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安徽省黃山市中級人民法院

民事判決書

（2014）黃中法民一初字第00006號

原告：吳某，男，19**年**月**日出生，漢族，個體工商戶，住安徽省歙縣。

委托代理人：吳某甲，系吳某之父。

委托代理人：唐春飛，安徽道同律師事務所律師。

被告：黃山XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：徐某甲，該公司董事長。

委托代理人：王克生，安徽百大律師事務所律師。

委托代理人：陳慶元，安徽百大律師事務所實習律師。

原告吳某訴被告黃山XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱X公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2012年12月18日受理后，于2013年5月31日作出（2013）黃中法民一初字第00006號民事判決，X公司不服判決提起上訴，安徽省高級人民法院于2013年11月22日作出（2013）皖民四終字第00237號民事裁定，撤銷本院（2013）黃中法民一初字第00006號民事判決，案件發(fā)回本院重審。本院于2014年1月2日另行組成合議庭，于2014年3月5日公開開庭審理了本案。原告吳某的委托代理人吳某甲、唐春飛，被告X公司的委托代理人王克生、陳慶元到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

吳某訴稱：2011年12月28日，吳某與X公司簽訂了由X公司開發(fā)的坐落于祁門縣“xx花苑”小區(qū)第一幢、第二幢15間商鋪的《買賣合同》，并于同日在祁門縣房地產(chǎn)管理局進行了備案。之后，吳某分別于2011年12月29日、2012年4月16日向X公司支付購房款共計657.20萬元。但X公司于2012年3月31日單方解除與吳某簽訂的上述商品房買賣合同，并于2012年8月30日撤銷了在祁門縣房管局的備案登記，將15間商鋪轉售于祁門縣建安公司用以抵償欠付的工程款。為維護其權益訴至本院，請求：一、依法判令X公司歸還購房款657.20萬元并承擔利息損失（利息損失從2012年3月31日起按銀行同期貸款利率計算至付清之日止）；二、由X公司承擔本案訴訟費用。

X公司答辯稱：一、吳某是否提起訴訟存在疑問。吳某提交的15份《商品房買賣合同》上的簽名，與其提交的《商品房買賣補充協(xié)議》及民事訴狀明顯不是一人所寫；二、《商品房買賣補充協(xié)議》不真實、不合法。理由為：一是不真實，該《商品房買賣補充協(xié)議》落款日期下面有三行字，X公司提供的《商品房買賣補充協(xié)議》落款日期下面無字跡；二是不合法，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》、《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，該協(xié)議不能變更已經(jīng)備案的《商品房買賣合同》的實質性條款；再次，該協(xié)議內(nèi)容約定在未實際付清房款、未實際交付房產(chǎn)的情況下，辦理產(chǎn)權證用于吳某貸款融資獲利，以合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定因違法而無效；三、《收款確認書》不真實、不合法。理由為：一是不真實，《收款確認書》確認截止2011年12月30日，X公司收款為308萬元，吳某尚欠X公司42萬元并承擔借款利息，與吳某在此前稱支付了合計20802816元購房款，兩者相差17722826元，吳某實際支付多少購房款不明；二是不合法，吳某于2011年12月29日匯款308萬元給孟某林，在收到確認書之前，沒有X公司授權任何第三方收取購房款的委托書，將購房款支付給個人，而不是公司銀行賬戶，顯然不具有合法性；再次，銷售專用章顯然是用于銷售房屋，不是財務專用章，該章的使用范圍不包括財務處理，用其確認財務收支不具有合法性；四、吳某依約應支付違約金395253.5元。雙方于2011年12月28日簽署《商品房買賣合同》，并于同日已經(jīng)在祁門縣房地產(chǎn)管理局備案。吳某未依約于2011年12月25日向X公司一次性支付的總購房款20802816元。逾期30日之內(nèi)按日支付X公司萬分之一的違約金，自2011年12月25日起至2012年3月31日收到解除合同函，應付違約金187225.34元；現(xiàn)逾期超過60日，X公司有權解除合同并發(fā)函，吳某應付X公司未付房款百分之一的違約金208028.16元。

