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廣東省梅州市梅江區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）梅江法民三初字第30號(hào)

原告楊某某，男，成年，住址：梅縣區(qū)雁洋鎮(zhèn)。

委托代理人黃長(zhǎng)云，廣東粵梅律師事務(wù)所律師。

委托代理人王婧，廣東粵梅律師事務(wù)所律師。

被告紀(jì)某某，女，成年，住址：梅州市三角。

委托代理人胡松學(xué)，廣東指針律師事務(wù)所律師。

被告紀(jì)某甲，男，成年，住址：梅州市三角。

委托代理人黃炳春，廣東指針律師事務(wù)所律師。

原告楊某某訴被告紀(jì)某某、紀(jì)某甲房屋買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告楊某某及其委托代理人黃長(zhǎng)云律師，被告紀(jì)某某及其委托代理人胡松學(xué)律師，被告紀(jì)某甲及其委托代理人黃炳春律師到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，原告與被告紀(jì)某某于2005年11月29日簽訂了《房屋買賣合同》，該合同約定，被告紀(jì)某某將位于梅州市大壢沙下金三角市場(chǎng)五棟*房（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)：粵房地證字第0749616號(hào)）賣給原告，房地產(chǎn)成交價(jià)款為人民幣53000元；原告在合同簽訂之日已將購(gòu)房款付清給了被告紀(jì)某某，紀(jì)某某也將房屋及其有關(guān)證件交付給了原告。上述房屋買賣合同經(jīng)梅州市公證處公證證明。合同簽訂后，該房屋一直由原告居住使用。2013年10月份，突然有人說(shuō)，原告所居住使用的上述房屋已轉(zhuǎn)讓給被告紀(jì)某甲并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，于是原告到房屋登記機(jī)構(gòu)查詢獲悉，兩被告于2013年9月24日簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣合同》，該合同約定，被告紀(jì)某某將位于梅州市大壢沙下金三角市場(chǎng)五棟*房轉(zhuǎn)讓給被告紀(jì)某甲，房地產(chǎn)交易總金額為人民幣8萬(wàn)元，兩被告憑上述房地產(chǎn)買賣合同將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至被告紀(jì)某甲名下。原告委托梅州市廣廈土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行評(píng)估，該公司確認(rèn)兩被告簽訂涉案房地產(chǎn)買賣合同時(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣33.3萬(wàn)元。原告認(rèn)為，首先，被告紀(jì)某某明知涉案房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給原告，又另行轉(zhuǎn)讓給被告紀(jì)某甲，并通過(guò)隱瞞事實(shí)，采用欺騙手段騙取房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，主觀上存在明顯惡意；被告紀(jì)某甲受讓涉案房屋嚴(yán)重低于交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，主觀上存在明顯惡意。兩被告之間的交易行為屬于惡意串通，損害原告利益的行為，根據(jù)《合同法》第五十二條第二項(xiàng)規(guī)定，兩被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效。其次，被告紀(jì)某某先行將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給原告，并已經(jīng)將該房屋及其權(quán)屬證書交付給原告之后，被告紀(jì)某某對(duì)涉案房屋再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《合同法》第五十一條、第一百三十二條規(guī)定，被告紀(jì)某某再次轉(zhuǎn)讓涉案房屋的行為屬于無(wú)權(quán)處分行為；同時(shí)《物權(quán)法》第106條規(guī)定，本案不具有被告紀(jì)某甲善意取得涉案房屋所有權(quán)的法定情形。第三，本案糾紛的釀成，責(zé)任在兩被告，因訴訟需要，原告委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值鑒定，由此造成原告的評(píng)估費(fèi)損失，此損失與兩被告的違法交易損害原告利益的行為存在因果關(guān)系，兩被告應(yīng)共同賠償?；谝陨侠碛?，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特向貴院起訴，請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)兩被告于2013年9月24日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效；2、依法確認(rèn)位于梅州市大壢沙下金三角市場(chǎng)五棟*房歸原告所有；3、判令兩被告共同向原告賠償評(píng)估費(fèi)1665元；4、本案訴訟費(fèi)由兩被告承擔(dān)。

原告提交的證據(jù)有：1、原告身份證；2、被告身份證；3、人口信息證明；4、房地產(chǎn)買賣合同及檔案信息表；5、報(bào)紙；6、具結(jié)書及房地產(chǎn)權(quán)證；7、房屋買賣合同、公證書和收條；8、證明；9、評(píng)估報(bào)告書；10、收據(jù)（以上除8、9、10外均為復(fù)印件）等證據(jù)以證明其訴請(qǐng)。

