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江西省萍鄉(xiāng)市中級人民法院

民事判決書

（2014）萍民二初字第36號

原告：胡某某。

委托代理人：鐘鑒幸，江西廣予律師事務所律師。

被告：萍鄉(xiāng)市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：蘇某某，該公司董事長。

被告：蘇某某。

被告：施某某。

上述三被告的委托代理人：彭華，江西博韜律師事務所律師。

上述三被告的委托代理人：肖文芝，江西博韜律師事務所律師。

原告胡某某與被告萍鄉(xiāng)市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某某公司）、蘇某某、施某某民間借貸糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人鐘鑒幸，被告的委托代理人彭華、肖文芝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告胡某某訴稱，2011年7月18日，原告與被告某某公司、蘇某某、施某某簽訂購房協(xié)議。合同約定原告購買被告某某公司開發(fā)的某某廣場地下人防工程D102、D103、D037、A48、A49號共5個商鋪，合計價款400萬元。自購買之日起，某某公司對上述5個商鋪進行返租，租賃期限為2011年7月18日至2014年7月17日。租賃費前5個月每月6萬元，之后每月12萬元。若某某公司逾期支付租金，除補交租金外，每逾期一日按月租金額的千分之二支付違約金。合同同時約定某某公司自購買之日起兩年內(nèi)將上述5個店鋪的產(chǎn)權過戶到原告名下，如違約則處以購房金額的15%作為違約金。如某某公司違約，由此產(chǎn)生的律師費、訴訟費、保全費等維權費用由某某公司承擔。蘇某某、施某某對某某公司的上述義務承擔連帶責任保證。合同簽訂后，某某公司支付了2012年10月之前的租金131.5萬元，剩余61.5萬元租金未支付，產(chǎn)生違約金87.03萬元（計算至2012年12月17日）；于2013年6月支付了租金5.25萬元，剩余租金138.75萬元未支付，產(chǎn)生違約金120.555元（計算至2013年12月17日）；2014年未支付租金，剩余租金96萬元，產(chǎn)生違約金25.92萬元（計算至2014年9月17日）。綜上，某某公司實際共欠租金296.25萬元，違約金233.505萬元。目前，上述商鋪仍由某某公司出租和管理，并未移交給原告，應按原租金標準繼續(xù)支付租金。某某公司并未在兩年內(nèi)為原告辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，按照合同約定應當支付違約金60萬元。2014年7月18日，蘇某某、施某某作出承諾，表示嚴格遵守2011年7月18日與原告簽訂的購房協(xié)議，并盡快支付2011年7月18日至2014年7月17日期間未支付的租金。因被告未履行合同約定，因此請求判決：一、某某公司支付原告租金296.25萬元，違約金233.505萬元；二、某某公司自2014年9月17日起至判決之日止，按月租12萬元標準支付原告租金；三、某某公司支付逾期辦理產(chǎn)權證的違約金60萬元；四、某某公司協(xié)助原告將某某廣場地下人防工程D102、D103、D037、A48、A49號共5個商鋪的房屋產(chǎn)權過戶到原告名下，辦理產(chǎn)權過戶的費用由某某公司承擔；五、本案律師費5萬元由某某公司承擔；六、蘇某某、施某某對上述訴訟請求承擔連帶清償責任。