吳某為證明其訴訟主張，向本院提交了以下證據(jù)：

1、吳某身份證復印件一份，證明原告主體資格；

2、吳某與X公司之間簽訂的《商品房買賣合同》15份及《補充協(xié)議》1份，證明雙方的商品房買賣合同關系；

3、匯款憑證兩份及收款確認書一份，證明吳某依約向X公司支付購房款657.2萬元；

4、X公司向吳某發(fā)送的《解除函》一份，證明X公司單方解除合同；

5、《聯(lián)合開發(fā)xx花園項目協(xié)議書》（二）一份，證明X公司與孟某林、余某明合作開發(fā)的事實，孟某林代表X公司屬于職務行為；

6、《承諾書》一份，證明“xx花苑”一期項目，購房款應匯入孟某林賬戶；

7、《授權委托書》及董事會決議各一份，證明X公司授權張小紅售房；

8、《申請》一份，證明X公司于2012年8月30日向祁門縣房地產(chǎn)管理中心提出申請，單方撤銷備案登記，將吳某所購店面房抵付工程款；

9、《起訴狀》一份，證明X公司于2012年4月17日向安徽省祁門縣人民法院提起訴訟，要求解除本案訟爭的《商品房買賣合同》；

10、《答辯狀》一份，證明吳某不同意解除合同；

11、安徽省祁門縣人民法院（2012）祁民一初字第173號民事裁定書一份，證明X公司于2012年8月23日申請撤回起訴；

12、安徽省高級人民法院（2013）皖民四終字第00236號民事判決書及安徽省黃山市中級人民法院（2012）黃中法民一初字第00035號民事判決書各一份，證明本案訟爭項目系X公司與孟某林、余某明共同開發(fā)，孟某林的收款行為系履行職務行為。

X公司對吳某的上述證據(jù)質證意見為：

1、對證據(jù)1的真實性、合法性、關聯(lián)性均無異議；

2、對證據(jù)2的15份《商品房買賣合同》的真實性有異議，該15份合同第12頁上吳某簽名有異議，因其簽名與原告提交的《商品房買賣補充協(xié)議》、本案民事訴狀明顯不是一人所寫；對《補充協(xié)議》的真實性、合法性有異議。吳某簽名不屬實，且變更合同實質性條款應屬無效；

3、對證據(jù)3，匯款憑證及收款確認書的關聯(lián)性及證明目的有異議，該匯款的性質、用途及去向不明，不能證明吳某匯款給X公司657.20萬元。收款確認書上使用的是銷售專用章，該章的使用范圍不包括財務處理，用其確認財務收支不具有合法性；

4、對證據(jù)4《解除函》的真實性、合法性、關聯(lián)性無異議。因吳某一直未將全部購房款支付至X公司銀行賬戶，在X公司已經(jīng)發(fā)函催告后，吳某仍未能及時履行付款義務，故X公司依合同約定通知解除前述15份《商品房買賣合同》，通知到達之日合同解除；

5、對證據(jù)5-證據(jù)8，因無法與原件核對，對四份證據(jù)的真實性有異議；

6、對證據(jù)9-證據(jù)11的真實性無異議，對證明目的有異議；

7、對證據(jù)12，不能實現(xiàn)原告的證明目的，且不能作為本案的依據(jù)，原告只能向X公司支付購房款而不能向自然人履行。

X公司為證明其主張，向本院提交以下證據(jù)：

1、《商品房買賣合同》15份，證明雙方于2011年12月28日簽訂了商品房買賣合同，并向所在地祁門縣房地產(chǎn)管理局備案，付款時間為2012年12月25日，合同總價20802816元，但X公司未收到款；逾期30日之內(nèi)按日付X公司萬分之一的違約金，現(xiàn)逾期超過60日，X公司有權解除合同，吳某應向X公司支付未付房款百分之一的違約金為208028.16元；

2、吳某于2012年5月13日向安徽省祁門縣人民法院提供的答辯狀、收款憑證，證明吳某簽名不一致，真?zhèn)尾幻?。另證明吳某提交的《收款確認書》不真實，與其在上述答辯狀中陳述不一致；

3、X公司于2012年3月18日在黃山日報上刊登的“銷售專用章作廢聲明”，證明X公司的“銷售專用章”于2012年3月16日已經(jīng)作廢，按規(guī)定在報紙上予以公告，該章系被孟某林非法占有；

吳某對X公司上述證據(jù)的質證意見為：

1、對證據(jù)1的真實性、合法性無異議，但對證明目的有異議。補充協(xié)議已就合同付款方式進行變更，X公司解除合同不符合補充協(xié)議的約定，吳某向X公司支付款項打入孟某林賬戶是基于補充協(xié)議約定，對收據(jù)如何開出不清楚，雙方確認的實際付款為657.2萬元；

2、對證據(jù)2即對吳某簽名不一致的問題，吳某甲當庭承認，對于合同及補充協(xié)議上的吳某簽名，不是其本人簽字就是吳某的父親吳某甲代為簽名，簽訂合同當時吳某還是一名在校大學生，所有就購買房屋談判等事宜及付款均是吳某甲代理的，對此無須重新鑒定；

3、對證據(jù)3真實性無異議，對證明目的有異議。“聲明”不足以證明“銷售專用章”被孟某林非法占有，X公司已授權孟某林對外銷售房屋，且“聲明”之前是有效的。

經(jīng)過當事人雙方舉證、質證，本院綜合認證如下：

1、吳某提交的證明主體資格的身份證復印件一份、證明X公司于2012年3月31日向吳某發(fā)送的《解除函》一份，雙方無異議，本院予以確認；

2、對于的15份商品房買賣合同，本院予以確認。吳某提交的《商品房買賣補充協(xié)議》，因蓋有“黃山XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售專用章”，X公司對印章真實性未提出異議，只是認為該補充協(xié)議系偽造的，但并未提供證據(jù)證明，故對該補充協(xié)議本院予以確認；

