月簽訂的《個人一手住房貸款合同》；（三）被告支付違約金117784元（總房款588920元×20%）；（四）被告償還原告代其清償?shù)馁J款本息54153.30元（暫計至2014年12月28日）；（五）被告賠償未付首付款158920元自2012年4月18日起至實際支付之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息損失22240.32元（暫計至2014年5月26日）；（六）被告承擔因解除《個人一手住房貸款合同》需向第三人承擔的全部責(zé)任。

被告王某缺席，且在法定期間內(nèi)未向本院提交答辯狀。

第三人述稱，原告訴稱的貸款情況屬實，被告自2013年6月開始至今再未向第三人償還貸款本息，第三人依約按期自原告的保證金賬戶內(nèi)扣劃貸款本息，但第三人不同意解除三方簽訂的《個人一手住房貸款合同》，只有在被告和原告向第三人償清了貸款合同項下的全部貸款本息、律師代理費及相關(guān)所有訴訟費用的情況下，第三人才同意協(xié)助原告辦理涉案抵押房屋的解押手續(xù)。故請求：（一）被告提前償還尚未支付的貸款本金389940.43元及相應(yīng)利息（暫計至2015年1月3日），并由原告承擔連帶保證責(zé)任；（二）被告支付律師代理費21964元，并由原告承擔連帶保證責(zé)任；（三）確認第三人對被告抵押的、坐落于煙臺市芝罘區(qū)銀都新城市廣場**號樓第**層**號房屋經(jīng)拍賣或變賣后的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。庭審中，第三人自愿將其訴請主張的律師代理費數(shù)額由21964元變更為14000元，其余部分自愿放棄。

原告針對第三人的獨立請求辯稱，第三人述稱的欠款及扣款情況屬實，原告同意為被告向第三人舉借的貸款本息及發(fā)生的相關(guān)費用承擔連帶保證責(zé)任，但上述費用均應(yīng)從原告向被告返還的購房款中予以扣除；另外，第三人主張的律師代理費應(yīng)由被告負責(zé)賠償，且數(shù)額過高。

被告王某缺席，未對第三人的述稱發(fā)表答辯意見。

經(jīng)審理查明，2012年3月31日，被告向原告交納了首付款20000元。同日，被告向第三人遞交了個人貸款申請，以購買坐落于銀都新城市廣場****號房屋為由擬申請貸款410000元；被告的配偶張曉燕承諾作為該筆貸款的共同債務(wù)人，同意以上述房屋為該筆貸款提供抵押擔保。

2012年4月18日，原告與被告在簽訂的編號為芝預(yù)字第120418020006號的《商品房買賣合同》及附件和《按揭付款客戶補充協(xié)議》中約定：被告以588920元的價格購買原告開發(fā)建設(shè)的、坐落于煙臺市芝罘區(qū)銀都新城市廣場**號樓第**層**號房屋，建筑面積62.57平方米，單價12015.83元／平方米；首付款178920元，剩余410000元由被告于2012年5月18日前用按揭貸款支付，被告逾期付款超過90日后，原告有權(quán)解除合同，被告按累計應(yīng)付款的2%向原告支付違約金；原告應(yīng)于2013年8月31日前，將具備《建設(shè)竣工規(guī)劃驗收合格證》、《建設(shè)竣工驗收備案表》、《煙臺城市新建住宅項目配套設(shè)施交付使用證》及法律、法規(guī)、規(guī)章需滿足的其他事項的房屋交付給被告；若原告為被告銀行按揭貸款提供保證擔保，在擔保期間因被告未按期履行貸款本息還款義務(wù)而導(dǎo)致原告承擔了相應(yīng)的保證擔保責(zé)任，雙方同意被告應(yīng)于原告代為清償貸款本息及罰息10日內(nèi)償還原告代為清償?shù)馁J款本息及罰息，并向原告支付其代為清償貸款本息及罰息之和10%的違約金；被告若在原告代為清償貸款本息60日內(nèi)仍未向原告償付的，原告可選擇持本合同自行到房產(chǎn)管理部門辦理該商品房的預(yù)售登記注銷手續(xù)，被告享有的本合同權(quán)利終止，原告可另行出售該商品房，同時繼續(xù)追究被告的違約責(zé)任；在被告未償還原告代為清償?shù)馁J款本息、罰息及違約金時，雙方不辦理該商品房的交付手續(xù)；被告分兩期向原告支付首付款，第一期20000元于2012年3月31日前支付，余款158920元于2013年7月31日前支付；若被告逾期付清所欠原告的首付款，則須按同期銀行貸款利率向原告支付利息損失，且在被告付清本息前，原告有權(quán)不將該房屋交付給被告。合同簽訂后的當日，原告與被告至煙臺市房產(chǎn)登記部門辦理了該《商品房買賣合同》（編號：芝預(yù)字第120418020006號）的登記備案手續(xù)，回執(zhí)編號為1204180020。

