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貴州省凱里市人民法院

民事判決書

（2015）凱民初字第1796號

原告貴州某某物業(yè)服務有限責任公司。住所地：凱里市北京東路*號。

法定代表人呂某，總經理。

委托代理人（特別授權）張昌勝，貴州鐵力律師事務所律師。

被告胡某，女，19**年*月*日出生，漢族。

原告貴州某某物業(yè)服務有限責任公司（以下簡稱：大地物業(yè)公司）與被告胡某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院2015年7月27日立案受理后，依法適用簡易程序于2015年8月25日公開開庭進行了審理。原告大地物業(yè)公司的委托代理張昌勝、被告胡某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告大地物業(yè)公司訴稱：2012年9月3日，我公司與被告胡某簽訂了一份《物業(yè)管理服務合同》。合同簽訂后，被告既按時繳納物業(yè)管理服務費，我公司也依約提供物業(yè)管理服務。2012年8月15日，被告無故不繳納物業(yè)管理費，截至2015年7月31日共欠物業(yè)服務費11773.2元。我公司雖然多次派員上門催收，但被告均以種種理由拒絕交納。為了維護我公司的合法權益，特訴至法院，請求依法判令被告：1、支付2012年8月15日至2015年7月31日的物業(yè)服務費11773.2元及違約金1880.4元；2、承擔案件受理費。

原告大地物業(yè)公司為證明訴請理由成立，在舉證期限內向本院提交證據材料有：1、原告的《營業(yè)執(zhí)照》、《組織機構代碼證》、法定代表人的《居民身份證》、《法定代表人身份證明》復印件各一份共4頁，擬證明原告的工商登記信息和訴訟主體資格；2、原、被告2012年9月3日簽訂的《物業(yè)管理服務合同》、《香山別苑住宅小區(qū)臨時管理規(guī)約》、被告2012年9月3日出具的《承諾書》復印件一份共14頁，擬證明原、被告在物業(yè)服務合同中約定各自權利義務關系的內容；3、被告2012年9月3日簽屬的《鑰匙發(fā)放記錄表》復印件一份1頁，擬證明被告已收房入住的事實；4、原告2012年9月3日出具的《收款收據》復印件三張，擬證明被告曾向原告繳納物業(yè)管理服務費6936.3元的事實；5、原告向被告郵寄的《EMS快遞單》、《催費通知書》復印件一份2頁，擬證明被告拖欠物業(yè)服務費，原告催收未果的事實；6、凱里市住房和城鄉(xiāng)建設局2012年1月17日向原告出具的《房地產類資質證書變更審核表》復印件一份1頁，擬證明原告名稱變更前為“黔東南大地物業(yè)服務有限責任公司”的事實。

被告胡某未遞交書面答辯意見。庭審中，被告胡某口頭辯稱：2012年8月，我接收購買的“香山別苑”小區(qū)25棟5單元房產時，已向原告交納了一年的物業(yè)管理服務費，發(fā)現房屋存在滲漏情況后，我已向原告反映并要求將滲漏區(qū)域維修好，但至今原告未對滲漏區(qū)域進行維修，故我不同意交納物業(yè)管理服務費和違約金。如果原告維修好滲漏區(qū)域我就交納物業(yè)管理服務費。綜上所述，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。