被告某某公司、蘇某某、施某某答辯稱，一、雙方當事人之間屬于借款關系而非購房關系。2011年7月，某某公司因工程建設資金困難，向胡某某借款，雙方以購房合同的形式掩蓋借款合同約定的高利息。胡某某支付某某公司款項的銀行回單上注明“投資款”，而不是“購房款”，某某公司支付胡某某款項的銀行憑證上也注明是“還款”，而不是“租金”。購房協(xié)議約定的租金比例正好與借款利率月息3%相吻合，約定租賃滿三個月后且租賃期內(nèi)能按時交納租金，某某公司有權隨時無條件回購商鋪。某某廣場地下人防工程2011年10月12日才完工開業(yè)，胡某某購買的商鋪在2011年7月即開始返租不現(xiàn)實，時間上存在矛盾。以上三個方面均表明雙方屬于借款合同關系。二、認定租賃關系與事實不符，對某某公司顯失公平。某某公司已經(jīng)在購房款中返還3年租金給購房人，購房人實際只需交納扣除3年租金之外的購房款，某某公司對外銷售的商鋪價格均具體到個位數(shù)，而與胡某某的合同約定以萬為單位進行備案，證明雙方是借款關系，清償借款后商鋪無條件回到某某公司。同行業(yè)同地段的租金約50元／平方米，最高也不到100元／平方米，而本案約定的租金高達240元／平方米，是實際租賃關系的3-5倍，與客觀事實不符，顯失公平。因此，請求依法判決。

原告胡某某為證明自己的主張，向法庭提交了下列證據(jù)：

1、《萍鄉(xiāng)市某某廣場地下人防工程商鋪買賣合同》一份，證明胡某某購買某某公司開發(fā)的某某廣場地下人防工程D102、D103、D037、A48、A49號共5個商鋪，購房合同已登記備案。被告某某公司、蘇某某、施某某對證據(jù)的真實性沒有異議，對合法性、關聯(lián)性提出異議，認為該合同是以合法形式掩蓋非法目的的民間借貸。因被告對真實性沒有異議，且證據(jù)形式與內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，本院對該證據(jù)的真實性、合法性予以認定。

2、《購房協(xié)議書》一份，證明胡某某與某某公司在《萍鄉(xiāng)市某某廣場地下人防工程商鋪買賣合同》的基礎上，補充約定由某某公司對上述5個商鋪進行返租，蘇某某、施某某作為擔保人進行擔保。被告某某公司、蘇某某、施某某對證據(jù)的真實性沒有異議，對合法性、關聯(lián)性提出異議，認為不能達到對方的證明目的。購房款大寫是“伍佰萬元”，小寫是“400萬元”，月租大小寫金額也對不上。合同第七條約定了回購條款，可以看出不是租賃關系，而是借款關系。因被告對真實性沒有異議，且證據(jù)形式與內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，本院對該證據(jù)的真實性、合法性予以認定。

3、收據(jù)一張，證明某某公司已于2011年7月18日收到胡某某購房款400萬元。被告某某公司、蘇某某、施某某對證據(jù)的真實性沒有異議，但提出沒有收到對方的購房款。因被告對真實性沒有異議，且證據(jù)形式與內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，本院對該證據(jù)的真實性、合法性予以認定。

4、人防工程使用權預告登記證，證明胡某某已取得上述5個商鋪的使用權并已進行預告登記。被告某某公司、蘇某某、施某某對證據(jù)的真實性沒有異議，但提出只是預登記，不是產(chǎn)權證明。因被告對真實性沒有異議，且證據(jù)形式與內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，本院對該證據(jù)的真實性、合法性予以認定。

5、承諾書一份，證明蘇某某、施某某對胡某某作出承諾，愿嚴格遵守購房協(xié)議書（含返租條款），并盡快支付2011年7月18日至2014年7月17日未支付的租金等費用。被告某某公司、蘇某某、施某某對證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性均不予認可。因該證據(jù)與原件核對一致，被告未申請對證據(jù)上的簽章進行鑒定，根據(jù)舉證規(guī)則，本院對證據(jù)的真實性、合法性予以認定。

6、某某廣場地下人防工程其他商鋪的《人防工程使用權證》，證明某某公司可以辦理相應的房地產(chǎn)證，但其一直未辦理。被告某某公司、蘇某某、施某某提出該證據(jù)系復印件，并且是其他商鋪的材料，與本案無關，對證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性均不予認可。因該證據(jù)未與原件核對，且被告對證據(jù)不予認可，本院對該證據(jù)不予認定。

