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甘肅省嘉峪關(guān)市城區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）嘉城民一初字第847號

原告趙某某。

被告葛某某。

委托代理人藺某某。

委托代理人殷劍宏，甘肅殷劍宏律師事務(wù)所律師。

被告嘉峪關(guān)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人朱某某，該公司執(zhí)行董事。

委托代理人王海林，甘肅永千匯律師事務(wù)所律師。

委托代理人申宗晉，甘肅永千匯律師事務(wù)所律師。

原告趙某某訴被告葛某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年5月6日受理后，原告申請追加了嘉峪關(guān)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某公司）作為共同被告，本案依法由代理審判員丁璽玉獨(dú)任審判，于2014年6月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告趙某某及其委托代理人胥軍，被告葛某某的委托代理人藺某某、殷劍宏，被告某公司的法定代表人朱某某、委托代理人王海林、申宗晉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告趙某某訴稱：2014年1月，原告途徑被告某公司第二項(xiàng)目部售房部時，前去了解售房情況，項(xiàng)目部副總藺某某接待了原告并非常熱情的介紹了出售房屋的情況，原告覺得被告所出售的房屋也符合自己的需求，經(jīng)雙方協(xié)商，原告決定購買位于碧水綠洲小區(qū)南門口6號樓6、7號兩個商業(yè)門點(diǎn)房。按照藺某某的要求，原告先交付了900元購房定金。隨后藺某某稱購買房屋的人很多，催促原告盡快付清全部購房款。2月12日，原告按其要求將購房款及其他款項(xiàng)共計(jì)485501元全部轉(zhuǎn)賬匯入被告葛某某在甘肅嘉峪關(guān)農(nóng)村合作銀行蘭新西路支行的賬戶。隨后，原告要求簽訂購房協(xié)議，但藺某某稱公司總經(jīng)理葛某某外出辦事，找借口推脫拒簽，原告要求先交付房屋鑰匙，藺某某稱房屋還在占用，到2月底搬出后就給鑰匙。到3月初，被告仍然拒絕交付，且有意躲避，并惡言訓(xùn)斥原告。3月12日，原告再次到售房部要求退房，藺某某又想躲避，原告便打110報(bào)案。綜上，原告認(rèn)為，因被告葛某某沒有能力去辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)要求被告退還購房款。據(jù)此，原告請求法院依法判令被告退還購房款485501元，并按中國人民銀行同期貸款利率支付2014年2月12日至還款之日的利息。

被告葛某某辯稱：首先，嘉峪關(guān)市某商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡稱某公司）與被告某公司簽訂了嘉峪關(guān)碧水綠洲項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書，雙方約定，被告某公司同意某公司設(shè)立嘉峪關(guān)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第二項(xiàng)目部，并任命被告葛某某為項(xiàng)目經(jīng)理，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招投標(biāo)及銷售。其次，原告的售房款485501元確已付清，該款項(xiàng)是打入被告葛某某的賬戶。第三，原、被告雙方已經(jīng)簽訂了購房卡，并于2013年12月19日通過房管局辦理了住房使用證，所以房屋買賣協(xié)議已經(jīng)履行完畢。第三，因原告起先購買4號和6號房屋，后變更為6號和7號，因7號房屋是辦公室，在當(dāng)時無法騰房，所以雙方對交房時間沒有約定。綜上，原、被告之間的合同已經(jīng)履行完畢，被告愿意交付鑰匙，故請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