被告紀(jì)某某辯稱，1、位于梅州市大壢沙下金三角五棟503房在2013年9月24日之前，一直登記在答辯人的名下，在法律上，答辯人為該房產(chǎn)的唯一合法所有權(quán)人。2005年11月29日至今，原告均未取得涉案房屋的物權(quán)所有權(quán)；2、答辯人與紀(jì)某甲簽訂房地產(chǎn)買賣合同是合法有效的，答辯人與紀(jì)某甲簽訂合同并沒(méi)有存在原告所述的惡意串通。相反，被答辯人長(zhǎng)達(dá)八年之久怠于履行過(guò)戶手續(xù)，八年之內(nèi)，原告遲遲不肯將涉案房產(chǎn)變更登記至其名下，答辯人多次催促過(guò)戶也仍未辦理，特別是2011年8月19日，答辯人與朋友歐陽(yáng)學(xué)亮到原告處，要求為答辯人過(guò)戶，原告拒絕，致使《房屋買賣合同》無(wú)法繼續(xù)履行或全面履行。答辯人想在惠州購(gòu)房，為了減少購(gòu)房稅費(fèi)，無(wú)奈之下，答辯人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售他人；3、涉案房產(chǎn)所有權(quán)是被告紀(jì)某甲，《物權(quán)法》明文規(guī)定，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，登記才是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力依據(jù)，涉案房產(chǎn)已經(jīng)通過(guò)合法手續(xù)登記在被告紀(jì)某甲名下，被告紀(jì)某甲才是現(xiàn)在涉案房產(chǎn)的合法物權(quán)所有人；4、答辯人通過(guò)補(bǔ)辦房產(chǎn)證以實(shí)際行為解除了和原告于2005年11月29日簽訂的《房屋買賣合同》，答辯人與原告是債權(quán)債務(wù)的關(guān)系，應(yīng)按債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行處理，答辯人通過(guò)補(bǔ)辦房產(chǎn)證、將房產(chǎn)另售他人的方法單方解除合同，應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。另，原告不及時(shí)、充分、全面履行合同，怠于行使過(guò)戶權(quán)利，怠于履行合同義務(wù)，影響答辯人權(quán)益，原告對(duì)此也存在過(guò)錯(cuò)；5、評(píng)估費(fèi)用應(yīng)該由原告承擔(dān)，評(píng)估并不是原告起訴必須的手段，其評(píng)估結(jié)果與房屋所有權(quán)糾紛并無(wú)直接關(guān)聯(lián)，故評(píng)估費(fèi)用屬于不當(dāng)費(fèi)用，應(yīng)由原告承擔(dān)。

被告紀(jì)某某提交的證據(jù)有：1、證明材料復(fù)印件；2、律師函；3、賬戶交易明細(xì)等證據(jù)以證明其辯稱。

被告紀(jì)某甲辯稱，1、答辯人與被告紀(jì)某某之間所簽訂的房屋買賣合同合法有效，答辯人取得涉案房屋方式屬于善意取得。被告紀(jì)某某擬在惠州買房，因資金不足，向答辯人借款20萬(wàn)元，答辯人提出要提供擔(dān)保，紀(jì)某某說(shuō)有一處房產(chǎn)（即涉訟房產(chǎn)）可以擔(dān)保，并有出賣意向，答辯人權(quán)衡利弊之下，決定買下該房屋，經(jīng)雙方合意，紀(jì)某某將涉訟房產(chǎn)以20萬(wàn)元的價(jià)格賣給答辯人以此償還20萬(wàn)元借款，于2013年7月3日簽訂了以房抵債的《房屋買賣合約》，并于2013年9月24日到梅州市住建局辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)。合約簽訂之前，答辯人已經(jīng)認(rèn)真查閱了物權(quán)登記，已經(jīng)確認(rèn)紀(jì)某某是該房屋的所有權(quán)人。答辯人與被告紀(jì)某某簽訂合同并未違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，且答辯人支付了20萬(wàn)元購(gòu)房款，答辯人已經(jīng)履行完畢相關(guān)的合同義務(wù)，被告紀(jì)某某也履行了相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)。答辯人與被告紀(jì)某某之間的合同全部履行完畢，雙方之間均已履行完畢各自的義務(wù)；2、涉案的房屋已經(jīng)登記在答辯人名下，答辯人為該房屋的合法所有權(quán)人，原告訴求于法無(wú)據(jù)；3、原告與被告紀(jì)某某之間簽訂的《房屋買賣合同》，表明雙方之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系或合同關(guān)系。被告紀(jì)某某是否違約，是否有損害原告的情形，答辯人認(rèn)為原告與被告紀(jì)某某之間的關(guān)系應(yīng)當(dāng)按照他們的法律關(guān)系進(jìn)行處理；4、答辯人依法取得房屋所有權(quán)后，多次要求原告搬離未果，答辯人將以原告非法占有房屋起訴至法院；5、評(píng)估費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，評(píng)估費(fèi)用的答辯意見(jiàn)與被告紀(jì)某某的答辯意見(jiàn)一致。

