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廣西壯族自治區(qū)南丹縣人民法院

民事判決書

（2015）丹民初字第507號(hào)

原告南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)

地址：南丹縣某某鎮(zhèn)某某路**號(hào)

法定代表人黃某剛，居委會(huì)主任。

委托代理人（特別授權(quán)）陳浩宇，廣西丹泉律師事務(wù)所專職律師。

委托代理人黃某，廣西丹泉律師事務(wù)所律師。

被告田某芳。

委托代理人（特別授權(quán)）李某，廣西羅揮得律師事務(wù)所專職律師。

原告南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)訴被告某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年8月12日受理且，依法由審判員古某永擔(dān)任審判長(zhǎng)，與審判員盧某蘭、韋某珍組成合議庭，于2015年10月14日、2015年11月10日公開開庭進(jìn)行了審理，書記員王某婕擔(dān)任法庭記錄。原告的特別授權(quán)代理人陳浩宇、被告田某芳及其特別授權(quán)代理人李某均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)訴稱，2013年4月17日，原告與被告簽訂《承租合同》，合同約定被告承租原告擁有產(chǎn)權(quán)的群樂招待所房屋及停車場(chǎng)，2015年6月26日因被告不履行交付上半年租金的義務(wù)，原告依據(jù)合同約定，解除了與被告的《承租合同》。合同解除后被告還欠原告租金34520.54元，違約賠償金70000元。經(jīng)原告多次催促被告交納欠付的租金及搬離租賃場(chǎng)地，但被告拒不交納租金及搬離場(chǎng)地，造成原告的巨大損失。為維護(hù)自身的合法權(quán)益，特提起民事訴訟，請(qǐng)求法院：1、判令被告向原告支付2015年1月1日至2015年6月26日租金共計(jì)34520.54元，并賠償原告70000元；2、判令被告立即搬離租賃場(chǎng)地，騰空房屋交還原告；3、判令被告向原告支付場(chǎng)地占用費(fèi)7863元（以每日191元計(jì)，從2015年6月26日至2015年8月6日，其余計(jì)至被告搬離場(chǎng)地日止）；4、本案的訴訟費(fèi)用全部由被告承擔(dān)。

原告對(duì)其陳述主張向法庭提供的證據(jù)有：1、南丹縣民政局頒發(fā)的《當(dāng)選證書》復(fù)印件、黃玉剛的身份證復(fù)印件1份，證明原告的主體適格；2、原告與被告簽訂的《承租合同》復(fù)印件1份，證明原告與被告存在房屋租賃關(guān)系；3、被告與石紹前簽訂的《承包合同書》、石紹前與譚文蘭等人簽訂的《誠(chéng)信聯(lián)營(yíng)協(xié)議書》和《股份投資申明》復(fù)印件1份，證明被告違反《承租合同》約定，將原告租賃給被告的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給他人；4、原告向被告出具的《收款單》存根復(fù)印件1份，證明被告只向原告交付2014年下半年房租，2015年1月1日至今沒有按合同約定向原告支付房租；5、2015年6月26日，原告去被告處送達(dá)《關(guān)于解除與田某芳承租合同通知》以及《城南社區(qū)文件送達(dá)回執(zhí)單》、現(xiàn)場(chǎng)拍攝被告拒簽回執(zhí)單的現(xiàn)場(chǎng)照片復(fù)印件1份，證明原告已經(jīng)按照法律和合同的相關(guān)規(guī)定單方面解除與被告的合同；6、城南社區(qū)居委會(huì)證明1份，證明原告方的法定代表人是黃某剛的事實(shí)；7、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)登記證明1份，證明群樂旅社占地面積1029平米，產(chǎn)權(quán)業(yè)主是集體所有制財(cái)產(chǎn)，該租賃地屬于城南社區(qū)居委會(huì)的事實(shí)；8、2015年6月26日會(huì)議記錄1份，證明城關(guān)鎮(zhèn)班子召開會(huì)議，會(huì)議確認(rèn)社區(qū)與田某芳的法律關(guān)系，要求社區(qū)依法依規(guī)解除與田某芳的租賃關(guān)系；9、覃某梅出具的證明1份，證明覃某梅是送達(dá)解除與田某芳租賃合同關(guān)系材料的見證人，與原來開庭我們提供的照片是相互印證的。