被告某公司辯稱：2009年3月1日，被告與某公司簽訂了一份嘉峪關(guān)碧水綠洲項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，約定：1、合作方式。某公司以土地使用權(quán)和住宅項(xiàng)目施工圖審查以前的費(fèi)用作為投資，某公司以住宅項(xiàng)目開發(fā)所需資金作為投資，聯(lián)合開發(fā)住宅項(xiàng)目。2、合作雙方的權(quán)利和義務(wù)。某公司同意某公司設(shè)立某公司第二項(xiàng)目部，負(fù)責(zé)住宅項(xiàng)目的招投標(biāo)、開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售。3、合作項(xiàng)目的銷售：住宅項(xiàng)目的五證在某公司名下，與買受人簽訂商品房買賣合同時，由某公司與買受人簽訂合同并備案。銷售由某公司管理，銷售房款統(tǒng)一進(jìn)入某公司銷售專用賬戶，該賬戶由某公司和某公司共同管理。某公司根據(jù)某公司的工程進(jìn)度和資金使用情況，給某公司劃撥資金。4、違約責(zé)任。某公司未履行商品房買賣合同的義務(wù)，導(dǎo)致買受人起訴造成的一切損失，由某公司承擔(dān)。2014年2月，被告葛某某未經(jīng)某公司同意，擅自給原告趙某某銷售商業(yè)門店，將售房款485501元存入葛某某的個人賬戶。據(jù)此，某公司認(rèn)為，被告葛某某以個人名義售房，以個人名義收取房款，因此產(chǎn)生的責(zé)任應(yīng)由葛某某個人承擔(dān)。另外，被告葛某某明知以個人名義售房，未經(jīng)某公司同意，無法與買受人簽訂合法的商品房買賣合同，也無法辦理房屋的所有權(quán)證，某公司也拒絕為該套房屋辦理產(chǎn)權(quán)證，在此種情況下，被告葛某某的行為涉嫌詐騙罪，應(yīng)當(dāng)移送公安機(jī)關(guān)查處。

經(jīng)審理查明：2008年12月，被告某公司與被告某簽訂了一份嘉峪關(guān)碧水綠洲項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書，約定，甲方（某公司）同意將位于嘉峪關(guān)市碧水綠洲小區(qū)內(nèi)，已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑審批的17號-26號，共計(jì)10棟住宅樓，建筑面積38318.78平方米（最終以房地局實(shí)際測量成果為準(zhǔn)）合作開發(fā)；甲方以現(xiàn)已辦理的土地使用權(quán)及政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)（施工圖審查以前）的費(fèi)用作為投資；乙方（某公司）以合作項(xiàng)目全部開發(fā)所需資金作為投資，并負(fù)責(zé)辦理該項(xiàng)目后期的一切相關(guān)手續(xù)及辦理過程中所需的一切費(fèi)用，承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，聯(lián)合開發(fā)該項(xiàng)目。甲、乙雙方對所開發(fā)項(xiàng)目，按投資比例利益共享、風(fēng)險共擔(dān)；甲方同意乙方設(shè)立嘉峪關(guān)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第二項(xiàng)目部，并由乙方指派甲方任命授權(quán)的項(xiàng)目經(jīng)理，全權(quán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的工程招投標(biāo)、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售工作，直至項(xiàng)目建成及善后保修、銷售完畢、清償全部債權(quán)、債務(wù)為止；由于雙方合作項(xiàng)目的”五證”均在甲方名下，故在與買受人簽訂商品房買賣合同時，仍然以甲方名義與買受人簽訂合同并備案，但商品房買賣合同中載明的出賣人的權(quán)利、義務(wù)，除辦理房產(chǎn)證一項(xiàng)由甲方承擔(dān)外，其余均由乙方承擔(dān)；銷售工作由甲方統(tǒng)一管理，銷售房款統(tǒng)一進(jìn)入銷售專用賬戶，該賬戶由甲乙雙方共同管理，由甲方根據(jù)乙方的工程進(jìn)度及資金使用情況，撥入乙方項(xiàng)目專用賬戶。2009年6月23日，被告某公司任命被告葛某某為第二項(xiàng)目部經(jīng)理。