2012年4月，原告與被告及第三人在簽訂的《個人一手住房貸款合同》及附件中約定：被告向第三人舉借410000元用于購買坐落于煙臺市芝罘區(qū)銀都新城市廣場**號樓第**層**號的房屋，貸款期限288個月，自第三人實際放款日起算；采用浮動利率方式確定貸款利率，第一個浮動周期的貸款月利率為5.875‰，被告采用等額本息方式按月償還貸款本息，若被告未按期還款，自逾期之日起第三人在合同約定的貸款利率水平上加收50%為罰息利率，直至清償本息為止；被告未按期歸還貸款本息，第三人有權(quán)解除合同或宣布本合同項下的貸款本息全部提前到期，要求被告賠償因其違約而給第三人造成的損失，依法對抵押房屋行使抵押權(quán)，要求原告承擔保證責(zé)任等；被告以貸款所購的坐落于煙臺市芝罘區(qū)銀都新城市廣場C2號樓第27層5號的房屋向第三人提供抵押擔保，抵押擔保的范圍包括本合同項下被告的全部債務(wù)，包括本金、利息、違約金、第三人實現(xiàn)債權(quán)的費用（包括但不限于律師費、公證費、執(zhí)行費、資產(chǎn)評估及處置費、鑒定費、公告費等），因被告違約而給第三人造成的損失和其他所有應(yīng)付費用；原告為被告的上述貸款提供階段性連帶責(zé)任保證，自被告辦妥本合同項下貸款所購房屋抵押登記手續(xù)并且第三人收到他項權(quán)證之日起，原告在本合同項下不再發(fā)生新的保證義務(wù)和責(zé)任，但對于在該日之前已到期的本合同項下債務(wù)，以及該日之前發(fā)生原告或被告違約而引起的本合同項下的債務(wù)，原告仍應(yīng)承擔相應(yīng)的保證責(zé)任；主債務(wù)在本保證之外同時存在其他物的擔保的，不影響第三人本保證項下的相應(yīng)權(quán)利及其行使；主合同雙方解除合同，原告對主合同項下已發(fā)生的債務(wù)承擔擔保責(zé)任；經(jīng)協(xié)商同意，除依法另行確定或另有約定外，因本合同訂立、履行及爭議解決發(fā)生的律師費用、催收短信費用、資產(chǎn)評估及處置費用、鑒定費用、公告費用等均由被告承擔。

2012年4月26日，煙臺市房產(chǎn)交易中心審批下發(fā)的煙房預(yù)芝抵字第12909號《房屋預(yù)告登記證明》載明：預(yù)告登記權(quán)利人為第三人，預(yù)告登記義務(wù)為被告，房屋坐落為芝罘區(qū)銀都新城市廣場**號樓內(nèi)****號，預(yù)告登記業(yè)務(wù)種類為預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。

2012年4月28日，第三人依約向被告指定的原告賬戶內(nèi)發(fā)放了貸款本金410000元。被告自2013年6月28日起未按期歸還貸款本息，第三人遂分期扣劃原告保證金賬戶內(nèi)的款項以清償被告拖欠的貸款本息。截止到2014年12月28日，被告僅歸還了貸款本金20059.57元及相應(yīng)利息，第三人累計扣劃了原告賬戶內(nèi)的存款54153.30元。

至今，被告仍欠付原告涉案房屋的首付款158920元，原告亦未向被告交付坐落于煙臺市芝罘區(qū)銀都新城市廣場**號樓內(nèi)****號房屋。

2014年2月21日，原告向被告發(fā)出催款函，告知被告因其未按期歸還貸款本息，第三人已從原告賬戶內(nèi)扣劃了2013年6月28日至2013年12月28日間的貸款本息共計19880.95元，且被告還欠付原告購房首期款158920元、違約金5225元，要求被告于2014年3月1日前將上述款項交付給原告，逾期原告將解除與被告簽訂的《商品房買賣合同》。上述函件因長期未取，已過保留期被專遞公司退回。

2015年1月，第三人與山東康橋（煙臺）律師事務(wù)所簽訂了《委托代理合同》，約定山東康橋（煙臺）律師事務(wù)所律接受第三人的委托在本案中擔任第三人的委托代理人，委托代理權(quán)限以第三人出具的授權(quán)委托書為準，第三人應(yīng)在合同簽訂時向該律師事務(wù)所支付律師代理費21964元（包括交通費）。2015年1月19日，山東康橋（煙臺）律師事務(wù)所向第三人開具了收據(jù)，載明”交款單位某某銀行股份有限公司煙臺分行，人民幣21964元，事由王某案。”

