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河北省秦皇島市山海關(guān)區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）山民初字第333號

原告：楊某，男，19**年*月**日出生，漢族，住秦皇島市山海關(guān)區(qū)。

委托代理人：楊景明，河北君德風(fēng)律師事務(wù)所律師。

被告：秦皇島某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地，秦皇島市山海關(guān)區(qū)**溝。

負(fù)責(zé)人：葉某，職務(wù)，經(jīng)理。

委托代理人：王書武，河北競擇律師事務(wù)所律師。

原告楊某訴被告秦皇島某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，原告于2014年2月10日向本院起訴，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，原被告簽訂《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》一份，原告購買被告開發(fā)的風(fēng)荷云苑A區(qū)商品房，協(xié)議約定原告購買的住宅號為6-3-102，包含住宅面積108平米，地下室面積47.52平米，車庫面積29.48平米，合計房款667644元，并約定定金10萬元，如果被告違約將原告認(rèn)購的房屋另售他人，被告應(yīng)雙倍返還定金，并承擔(dān)違約責(zé)任。協(xié)議約定交房日期為2013年12月31日。原告訴稱被告至今未按約定交付房屋，原告并告知原告購買車庫已賣給他人，明確說明車庫不能交付原告。故原告起訴至法院要求依法解除原被告之間的購房協(xié)議，被告返還全部房款，并要求被告賠償原告違約損失100000元。

為支持以上訴訟請求，原告向本院提交以下證據(jù)：1、原告身份證復(fù)印件一份，證明原告的身份；2、原被告內(nèi)部訂購協(xié)議復(fù)印件一份，證明2013年1月14日原被告之間訂立內(nèi)部訂購協(xié)議；3、被告出具的房款收據(jù)復(fù)印件一張，證明原告于2013年1月14日將房款567444元交付被告；4、訂金收條復(fù)印件一張，證明原告將10萬元定金交付被告；5、房屋照片23張，證明該房屋至今未完成施工，且車庫與原告的地下室是相連的，是出入地下室的唯一通道；6、原告母親與被告售樓處負(fù)責(zé)人的錄音記錄摘要一份、光盤一張、移動通話詳單三份，證明原告的母親與被告進(jìn)行過多次溝通，被告明確車庫不賣給原告。7、律師函復(fù)印件一份、特快專遞單一份、專遞查詢單一份，證明原告早在2014年1月21日以律師函形式進(jìn)行催告，要求被告履行義務(wù)，但被告至今未履行合同義務(wù)。

被告辯稱，被告不屬于違約，因為原被告只簽訂了內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，在內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議中明確規(guī)定了在交房之前換簽商品房買賣合同，現(xiàn)在是由于原告的起訴沒有換簽，因此原告所述被告違約的事實不存在，并且原告也沒有那么多的損失，不同意原告主張的賠償其10萬元的訴請，也不同意返還全部的購房款，因此房屋早已賣給原告，如果現(xiàn)在房屋退回來影響被告的二次銷售。

為支持以上答辯意見，被告向本院提交以下證據(jù)：通知1份及特快專遞聯(lián)1份，證明被告通知原告將內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議換簽成商品房買賣合同。

