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湖南省湘潭市雨湖區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）雨法民一初字第218號(hào)

原告（反訴被告）李某某，男，19**年*月*日出生，漢族，湘潭縣人，個(gè)體工商戶，住湘潭市雨湖區(qū)。

委托代理人陳繼軍，湖南晶石律師事務(wù)所律師。

委托代理人王丹，湖南晶石律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）程某，女，19**年1月*日出生，漢族，住湘潭市雨湖區(qū)。

委托代理人邱孟華，湖南廣云律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）李某某訴被告（反訴原告）程某房屋租賃合同糾紛一案，原告（反訴被告）于2014年4月4日向本院提起訴訟；被告（反訴原告）程某于同年同月21日向本院提出反訴，本院均予以受理。本院受理后，依法組成由審判員田園擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員陶華英、人民陪審員陳立異參加的合議庭，于2014年9月30日公開開庭對(duì)兩案合并進(jìn)行了審理。代理書記員陳含擔(dān)任記錄。原告（反訴被告）李某某及其委托代理人王丹、被告（反訴原告）程某及其委托代理人邱孟華到庭參加了訴訟。在本案審理過程中，程某對(duì)承租鋪面的面積提出測(cè)量鑒定申請(qǐng)，經(jīng)鑒定后，李某某不服申請(qǐng)了第二次鑒定。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某某訴稱：2012年12月28日，原、被告簽訂了《時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》（以下簡(jiǎn)稱租賃合同）和《時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)管理合同》（以下簡(jiǎn)稱管理合同）合同約定：被告轉(zhuǎn)租原告承租湘潭大酒店位于湘潭市建設(shè)北路*號(hào)*樓時(shí)尚魔方*號(hào)商鋪；租賃期自2012年12月1日起至2014年11月30日止；租金標(biāo)準(zhǔn)為958元／月。合同簽訂后，原告履行了合同義務(wù)，但自2013年9月17日起，被告就以各種理由拒絕支付租金、設(shè)備使用費(fèi)和水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)原告多次催收無果后，原告于2014年3月29日向被告發(fā)出了《解除合同通知》，已明確告知被告雙方之間解除租賃關(guān)系，被告在本通知發(fā)出后3日內(nèi)將商鋪騰空退還給原告，但被告收到通知后拒絕交租和騰空鋪面，故原告李某某訴至本院，請(qǐng)求判令：1、解除原、被告之間簽訂的租賃合同與管理合同；2、被告立即將271號(hào)鋪面退還給原告；3、被告支付拖欠原告的租金和設(shè)備使用費(fèi)6706元、物業(yè)費(fèi)399元、違約金1800元，共計(jì)8905元（算至2014年4月3日止）；4、判令原告無須退還被告履約保證金；5、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告程某辯稱：1、原告李某某交付給被告的商鋪沒有經(jīng)過消防驗(yàn)收，根據(jù)消防法第15條的規(guī)定，沒有經(jīng)過驗(yàn)收合格的場(chǎng)地不得進(jìn)行使用和營(yíng)業(yè)；2、商鋪的面積與合同約定的面積不符，原告沒有提供合法有效的建筑測(cè)繪圖紙面積，故無法明確應(yīng)繳納的鋪面租金，被告程某并沒有拖欠原告租金。

反訴原告程某反訴稱：2012年12月28日，原、被告簽訂了租賃合同與管理合同。合同簽訂后，反訴原告程某按合同約定向反訴被告李某某繳納了6個(gè)月的商鋪?zhàn)饨穑êO(shè)備使用費(fèi)）5746元、經(jīng)營(yíng)保證金2873元、物業(yè)管理費(fèi)342元，并在合同約定以外按反訴被告的要求繳納了“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”2888元。反訴原告程某對(duì)商鋪進(jìn)行裝修后于2013年3月16日進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。因反訴被告管理混亂，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)不到位，導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，商戶大面積退場(chǎng)，反訴原告根本不能正常經(jīng)營(yíng)，且反訴被告未按合同約定返還商場(chǎng)前期培育費(fèi)用，交付給反訴原告程某的商鋪面積又與合同約定面積嚴(yán)重不符，已經(jīng)構(gòu)成違約，故反訴原告程某訴至本院，請(qǐng)求判令：1、反訴被告李某某退還反訴原告已交付的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)2888元、物業(yè)管理費(fèi)342元、商場(chǎng)前期培育費(fèi)574.6元；2、原、被告繼續(xù)履行合同，反訴被告李某某盡快恢復(fù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；3、反訴被告李某某承擔(dān)本案反訴費(fèi)，并賠償因反訴被告關(guān)門所造成的其他損失44658元。