另查，2014年2月12日，某公司第二項(xiàng)目部工作人員向原告趙某某出具了訂房卡，訂房卡顯示客戶姓名、售價、訂房日期、面積、房號及金額，原告購買了兩間，分別為6號樓商業(yè)門面6號和7號。某公司第二項(xiàng)目部工作人員給原告出具了打款憑條，讓原告依照上述要求打入房款，該憑條顯示：戶名葛某某，賬號為葛某某的私人賬號，開戶行嘉峪關(guān)農(nóng)村合作銀行蘭新西路支行，房款665350元（包含他人房費(fèi)），后期費(fèi)用31126元。同日，原告和他人按照以上地址打入房款665350元和后期費(fèi)用31126元，與此同時，某公司第二項(xiàng)目部工作人員向原告出具了6、7號商鋪的清款證明，證實(shí)原告已將房款全部交清。2012年8月，被告葛某某從嘉峪關(guān)房地產(chǎn)管理局買來空白的住房使用證，其內(nèi)容為某公司第二項(xiàng)目部工作人員所填寫。涉案房屋至今沒有交付。庭審中，被告葛某某愿意交付鑰匙，但原告考慮被告某公司不認(rèn)可購房事宜，也拒絕辦理房本，且在此種情況下被告葛某某也無法辦理房屋所有權(quán)證，故原告堅(jiān)持要求退還房款。另，原告在訴前申請保全，嘉峪關(guān)市城區(qū)人民法院出具了（2014）嘉城民保字第22號民事裁定書，凍結(jié)了葛某某在嘉峪關(guān)農(nóng)村合作銀行蘭新西路支行的52萬存款。

以上事實(shí)，有協(xié)議書、訂房卡、銀行打款憑據(jù)、清款證明、住房使用證、民事裁定書、當(dāng)事人陳述等予以證實(shí)。

本院認(rèn)為：被告某公司與某公司雙方簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書證實(shí)，某公司第二項(xiàng)目部真實(shí)存在，且有權(quán)從事所屬樓盤的銷售業(yè)務(wù)。本案某公司第二項(xiàng)目部出具的訂房卡及原告的匯款憑據(jù)已證實(shí)，原告與某公司第二項(xiàng)目部之間有房屋買賣的行為，且原告依約履行了義務(wù)即交清所有房款，但某公司第二項(xiàng)目部未按照約定履行交付房屋及辦理所有權(quán)證的相關(guān)義務(wù)。關(guān)于購房款是否應(yīng)當(dāng)退還的問題。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持。原告雖然在購房時有更換房號的事由，但2014年2月12日，某公司第二項(xiàng)目部出具的清款證明已證實(shí)，原告在購房的當(dāng)日已將房號更換，后經(jīng)原告的多次催要，某公司第二項(xiàng)目部仍沒有交房。其次，因被告葛某某將購房款打入私人賬號，被告某公司不認(rèn)可原告的購房行為，且拒絕簽訂商品房買賣合同和辦理房屋所有權(quán)證，致使原告的購房目的不能實(shí)現(xiàn)。第三，原告主張退房并索要購房款而非交付房屋。綜上，原告與某公司第二項(xiàng)目部簽訂的房屋買賣合同符合解除條件，原告的購房款應(yīng)當(dāng)予以退還。關(guān)于購房款應(yīng)當(dāng)由誰來退付的問題，首先，被告葛某某雖然被任命為某公司第二項(xiàng)目部經(jīng)理，但依協(xié)議書約定，被告葛某某應(yīng)當(dāng)讓買受人將購房款匯入統(tǒng)一銷售專用賬戶而非自己的私人賬戶，故被告葛某某應(yīng)當(dāng)退付原告的購房款。其次，原告與某公司第二項(xiàng)目部之間存在購房協(xié)議，而某公司第二項(xiàng)目部從屬于被告某公司，某公司作為獨(dú)立的法人，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，故在被告葛某某付款不能的情況下，被告某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)付款的責(zé)任。因現(xiàn)有證據(jù)顯示，被告葛某某的行為尚未涉嫌詐騙，故不符合移送公安機(jī)關(guān)的情形。關(guān)于支付利息的請求，因在被告葛某某愿意交付鑰匙的情形下，原告選擇解除合同，退付房款，且通過本次訴訟才確認(rèn)了退款事宜，故利息的主張，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條第一款、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第一款、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第七十六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告葛某某退還原告趙某某購房款485501元，于本判決生效后三十日支付；

二、被告嘉峪關(guān)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對判項(xiàng)一中不能履行的部分承擔(dān)付款責(zé)任。

如果未按生效判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

訴訟費(fèi)8583元，減半收取4291.5元，由被告葛某某承擔(dān)；保全費(fèi)3120元，由被告葛某某承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于甘肅省嘉峪關(guān)市中級人民法院。

代理審判員　　丁璽玉

二〇一四年七月二十三日

書　記　員　　楚　燕

房屋買賣合同糾紛