對原告上述第1、2、3、4、5組證據(jù)的關聯(lián)性，本院將結合全案其他證據(jù)作出認定。

被告某某公司、蘇某某、施某某為證明自己的主張，向法庭提交了下列證據(jù)：

中信銀行匯劃來賬回單，證明雙方是投資關系，不是購房關系。胡某某對證據(jù)的真實性沒有異議，但認為不能實現(xiàn)對方的證明目的。該證據(jù)證明對方收到了400萬元購房款，證據(jù)上的“投資款”不是胡某某書寫，并且購房也是投資，不能據(jù)此認定是借款。因原告對真實性沒有異議，且證據(jù)形式與內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，本院對該證據(jù)的真實性、合法性予以認定。

財務票據(jù)三張，證明2011年12月23日某某公司還款，銀行憑證中款項用途一欄證明為“還款”，雙方之間實際是借款關系。胡某某對證據(jù)的真實性沒有異議，提出還款是還租金款。因被告對真實性沒有異議，且證據(jù)形式與內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，本院對該證據(jù)的真實性、合法性予以認定。

3、中信銀行財務票據(jù)四張，證明某某公司分兩次向胡某某還款共計41萬元，用途均注明是“還款”，雙方之間實際是借款關系。胡某某對證據(jù)的真實性沒有異議，提出還款是還租金款。因被告對真實性沒有異議，且證據(jù)形式與內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，本院對該證據(jù)的真實性、合法性予以認定。

對三被告上述三組證據(jù)的關聯(lián)性，本院將結合全案其他證據(jù)作出認定。

根據(jù)原、被告雙方的訴辯陳述及舉證、質(zhì)證，本院查明事實如下：

2011年7月18日，某某公司、蘇某某、施某某與胡某某簽訂《購房協(xié)議書》，約定胡某某購買某某公司開發(fā)的某某廣場地下人防工程部分商鋪，總價“伍佰萬元（4000000）元（詳見購房合同）”。某某公司租賃胡某某購買的商鋪，租賃期為2011年7月18日至2014年7月17日，每月20日前支付上月租金，月租金“陸萬伍仟元（60000元），滿五個月后租金加倍（每月按壹拾貳萬計）”。如某某公司逾期支付租金，除補交欠租外，每逾期一日按月租金額的千分之二支付違約金。胡某某購買商鋪滿2年內(nèi)，某某公司應為胡某某辦妥房地產(chǎn)證，辦證費用（包括稅費、手續(xù)費及其他費用）均由某某公司承擔。如某某公司逾期辦證，應向胡某某支付購房金額15%的違約金。如某某公司按時交納租金，租賃滿3個月后有權隨時按胡某某的購買價格無條件回購商鋪，交易稅費由某某公司承擔。蘇某某、施某某對此承擔連帶擔保責任。如某某公司違約，相關訴訟中的保全費、律師費、訴訟費由某某公司或蘇某某、施某某承擔。同日，某某公司與胡某某簽訂《萍鄉(xiāng)市某某廣場地下人防工程商鋪買賣合同》，約定胡某某購買某某公司開發(fā)的某某廣場地下人防工程D102、D103、D037、A48、A49號共5個商鋪，建筑面積255.4平方米，商鋪單價每平方米15661.7元，總金額400萬元，胡某某一次性付清購房款。某某公司在2011年10月1日前將商鋪交付胡某某使用，配合市人防辦做好辦證工作并于2011年12月30日前辦結。某某公司只能為胡某某辦理人防工程使用權證，不能辦理房屋所有權證和土地使用證，過戶登記費用由胡某某交納。市人防辦于2011年7月18日對上述合同登記備案。2011年7月18日，某某公司出具收據(jù)收到胡某某支付的400萬元款項。2011年9月21日，市人防辦對某某廣場地下人防工程D102、D103、D037、A48、A49號商鋪人防工程使用權進行預告登記。2014年7月18日，蘇某某、施某某出具承諾書，承諾嚴格遵守2011年7月18日某某公司與胡某某簽訂《購房協(xié)議書》（含返租條款），并盡快支付自2011年7月18日至2014年7月17日期間未支付的租金等費用。根據(jù)胡某某的自認，某某公司已付清了2011年7月至2012年6月的租金，另外在2012年10月支付租金10.5萬元，在2013年6月支付租金5.25萬元。

