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云南省文山市人民法院

民事判決書

（2015）文民二初字第739號

原告蘭某，云南省麻栗坡縣人，現(xiàn)住麻栗坡縣。

委托代理人簡明，云南華匯（文山）律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。

委托代理人蔣德順，云南華匯（文山）律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。

被告文山某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，組織機構(gòu)代碼：77858XXXX。

法定代表人晉某某，該公司董事長。

住所地：文山市龍海路某某傲城*樓。

委托代理人王麗，云南七鄉(xiāng)律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。

原告蘭某與被告文山某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某某公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年6月19日受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告蘭某及其委托代理人簡明、蔣德順，被告文山某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人王麗到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告蘭某訴稱，2012年2月27日，原、被告簽訂jggy－066《商品房購銷合同》，合同約定：原告向被告購買位于文山市環(huán)北三路某某傲城第一幢15層1512號房屋，房屋建筑面積117.18㎡，房價2575.5元/㎡，總價款合計311806元。合同簽訂后，原告按合同約定以銀行按揭貸款的方式支付房屋價款，但被告自始至終并未告知原告購買房屋的公攤系數(shù)問題，直到2015年5月，原告到被告雇請的房屋測繪部門咨詢，測繪部門才告知原告購買的房屋實際套內(nèi)建筑面積僅有78.81㎡，公攤面積達到35.81㎡，公攤系數(shù)高達45.44%。原告重新查看合同，才發(fā)現(xiàn)被告將合同中的套內(nèi)建筑面積劃掉“套內(nèi)”二字，變成建筑面積117.18㎡，故意混淆建筑面積與套內(nèi)面積概念，引發(fā)原告發(fā)生重大誤解。為此，原告訴至法院，1、請求人民法院依法撤銷原、被告共同簽訂的jggy－066《商品房購銷合同》，被告返還購房款311806元，支付銀行貸款42070.63元，合計353876.63元；2、訴訟費由被告承擔(dān)。

原告蘭某針對其主張，提交以下證據(jù)：

1、《商品房購銷合同》復(fù)印件一份，證明原告丈夫李應(yīng)華與被告共同簽訂的jggy－066《商品房購銷合同》，合同約定：原告向被告購買位于文山市環(huán)北三路某某傲城第一幢15層1512號房屋，房屋建筑面積117.18㎡，房價2575.5元/㎡，總價款合計311806元；

2、發(fā)票復(fù)印件一份，證明原告已按合同約定支付購房款；

3、民事調(diào)解書復(fù)印件一份，證明在廣南縣人民法院調(diào)解下，原告與丈夫李應(yīng)華已解除婚姻關(guān)系，某某傲城第一幢15層1512號房屋歸原告所有；

4、房屋現(xiàn)場照片，證明原告購買房屋的建筑面積、公攤面積情況；

5、個人貸款對賬單，證明原告為購買被告銷售的某某傲城第一幢15層1512號房屋，已支付銀行貸款40232.39元；

6、原告申請法院調(diào)取的房產(chǎn)平面圖，證明原告購買房屋的套內(nèi)面積是78.89㎡，分?jǐn)偯娣e是35.81㎡，產(chǎn)權(quán)的實際面積是114.7㎡，公攤系數(shù)已經(jīng)達到44%。

經(jīng)庭審質(zhì)證，被告某某公司對原告蘭某提交的第1組證據(jù)的真實性、合法性無異議，但不同意原告的證明觀點，原告與李應(yīng)華是否是夫妻關(guān)系被告不清楚，合同約定的房屋總價款是301806元，原告主張的311806元不知從何而來，原告不是本案適格的主體；對第2組證據(jù)的真實性、合法性無異議，交費人不是原告，費用是91806元；對第3組證據(jù)的真實性、合法性無異議，但該調(diào)解書被告至今未見過，即使有調(diào)解書也不能證實原告就是本案適格的主體；對第4組證據(jù)不予認(rèn)可，拍攝人、地點、時間均不清楚，照片上也看不出原告要證明的公攤面積；對第5組證據(jù)的真實性、合法性無異議，但與本案無關(guān)聯(lián)性，賬單上的還款人并非原告；對第6組證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議，不同意原告的證明觀點，分?jǐn)偯娣e的比例是用分?jǐn)偯娣e除以產(chǎn)權(quán)面積計算得來的，并不是用分?jǐn)偯娣e除以套內(nèi)面積計算得來的，公攤系數(shù)應(yīng)當(dāng)是31.22%，而不是原告所說的44%。本院認(rèn)為，被告對原告提交的第1、2、3、5、6組證據(jù)的真實性無異議，本院予以采信；原告提交的第4組證據(jù)不能證明其主張的事實，本院不予采信。