反訴被告李某某辯稱：1、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)的收取是合理、合法的；2、前期培育費(fèi)即返租費(fèi)，但按合同約定，返租并不是一定就有的，而是反訴原告按時(shí)每天開門經(jīng)營(yíng)后反訴被告對(duì)其的一種獎(jiǎng)勵(lì)，故反訴被告并沒有義務(wù)一定要返10%的租金給反訴原告；3、反訴被告已全面履行管理合同的合同義務(wù)，包括對(duì)商場(chǎng)的管理與宣傳，經(jīng)營(yíng)的好壞與此沒有因果關(guān)系，這不能成為反訴原告不付租金的理由，也不能成為反訴原告要求退還物業(yè)管理費(fèi)的理由；4、依照合同約定，雙方是依據(jù)建筑面積來支付租金，反訴原告是按實(shí)際面積計(jì)算的租金，這個(gè)中間肯定有一個(gè)公攤面積，故反訴原告以此來作為不付租金的理由也不能成立；5、關(guān)于消防設(shè)施的問題，當(dāng)時(shí)是沒有經(jīng)過驗(yàn)收，但現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)過了驗(yàn)收，故不能以此證明雙方之間的租賃合同無效。

原告（反訴被告）李某某為支持自己的訴訟請(qǐng)求和反訴抗辯理由，向本院提供了以下證據(jù)：

證據(jù)一、證明、潭房權(quán)證雨湖區(qū)字第2014020600號(hào)產(chǎn)權(quán)證、城鄉(xiāng)規(guī)劃條件核實(shí)證書，擬證明原告（反訴被告）李某某在湘潭大酒店承租了時(shí)尚魔方二樓的使用權(quán)，并依法享有轉(zhuǎn)租權(quán)，原、被告之間的租賃合同合法有效。

證據(jù)二、雙方之間簽訂的《租賃合同》與《管理合同》，擬證明原、被告之間的租賃關(guān)系，以及原告李某某依約享有單方解除合同不退還被告程某交付的履約保證金并向被告程某主張違約金的相關(guān)權(quán)利。

證據(jù)三、解除合同通知，擬證明因被告程某拖欠租金和設(shè)備使用費(fèi)，原告多次催收未果發(fā)出解除合同并騰空鋪面的通知。

證據(jù)四、時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)方案、商場(chǎng)調(diào)研方案，擬證明原告李某某進(jìn)行了專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、制定了運(yùn)營(yíng)方案，履行了合同義務(wù)。

證據(jù)五、戶外廣告發(fā)布合同2份、全球鎖安防服務(wù)合同，擬證明原告李某某履行了管理合同約定的宣傳義務(wù)，還在此外提供了安防服務(wù)。

證據(jù)六、“運(yùn)動(dòng)我最牛”等促銷活動(dòng)照片6張，擬證明原告李某某開展了其他提高知名度的宣傳活動(dòng)。

證據(jù)七、返租明細(xì)表2份，擬證明原告李某某已實(shí)際返租給被告程某的事實(shí)。

對(duì)以上證據(jù)被告（反訴原告）程某質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性、合法性無異議，但對(duì)其關(guān)聯(lián)性有異議，門面面積與房產(chǎn)證面積存在誤差。對(duì)證據(jù)二的真實(shí)性、合法性無異議，但對(duì)證明目的有異議，原告李某某并沒有單方解除合同的權(quán)利及不退還進(jìn)場(chǎng)費(fèi)與保證金的權(quán)利，雙方之間的交租期限和方式是有特別的約定的。對(duì)證據(jù)三有異議，該份證據(jù)只能證明原告李某某曾要求與被告程某解除合同，不能證明原告有權(quán)單方解除合同。對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性不予以認(rèn)可，因?yàn)樯啼仒I(yè)主沒有一個(gè)看到過該市場(chǎng)調(diào)研。對(duì)證據(jù)五的真實(shí)性、合法性無異議，對(duì)其證明目的有異議，恰好證明了原告李某某沒有履行商業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，與原告當(dāng)時(shí)向被告承諾的有很大的出入，而全球鎖安防服務(wù)合同與本案無關(guān)，不是合同約定的內(nèi)容。對(duì)證據(jù)六的真實(shí)性無異議，但該活動(dòng)并不是針對(duì)二樓，而是針對(duì)整個(gè)時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)的。對(duì)證據(jù)七有異議，事實(shí)是按每個(gè)月租金的20%返租了2個(gè)月，而不是3個(gè)月。