經(jīng)審理查明，2013年1月14日，原被告簽訂《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》一份，協(xié)議第二條約定：認(rèn)購人所購房屋為出賣人開發(fā)，位于秦皇島市山海關(guān)區(qū)**苑*區(qū)項目，住宅號為6#-3-**2；該住房意向建筑面積108m2，單價4428元／m2，總房款肆拾柒萬捌仟貳佰貳拾肆元整；該地下室意向建筑面積47.52m2，單價2460元／m2，總房款為壹拾壹萬陸仟捌佰玖拾玖元整；該車庫意向建筑面積29.48m2，單價2460元／m2，總房款為柒萬貳仟伍佰貳拾壹元整；合計總房款為陸拾陸萬柒仟陸佰肆拾肆元整；第三條約定：認(rèn)購人交納定金壹拾萬元整，需于簽署本意向書時付清；第四條約定：買受人于2013年1月14日一次性交齊全款陸拾陸萬柒仟陸佰肆拾肆元整（¥667644.00）；第五條約定：交房期限為2013年12月31日，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用（1、該商品房經(jīng)驗收合格；2、出具質(zhì)量監(jiān)督站的驗收報告）；如遇特殊情況及其他情況，甲方可予以延期。從交房期限起，延期日不超過180天；第八條約定：在認(rèn)購房屋取得商品房預(yù)售許可證后，出賣人必須書面通知買受人持本意向書換簽《商品房買賣合同》，雙方簽訂《商品房買賣合同》后本協(xié)議自行終止，協(xié)議由甲方收回。在出賣人書面通知買受人簽署《商品房買賣合同》之日內(nèi)如買受人既不換簽《商品房買賣合同》又不按意向書約定繳納房款，即視為買受人違約并自愿放棄本意向書中約定的所有權(quán)益，出賣人有權(quán)不予退回買受人已繳付的定金及其他款項，并可要求乙方繼續(xù)履行協(xié)議，并有權(quán)將該住宅另行出售，無需另行告知買受人，如甲方違約將乙方認(rèn)購房屋另售他人，甲方應(yīng)雙倍返還乙方所交定金，依法承擔(dān)違約責(zé)任，商品房買賣合同履行后認(rèn)購房定金抵作房屋價格；第九條約定：出賣人不按本合同約定如期交房，延期180天后，買受人要求退房的，出賣人按0.0001元／天賠償給乙方。在內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議中，原被告僅約定所購車庫面積及價款，未書面明確約定車庫的坐落位置等其他內(nèi)容。內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議簽訂后，乙方即原告分別于2013年1月9日、2013年1月14日給付甲方即被告定金100000元、房屋款567644元，協(xié)議約定總購房款原告已全部給付被告。2013年8月15日，被告取得風(fēng)荷云苑A區(qū)商品房預(yù)售許可證，其中包括原告購買房屋所在的6號樓。原告向本院提交的錄音一份證明，在起訴之前，原告與被告溝通過程中，被告售樓處工作人員在電話中明確表示原告所購車庫已另售他人。2014年3月份，被告通知原告換簽《商品房買賣合同》，原告自述因被告未按照認(rèn)購協(xié)議約定交付所購車庫，合同至今未換簽。本院于2014年5月22日進(jìn)行現(xiàn)場勘驗筆錄：當(dāng)日，風(fēng)荷云苑A區(qū)尚未施工完畢，原告所購6號樓位于風(fēng)荷云苑A區(qū)東北角，此棟樓房共四個單元，樓房第一層為車庫與下越，二層以上為上房，車庫共16個，下越共8個，所有下越均有內(nèi)部樓梯與第二層上房相通，從東數(shù)第1、8個下越無其他通道與外部相通，第2、3、4、6個下越有通道與車庫相通，第5、7個下越有通道與樓道相通。原告所購下越（系協(xié)議中約定的地下室）為從東數(shù)第6個下越。庭審中，原告自述所購車庫是與其購買的下越有通道相通的車庫，被告不認(rèn)可協(xié)議中約定車庫就是原告自述的車庫，并且被告稱在勘驗當(dāng)日，原告所購下越雖有通道與一個車庫相通，但此通道為臨時施工通道，待施工完畢后會將此通道堵上，被告未提交6號樓的設(shè)計或施工圖紙。截止至2014年6月30日，被告未能按照《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》約定交付原告所購買房屋，庭審中被告自述原因為原被告未換簽正式的《商品房買賣合同》。

上述事實有原被告向本院提交的證據(jù)及本院的庭審筆錄在卷為證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，原被告之間簽訂的內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議系雙方真實意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。原被告在協(xié)議中已明確約定房屋位置、價款等主要內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議系商品房買賣合同，原被告之間存在真實有效的房屋買賣合同關(guān)系。原告已按照協(xié)議約定時間及數(shù)額支付給被告購房款，被告應(yīng)按協(xié)議約定內(nèi)容交付原告所購房屋。協(xié)議中明確約定被告交付房屋時間為2013年12月31日，如有客觀原因可延期180天，截止至2014年6月30日，被告仍未交付原告所購房屋，根據(jù)協(xié)議第九條約定，原告有權(quán)解除與被告之間的房屋買賣合同，并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。原被告之間約定的違約金明顯低于原告所受損失，對于原告關(guān)于要求被告返還購房款667644元并按照銀行同期貸款利率支付違約金的訴請，本院予以支持。雖然在協(xié)議中雙方僅約定車庫的面積及價款，庭審中被告也表示協(xié)議簽訂時雙方未書面或口頭明確約定車庫的位置，但在起訴之前，原告與被告溝通過程中，被告售樓處工作人員已告知原告其所購車庫另售他人，故可視為原被告均已特指一具體車庫，即被告已將原告所購車庫另售他人。原告關(guān)于要求被告承擔(dān)不超過已付購買車庫價款一倍賠償責(zé)任的訴請，車庫非房屋買賣合同的主要標(biāo)的物，且原被告未約定被告將原告所購車庫另售他人，將導(dǎo)致房屋買賣合同目的不能實現(xiàn)，對原告該項訴請本院不予支持。被告關(guān)于未按約定時間交房的原因為未換簽書面房屋買賣合同的抗辯，因原被告之間已存在真實有效的房屋買賣合同關(guān)系，原被告應(yīng)按合同約定內(nèi)容全面履行各自義務(wù)，對被告抗辯本院不予采納。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、自本判決生效之日起解除原告楊某與被告秦皇島某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的房屋買賣合同；

二、被告秦皇島某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)一次性給付原告楊某667644元及利息，利息按照銀行同期貸款利率自2013年1月14日起計算至判決履行期限內(nèi)被告實際給付之日止。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)1738元，由被告秦皇島某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于秦皇島市中級人民法院。

審　判　長　劉圓圓

代理審判員　韓　旭

人民陪審員　李樹慶

二〇一四年八月七日

書　記　員　楊　濤

買賣合同糾紛