被告某某公司辯稱，一、原告蘭某不是本案適格的主體。被告于2012年2月27日簽訂的合同編號為jggy－066《商品房購銷合同》是與李應(yīng)華簽訂的，根據(jù)合同的相對性原則，原告不是本案適格的主體。二、原告提出撤銷合同的訴請不應(yīng)得到支持。被告與李應(yīng)華簽訂的該合同已有3年多時間，撤銷權(quán)應(yīng)在一年內(nèi)行使，根據(jù)合同法的規(guī)定，該撤銷權(quán)消滅。三、被告與李應(yīng)華簽訂的《商品房購銷合同》合法有效，合同簽訂不存在重大誤解。雙方簽訂該合同是采用格式條款的方式訂立的，作為提供格式條款一方的被告，遵循了公平原則確定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提醒對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照李應(yīng)華的要求，對該條款進行了說明。對于面積的約定，房屋建筑面積為117.18平方米，李應(yīng)華所購房屋是按套計價，且在附件還附有房屋分戶平面圖及該房屋面積，在簽訂合同時，李應(yīng)華是清楚該約定的，不存在重大誤解。四、本案房屋公攤面積屬合理公攤。測繪公司測繪1512號房屋的建筑面積為114.71㎡，其中套內(nèi)面積78.89㎡；分?jǐn)偯娣e35.81㎡，與合同約定的參考面積117.18㎡相差2.48㎡，公攤面積占房屋面積的31.22%。本案中涉及的項目在立項、備案、審批商品房預(yù)售過程中沒有對公攤系數(shù)作過強制性限制，我國法律對公攤面積的比例也沒有明確的限制性規(guī)定，被告沒有違反國家及行業(yè)管理規(guī)定，本案房屋公攤面積屬合理公攤。綜上所述，原告的起訴無事實和法律依據(jù)，請法院依法駁回原告的訴訟請求。

被告某某公司針對其主張，提交以下證據(jù)：

1、商品房購銷合同、合同補充條款復(fù)印件各一份，證明2012年2月27日被告簽訂的合同編號為jggy－066號的《商品房購銷合同》、《合同補充條款》是與李應(yīng)華簽訂的，合同約定房屋總價款為301806元，房屋參考建筑面積為117.18㎡；

2、房產(chǎn)測繪結(jié)果報告復(fù)印件一份，證明李應(yīng)華購買的1幢1512號房屋的套內(nèi)面積78.89㎡、分?jǐn)偯娣e35.81㎡、產(chǎn)權(quán)面積114.70㎡；

3、交房公告、公告復(fù)印件各一份，證明被告通過文山日報刊登交房公告，告知業(yè)主于2012年5月8日至25日攜帶所需證件辦理交接房手續(xù)。被告在銷售房屋某某傲城醒目位置公告“某某傲城5月8日至25日隆重交房”。

經(jīng)庭審質(zhì)證，原告蘭某對被告某某公司提交的第1組證據(jù)的真實性無異議，不同意被告的證明觀點，原告提交的第3組證據(jù)已證明原告與李應(yīng)華系夫妻關(guān)系，經(jīng)廣南縣人民法院調(diào)解離婚，該房產(chǎn)屬原告所有；對第2組證據(jù)的真實性無異議，證明了該房屋的使用面積與實際面積誤差大，被告應(yīng)向原告作出相應(yīng)的說明；對第3組證據(jù)的真實性無異議，被告向原告交房時手續(xù)都是原告辦的，原告具有本案的主體資格。本院認(rèn)為，原告對被告提交的第1、2、3組證據(jù)的真實性無異議，本院予以采信。

根據(jù)庭審舉證、質(zhì)證和認(rèn)證，本院查明的法律事實如下：

2011年10月14日，被告與李應(yīng)華簽訂合同編號為jggy－066號的《商品房購銷合同》，合同約定：“原告購買被告開發(fā)的位于文山新城路開發(fā)區(qū)臥龍片區(qū)某某傲城第1幢第15層1512號預(yù)售商品房，該商品房的產(chǎn)權(quán)登記面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。產(chǎn)權(quán)登記面積以產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)確定為準(zhǔn)。房屋的參考建筑面積117.18平方米，房屋總價款301806元”。合同簽訂后，李應(yīng)華已向被告支付購房款91806元，其余20萬元房款以銀行按揭方式支付。原告與李應(yīng)華原系夫妻關(guān)系，2014年3月14日廣南縣人民法院作出（2014）廣民二初字第47號民事調(diào)解書，內(nèi)容為：“原告與李應(yīng)華自愿離婚；位于文山城區(qū)某某傲城1幢15層1512號房屋歸原告蘭某所有”。被告預(yù)售的該商品房竣工驗收后，被告在文山日報刊登交房公告，告知業(yè)主于2012年5月8日至5月25日辦理交接房手續(xù)。原告認(rèn)為被告將jggy－066號的《商品房購銷合同》中套內(nèi)建筑面積劃掉“套內(nèi)”二字，引發(fā)原告發(fā)生重大誤解。為此，原告要求撤銷該合同，被告返還購房款及利息353876.63元。

本院認(rèn)為，被告與李應(yīng)華簽訂合同編號為jggy－066號的《商品房購銷合同》系雙方的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效。原告與李應(yīng)華離婚時協(xié)議位于文山城區(qū)某某傲城1幢15層1512號房屋歸原告蘭某所有。原告持有的該《商品房購銷合同》約定房屋參考建筑面積117.18平方米，合同中的“套內(nèi)”二字均已劃出。李應(yīng)華簽訂合同后及在與原告的婚姻關(guān)系存續(xù)期間均未對該合同提出異議。根據(jù)法律規(guī)定，因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)，撤銷權(quán)消滅?，F(xiàn)原告主張訂立合同時存在重大誤解，原告提交的證據(jù)不能證明其主張的觀點，且原告在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)，故原告要求撤銷該《商品房購銷合同》及被告返還購房款及利息353876.63元的訴訟請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十四條、第五十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告蘭某的訴訟請求。

案件受理費6610元，由原告蘭某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于文山壯族苗族自治州中級人民法院。

審判長　　溫錄波

審判員　　朱應(yīng)洪

審判員　　劉勝娟

二〇一五年十一月十三日

書記員　　何秋杰

商品房預(yù)售合同糾紛