被告（反訴原告）程某為支持自己的反訴請(qǐng)求及本訴抗辯理由，向本院提供了以下證據(jù)：

證據(jù)一、雙方之間簽訂的《租賃合同》與《商業(yè)管理合同》，擬證明原、被告之間的商鋪?zhàn)赓U合同與商業(yè)管理合同關(guān)系，原告（反訴被告）對(duì)被告（反訴原告）負(fù)有交付合同約定商鋪、提供商業(yè)服務(wù)的合同義務(wù)。

證據(jù)二、時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)招商現(xiàn)場(chǎng)照片2張、招商宣傳單1份，擬證明原告（反訴被告）李某某一直是以時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)名義對(duì)外招商以及其向被告（反訴原告）程某承諾的招商條件。

證據(jù)三、程某的繳費(fèi)憑證4份，擬證明被告（反訴原告）按合同約定繳納了商鋪?zhàn)饨稹⑽飿I(yè)管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)保證金，原告（反訴被告）李某某違規(guī)收取了“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”的事實(shí)，以及原、被告協(xié)商降租的事實(shí)。

證據(jù)四、湘潭市房地產(chǎn)測(cè)繪所測(cè)繪結(jié)論一份，擬證明原告（反訴被告）李某某提供的商鋪面積與合同約定的商鋪面積不符。

證據(jù)五、二樓商戶函件1份、EMS快遞回執(zhí)各一份，擬證明2013年7月3日時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)二樓商戶因商鋪面積問題聯(lián)合致函一份郵寄給李某某，而李某某在收到函件后至今仍未給予任何答復(fù)的事實(shí)。

證據(jù)六、湘潭市消防驗(yàn)收公告查詢單1份、消防安全檢查合格證2份，擬證明原告李某某向被告程某交付商鋪時(shí)，商場(chǎng)并沒有通過消防驗(yàn)收的事實(shí)。

證據(jù)七、原告李某某與二樓承租商協(xié)商過程的錄音，擬證明原告已向被告承諾降租的事實(shí)。

證據(jù)八、“都市一時(shí)間”節(jié)目報(bào)道錄像，擬證明原告未按合同約定提供商業(yè)服務(wù)的事實(shí)。

證據(jù)九、時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)糾紛現(xiàn)場(chǎng)照片5張，擬證明該廣場(chǎng)一直糾紛不斷，造成被告（反訴原告）程某無法正常經(jīng)營(yíng)的事實(shí)。

證據(jù)十、裝修收據(jù)1份，擬證明程某為此投入的鋪面裝修費(fèi)為7477元。

證據(jù)十一、貨物損失、湘潭市公安局雨湖派出所的證明及照片，擬證明217號(hào)鋪面在2014年3月29日停業(yè)后被盜造成貨物損失3000元。

證據(jù)十二、損失賬單，擬證明因原告李某某不履行合同義務(wù)以及單方解除合同，造成被告程某的經(jīng)營(yíng)損失。

對(duì)以上證據(jù)原告（反訴被告）李某某質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無異議；對(duì)證據(jù)二、三、四、五、九的真實(shí)性無異議，但均不能達(dá)到其證明目；對(duì)證據(jù)六的關(guān)聯(lián)性有異議，與本案無關(guān)；對(duì)證據(jù)七、八的真實(shí)性無異議，但這些都只能體現(xiàn)事件的一個(gè)過程，而不能證明原告李某某沒有履行合同，且關(guān)于降租雙方雖有協(xié)商，但并沒有達(dá)成一致意見；對(duì)證據(jù)十認(rèn)為不是正規(guī)的發(fā)票，不能證明被告程某已支付了裝修款，不能達(dá)到其證明目的；對(duì)證據(jù)十一、十二不予認(rèn)可，因?yàn)樨浳锸强梢宰冑u的，且不是正規(guī)的發(fā)票，不能證明其損失。

