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貴州省凱里市人民法院

民事判決書

（2015）凱民初字第1796號(hào)

原告貴州某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司。住所地：凱里市北京東路*號(hào)。

法定代表人呂某，總經(jīng)理。

委托代理人（特別授權(quán)）張昌勝，貴州鐵力律師事務(wù)所律師。

被告胡某，女，19**年*月*日出生，漢族。

原告貴州某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱：大地物業(yè)公司）與被告胡某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院2015年7月27日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序于2015年8月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告大地物業(yè)公司的委托代理張昌勝、被告胡某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告大地物業(yè)公司訴稱：2012年9月3日，我公司與被告胡某簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同簽訂后，被告既按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，我公司也依約提供物業(yè)管理服務(wù)。2012年8月15日，被告無故不繳納物業(yè)管理費(fèi)，截至2015年7月31日共欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)11773.2元。我公司雖然多次派員上門催收，但被告均以種種理由拒絕交納。為了維護(hù)我公司的合法權(quán)益，特訴至法院，請(qǐng)求依法判令被告：1、支付2012年8月15日至2015年7月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)11773.2元及違約金1880.4元；2、承擔(dān)案件受理費(fèi)。

原告大地物業(yè)公司為證明訴請(qǐng)理由成立，在舉證期限內(nèi)向本院提交證據(jù)材料有：1、原告的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》、法定代表人的《居民身份證》、《法定代表人身份證明》復(fù)印件各一份共4頁，擬證明原告的工商登記信息和訴訟主體資格；2、原、被告2012年9月3日簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《香山別苑住宅小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約》、被告2012年9月3日出具的《承諾書》復(fù)印件一份共14頁，擬證明原、被告在物業(yè)服務(wù)合同中約定各自權(quán)利義務(wù)關(guān)系的內(nèi)容；3、被告2012年9月3日簽屬的《鑰匙發(fā)放記錄表》復(fù)印件一份1頁，擬證明被告已收房入住的事實(shí)；4、原告2012年9月3日出具的《收款收據(jù)》復(fù)印件三張，擬證明被告曾向原告繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)6936.3元的事實(shí)；5、原告向被告郵寄的《EMS快遞單》、《催費(fèi)通知書》復(fù)印件一份2頁，擬證明被告拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，原告催收未果的事實(shí)；6、凱里市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2012年1月17日向原告出具的《房地產(chǎn)類資質(zhì)證書變更審核表》復(fù)印件一份1頁，擬證明原告名稱變更前為“黔東南大地物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司”的事實(shí)。

被告胡某未遞交書面答辯意見。庭審中，被告胡某口頭辯稱：2012年8月，我接收購買的“香山別苑”小區(qū)25棟5單元房產(chǎn)時(shí)，已向原告交納了一年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，發(fā)現(xiàn)房屋存在滲漏情況后，我已向原告反映并要求將滲漏區(qū)域維修好，但至今原告未對(duì)滲漏區(qū)域進(jìn)行維修，故我不同意交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和違約金。如果原告維修好滲漏區(qū)域我就交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。綜上所述，請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

被告胡某在舉證期限內(nèi)未向本院提交任何證據(jù)材料。

經(jīng)審理查明：原告大地物業(yè)公司系自然人投資或控股的有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍有：物業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、中介服務(wù)、園林養(yǎng)護(hù)。被告胡某系“香山別苑”小區(qū)25棟5單元25-E號(hào)房的業(yè)主，該房建筑面積為331.64平方米。2012年9月3日，以原告為乙方（受委托方）、被告為甲方（房屋產(chǎn)權(quán)人）就香山別苑住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)事宜分別簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》和《香山別苑住宅小區(qū)臨時(shí)管理公約》各一份。其中，物業(yè)管理服務(wù)合同約定：“……第六條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整乙方向甲方收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，計(jì)費(fèi)面積按甲方簽訂的房屋購買合同或房產(chǎn)證或有關(guān)資料中注明的建筑面積（含公用面積公攤），物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為：聯(lián)排別墅1.2元／㎡花園洋房1.8元／㎡多層住宅0.8元／㎡高層住宅1.5元／㎡物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)自房屋交付使用通知書約定的交付時(shí)間起計(jì)收（初次按半年時(shí)間預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)），業(yè)主未按交付時(shí)間辦理房屋交付手續(xù)的，應(yīng)交納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)計(jì)收時(shí)間不變。……第十條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取方式：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)于每月1日前按月交納當(dāng)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。如在當(dāng)月最后一日未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，每逾期一日乙方按甲方欠費(fèi)總額的0.3%收取違約金。……第二十三條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，按應(yīng)交數(shù)額0.3%向乙方支付違約金。……”同日，被告不僅向原告出具一份《承諾書》，而且在《鑰匙發(fā)放記錄表》上簽字后交納裝修保證金、裝修服務(wù)費(fèi)和2011年8月15日至2012年8月14日的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)共6936.3元。2012年8月15日，被告以房屋滲漏未維修為由拒絕交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。原告多次催交未果的情況下，于2015年7月27日向本院提起訴訟。庭審中，因原告不同意調(diào)解，本院未主持雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。

另查明：截至2015年7月31日，被告共計(jì)欠繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)11773.2元。

再查明：2011年，黔東南大地物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司與黔東南大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，黔東南大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司授權(quán)黔東南大地物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司管理對(duì)“香山別苑”小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。2012年1月17日，經(jīng)凱里市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審核同意黔東南大地物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司更名為“貴州某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司”即本案原告。

上述事實(shí)，有原告的起訴狀、被告的口頭答辯意見以及原告所舉證據(jù)材料和庭審記錄等在卷佐證，經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，本院依法審查，可以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：合同是平等主體的自然人、法人和其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理建筑物及其附屬設(shè)施的服務(wù)合同。依法成立的合同受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案原、被告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》是在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上訂立的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，對(duì)其真實(shí)性及有效性，本院予以確認(rèn)。原告按照物業(yè)服務(wù)合同履行物業(yè)服務(wù)行為后，被告作為接受服務(wù)的業(yè)主，理應(yīng)按約支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。被告無故拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為，有悖于民事活動(dòng)中的誠實(shí)信用原則，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付物業(yè)費(fèi)的民事責(zé)任。被告逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)依約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但原告主張違約金的數(shù)額少于被告應(yīng)承擔(dān)的實(shí)際金額，可視為原告在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)自己民事權(quán)利所作的處分，按照當(dāng)事人意思自治原則，本院應(yīng)予準(zhǔn)許。綜上所述，原告的訴請(qǐng)事實(shí)清楚、證據(jù)充分、于法于約有據(jù)，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條、第一百零六條、第一百一十一條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

被告胡某在本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告貴州某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司2012年8月15日至2015年7月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)11773.2元及違約金1880.4元（違約金從2013年8月30日計(jì)算至2015年7月31日止）。

若義務(wù)人未按照本判決確定的期限履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)140元，減半收取70元，由被告胡某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本。同時(shí)，在上訴期限內(nèi)直接向上訴法院預(yù)交上訴費(fèi)，上訴于貴州省黔東南苗族侗族自治州中級(jí)人民法院。逾期，本判決則發(fā)生法律效力。

本判決生效后，如負(fù)有履行義務(wù)的一方當(dāng)事人不履行義務(wù)，享有權(quán)利的一方當(dāng)事人可在判決確定履行義務(wù)期限屆滿之日起，兩年內(nèi)向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

審判員　楊　瓊

二〇一五年十月二十六日

書記員　石本媛

物業(yè)服務(wù)合同糾紛