庭審中，原告依據(jù)其與被告簽訂的《商品房買賣合同》及附件的約定，以被告逾期支付房款超過90日，原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)按累計應(yīng)付款的2%向原告支付違約金，以及被告在原告代其償還貸款本息10日內(nèi)仍未清償?shù)?，?yīng)向原告支付其代為清償貸款本息及罰息之和10%的違約金為由，結(jié)合其受到的經(jīng)濟損失明顯大于上述違約金的實際情況，要求被告按涉案房屋總價款的20%支付違約金。但針對其受到的實際損失，原告未能舉證證明。

本院所確認的上述事實，有《商品房買賣合同》及附件、《按揭付款客戶補充協(xié)議》、登記備案回執(zhí)證明、《個人一手住房貸款合同》、房屋抵押預(yù)告登記證、個人貸款申請表、個人貸款憑證、中國銀行特種轉(zhuǎn)賬傳票、貸款已還款明細清單、催款函、特快專遞詳情單、委托代理合同、收據(jù)等為證，還有原告及第三人的陳述筆錄在案為憑。上述證據(jù)材料，均經(jīng)本院開庭審核，可以采信。

本院認為，（一）本案原告與被告在2012年4月18日簽訂的編號為芝預(yù)字第120418020006號的《商品房買賣合同》及附件和《按揭付款客戶補充協(xié)議》，是雙方當事人的真實意思表示，權(quán)利義務(wù)約定明確，對原、被告雙方均具有法律約束力。上述協(xié)議明確約定了被告逾期支付房款超過90日或在原告代其償還貸款本息60日內(nèi)仍未清償?shù)?，原告有?quán)解除合同、辦理商品房預(yù)售登記注銷手續(xù)、另行出售房屋及追究被告違約責(zé)任權(quán)利的內(nèi)容。履約中，被告僅向原告支付了涉案房屋部分首付款20000元及以貸款方式支付的購房款410000元，至今被告未向原告支付剩余首付款158920元，亦未向原告清償其代被告墊付的貸款本息54153.30元的事實清楚，現(xiàn)原告請求解除與被告在2012年4月18日簽訂的編號為芝預(yù)字第120418020006號的《商品房買賣合同》，要求被告協(xié)助辦理該《商品房買賣合同》登記備案注銷手續(xù)的主張，于約相符，本院依法予以支持。

（二）被告違反《商品房買賣合同》及附件的約定，逾期支付首付款超過90日，且在原告代其償還貸款本息10日內(nèi)未向原告清償，依約應(yīng)向原告支付累計應(yīng)付款2%的違約金，以及原告代其清償貸款本息及罰息之和10%的違約金的事實清楚?，F(xiàn)原告以其受到的實際損失明顯大于上述合同約定的違約金數(shù)額為由，請求被告按涉案房屋總價款的20%支付違約金的主張，因原告未能舉證證明其損失情況，本院依法僅能支持被告向原告支付未付首付款158920元2%的違約金3178.40元，以及原告代其清償貸款本息及罰息之和10%的違約金的主張，超出部分不予支持。

（三）本案原告與被告及第三人在2012年4月簽訂的《個人一手住房貸款合同》，未違反國家法律的強制性規(guī)定，且依法辦理了涉案煙臺市芝罘區(qū)銀都新城市廣場**號樓內(nèi)****號房屋的預(yù)抵押登記手續(xù)，故該合同合法成立且生效，各方當事人均應(yīng)依約全面履行。被告在收取了第三人發(fā)放的貸款410000元后，自2012年6月28日起至今未按期足額歸還貸款本息，截止到2014年12月28日，僅歸還了貸款本金20059.57元及相應(yīng)利息，第三人分期自原告處扣劃了貸款本息共計54153.30元的事實清楚。依據(jù)《個人一手住房貸款合同》的約定，被告逾期歸還貸款，第三人有權(quán)選擇解除合同或宣布本合同項下的貸款本息全部提前到期，現(xiàn)第三人當庭表示不同意解除上述貸款合同，故原告請求解除《個人一手住房貸款合同》，以及要求被告承擔因解除合同產(chǎn)生的全部責(zé)任的主張，本院不予支持。第三人請求被告提前償還剩余的全部貸款本金389940.43元和相應(yīng)利息，以及律師代理費14000元，由原告承擔連帶保證責(zé)任；并確認其對登記在被告名下的、坐落于煙臺市芝罘區(qū)銀都新城市廣場**號樓內(nèi)****號的房屋經(jīng)拍賣或變賣后的價款享有優(yōu)先受償權(quán)的主張，于約相符，本院依法予以支持。

