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福建省永安市人民法院

民事判決書

（2015）永民初字第3309號

原告（反訴被告）任某，女，19**年*月*日出生，漢族，住永安市燕西中山。

委托代理人吳利華，福建建州聯(lián)興律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）福建永安市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地永安市吉山五里亭云頂美墅*幢*號。

法定代表人邱某某，董事長。

委托代理人管昌慶、陳鳳清，福建順隆律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）任某與被告（反訴原告）福建永安市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“某某房產(chǎn)公司”）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由審判員余源適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人吳利華、被告的委托代理人陳鳳清到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告任某訴稱：2010年2月24日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》（以下簡稱“合同”），約定原告購買被告位于永安市吉山五里亭路陽光福第（云頂美墅）小區(qū)*幢*室住宅一套；購房總價(jià)款509698元，采取分期付款方式；被告應(yīng)當(dāng)在2011年5月11日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將符合約定條件的商品房交付原告使用。合同簽訂后，原告按被告的要求分期支付了購房款，其中，最后一筆購房款50969元于2012年6月9日支付給被告。但被告卻遲遲沒有通知原告辦理交房手續(xù)，直至2014年12月29日才為原告辦理交房手續(xù)。根據(jù)合同第九條的約定，被告應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。請求法院判令：1、被告支付給原告逾期交房違約金92153元（按已付購房款509698元、日0.2‰，從2012年7月9日算至2014年12月29日，共904天）；2、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被告某某房產(chǎn)公司辯稱：1、原告所述與事實(shí)不符。首先，原告未按合同約定支付購房款。合同第六條約定，購房總價(jià)款509698元，原告應(yīng)于2009年10月15日前支付152910元；于2009年12月20日前支付305819元；于2011年5月10日前支付50969元。但實(shí)際上，原告通過鄭愛華的賬戶于2009年9月21日支付20000元；于2009年9月25日支付133000元；于2009年12月17日支付65000元；于2009年12月18日支付91698元；于2010年1月27日支付149031元；于2012年6月9日支付50969元，合計(jì)支付509698元。即原告的購房款實(shí)際于2012年6月9日才付清，其中第二筆購房款逾期支付37天，第三筆購房款逾期支付13個(gè)月。其次，2013年4月28日，答辯人已通過永安郵政掛號函件方式郵寄了《云頂美墅入伙通知書》及《云頂美墅交房繳費(fèi)明細(xì)》，通知包括原告在內(nèi)的47#、48#、49#、50#的全體業(yè)主交房，并通知原告于2013年5月10日前到答辯人處交清辦理交房時(shí)應(yīng)繳納的房產(chǎn)面積補(bǔ)差款、維修基金、房屋契稅、辦證工本費(fèi)、檔案查詢費(fèi)等合計(jì)27343元。入伙通知書第三條還特別提醒：如未按期辦理相關(guān)手續(xù)，答辯人將無法與您辦理交房且不視為違約，由此產(chǎn)生的延誤責(zé)任由原告承擔(dān)。同時(shí)，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定，發(fā)出通知后三日視為送達(dá)。但原告未能按時(shí)付清上述費(fèi)用并辦理交房手續(xù)，直至2014年12月29日，原告才到答辯人處交了代辦水電工本費(fèi)200元、水表工本費(fèi)100元，尚欠房產(chǎn)契稅等合計(jì)20743元未結(jié)清。原告要求先交房，承諾余款過幾天后付清，答辯人基于對原告的信任辦理了交房手續(xù)，但原告至今未付清余款。2、原告訴請支付逾期交房違約金事實(shí)依據(jù)不足，應(yīng)予駁回。首先，答辯人已于2013年4月28日向原告郵寄了《交房通知書》及《交房繳費(fèi)明細(xì)單》，通知原告于2013年5月6日至2015年5月10日辦理交房手續(xù)。根據(jù)合同第九條約定關(guān)于“出賣人根據(jù)合同中記載的聯(lián)系地址向買受人發(fā)出函件寄出三日后視為送達(dá)”的約定，該通知已于2013年5月1日視為送達(dá)給原告。但原告逾期辦理接房手續(xù)，至今尚欠交房時(shí)應(yīng)繳納的相關(guān)費(fèi)用27043元，根據(jù)合同第十一條關(guān)于“由于買受人原因逾期接房或拒不接房的，則以出賣人書面通知的交付日期為準(zhǔn)，視為出賣人已經(jīng)依約交付”的約定，應(yīng)視為答辯人已于書面通知的交房日期即2013年5月10日依約交付了房屋。其次，補(bǔ)充協(xié)議第三條約定“買受人應(yīng)按出賣人通知的時(shí)間及地點(diǎn)付清應(yīng)付款項(xiàng)并辦理房屋交接手續(xù)。買受人同意在未向出賣人付清合同約定的購房總價(jià)及其他約定的應(yīng)由買受人繳交的相關(guān)費(fèi)用（含違約金）前，出賣人有權(quán)不予交房且不視為延期交房”，同時(shí)，合同第八條約定“交房日期順延至買受人付清全額購房款及相關(guān)費(fèi)用后的三十日內(nèi)”，因原告拖欠應(yīng)繳納的房產(chǎn)契稅等費(fèi)用的行為已構(gòu)成違約，交房日期應(yīng)順延至付清相關(guān)款項(xiàng)后的三十日。鑒于原告至今未能付清相關(guān)款項(xiàng)，答辯人至今仍可以不予交房且不構(gòu)成違約。