被告胡某在舉證期限內未向本院提交任何證據材料。

經審理查明：原告大地物業(yè)公司系自然人投資或控股的有限責任公司，經營范圍有：物業(yè)服務、家政服務、中介服務、園林養(yǎng)護。被告胡某系“香山別苑”小區(qū)25棟5單元25-E號房的業(yè)主，該房建筑面積為331.64平方米。2012年9月3日，以原告為乙方（受委托方）、被告為甲方（房屋產權人）就香山別苑住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費事宜分別簽訂了《物業(yè)管理服務合同》和《香山別苑住宅小區(qū)臨時管理公約》各一份。其中，物業(yè)管理服務合同約定：“……第六條物業(yè)管理服務費收費標準及調整乙方向甲方收取物業(yè)管理服務費，計費面積按甲方簽訂的房屋購買合同或房產證或有關資料中注明的建筑面積（含公用面積公攤），物業(yè)管理服務費收取標準為：聯排別墅1.2元／㎡花園洋房1.8元／㎡多層住宅0.8元／㎡高層住宅1.5元／㎡物業(yè)管理服務費自房屋交付使用通知書約定的交付時間起計收（初次按半年時間預收物業(yè)管理服務費），業(yè)主未按交付時間辦理房屋交付手續(xù)的，應交納的物業(yè)管理服務費計收時間不變。……第十條物業(yè)管理服務費收取方式：物業(yè)管理服務費于每月1日前按月交納當月的物業(yè)管理服務費。如在當月最后一日未交納物業(yè)管理服務費的，每逾期一日乙方按甲方欠費總額的0.3%收取違約金。……第二十三條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，按應交數額0.3%向乙方支付違約金。……”同日，被告不僅向原告出具一份《承諾書》，而且在《鑰匙發(fā)放記錄表》上簽字后交納裝修保證金、裝修服務費和2011年8月15日至2012年8月14日的物業(yè)管理服務費共6936.3元。2012年8月15日，被告以房屋滲漏未維修為由拒絕交納物業(yè)管理服務費。原告多次催交未果的情況下，于2015年7月27日向本院提起訴訟。庭審中，因原告不同意調解，本院未主持雙方當事人進行調解。

另查明：截至2015年7月31日，被告共計欠繳物業(yè)管理服務費11773.2元。

再查明：2011年，黔東南大地物業(yè)服務有限責任公司與黔東南大地房地產開發(fā)有限責任公司簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務合同》，黔東南大地房地產開發(fā)有限責任公司授權黔東南大地物業(yè)服務有限責任公司管理對“香山別苑”小區(qū)提供物業(yè)管理服務。2012年1月17日，經凱里市住房和城鄉(xiāng)建設局審核同意黔東南大地物業(yè)服務有限責任公司更名為“貴州某某物業(yè)服務有限責任公司”即本案原告。

上述事實，有原告的起訴狀、被告的口頭答辯意見以及原告所舉證據材料和庭審記錄等在卷佐證，經庭審舉證、質證，本院依法審查，可以認定。

本院認為：合同是平等主體的自然人、法人和其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。物業(yè)服務合同是指業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定，由物業(yè)服務企業(yè)管理建筑物及其附屬設施的服務合同。依法成立的合同受法律保護，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務，一方不履行合同義務，應當承擔相應的違約責任。本案原、被告簽訂的《物業(yè)管理服務合同》是在平等自愿、協(xié)商一致的基礎上訂立的，系雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，對其真實性及有效性，本院予以確認。原告按照物業(yè)服務合同履行物業(yè)服務行為后，被告作為接受服務的業(yè)主，理應按約支付相應的物業(yè)管理費。被告無故拖欠物業(yè)管理費的行為，有悖于民事活動中的誠實信用原則，依法應當承擔支付物業(yè)費的民事責任。被告逾期交納物業(yè)管理服務費依約應當承擔違約責任，但原告主張違約金的數額少于被告應承擔的實際金額，可視為原告在法律規(guī)定的范圍內對自己民事權利所作的處分，按照當事人意思自治原則，本院應予準許。綜上所述，原告的訴請事實清楚、證據充分、于法于約有據，本院予以支持。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條、第一百零六條、第一百一十一條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

被告胡某在本判決生效之日起五日內支付原告貴州某某物業(yè)服務有限責任公司2012年8月15日至2015年7月31日的物業(yè)服務費11773.2元及違約金1880.4元（違約金從2013年8月30日計算至2015年7月31日止）。

若義務人未按照本判決確定的期限履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費140元，減半收取70元，由被告胡某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本。同時，在上訴期限內直接向上訴法院預交上訴費，上訴于貴州省黔東南苗族侗族自治州中級人民法院。逾期，本判決則發(fā)生法律效力。

本判決生效后，如負有履行義務的一方當事人不履行義務，享有權利的一方當事人可在判決確定履行義務期限屆滿之日起，兩年內向本院申請強制執(zhí)行。

審判員　楊　瓊

二〇一五年十月二十六日

書記員　石本媛

物業(yè)服務合同糾紛