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安徽省黃山市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2014）黃中法民一初字第00006號(hào)

原告：吳某，男，19**年**月**日出生，漢族，個(gè)體工商戶，住安徽省歙縣。

委托代理人：吳某甲，系吳某之父。

委托代理人：唐春飛，安徽道同律師事務(wù)所律師。

被告：黃山XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：徐某甲，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：王克生，安徽百大律師事務(wù)所律師。

委托代理人：陳慶元，安徽百大律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

原告吳某訴被告黃山XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱X公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2012年12月18日受理后，于2013年5月31日作出（2013）黃中法民一初字第00006號(hào)民事判決，X公司不服判決提起上訴，安徽省高級(jí)人民法院于2013年11月22日作出（2013）皖民四終字第00237號(hào)民事裁定，撤銷本院（2013）黃中法民一初字第00006號(hào)民事判決，案件發(fā)回本院重審。本院于2014年1月2日另行組成合議庭，于2014年3月5日公開開庭審理了本案。原告吳某的委托代理人吳某甲、唐春飛，被告X公司的委托代理人王克生、陳慶元到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

吳某訴稱：2011年12月28日，吳某與X公司簽訂了由X公司開發(fā)的坐落于祁門縣“xx花苑”小區(qū)第一幢、第二幢15間商鋪的《買賣合同》，并于同日在祁門縣房地產(chǎn)管理局進(jìn)行了備案。之后，吳某分別于2011年12月29日、2012年4月16日向X公司支付購(gòu)房款共計(jì)657.20萬(wàn)元。但X公司于2012年3月31日單方解除與吳某簽訂的上述商品房買賣合同，并于2012年8月30日撤銷了在祁門縣房管局的備案登記，將15間商鋪轉(zhuǎn)售于祁門縣建安公司用以抵償欠付的工程款。為維護(hù)其權(quán)益訴至本院，請(qǐng)求：一、依法判令X公司歸還購(gòu)房款657.20萬(wàn)元并承擔(dān)利息損失（利息損失從2012年3月31日起按銀行同期貸款利率計(jì)算至付清之日止）；二、由X公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

X公司答辯稱：一、吳某是否提起訴訟存在疑問(wèn)。吳某提交的15份《商品房買賣合同》上的簽名，與其提交的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》及民事訴狀明顯不是一人所寫；二、《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》不真實(shí)、不合法。理由為：一是不真實(shí)，該《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》落款日期下面有三行字，X公司提供的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》落款日期下面無(wú)字跡；二是不合法，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》、《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，該協(xié)議不能變更已經(jīng)備案的《商品房買賣合同》的實(shí)質(zhì)性條款；再次，該協(xié)議內(nèi)容約定在未實(shí)際付清房款、未實(shí)際交付房產(chǎn)的情況下，辦理產(chǎn)權(quán)證用于吳某貸款融資獲利，以合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定因違法而無(wú)效；三、《收款確認(rèn)書》不真實(shí)、不合法。理由為：一是不真實(shí)，《收款確認(rèn)書》確認(rèn)截止2011年12月30日，X公司收款為308萬(wàn)元，吳某尚欠X公司42萬(wàn)元并承擔(dān)借款利息，與吳某在此前稱支付了合計(jì)20802816元購(gòu)房款，兩者相差17722826元，吳某實(shí)際支付多少購(gòu)房款不明；二是不合法，吳某于2011年12月29日匯款308萬(wàn)元給孟某林，在收到確認(rèn)書之前，沒(méi)有X公司授權(quán)任何第三方收取購(gòu)房款的委托書，將購(gòu)房款支付給個(gè)人，而不是公司銀行賬戶，顯然不具有合法性；再次，銷售專用章顯然是用于銷售房屋，不是財(cái)務(wù)專用章，該章的使用范圍不包括財(cái)務(wù)處理，用其確認(rèn)財(cái)務(wù)收支不具有合法性；四、吳某依約應(yīng)支付違約金395253.5元。雙方于2011年12月28日簽署《商品房買賣合同》，并于同日已經(jīng)在祁門縣房地產(chǎn)管理局備案。吳某未依約于2011年12月25日向X公司一次性支付的總購(gòu)房款20802816元。逾期30日之內(nèi)按日支付X公司萬(wàn)分之一的違約金，自2011年12月25日起至2012年3月31日收到解除合同函，應(yīng)付違約金187225.34元；現(xiàn)逾期超過(guò)60日，X公司有權(quán)解除合同并發(fā)函，吳某應(yīng)付X公司未付房款百分之一的違約金208028.16元。