反訴原告某某房產(chǎn)公司訴稱：反訴被告的第二筆購房款逾期支付37天，第三筆購房款逾期支付13個(gè)月，已構(gòu)成違約，根據(jù)合同第七條的約定，應(yīng)按日0.2‰計(jì)付逾期付款違約金；反訴被告逾期接收房屋長達(dá)588天亦構(gòu)成違約，根據(jù)合同第十一條的約定，每延期一日應(yīng)交納保管金60元；此外，反訴被告尚欠應(yīng)繳納的房產(chǎn)契稅等相關(guān)費(fèi)用26743元。綜上，請求法院依法判令：1、反訴被告支付給反訴原告逾期付款違約金4527元；2、反訴被告支付給反訴原告房屋保管金35280元；3、反訴被告支付給反訴原告尚欠的房屋維修基金10984元、契稅15300元、房產(chǎn)證工本費(fèi)80元、土地證工本費(fèi)100元、檔案查詢費(fèi)（兩證）300元、面積補(bǔ)差價(jià)279元，合計(jì)26743元。

反訴被告任某辯稱：1、反訴被告的每筆付款均是按反訴原告的要求打入其指定銀行賬戶，不存在逾期付款問題；2、在長達(dá)588天的時(shí)間里，反訴原告僅憑一張掛號函件收據(jù)清單來認(rèn)定反訴被告逾期接房，明顯證據(jù)不足，同時(shí)也沒有其他證據(jù)加以印證。實(shí)際上，雙方于2014年12月29日達(dá)成了新的合意，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)天為雙方正式的交房日期，反訴原告現(xiàn)在才主張逾期收房，也已超過訴訟時(shí)效，且原告事實(shí)上也沒有逾期收房；3、雙方于2014年12月29日達(dá)成新的合意后，反訴原告也沒有要求反訴被告交付房產(chǎn)契稅等相關(guān)費(fèi)用，且該費(fèi)用是商品房買賣合同以外的費(fèi)用，反訴原告的行為屬于搭車收費(fèi)，違反了合同第十一條的約定，同時(shí)，收取房產(chǎn)契稅等相關(guān)費(fèi)用的約定是在補(bǔ)充協(xié)議里，補(bǔ)充協(xié)議不能與主合同相悖，且該補(bǔ)充協(xié)議是格式條款，如果反訴原告要增加反訴被告的責(zé)任，應(yīng)盡合理的提示說明義務(wù)，否則，該條款無效。綜上，請求駁回反訴原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，永安市陽光福第（云頂美墅）樓盤系被告某某房產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)。2010年2月24日，原、被告雙方簽訂一份《商品房買賣合同》。合同主要約定：原告向被告購買位于永安市陽光福第（云頂美墅）50幢704號商品房1套，建筑面積182.96平方米，每平方米單價(jià)2785.8元，總房價(jià)款為509698元。原告應(yīng)于2009年10月15日前支付152910元；于2009年12月20日前支付305819元；于2011年5月10日前支付50969元。除上述購房款外，其他由出賣人代收的費(fèi)用項(xiàng)目按附件六的標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間收取。被告應(yīng)于2011年5月10日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將同時(shí)符合下列各項(xiàng)約定條件的商品房交付給原告使用：“1、該商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位竣工驗(yàn)收合格和消防驗(yàn)收合格；2、該商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃?xì)?、電信、有線電視、消防、郵政信報(bào)箱等設(shè)施達(dá)到設(shè)計(jì)要求條件；3、小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、室外照明、消防、環(huán)衛(wèi)及其他商業(yè)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共配套建筑、基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成。