經(jīng)合議庭對(duì)證據(jù)進(jìn)行審查，并綜合分析雙方當(dāng)事人的質(zhì)證意見，本院認(rèn)證如下：

對(duì)原告（反訴被告）李某某提供的證據(jù)一、二、三、四、五、六、七的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)。

被告（反訴原告）程某提供的證據(jù)一、二、三、五、六的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)，對(duì)其證明目的不予確認(rèn)，對(duì)證據(jù)四、七、八、九、十、十一、十二不予確認(rèn)。

本案審理過程中，經(jīng)原、被告共同協(xié)商選定湖南大學(xué)司法鑒定中心對(duì)所涉鋪面的面積大小進(jìn)行了測(cè)量。第一次鑒定由程某委托，湖南大學(xué)司法鑒定中心作出湖大司鑒中心（2014）建鑒字第85號(hào)司法鑒定意見書，鑒定結(jié)論為271號(hào)鋪面鋪內(nèi)建筑面積（不含公攤面積）4.34平方米；第二次鑒定由李某某委托，湖南大學(xué)司法鑒定中心作出湖大司鑒中心（2014）建鑒字第97號(hào)司法鑒定意見書，鑒定結(jié)論為6.32平方米（含公攤面積）。經(jīng)鑒定人出庭作證，本院對(duì)湖大司鑒中心（2014）建鑒字第97號(hào)司法鑒定意見書的證明效力予以確認(rèn)。

根據(jù)對(duì)雙方所提交的證據(jù)的綜合認(rèn)定，并結(jié)合雙方在庭審中的陳述，本院查明如下事實(shí)：

2012年12月28日，原告（反訴被告）李某某與被告（反訴原告）程某簽訂了時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)《商鋪?zhàn)赓U合同》和《商業(yè)管理合同》。其中《商鋪?zhàn)赓U合同》約定：1、程某承租李某某轉(zhuǎn)租來的時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)的第271號(hào)鋪面，該鋪面建筑面積為5.7平方米；2、租賃期限為兩年（從2012年12月1日至2014年11月30日止）；3、房屋租金、設(shè)備使用費(fèi)按每3個(gè)月交納一次，程某須于每3個(gè)月到期前10日，主動(dòng)到李某某處繳納下3個(gè)月的租金與設(shè)備使用費(fèi)（現(xiàn)金交付）；4、該鋪面的房屋租金和設(shè)備使用費(fèi)按建筑面積計(jì)價(jià)，一年的租金按11個(gè)月計(jì)算為10538元；5、合同簽訂日，程某還須向李某某交納所租物業(yè)3個(gè)月的房屋租金、設(shè)備使用費(fèi)作為履約保證金，該保證金在程某沒有違反本合同條款的基礎(chǔ)上，于合同期屆滿之日起10個(gè)工作日內(nèi)由李某某退還給程某（無利息），若程某沒有按時(shí)繳納租金與設(shè)備使用費(fèi)以及提前解約，則視為違約，保證金沒有退還，若程某在承租期內(nèi)不履行合同約定或給李某某的物業(yè)和相關(guān)設(shè)備造成損害，則李某某有權(quán)從保證金中扣除違約金、維修和賠償款；6、程某如拖欠房屋租金、設(shè)備使用費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用達(dá)30日（無論是否已獲得李某某的正式通知催繳），視為程某已單方面終止雙方的租賃關(guān)系，李某某可單方面解除合同，并無條件同意李某某收回出租的物業(yè)，李某某有權(quán)留置并變賣物業(yè)內(nèi)的財(cái)物，將其變賣價(jià)款抵扣程某應(yīng)付的租金、設(shè)備使用費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用與違約金；7、李某某對(duì)程某用于商鋪裝修的投資及在商鋪內(nèi)的添附物品不予補(bǔ)償。合同還對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、違約責(zé)任、合同的變更、解除等進(jìn)行了約定。原、被告之間所簽訂的《商業(yè)管理合同》則約定：1、程某須在每年到期前10日向李某某支付商業(yè)運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)，684元／年；2、合同簽訂日，程某須向李某某支付3個(gè)月的商業(yè)運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)作為履約保證金；3、在程某全部遵守租賃合同與商業(yè)管理合同中的約定的情況下，李某某按月向程某支付當(dāng)月房屋租金、設(shè)備使用費(fèi)的10%作為商場(chǎng)前期培育費(fèi)。合同簽訂當(dāng)天，程某向李某某交納了6個(gè)月租金5748元、經(jīng)營(yíng)保證金2873元、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)2888元、半年物業(yè)管理費(fèi)342元。