吳某為證明其訴訟主張，向本院提交了以下證據(jù)：

1、吳某身份證復(fù)印件一份，證明原告主體資格；

2、吳某與X公司之間簽訂的《商品房買賣合同》15份及《補(bǔ)充協(xié)議》1份，證明雙方的商品房買賣合同關(guān)系；

3、匯款憑證兩份及收款確認(rèn)書一份，證明吳某依約向X公司支付購(gòu)房款657.2萬(wàn)元；

4、X公司向吳某發(fā)送的《解除函》一份，證明X公司單方解除合同；

5、《聯(lián)合開發(fā)xx花園項(xiàng)目協(xié)議書》（二）一份，證明X公司與孟某林、余某明合作開發(fā)的事實(shí)，孟某林代表X公司屬于職務(wù)行為；

6、《承諾書》一份，證明“xx花苑”一期項(xiàng)目，購(gòu)房款應(yīng)匯入孟某林賬戶；

7、《授權(quán)委托書》及董事會(huì)決議各一份，證明X公司授權(quán)張小紅售房；

8、《申請(qǐng)》一份，證明X公司于2012年8月30日向祁門縣房地產(chǎn)管理中心提出申請(qǐng)，單方撤銷備案登記，將吳某所購(gòu)店面房抵付工程款；

9、《起訴狀》一份，證明X公司于2012年4月17日向安徽省祁門縣人民法院提起訴訟，要求解除本案訟爭(zhēng)的《商品房買賣合同》；

10、《答辯狀》一份，證明吳某不同意解除合同；

11、安徽省祁門縣人民法院（2012）祁民一初字第173號(hào)民事裁定書一份，證明X公司于2012年8月23日申請(qǐng)撤回起訴；

12、安徽省高級(jí)人民法院（2013）皖民四終字第00236號(hào)民事判決書及安徽省黃山市中級(jí)人民法院（2012）黃中法民一初字第00035號(hào)民事判決書各一份，證明本案訟爭(zhēng)項(xiàng)目系X公司與孟某林、余某明共同開發(fā)，孟某林的收款行為系履行職務(wù)行為。

X公司對(duì)吳某的上述證據(jù)質(zhì)證意見為：

1、對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無(wú)異議；

2、對(duì)證據(jù)2的15份《商品房買賣合同》的真實(shí)性有異議，該15份合同第12頁(yè)上吳某簽名有異議，因其簽名與原告提交的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》、本案民事訴狀明顯不是一人所寫；對(duì)《補(bǔ)充協(xié)議》的真實(shí)性、合法性有異議。吳某簽名不屬實(shí)，且變更合同實(shí)質(zhì)性條款應(yīng)屬無(wú)效；

3、對(duì)證據(jù)3，匯款憑證及收款確認(rèn)書的關(guān)聯(lián)性及證明目的有異議，該匯款的性質(zhì)、用途及去向不明，不能證明吳某匯款給X公司657.20萬(wàn)元。收款確認(rèn)書上使用的是銷售專用章，該章的使用范圍不包括財(cái)務(wù)處理，用其確認(rèn)財(cái)務(wù)收支不具有合法性；

4、對(duì)證據(jù)4《解除函》的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無(wú)異議。因吳某一直未將全部購(gòu)房款支付至X公司銀行賬戶，在X公司已經(jīng)發(fā)函催告后，吳某仍未能及時(shí)履行付款義務(wù)，故X公司依合同約定通知解除前述15份《商品房買賣合同》，通知到達(dá)之日合同解除；

5、對(duì)證據(jù)5-證據(jù)8，因無(wú)法與原件核對(duì)，對(duì)四份證據(jù)的真實(shí)性有異議；

6、對(duì)證據(jù)9-證據(jù)11的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議；

7、對(duì)證據(jù)12，不能實(shí)現(xiàn)原告的證明目的，且不能作為本案的依據(jù)，原告只能向X公司支付購(gòu)房款而不能向自然人履行。