分期建設(shè)的，該商品房所在分期建設(shè)部分應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求全部完成，并與在建工程之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施和施工安全設(shè)施；4、小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、室外照明等景觀工程項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上將進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，買受人同意出賣人按優(yōu)化設(shè)計(jì)后的最終成果對小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、室外照明等景觀工程項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)。”出賣人逾期交房的違約責(zé)任為：“逾期不超過90日，自合同約定最后交房期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之壹的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定最后交房期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之貳的違約金。”商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。由于買受人的原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：“買受人逾期辦理的，每延期一日應(yīng)向出賣人交納商品房保管金人民幣60元整，買受人無合法理由逾期接房或拒不接房，則以出賣人書面通知的交付日期為準(zhǔn)，視為出賣人已經(jīng)依約交付。”合同附件六關(guān)于商品房的計(jì)價(jià)、價(jià)款于其他費(fèi)用約定：“《商品房買賣合同》約定的購房總金額、總房價(jià)款是指房屋本身的售價(jià)，不包含辦理房屋權(quán)屬登記的契稅、交易手續(xù)費(fèi)、印花稅、制證費(fèi)、閉路電視開戶費(fèi)、電話開戶費(fèi)、寬帶網(wǎng)絡(luò)開戶費(fèi)、專項(xiàng)維修基金、管道燃?xì)忾_通費(fèi)及物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用等房屋本身售價(jià)之外的費(fèi)用，同時(shí)不包含政府部門規(guī)定的相關(guān)稅費(fèi)及其它一切收費(fèi)，上述費(fèi)用由買受人自行另行承擔(dān)。買受人應(yīng)在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，一次性向出賣人繳清由出賣人代繳、代收的費(fèi)用，其他由買受人直接向相關(guān)部門繳納的費(fèi)用由買受人按規(guī)定時(shí)間自行繳納。”關(guān)于房屋的交接，該附件約定：“1、買受人同意在未向出賣人付清本合同約定的購房總價(jià)及其他約定的應(yīng)由買受人繳交的相關(guān)費(fèi)用（含違約金）前，出賣人有權(quán)不予交房且不視為出賣人延期交房，同時(shí)本合同第八條約定的交房日期順延至買受人向出賣人付清全額購房款及相關(guān)費(fèi)用后的三十日內(nèi)。2、該商品房具備本合同約定的交付條件后，買受人應(yīng)按出賣人通知的時(shí)間及地點(diǎn)付清應(yīng)付款項(xiàng)并辦理房屋交接手續(xù)……否則，出賣人有權(quán)按本合同的約定追究買受人的逾期接房責(zé)任。”關(guān)于通訊地址及送達(dá)，該附件約定：“買受人聲明本《商品房買賣合同》中記載的姓名、通訊地址、聯(lián)系電話、傳真號碼、身份證號碼均真實(shí)、有效。如有變更，買受人應(yīng)在變更之日起十日內(nèi)以書面形式通知出賣人并得到出賣人的書面確認(rèn)。若因買受人原因?qū)е鲁鲑u人與其無法取得聯(lián)系，買受人應(yīng)自行承擔(dān)由此引起的全部法律責(zé)任。且出賣人根據(jù)《商品房買賣合同》中記載的聯(lián)系地址向買受人發(fā)出的函件寄出三日后視為送達(dá)。”（原告在合同所載的聯(lián)系地址為“永安市燕西中山小區(qū)2幢1單元502室”）合同同時(shí)還規(guī)定了雙方其他的權(quán)利和義務(wù)。合同簽訂后，原告通過其母親鄭愛華分別于2009年9月21日支付購房款20000元；于2009年9月25日支付購房款133000元；于2009年12月17日支付購房款65000元；于2009年12月18日支付購房款91698元；于2010年1月27日支付購房款149031元；于2012年6月9日支付購房款50969元。至此，支付了購房總價(jià)款509698元。