3、對吳某甲代吳某向孟某林賬戶于2011年12月29日匯款308萬元，2012年4月16日匯款349.20萬元的事實，有匯款憑證及蓋有“黃山XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售專用章”的收款確認書進一步確認了該事實，本院予以確認；

4、對吳某提交的證據(jù)5-證據(jù)8已被生效的安徽省高級人民法院（2013）皖民四終字第00236號民事判決所確認，本院依法予以采信；

5、對X公司于2012年4月17日向安徽省祁門縣人民法院提起訴訟，要求解除本案訟爭的《商品房品房買賣合同》的事實，雙方均不持異議，本院予以認定。

經(jīng)審理查明：2011年12月28日，吳某與X公司簽訂了由X公司與余某明、孟某林合作開發(fā)的坐落于安徽省祁門縣“xx花苑”小區(qū)第一幢、第二幢15間商鋪的《商品房買賣合同》，并于同日在祁門縣房地產(chǎn)管理局進行備案。該15份合同項下總價款20802816元，付款時間均為2012年12月25日。X公司（甲方）和吳某（乙方）又于2011年12月29日簽訂了《商品房買賣補充協(xié)議》，該《協(xié)議》第一條載明：“由于本購房合同成交金額較大，乙方一次性付清房款確有困難，甲方同意在收到乙方預付購房款350萬元后（甲方指定帳號或現(xiàn)金，以收款收據(jù)為準）一個月內(nèi)將房產(chǎn)證辦好交給乙方進行融資，乙方按銀行同期貸款利息支付甲方一個月的財務費用，乙方保證融資到位后及時支付購房余款給甲方，甲方將房產(chǎn)交乙方受用”。2011年12月29日，吳某甲代吳某匯款308萬元給X公司的孟某林。2011年12月30日，X公司出具了《收款確認書》載明“我公司已收到吳某甲代吳某打入孟某林工商銀行帳戶（帳號：62×××26）預付購房款人民幣叁佰零捌萬元正（3080000.00元）。我公司同意先按照補充協(xié)議約定時間辦理房產(chǎn)證，但吳某對延遲支付的余款42萬元應當向我公司承擔銀行同期貸款利息。后續(xù)其它購房款項仍然打入孟某林上述帳戶。”X公司于2012年3月31日向吳某發(fā)送了《解除函》，通知解除與吳某簽訂的上述15份商品房買賣合同，吳某于2012年4月1日當日收到了《解除函》。2012年4月16日，吳某甲代吳某匯款349.2萬元給X公司的孟某林。X公司于2012年8月30日向祁門縣房地產(chǎn)管理中心申請撤銷了與吳某共同在祁門縣房管局的備案登記。

另查明：X公司于2012年4月17日曾就涉案房屋以商品房預售合同糾紛為由向安徽省祁門縣人民法院起訴吳某，請求確認合同解除及給付違約金問題。后又以“訴請的主要事項已經(jīng)解決，其他訴請事項自愿放棄”為由自愿撤回起訴。安徽省祁門縣人民法院于2012年8月24日分別作出（2012）祁民一初字第172號-186號民事裁定書，裁定準許X公司撤回起訴。

本院認為：吳某與X公司簽訂的涉案商鋪的15份《商品房買賣合同》及《商品房買賣補充協(xié)議》，系雙方真實意思表示，雖然部分合同系吳某之父吳某甲代為簽字，但吳某此后的訴訟行為均表明其予以追認，合同成立并生效。吳某先后兩次向孟某林賬戶上匯入657.2萬元，分別于2011年11月29日匯款308萬元，2012年4月16日匯款349.20萬元。X公司于2012年3月31日向吳某發(fā)送了《解除函》通知解除與吳某簽訂的上述15份商品房買賣合同，但此時X公司與余某明、孟某林仍存在合作關系，且孟某林收受該款與其履行職務有內(nèi)在聯(lián)系，故該款應視為X公司收取，X公司應一并返還。吳某在收到解除合同后付款亦有不當，故對349.20萬元的利息主張，本院不予支持。綜上，案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）項、第九十六條第一款、第九十七條、《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋（二）》第二十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告黃山XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告吳某人民幣657.20萬元并承擔其中308萬元的利息損失（利息自2012年3月31日起按中國人民銀行同期貸款利率支付至款清之日止）；

二、駁回原告吳某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費57804元，由原告吳某負擔2000元；被告黃山XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔55804元。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省高級人民法院。

審　判　長　　張星橋

代理審判員　　胡澤萍

代理審判員　　張　斌

二〇一四年四月十一日

書　記　員　　吳曉輝

買賣合同糾紛