（四）鑒于被告違約，原告與被告在2012年4月18日簽訂的編號為芝預(yù)字第120418020006號的《商品房買賣合同》已解除，故涉案煙臺市芝罘區(qū)銀都新城市廣場**號樓內(nèi)****號的房屋應(yīng)歸原告所有，原告應(yīng)當返還被告已支付的房款?，F(xiàn)原告請求被告賠償自2012年4月18日起未付首付款158920元的利息損失的主張，于法相悖，本院不予支持。在被告及原告提前償還了《個人一手住房貸款合同》項下的全部貸款本息、律師費、訴訟費等相關(guān)費用之后，為了維護原告對涉案房屋的處分權(quán)，原告請求被告與第三人協(xié)助辦理涉案房屋的預(yù)抵押登記解除手續(xù)的主張，本院予以支持；而被告已向原告支付的購房款430000元（20000元＋410000元），原告應(yīng)當在扣除其用于提前清償《個人一手住房貸款合同》項下的貸款本息、律師費用、訴訟費用及辦理撤銷登記的手續(xù)費用后，及時將剩余的房款返還給被告，具體數(shù)額以原告實際償還額為準。

（五）本案被告經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭陳述事實、提供證據(jù)，應(yīng)視為對自己訴訟權(quán)利的放棄，故本案采信原告及第三人提供的證據(jù)，確認原告及第三人陳述的事實，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，決定缺席判決本案。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條第一款、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十三條、第一百九十六條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告煙臺某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告王某在2012年4月18日簽訂的編號為芝預(yù)字第120418020***號的《商品房買賣合同》，被告應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助原告辦理該《商品房買賣合同》的登記備案撤銷手續(xù)。

二、限被告王某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告煙臺某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付逾期付款違約金3178.40元。

三、限被告王某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告煙臺某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付逾期歸還原告代償貸款本息的違約金5415.33元（暫計至2014年12月28日）；同時自2014年12月29日起至本判決確定的給付之日止，被告繼續(xù)按原告代其向第三人償還的貸款本息數(shù)額（以實際發(fā)生額為準）10%的標準向原告計付違約金。

四、限被告王某于本判決生效之日起10日內(nèi)向第三人某某銀行股份有限公司煙臺分行提前清償剩余的全部貸款本金389940.43元及相應(yīng)利息（按合同約定的利率標準計算，具體數(shù)額以實際清償日為準），并由原告煙臺某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔連帶保證責(zé)任。

五、限被告王某于本判決生效之日起10日內(nèi)向第三人某某銀行股份有限公司煙臺分行賠償律師代理費14000元，并由原告煙臺某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔連帶保證責(zé)任。

六、第三人某某銀行股份有限公司煙臺分行對登記在被告王某名下的、坐落于煙臺市芝罘區(qū)銀都新城市廣場**號樓內(nèi)****號的房屋經(jīng)拍賣或變賣后的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。

七、自被告王某和原告煙臺某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向第三人某某銀行股份有限公司煙臺分行清償了《個人一手住房貸款合同》項下的全部貸款本息、律師代理費、訴訟費等全部費用之日起10日內(nèi)，限第三人與被告協(xié)助原告辦理坐落于煙臺市芝罘區(qū)銀都新城市廣場**號樓內(nèi)****號房屋的預(yù)抵押登記撤銷手續(xù)。

八、原告煙臺某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)自編號為芝預(yù)字第120418020006號的《商品房買賣合同》的登記備案撤銷手續(xù)和煙臺市芝罘區(qū)銀都新城市廣場**號樓內(nèi)****號房屋的預(yù)抵押登記撤銷手續(xù)辦理完畢之日起10日內(nèi)，在已收取被告王某的購房款430000元中扣除其代被告向第三人某某銀行股份有限公司煙臺分行償付的貸款本息、律師費用、訴訟費及撤銷登記的相關(guān)手續(xù)費用（具體數(shù)額均以實際發(fā)生額為準）后，將剩余的購房款退還給被告王某。

九、駁回原告煙臺某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。

如上述付款義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，向權(quán)利人加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費16219元，由被告王某負擔11374元，被告王某和原告煙臺某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負擔4845元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省煙臺市中級人民法院。

審　判　長　于曉寧

人民陪審員　于書湖

人民陪審員　呂其杰

二〇一五年一月十日

書　記　員　呂海燕

房產(chǎn)糾紛