訟爭商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織，由設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、監(jiān)理單位四方共同參加工程竣工驗(yàn)收為合格，于2011年6月30日取得《福建省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》。并于2013年4月11日經(jīng)永安市公安消防大隊(duì)網(wǎng)上備案受理系統(tǒng)進(jìn)行了工程竣工驗(yàn)收消防備案。嗣后，原、被告雙方實(shí)際于2014年12月29日方才辦理交房手續(xù)。對此，原告認(rèn)為系被告遲遲未通知其辦理交房手續(xù)，并未收到原告郵寄的《入伙通知書》及《繳費(fèi)明細(xì)》；被告則認(rèn)為其于2013年4月28日通過郵政掛號方式，按商品房買賣合同所載的通訊地址向原告、王某某、朱某某、吳某某等業(yè)主郵寄了《入伙通知書》及《繳費(fèi)明細(xì)》，通知各業(yè)主于2013年5月6日至2015年5月10日至云頂美墅售樓部辦理交房手續(xù)，并通知業(yè)主在辦理交房時(shí)應(yīng)繳納包括房產(chǎn)契稅、產(chǎn)權(quán)證、土地證工本費(fèi)、公共維修基金等相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)，還告知了業(yè)主若未按要求辦妥相關(guān)手續(xù)，被告將無法為業(yè)主辦理交房且不視為違約，由此產(chǎn)生的交房延誤責(zé)任將由業(yè)主承擔(dān)。為此，被告提供了郵政局收寄掛號函件登記清單、云頂美墅入伙通知書、交房繳費(fèi)明細(xì)及業(yè)主王某某、朱某某、吳某某的繳費(fèi)明細(xì)表、收款收據(jù)證實(shí)其主張，其中，業(yè)主吳某某、王某某、朱某某分別按要求付清了面積補(bǔ)差價(jià)、房屋契稅、房產(chǎn)證、土地證、水證工本費(fèi)、代辦水電證、檔案查詢費(fèi)（兩證）等費(fèi)用。

另查明，訴爭商品房經(jīng)福建省地質(zhì)測繪院測量，實(shí)際面積為183.06平方米，比《商品房買賣合同》約定的182.96平方米多0.1平方米。因原告在接收房屋時(shí)，只繳納了水表工本費(fèi)及水電代辦費(fèi)合計(jì)300元，并未繳納房產(chǎn)契稅等其他費(fèi)用，被告也未為原告代墊，故訴爭商品房至今未辦理產(chǎn)權(quán)證。庭審過程中，原告明確表示其可自行辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、土地證，無需由被告代辦。

上列事實(shí)，有原告提供的身份證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、商品房買賣合同、購房發(fā)票、戶口簿、收款收據(jù)、入伙手續(xù)確認(rèn)單、鑰匙確認(rèn)單；被告提供的合同補(bǔ)充協(xié)議、收寄掛號函件登記清單、入伙通知書、業(yè)主吳某某、王某某、朱某某的交房繳費(fèi)明細(xì)表、收款收據(jù)、進(jìn)賬單、支付憑證、收款收據(jù)、福建省地質(zhì)測繪院出具的房屋建筑面積測算明細(xì)表及及雙方當(dāng)事人的陳述等在案為憑，并經(jīng)庭審質(zhì)證，可以采信。

