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嘉興市秀洲區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）嘉秀民初字第1298號

原告：莊某。

委托代理人（特別授權(quán)代理）：張春峰、余佳麗（實(shí)習(xí)），浙江萬寶律師事務(wù)所律師。

被告：嘉興市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：嘉興市秀洲區(qū)大樹花園商貿(mào)中心××號樓。

法定代表人：代某某，董事長。

委托代理人（特別授權(quán)代理）：沈中山、汪榮祥，浙江子城律師事務(wù)所律師。

原告莊某與被告嘉興市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，于2013年10月28日向本院起訴，本院于同日立案受理后，依法由審判員諸葛劍虹適用簡易程序獨(dú)任審判，于2013年11月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人張春峰、余佳麗、被告委托代理人沈中山、汪榮祥到庭參加了訴訟。因發(fā)現(xiàn)本案不宜適用簡易程序，遂于2014年4月20日裁定轉(zhuǎn)為適用普通程序，依法組成合議庭，于2014年5月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人張春峰、余佳麗、被告委托代理人汪榮祥到庭參加訴訟。經(jīng)本院院長批準(zhǔn)，本案延長審理期限六個月。期間原被告雙方共申請庭外和解三個月十五天。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告莊某起訴稱，原被告于2010年8月14日簽訂合同編號為3-2503的《商品房買賣合同》，約定原告向被告嘉興市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買位于嘉興市秀洲區(qū)蓬萊路、新洲路口“某某國際大酒店”××××號房屋，房屋建筑面積55.58㎡，交房日期為2010年12月31日之前，出賣人逾期交房超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款10%向買受人支付違約金。協(xié)議生效后，原告如約履行了自己的付款義務(wù)，向被告支付了購房款306724元。但被告至今未能交付房屋，故提起訴訟，要求：1、解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》；2、被告返還原告購房款306724元；3、被告支付違約金至判決確定之日止（暫計(jì)2011年1月1日起至2013年9月30日為51822.3元，按同期銀行貸款利息年利率6.15%計(jì)算）；4、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。審理中，原告明確第三項(xiàng)訴訟請求違約金主張至法院確定的合同解除之日止。

被告嘉興市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司答辯稱：1、對原、被告簽訂商品房買賣合同事實(shí)沒有異議，原告購房款沒有付清；2、根據(jù)合同第9條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定，原告要求解除合同已超過一年的解除權(quán)行使期限，無權(quán)解除合同；3、基于原告無權(quán)要求解除合同，原告要求返還購房款的請求不應(yīng)得到支持；4、即便解除合同，解除合同違約金的計(jì)算也應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同第9條規(guī)定按買受人累計(jì)已付款的10%支付，且原告所購房屋前三年的委托經(jīng)營收益已在房價(jià)中扣除，原告不存在逾期交房的損失；5、原告只能主張起訴前2年的違約金，超過2年的訴訟請求不應(yīng)得到支持。

原告莊某為證明其主張，舉證如下：

證據(jù)一，《商品房買賣合同》一份（合同編號為3-2503）。由原被告于2010年8月14日簽訂，約定原告莊某購買被告嘉興市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的某某國際大酒店第××幢×××號預(yù)售商品房，總價(jià)款為606724元，被告應(yīng)于2010年12月31日前將符合條件的商品房交付原告使用。以證明原被告之間的商品房買賣合同關(guān)系，以及雙方對相關(guān)權(quán)利義務(wù)的約定。

證據(jù)二，《發(fā)票》1份。以證明原告莊某支付了首付款的事實(shí)。

被告嘉興市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)質(zhì)證，對證據(jù)一、二的真實(shí)性均沒有異議，但根據(jù)證據(jù)一的合同約定，雙方關(guān)于逾期交房違約金約定是日萬分之0.5，具體請法院酌定。

被告嘉興市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為證明其抗辯，舉證如下：

《某某國際大酒店商品房委托經(jīng)營合同》復(fù)印件一份。由原告與嘉興新洲物業(yè)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱新洲物業(yè)公司）于2010年8月14日簽訂，約定原告莊某將其所有的某某國際大酒店第××幢××號房委托新洲物業(yè)公司經(jīng)營，委托經(jīng)營期限為八年，自2010年12月31日至2018年12月30日止，原告同意將該房屋經(jīng)營管理的一切事項(xiàng)委托新洲物業(yè)公司處理，并同意新洲物業(yè)公司以新洲物業(yè)公司名義從事該商品房經(jīng)營管理的一切活動；新洲物業(yè)公司自2013年12月31日起至2018年12月30日止，應(yīng)按季度向原告支付經(jīng)營回報(bào)收益，雙方還就其他權(quán)利義務(wù)作了約定。以證明根據(jù)該合同，委托經(jīng)營管理的前三年收益原告不向新洲物業(yè)公司收取，故從應(yīng)當(dāng)交房之日起三年內(nèi)原告不存在相應(yīng)的逾期交房損失。