被告紀(jì)某甲提交一份房屋買賣合約復(fù)印件以證明其辯稱。

經(jīng)審理查明，原告楊某某（買方）與被告紀(jì)某某（賣方）于2005年11月29日簽訂《房屋買賣合同》，該合同主要內(nèi)容有：賣方自愿將座落在梅州市大壢沙下金三角市場(chǎng)五棟503房賣給買方［見(jiàn)粵房地證字第0749616號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》］；雙方議定上述房地產(chǎn)成交價(jià)款為人民幣53000元；買方在簽訂本合同之日已將購(gòu)房款付清給了賣方，賣方也將房屋及有關(guān)證件交付給了買方；本房地產(chǎn)買賣為絕賣，買方可憑賣方在梅州市公證處簽署的授權(quán)書，到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的換證手續(xù)，賣方?jīng)Q不反悔。合同簽訂后雙方到梅州市公證處進(jìn)行公證［見(jiàn)（2005）梅市內(nèi)經(jīng)證字第518號(hào)］。此后該房屋一直由原告居住使用至今，雙方也一直未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。

被告紀(jì)某某于2012年2月8日登報(bào)公告遺失位于梅州市大壢沙下金三角市場(chǎng)五棟503房的房地產(chǎn)權(quán)證一份，證號(hào)：0749616，聲明作廢。2012年4月27日換領(lǐng)新的房產(chǎn)證（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)：粵房地證字第0100033427號(hào)）。2013年7月3日，被告紀(jì)某某與被告紀(jì)某甲簽訂《房屋買賣合約》，主要內(nèi)容有：被告紀(jì)某某（下稱甲方）自愿將座落在梅州市大壢沙下金三角市場(chǎng)五棟503房的房屋出售給被告紀(jì)某甲（下稱乙方），詳見(jiàn)粵房地產(chǎn)證字第0749616號(hào)；雙方議定房屋成交價(jià)格為20萬(wàn)元；甲方應(yīng)在10月1日前將上述房屋交付給乙方使用；備注：甲方向乙方借款20萬(wàn)元整，以此房產(chǎn)償還借款。并于2013年9月24日對(duì)該涉訟房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶登記至被告紀(jì)某甲名下（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)：粵房地證字第0100054059號(hào)），為了降低過(guò)戶費(fèi)用而約定另外訂立一份購(gòu)房款為8萬(wàn)元的《房屋買賣合同》用于備案登記。原、被告因房屋權(quán)屬問(wèn)題發(fā)生糾紛，原告于2014年1月7日向本院提起訴訟，兩被告則作出上述答辯。

庭審中，原告的訴訟請(qǐng)求變更為1、依法確認(rèn)兩被告簽訂的房屋買賣合同無(wú)效；2、確認(rèn)位于梅州市大壢沙下金三角市場(chǎng)五棟503房歸原告所有；3、判令兩被告將位于梅州市大壢沙下金三角市場(chǎng)五棟503房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記至原告名下；4、判令兩被告共同向原告賠償評(píng)估費(fèi)1665元；5、由兩被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

另查明，2013年12月19日，原告為了確認(rèn)現(xiàn)涉訟房產(chǎn)價(jià)值，委托梅州市廣廈土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)涉訟房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估費(fèi)用為人民幣1665元。梅州市廣廈土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司作出該涉訟房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣33.3萬(wàn)元的估價(jià)報(bào)告（編號(hào)：梅廣廈房地估字（2013）第A121808號(hào)）。

本院認(rèn)為，原告楊某某與被告紀(jì)某某于2005年11月29日簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，被告紀(jì)某某取得購(gòu)房款和原告楊某某取得該涉訟房屋的權(quán)利，依法受法律保護(hù)。

被告紀(jì)某某在2005年11月已將涉訟房屋賣于原告，并收取了購(gòu)房款、交付了房屋及相關(guān)證件給原告，并辦理了公證的情況下，于2012年4月通過(guò)登報(bào)遺失房產(chǎn)證件來(lái)重新?lián)Q領(lǐng)新的房產(chǎn)證件，又與被告紀(jì)某甲簽訂房屋買賣合同，以房抵債償還其欠被告紀(jì)某甲20萬(wàn)元的借款，并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的行為明顯存有惡意。被告紀(jì)某某辯稱因與原告協(xié)商過(guò)戶未果，為了減少在惠州購(gòu)房的稅費(fèi)，致使其將涉訟房屋賣于被告紀(jì)某甲的抗辯理由不能成立，本院不予支持。

