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新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）衛(wèi)濱民一初字第460號

原告林某某，男，漢族

委托代理人李艷霞，河南龍健律師事務(wù)所律師

被告新鄉(xiāng)市某某置業(yè)有限公司

法定代表人李某某

委托代理人吳偉，河南宇華大眾律師事務(wù)所律師

原告林某某訴被告新鄉(xiāng)市某某置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛一案中，本院立案受理后，由審判員李天使獨任審判，公開開庭進行了審理。原告林某某的委托代理人李艷霞，被告新鄉(xiāng)市某某置業(yè)有限公司的委托代理人吳偉均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告林某某訴稱：2013年11月8日，原告繳納10000元定金定購被告開發(fā)的某某花園**號樓**單元**層西戶房屋一套。2013年11月12日，原、被告簽訂購房合同，原告繳納68896元首付及地下室房款、契稅、公共維修基金等費用。合同約定2014年12月30日前交付，現(xiàn)已逾期5個多月仍未建成。經(jīng)查詢，原告得知被告未取得商品房預售許可證、土地使用證等相關(guān)證件。原告認為，被告采取欺騙手段，銷售不符合條件的房屋，給原告造成了極大損失，現(xiàn)起訴至法院，要求解除原、被告簽訂的房屋買賣合同，要求被告返還原告購房款90539元及延期支付利息（自2015年1月1日按照銀行同期貸款利率計算至給付之日止），判令被告支付違約金4527元（按合同約定已付款金額的5%計算），判令被告雙倍返還原告定金20000元。

被告新鄉(xiāng)市某某置業(yè)有限公司辯稱：1、本案解除合同條件不成立，合同法第九十六條以及本案合同第八條第一款第二項均規(guī)定，解除合同應當通知對方當事人，并且至送達之日起生效，因原告沒有履行通知義務(wù)，不符合解除條件。2、利息因沒有約定，不應予以支持，合同第八條規(guī)定因逾期交房解除合同的后果是返還房款，支付已付房款5%的違約金，因沒有利息約定，因駁回利息請求。3、因本案雙方已簽訂合同，不應當支持原告定金雙倍返還的訴求。2013年11月8日，原告繳納定金1萬元，2013年11月12日，雙方簽訂合同，也就是說定金是為訂立本案合同提供擔保的，本案雙方簽訂合同后，該定金擔保功能完成，或者轉(zhuǎn)成房款，或者返還給原告，最高院審理商品房司法解釋第四條規(guī)定，定金請求不應當支持。因本案雙方已經(jīng)訂立合同，應當駁回原告要求返還雙倍定金的訴訟請求。5、原告稱被告故意隱瞞，沒有取得預售許可證不屬實。簽訂合同時，原告是知道沒有該許可證，該房屋合同的名稱為職工住房買賣合同就是最好的證明。

原告林某某向本院提交的證據(jù)材料：1、內(nèi)部認購房屋買賣合同一份，證明被告存在延期交房的違約情況；被告承諾的按揭貸款沒有實現(xiàn)；我方請求違約金的依據(jù)；該合同至今所載明的房地產(chǎn)開發(fā)的五證不全。2、地下室買賣協(xié)議一份，證明2014年1月20日原告購買涉案地下室。3、收據(jù)四份，證明原告向被告繳納房款以及定金的情況。

被告新鄉(xiāng)市某某置業(yè)有限公司未向本院提交的證據(jù)材料。

經(jīng)庭審質(zhì)證：被告對原告提交的證據(jù)1真實性無異議。但是合同第八條可以證明不應當支持利息訴求，合同解除必須送達通知，該合同已經(jīng)簽訂，不應當支持定金雙倍返還訴求。對證據(jù)2關(guān)于地下室買賣協(xié)議真實性無異議。意見同答辯意見。對證據(jù)3收據(jù)從形式上看加蓋被告公章，對該公章予以認可，具體金額核對后予以答復。本院認為，原告提交的證據(jù)形式合法、內(nèi)容真實有效，與本院具有關(guān)聯(lián)性，本院對原告提交的上述證據(jù)予以確認。

根據(jù)上述有效證據(jù)及庭審情況，可以確認以下事實：

2013年11月，原、被告達成購房意向，由原告繳納定金10000元。2013年11月12日，原、被告簽訂房屋買賣合同，原告繳納首付款68896元及相關(guān)地下室款項、契稅、公共維修基金等費用。合同約定，2014年12月30日前交付房屋。被告新鄉(xiāng)市某某置業(yè)有限公司未取得房屋預售許可證和土地使用證，該工程目前仍停工。原告起訴至法院，要求解除原、被告簽訂的房屋買賣合同，要求被告返還原告購房款90539元及延期支付利息（自2015年1月1日按照銀行同期貸款利率計算至給付之日止），判令被告支付違約金4527元（按合同約定已付款金額的5%計算），判令被告雙倍返還原告定金20000元。

本院認為：商品房預售應當向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。被告辯稱原、被告簽訂的系《職工住房買賣合同》，在合同簽訂時原告對于被告未取得房屋預售許可證是明知的，原告未履行通知義務(wù)，不符合解除合同的條件。經(jīng)審查，原、被告簽訂的合同從內(nèi)容上看，符合商品房買賣合同的條件，應當視為商品房買賣合同，雙方合同約定該房屋房款的繳納方式為首付款加按揭貸款，由于該合同未在房產(chǎn)管理部門進行備案登記，其無法辦理按揭貸款。原告因上述原因起訴至本院，要求解除合同可以視為履行了通知解除義務(wù)，對于被告辯稱的理由，本院不予支持。原告在購房過程中繳納定金10000元、首付款68896元、地下室款項8355元、其他費用13288元，共計100839元，因此原告所有購房花費為100539元，應當由被告返還。原告要求利息的訴求，本院從起訴之日起即2015年5月14日按照中國人民銀行同期貸款利率予以支持。在原、被告簽訂購房合同后，定金的作用已經(jīng)完成，一般采取沖抵房款的方式，而不再適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定。雙方合同第五條第3項明確約定，原告繳納的首付款為78896元，即定金10000元加上2013年11月12日原告繳納的68896元，可見原告于2013年11月8日繳納的定金已經(jīng)被折抵為房款首付，對于原告要求被告雙倍返還定金的訴求，本院不予支持。原、被告簽訂的房屋買賣合同無效，對于原告要求被告支付違約金的訴求，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原、被告2013年11月12日簽訂的房屋買賣合同無效；

二、被告新鄉(xiāng)市某某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告購房款等費用100539元及利息（利息以100539元為基數(shù)，從2015年5月14日起按照中國人民銀行同期貸款利率，計算至全部款項返還完畢之日止）。

三、駁回原告要求被告雙倍返還定金、支付違約金的訴訟請求。

訴訟費2601元，由被告新鄉(xiāng)市某某置業(yè)有限公司承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于新鄉(xiāng)市中級人民法院。

審判員　李天使

二〇一五年七月三日

書記員　計　珍

合同糾紛