原告經(jīng)質(zhì)證對證據(jù)三性均有異議，不予認(rèn)可。

經(jīng)審查，本院認(rèn)為，被告嘉興市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對原告莊某所舉證據(jù)均質(zhì)證無異議，上述證據(jù)真實(shí)、合法，具有證明效力，本院予以確認(rèn)。對于被告嘉興市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交的證據(jù)，因系復(fù)印件，原告亦不予認(rèn)可，真實(shí)性無法確認(rèn)，對該證據(jù)不予認(rèn)定。

根據(jù)確認(rèn)有效的證據(jù)，結(jié)合當(dāng)事人的陳述，本院認(rèn)定案件事實(shí)如下：

2010年8月14日，原告莊某與被告嘉興市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》一份（合同編號為3-2503），約定原告購買被告開發(fā)建設(shè)的某某國際大酒店第××幢××號預(yù)售商品房，建筑面積55.58平方米，總價(jià)款為606724元，原告于合同簽訂當(dāng)日付清房款50%首付，剩余房款與銀行辦妥貸款手續(xù)。被告應(yīng)于2010年12月31日前將符合條件的商品房交付原告使用，買受人未付清款項(xiàng)的，出賣人有權(quán)延期交房至買受人付清款項(xiàng)之次日；合同第七條“買受人逾期付款的違約責(zé)任”約定，“買受人采取銀行按揭貸款方式付款的，如按揭貸款未在約定時(shí)間劃到出賣人帳戶，自簽約之日起第31日開始每日按未付房款萬分之五向出賣人支付違約金；如簽約之日起45日內(nèi)按揭貸款仍未劃到出賣人帳戶，且買受人也未以其他方式付清全部房款，出賣人于次日有權(quán)單方解除合同，將上述商品房另行出售，有權(quán)從買受人已付房款中扣除總房款10%的違約金，剩余房款退還給買受人。”合同第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”約定，“逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付購房款，并按買受人累計(jì)已付購房款的10﹪向買受人支付違約金……”。合同補(bǔ)充協(xié)議（1）約定，“買受人應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道有權(quán)解除合同之日起15日內(nèi)書面通知出賣人解除合同，逾期則按買受人不解除合同的相應(yīng)規(guī)定處理。”

合同簽訂后，原告于2010年8月14日向被告支付了購房首付款306724元，剩余房款未支付。2010年12月31日，雙方約定的交房期限屆滿，被告未能按約向原告交付商品房，遂成訟。另查明，原告莊某起訴要求被告嘉興市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司解除商品房買賣合同的起訴狀于2013年10月31日送達(dá)給被告嘉興市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

本院認(rèn)為，原告莊某與被告嘉興市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，符合自愿誠信原則，也未違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效，對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。對于原告主張解除合同的訴訟請求。法律規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行方未履行，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。原告在簽訂合同后，向被告支付了首付房款，但未在合同約定的期限內(nèi)付清余款，已構(gòu)成違約，根據(jù)雙方合同約定，被告有權(quán)延期交房至原告付清房款之次日。且雙方合同并未約定原告按揭貸款手續(xù)應(yīng)由被告辦理，原告亦無確切證據(jù)證明原告未辦理按揭貸款的責(zé)任在被告，因此，原告應(yīng)承擔(dān)不能按時(shí)付款的責(zé)任，被告對此抗辯予以采納。同時(shí)，因原告沒有確切證據(jù)證明被告有經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)等情形，故其亦沒有行使不安履行抗辯權(quán)的合法理由。綜上，原告以被告逾期交房構(gòu)成違約為由要求解除雙方簽訂的購房合同的訴訟請求，于法無據(jù)，本院不予支持。由于本院不準(zhǔn)許解除雙方簽訂的商品房買賣合同，故原告基于請求解除合同產(chǎn)生的要求退還房款及支付違約金的訴訟請求本院不再支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告莊某的訴訟請求。

案件受理費(fèi)6678元，由原告莊某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省嘉興市中級人民法院（后附頁）。

審　判　長　諸葛劍虹

審　判　員　童瀟蘭

人民陪審員　沈忠賢

二〇一五年二月四日

書　記　員　沈　菲

合同糾紛