X公司為證明其主張，向本院提交以下證據(jù)：

1、《商品房買賣合同》15份，證明雙方于2011年12月28日簽訂了商品房買賣合同，并向所在地祁門縣房地產(chǎn)管理局備案，付款時(shí)間為2012年12月25日，合同總價(jià)20802816元，但X公司未收到款；逾期30日之內(nèi)按日付X公司萬(wàn)分之一的違約金，現(xiàn)逾期超過(guò)60日，X公司有權(quán)解除合同，吳某應(yīng)向X公司支付未付房款百分之一的違約金為208028.16元；

2、吳某于2012年5月13日向安徽省祁門縣人民法院提供的答辯狀、收款憑證，證明吳某簽名不一致，真?zhèn)尾幻鳌Ａ碜C明吳某提交的《收款確認(rèn)書》不真實(shí)，與其在上述答辯狀中陳述不一致；

3、X公司于2012年3月18日在黃山日?qǐng)?bào)上刊登的“銷售專用章作廢聲明”，證明X公司的“銷售專用章”于2012年3月16日已經(jīng)作廢，按規(guī)定在報(bào)紙上予以公告，該章系被孟某林非法占有；

吳某對(duì)X公司上述證據(jù)的質(zhì)證意見為：

1、對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性、合法性無(wú)異議，但對(duì)證明目的有異議。補(bǔ)充協(xié)議已就合同付款方式進(jìn)行變更，X公司解除合同不符合補(bǔ)充協(xié)議的約定，吳某向X公司支付款項(xiàng)打入孟某林賬戶是基于補(bǔ)充協(xié)議約定，對(duì)收據(jù)如何開出不清楚，雙方確認(rèn)的實(shí)際付款為657.2萬(wàn)元；

2、對(duì)證據(jù)2即對(duì)吳某簽名不一致的問(wèn)題，吳某甲當(dāng)庭承認(rèn)，對(duì)于合同及補(bǔ)充協(xié)議上的吳某簽名，不是其本人簽字就是吳某的父親吳某甲代為簽名，簽訂合同當(dāng)時(shí)吳某還是一名在校大學(xué)生，所有就購(gòu)買房屋談判等事宜及付款均是吳某甲代理的，對(duì)此無(wú)須重新鑒定；

3、對(duì)證據(jù)3真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議。“聲明”不足以證明“銷售專用章”被孟某林非法占有，X公司已授權(quán)孟某林對(duì)外銷售房屋，且“聲明”之前是有效的。

經(jīng)過(guò)當(dāng)事人雙方舉證、質(zhì)證，本院綜合認(rèn)證如下：

1、吳某提交的證明主體資格的身份證復(fù)印件一份、證明X公司于2012年3月31日向吳某發(fā)送的《解除函》一份，雙方無(wú)異議，本院予以確認(rèn)；

2、對(duì)于的15份商品房買賣合同，本院予以確認(rèn)。吳某提交的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》，因蓋有“黃山XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售專用章”，X公司對(duì)印章真實(shí)性未提出異議，只是認(rèn)為該補(bǔ)充協(xié)議系偽造的，但并未提供證據(jù)證明，故對(duì)該補(bǔ)充協(xié)議本院予以確認(rèn)；

3、對(duì)吳某甲代吳某向孟某林賬戶于2011年12月29日匯款308萬(wàn)元，2012年4月16日匯款349.20萬(wàn)元的事實(shí)，有匯款憑證及蓋有“黃山XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售專用章”的收款確認(rèn)書進(jìn)一步確認(rèn)了該事實(shí)，本院予以確認(rèn)；

4、對(duì)吳某提交的證據(jù)5-證據(jù)8已被生效的安徽省高級(jí)人民法院（2013）皖民四終字第00236號(hào)民事判決所確認(rèn)，本院依法予以采信；

5、對(duì)X公司于2012年4月17日向安徽省祁門縣人民法院提起訴訟，要求解除本案訟爭(zhēng)的《商品房品房買賣合同》的事實(shí)，雙方均不持異議，本院予以認(rèn)定。