在合同履行過程中，雙方因商鋪面積雙方發(fā)生。2013年7月，程某向李某某郵寄了一份要求對(duì)時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)鋪面進(jìn)行面積測(cè)量的通知。2013年5月至6月，李某某以現(xiàn)金形式向程某返租384元（958元×20%×2個(gè)月＝384元）。之后，程某沒有再交付租金。2014年3月29日，李某某向程某發(fā)出《解除合同通知》，要求程某在通知發(fā)出之日起3日內(nèi)將商鋪騰空退還給李某某，因程某未交納租金也未騰空鋪面，李某某訴至本院。庭審中，雙方明確于2013年3月16日開始經(jīng)營(yíng)，至2014年3月29日停業(yè)，程某共計(jì)向李某某交納租金5748元。

另查明，程某所租賃的271號(hào)鋪面建筑面積應(yīng)為6.32平方米。

本院認(rèn)為：原、被告所簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》、《商業(yè)管理合同》是雙方真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)。在合同實(shí)際履行過程中，程某實(shí)際使用租賃鋪面達(dá)一年，但之后程某沒有依約支付租金我，雖然程某提出沒有支付租金是因?yàn)樯啼伱娣e不符合合同約定，但這并不是造成租賃合同根本不能履行的理由。李某某直到2014年3月29日向程某發(fā)出解除合同的通知，已經(jīng)給予了程某合理的期限支付租金。故依據(jù)雙方租賃合同約定，被告（反訴原告）程某逾期給付租金滿30日，原告（反訴被告）李某某有權(quán)解除合同。依據(jù)《合同法》第九十六條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。因雙方所簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》、《商業(yè)管理合同》均已到期，故本院不再作解除合同的判決，但程某應(yīng)將所租賃的商鋪退還給李某某。因原告（反訴被告）李某某所交付的租賃物雖存在瑕疵，但并不是造成合同目的根本不能實(shí)現(xiàn)的原因，故被告（反訴原告）程某未按期交付租金，應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任，所交付的履約保證金2874依約不予返還。因本次測(cè)量的271號(hào)商鋪面積大于雙方合同面積，故在本案中商鋪面積的認(rèn)定依雙方合同約定仍按5.7平方米計(jì)算，程某依約所支付的六個(gè)月租金與三個(gè)月的保證金數(shù)額也不作變動(dòng)。關(guān)于程某提出的時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)的消防未達(dá)標(biāo)以及管理服務(wù)不到位的問題，因與事實(shí)以及合同約定不符，故本院對(duì)其該項(xiàng)理由不予支持。

一、關(guān)于返租費(fèi)的問題。通過雙方庭審陳述以及合同約定，明確返租費(fèi)即為商場(chǎng)前期培育費(fèi)用。雙方《商業(yè)管理合同》第六條第（10）項(xiàng)規(guī)定：“程某全部遵守租賃合同與商業(yè)管理合同中的約定，李某某按月向程某支付當(dāng)月房屋租金、設(shè)備使用費(fèi)的10%作為商場(chǎng)前期培育費(fèi)用。”現(xiàn)程某已交6個(gè)月租金，對(duì)在合同履行過程中有兩個(gè)月雙方自愿達(dá)成的按月租金的20%返租予以確認(rèn)，李某某還應(yīng)返租383元（958元×10%×4個(gè)月＝383元）。

二、關(guān)于免租的問題。依據(jù)雙方合同約定，免租期為2012年12月1日至同年同月31日、2014年12月1日至同年同月31日，程某簽訂合同的時(shí)間為2012年12月28日，依約第一個(gè)月應(yīng)予免租。對(duì)于最后一個(gè)月的免租，因雙方在合同實(shí)際履行中客觀情況已經(jīng)發(fā)生改變，故不作認(rèn)定。