本院認為，被告某某公司、蘇某某、施某某對本案《購房協(xié)議書》、《萍鄉(xiāng)市某某廣場地下人防工程商鋪買賣合同》的真實性沒有異議，對胡某某已經(jīng)支付400萬元款項沒有異議，蘇某某、施某某對本案債務承擔連帶責任保證沒有異議，本院對此予以確認。本案的爭議焦點是原告胡某某與被告某某公司、蘇某某、施某某之間是房屋買賣與租賃合同關系還是民間借貸關系。原告為支持其主張的房屋買賣與租賃關系，提交了商鋪買賣合同、收款收據(jù)、人防工程使用權預告登記證及被告的承諾書，但上述證據(jù)與房屋買賣、租賃合同的性質(zhì)與特征存在矛盾。一是商鋪買賣單價不是常見的整數(shù)，而是帶小數(shù)位的金額，且合同約定的單價乘以建筑面積，并不等于400萬元，而是3999998.18元。二是被告在訴訟中否認收到了購房款，但沒有否認收到借款。原告僅憑某某公司開具的收據(jù)不能證明雙方發(fā)生了房屋買賣關系，還應當提供不動產(chǎn)銷售發(fā)票，以證明雙方完成了房屋買賣。三是雙方合同約定的返租租金遠遠高于同等地段商鋪的租金水平，三年租金總和達到402萬元。約定租金起始五個月每月6萬元，之后每月12萬元，與民間借貸月利率一點五分息、三分息相符。四是原告2011年9月21日辦理人防工程使用權預告登記之后，在2014年7月之前只要求某某公司支付租金，沒有要求辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，及時行使催告權利。五是某某公司2011年12月23日和2012年1月21日兩次向胡某某匯款的銀行憑證上均注明“還款”二字。因該付款時間離雙方交易時間最近，最能體現(xiàn)雙方的真實意思表示。六是合同約定某某公司如按時交納租金，租賃滿三個月后有權隨時按原價無條件回購商鋪。此約定不符合房屋買賣的行業(yè)習慣，但與民間借貸擔保習慣相符。綜上，根據(jù)《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第一百零八條的規(guī)定，應認定為某某公司以商鋪作為擔保，向胡某某借款。本案不是房屋買賣、租賃關系，而是民間借貸關系。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條和《最高人民法院關于印發(fā)修改后的﹤民事案件案由規(guī)定﹥的通知》第三條第（5）項的規(guī)定，本院在庭審之后向原告進行釋明，告知其本案案由確定為借款合同糾紛，原告可以變更訴訟請求。但在本院指定的時間內(nèi)，原告拒絕變更訴訟請求。原告提出要求某某公司支付租金、違約金、逾期辦理產(chǎn)權證違約金，協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)的訴訟請求與本案借款合同糾紛無關，對原告提出的上述訴訟請求及要求蘇某某、施某某承擔連帶清償責任的訴訟請求，本院不予支持。關于原告要求三被告支付5萬元律師費的訴訟請求，因其沒有提交支付律師費的憑證，不能證明產(chǎn)生了5萬元律師費損失，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百九十六條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第一百零八條、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告胡某某的訴訟請求。

案件受理費53083元，由原告胡某某承擔。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于江西省高級人民法院。

審　判　長　易　磊

代理審判員　嚴林偉

代理審判員　姚　賽

二〇一五年九月十日

書　記　員　劉海鵬

債務糾紛