本院認(rèn)為，原、被告所簽訂的《商品房買賣合同》及其附件系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。本案合同約定的交房期限為2011年5月10日，但訟爭商品房直至2011年6月30日經(jīng)建設(shè)單位組織四方驗(yàn)收合格，并于2013年4月11日辦理消防備案手續(xù)時(shí)，方才具備合同約定的可通知買受人收房的條件。被告以郵政掛號信件方式通知包括原告在內(nèi)的業(yè)主于2013年5月6日辦理交房及繳費(fèi)（面積補(bǔ)差款、契稅、辦證費(fèi)等）之事實(shí)，有收寄掛號函件登記清單、入伙通知書及其他業(yè)主的交房繳費(fèi)明細(xì)、收款收據(jù)等證據(jù)相互佐證，本院對此予以采信，原告辯稱其未收到交房通知，本院不予采信。至此，被告履行了合同約定的交房通知義務(wù)，但原告直至2014年12月29日方才接收房屋，由此導(dǎo)致交房時(shí)間拖延的責(zé)任應(yīng)由原告自己承擔(dān)。綜上，本案原告要求被告按日萬分之二支付自2012年7月9日起的逾期交房違約金的訴訟請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持，但逾期期限應(yīng)至2013年5月6日止，違約金計(jì)509698元×0.2‰×302天=30785.8元。對被告辯稱因原告至今未繳清相關(guān)費(fèi)用，不承擔(dān)違約責(zé)任的理由，本院不予采納。商品房買賣合同系雙務(wù)履行合同，根據(jù)合同約定，原告應(yīng)于2009年10月15日前支付購房款152910元，2009年12月20日前支付購房款305819元，于2011年5月10日前支付購房款50969元，但原告實(shí)際于2009年9月21日支付購房款20000元，2009年9月25日支付購房款133000元，2009年12月17日支付購房款65000元，2009年12月18日支付購房款91698元，2010年1月27日支付149031元，2012年6月9日支付余款50969元，原告逾期付款之行為亦構(gòu)成違約，故被告反訴要求原告承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任的訴訟請求，符合法律及合同約定，本院予以支持，其中，2009年12月20日至2010年1月27日，逾期付款149031元，逾期37天，違約金為149031元×0.1‰×37天=551.4元；2011年5月10日至2012年6月9日，逾期付款50969元，逾期13個(gè)月，違約金為50969元×0.1‰×30天×13個(gè)月=3975.6元，合計(jì)4527元。訴爭商品房實(shí)測面積比合同約定之面積多0.1平方米，有福建省地質(zhì)測繪院出具的房屋建筑面積測算明細(xì)表為據(jù)，故被告要求原告支付房屋面積補(bǔ)差款279.0元之訴訟請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告主張應(yīng)收取房屋維修基金、契稅、房產(chǎn)證、土地證工本費(fèi)、檔案查詢費(fèi)等合計(jì)26464元，該款實(shí)為房產(chǎn)、土地主管部門在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)由上述兩部門收取，且被告實(shí)際也未原告代墊相關(guān)款項(xiàng)，原告對此明確其可自行辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證，無需由被告代辦，因此，被告要求原告支付上述費(fèi)用，于法無據(jù)，本院不予支持。被告主張應(yīng)按每日60元收取房屋保管金直至2014年12月29日實(shí)際收房之日止的訴訟請求，因被告未能提供相關(guān)證據(jù)證實(shí)原告逾期收房之行為給其造成損失之依據(jù)，本院對此亦不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告福建永安市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)支付給原告任某逾期交房違約金計(jì)人民幣30785.8元（509698元×0.2‰×302天，從2012年7月9日至2013年5月6日）。

二、反訴被告任某應(yīng)支付給反訴原告福建永安市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逾期付款違約金計(jì)人民幣4527元。

三、反訴被告任某應(yīng)支付給反訴原告福建永安市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋面積補(bǔ)差款279.0元。

三、上述一、二、三項(xiàng)對抵后，被告福建永安市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)支付給原告任某逾期交房違約金計(jì)人民幣25979.8元。

四、駁回原告任某的其他訴訟請求。

五、駁回反訴反訴原告福建永安市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。

如果未按指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本訴案件受理費(fèi)2104元，減半收取1052元，由原告負(fù)擔(dān)700.6元，由被告負(fù)擔(dān)351.4元。

反訴案件受理費(fèi)1463.8元，減半收取731.9元，由反訴原告負(fù)擔(dān)655.9元，反訴被告負(fù)擔(dān)76.0元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省三明市中級人民法院。

審判員　余　源

二〇一五年十二月十五日

書記員　項(xiàng)滿春

商品房銷售合同糾紛