三、關(guān)于被告（反訴原告）程某尚欠的租金、物業(yè)管理費(fèi)及應(yīng)當(dāng)支付的違約金的數(shù)額問題。租金的計(jì)算：從2013年3月16日起至2014年3月30日停業(yè)，共計(jì)一年，程某實(shí)際還應(yīng)支付租金958×（11個(gè)月-一個(gè)月免租-6個(gè)月已交）＝3832元。物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算：342元÷6個(gè)月×5個(gè)月＝285元。違約金的計(jì)算：因程某未按時(shí)交付租金，依據(jù)雙方所簽訂的租賃合同第八條，應(yīng)按租賃存續(xù)期內(nèi)租金總額的30%收取違約金即958元×11個(gè)月×30%＝3161元，原告李某某主張的違約金為1800元。鑒于本案的實(shí)際情況，時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)整體并沒有做起來，生意均不好，且依照合同約定，程某違約保證金不予退還，實(shí)際上程某已經(jīng)承擔(dān)了違約責(zé)任，故本院對(duì)該筆違約金不予認(rèn)定。二項(xiàng)相加，程某還應(yīng)支付李某某尚欠的租金、物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)4117元（3832元＋285元＝4117元）。（注：本次計(jì)算中的年度單位均依據(jù)交易習(xí)慣認(rèn)定為11個(gè)月）。

四、關(guān)于反訴原告（本訴被告）程某提出應(yīng)由本訴原告（反訴被告）李某某退還其進(jìn)場(chǎng)費(fèi)2888元、物業(yè)管理費(fèi)342元以及其他損失44658元的問題。進(jìn)場(chǎng)費(fèi)的計(jì)算：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第七條：“下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱“交易習(xí)慣”：（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法”，李某某向程某收取“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”，不違反法律規(guī)定，可視為交易習(xí)慣。因雙方合同中對(duì)于進(jìn)場(chǎng)費(fèi)的處理沒有約定，而合同約定履行期限為兩年，實(shí)際履行期限則只有一年，故本院認(rèn)為進(jìn)場(chǎng)費(fèi)以李某某退還程某1444元為宜。對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的問題，因該筆費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并履行，程某又未提交證據(jù)證明李某某未履行合同約定的物業(yè)管理服務(wù)，故本院對(duì)于程某提出的返還物業(yè)管理費(fèi)的反訴請(qǐng)求不予支持。關(guān)于程某提出的其他損失44658元應(yīng)否支持的問題，因貨物屬于可以轉(zhuǎn)賣物品，且糾紛的發(fā)生是因程某違約造成，故本院對(duì)程某提出的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求也不予支持。

以上三項(xiàng)相抵后，程某還應(yīng)支付李某某2290元（4117元-383元-1444元=2290元）。綜上，本院對(duì)原告（反訴被告）李某某的訴訟請(qǐng)求部分予以支持，對(duì)被告（反訴原告）的訴訟請(qǐng)求部分予以駁回。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第八條、第十條、第四十一條、第六十條、第九十四條第一款第（三）項(xiàng)、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十一條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）程某在本判決生效后五日內(nèi)將時(shí)尚魔方購(gòu)物廣場(chǎng)271號(hào)商鋪騰空并退還給原告（反訴被告）李某某；

二、由被告（反訴原告）程某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性支付原告（反訴被告）李某某租金、物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)4117元；

三、由原告（反訴被告）李某某在本判決生效之日起五日內(nèi)一次性退還被告（反訴原告）程某租金、保證金、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)共計(jì)1827元；

四、被告（反訴原告）程某所交付的履約保證金2873元，原告（反訴被告）李某某不予退還；

五、駁回原告（反訴被告）李某某的其他訴訟請(qǐng)求；

六、駁回被告（反訴原告）程某的其他反訴請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延期間的利息。

本案案件受理費(fèi)50元，反訴費(fèi)25元，共計(jì)75元，由原告（反訴被告）李某某負(fù)擔(dān)25元，由被告（反訴原告）程某負(fù)擔(dān)50元。

如不服本判決，可在收到判決書之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省湘潭市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　田　園

審　判　員　　陶華英

人民陪審員　　陳立異

二〇一五年一月十九日

代理書記員　　陳　含

房屋租賃合同糾紛