經(jīng)審理查明：2011年12月28日，吳某與X公司簽訂了由X公司與余某明、孟某林合作開發(fā)的坐落于安徽省祁門縣“xx花苑”小區(qū)第一幢、第二幢15間商鋪的《商品房買賣合同》，并于同日在祁門縣房地產(chǎn)管理局進(jìn)行備案。該15份合同項(xiàng)下總價(jià)款20802816元，付款時(shí)間均為2012年12月25日。X公司（甲方）和吳某（乙方）又于2011年12月29日簽訂了《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》，該《協(xié)議》第一條載明：“由于本購(gòu)房合同成交金額較大，乙方一次性付清房款確有困難，甲方同意在收到乙方預(yù)付購(gòu)房款350萬(wàn)元后（甲方指定帳號(hào)或現(xiàn)金，以收款收據(jù)為準(zhǔn)）一個(gè)月內(nèi)將房產(chǎn)證辦好交給乙方進(jìn)行融資，乙方按銀行同期貸款利息支付甲方一個(gè)月的財(cái)務(wù)費(fèi)用，乙方保證融資到位后及時(shí)支付購(gòu)房余款給甲方，甲方將房產(chǎn)交乙方受用”。2011年12月29日，吳某甲代吳某匯款308萬(wàn)元給X公司的孟某林。2011年12月30日，X公司出具了《收款確認(rèn)書》載明“我公司已收到吳某甲代吳某打入孟某林工商銀行帳戶（帳號(hào)：62×××26）預(yù)付購(gòu)房款人民幣叁佰零捌萬(wàn)元正（3080000.00元）。我公司同意先按照補(bǔ)充協(xié)議約定時(shí)間辦理房產(chǎn)證，但吳某對(duì)延遲支付的余款42萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)向我公司承擔(dān)銀行同期貸款利息。后續(xù)其它購(gòu)房款項(xiàng)仍然打入孟某林上述帳戶。”X公司于2012年3月31日向吳某發(fā)送了《解除函》，通知解除與吳某簽訂的上述15份商品房買賣合同，吳某于2012年4月1日當(dāng)日收到了《解除函》。2012年4月16日，吳某甲代吳某匯款349.2萬(wàn)元給X公司的孟某林。X公司于2012年8月30日向祁門縣房地產(chǎn)管理中心申請(qǐng)撤銷了與吳某共同在祁門縣房管局的備案登記。

另查明：X公司于2012年4月17日曾就涉案房屋以商品房預(yù)售合同糾紛為由向安徽省祁門縣人民法院起訴吳某，請(qǐng)求確認(rèn)合同解除及給付違約金問(wèn)題。后又以“訴請(qǐng)的主要事項(xiàng)已經(jīng)解決，其他訴請(qǐng)事項(xiàng)自愿放棄”為由自愿撤回起訴。安徽省祁門縣人民法院于2012年8月24日分別作出（2012）祁民一初字第172號(hào)-186號(hào)民事裁定書，裁定準(zhǔn)許X公司撤回起訴。

本院認(rèn)為：吳某與X公司簽訂的涉案商鋪的15份《商品房買賣合同》及《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方真實(shí)意思表示，雖然部分合同系吳某之父吳某甲代為簽字，但吳某此后的訴訟行為均表明其予以追認(rèn)，合同成立并生效。吳某先后兩次向孟某林賬戶上匯入657.2萬(wàn)元，分別于2011年11月29日匯款308萬(wàn)元，2012年4月16日匯款349.20萬(wàn)元。X公司于2012年3月31日向吳某發(fā)送了《解除函》通知解除與吳某簽訂的上述15份商品房買賣合同，但此時(shí)X公司與余某明、孟某林仍存在合作關(guān)系，且孟某林收受該款與其履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系，故該款應(yīng)視為X公司收取，X公司應(yīng)一并返還。吳某在收到解除合同后付款亦有不當(dāng)，故對(duì)349.20萬(wàn)元的利息主張，本院不予支持。綜上，案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)、第九十六條第一款、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告黃山XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告吳某人民幣657.20萬(wàn)元并承擔(dān)其中308萬(wàn)元的利息損失（利息自2012年3月31日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付至款清之日止）；

二、駁回原告吳某的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)57804元，由原告吳某負(fù)擔(dān)2000元；被告黃山XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)55804元。

如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省高級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　張星橋

代理審判員　　胡澤萍

代理審判員　　張　斌

二〇一四年四月十一日

書　記　員　　吳曉輝

買賣合同糾紛