被告紀(jì)某甲作為涉訟房屋買受人，應(yīng)對(duì)己方所購(gòu)買的房屋盡一般買受人的注意義務(wù)。根據(jù)查明的事實(shí)，原告楊某某自2005年即在涉訟房屋內(nèi)居住至今。被告紀(jì)某甲在沒(méi)有了解查看現(xiàn)涉訟房屋的居住使用情況下，即愿意以20萬(wàn)元的房?jī)r(jià)與被告紀(jì)某某合意抵對(duì)紀(jì)某某20萬(wàn)元的借款。房屋買賣屬于生活中的重大事項(xiàng)，購(gòu)房前，尤其是購(gòu)買二手房前，買受人通常會(huì)對(duì)所欲購(gòu)買的房屋的位置、格局、權(quán)屬狀況、裝修、是否存在承租人等情況進(jìn)行詳細(xì)了解，被告紀(jì)某甲作為房屋買受人，即使是被告紀(jì)某某以房屋償還其20萬(wàn)元債務(wù)，也理應(yīng)盡一般買受人的審查注意義務(wù)。本案中，被告紀(jì)某甲未盡作為買受人的審查注意義務(wù)，不構(gòu)成善意買受人。被告紀(jì)某甲辯稱其女婿在2005年之前去看過(guò)涉訟房產(chǎn)，也基于與被告紀(jì)某某是老鄉(xiāng)的信賴關(guān)系，才愿意以紀(jì)某某的房屋抵對(duì)20萬(wàn)元借款。且兩被告均辯稱涉訟房產(chǎn)已過(guò)戶登記在紀(jì)某甲名下，由此得出被告紀(jì)某甲是支付了合理對(duì)價(jià)的善意買受人，是涉訟房產(chǎn)的合法所有權(quán)人的抗辯理由不成立。

因此，被告紀(jì)某甲構(gòu)成善意買受人的依據(jù)不足，雖然涉訟房產(chǎn)已過(guò)戶登記至其名下，但是其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋長(zhǎng)達(dá)八年之久的原告楊某某。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定，惡意串通，損害第三人利益的合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。現(xiàn)原告請(qǐng)求確認(rèn)兩被告簽訂的房屋買賣合同無(wú)效及本案房屋歸其所有，有原告提交的房地產(chǎn)買賣合同、報(bào)紙、具結(jié)書、房地產(chǎn)權(quán)證、公證書、收條及原、被告庭審陳述等證據(jù)證實(shí)，理由充足、證據(jù)充分，本院予以支持。原告請(qǐng)求兩被告將本案房屋過(guò)戶登記至其名下，因被告紀(jì)某甲與原告沒(méi)有合同關(guān)系，為此，應(yīng)由被告紀(jì)某某協(xié)助將房屋過(guò)戶給原告楊某某。

評(píng)估費(fèi)用人民幣1665元，有發(fā)票予以證實(shí)，對(duì)該數(shù)額本院予以確認(rèn)。但該費(fèi)用與本案無(wú)直接關(guān)聯(lián)，不屬于原告為維護(hù)其合法權(quán)益所必須支出的費(fèi)用。因此對(duì)于原告請(qǐng)求兩被告賠償評(píng)估費(fèi)的主張，本院不予支持。

綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第七條、第八條、第五十二條第（二）項(xiàng)、第一百零七條、第一百三十五條的規(guī)定，判決如下：

一、依法確認(rèn)被告紀(jì)某某與被告紀(jì)某甲簽訂的房屋買賣合同無(wú)效（位于梅州市大壢沙下金三角五棟*房，證號(hào)為粵房證字第0100054059號(hào)）。

二、依法確認(rèn)位于梅州市大壢沙下金三角五棟*房歸原告楊某某所有。

三、被告紀(jì)某某應(yīng)在本判決生效之日起5日內(nèi)，協(xié)助將坐落于梅州市大壢沙下金三角五棟*房的房地產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給原告楊某某。

四、駁回原告楊某某的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)人民幣6320元（已由原告預(yù)交3160元），由被告紀(jì)某某承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省梅州市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　劉育平

審　判　員　　賴志明

代理審判員　　張煒健

二０一四年六月二十七日

書　記　員　　陳　悅

房屋買賣合同