被告田某芳的特別授權(quán)代理人口頭辯稱，1.被告沒有違約，違約方反而是原告，被告拿租金交給原告，但是原告不收，因?yàn)樯鐓^(qū)租賃需要通過城關(guān)鎮(zhèn)政府的同意；2.原告交付的場(chǎng)地沒有按照合同約定實(shí)施，使被告無法經(jīng)營(yíng)，給被告造成一定損失，希望法庭駁回原告訴求。

被告田某芳對(duì)其反駁主張向法庭提供的證據(jù)有：1、錄音光碟及光碟文字內(nèi)容1份，證明被告沒有繳納租金事出有因，是由于原告沒有履行義務(wù)，原告稱要求合同重新簽訂后才收租金；2、某某縣某某鎮(zhèn)人民政府《關(guān)于實(shí)行社區(qū)重大事項(xiàng)請(qǐng)示報(bào)告制度的通知》1份，證明原告將群樂招待所租給被告是屬于重大事項(xiàng)，原告沒有向城關(guān)政府報(bào)告，致使被告沒有辦法交納租金給原告；3、群樂招待所照片1份，證明原告違反承租義務(wù)，原告擅自把招待所一樓改為他們自己的辦公室，這是原告違約在先。

經(jīng)開庭質(zhì)證，被告對(duì)原告向法庭提供的證據(jù)2、3、4、6、7無異議，對(duì)前述當(dāng)事人無異議的證據(jù)本院依法予以認(rèn)定。

被告對(duì)原告向法庭提供的證據(jù)1有異議，認(rèn)為缺少法定代表人身份證明，本院認(rèn)為，在第二次的庭審中被告對(duì)原告方提供的居委會(huì)主任身份證明無異議，對(duì)該證據(jù)本院依法予以確認(rèn)；被告對(duì)原告向法庭提供的證據(jù)5、9有異議，認(rèn)為被告沒有收到通知，本院認(rèn)為，該證據(jù)能互相印證，真實(shí)反映了案件的事實(shí)真相，對(duì)這兩份證據(jù)，本院依法予以認(rèn)定；被告對(duì)原告向法庭提供的證據(jù)8有異議，認(rèn)為城南社區(qū)不履行合同在先，造成被告以此為抗辯，本院認(rèn)為，城關(guān)鎮(zhèn)政府班子會(huì)對(duì)城南社區(qū)解除租賃協(xié)議進(jìn)行了討論，支持社區(qū)依法依規(guī)走程序，由社區(qū)自行解決，并無不妥，對(duì)該證據(jù)本院依法予以確認(rèn)。對(duì)被告向法庭提供的證據(jù)1、2、3，原告對(duì)其中的證據(jù)據(jù)2的真實(shí)性、合法性無異議，對(duì)其真實(shí)性、合法性本院依法予以確認(rèn)，對(duì)其中的證據(jù)3的真實(shí)性無異議，本院對(duì)其真實(shí)性依法予以確認(rèn)；原告認(rèn)為證據(jù)1光碟錄音質(zhì)量模糊內(nèi)容不清，時(shí)間無法考證，城關(guān)鎮(zhèn)政府文件不能干預(yù)集體處分財(cái)產(chǎn)，本院認(rèn)為，被告提供的證據(jù)1，基本反映了雙方履行合同過程中出現(xiàn)的矛盾，及出現(xiàn)不交租金的原因，對(duì)該證據(jù)本院依法予以確認(rèn)；對(duì)被告提供的證據(jù)2，是政府的文件，對(duì)該證據(jù)本院依法予以確認(rèn)；對(duì)被告向法庭提供的證據(jù)3，原告認(rèn)可了其真實(shí)性，該圖片也真實(shí)反映了原、被告簽訂租賃協(xié)議后，原告未完全按協(xié)議履行的事實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。

綜合本案全案證據(jù)，本院依法確認(rèn)以下法律事實(shí)：2013年1月1日原告南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)與被告田某芳簽訂承租合同，約定：一、南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)自愿將群樂招待所所用地，即進(jìn)招待所大門右樓的1－4層、前后樓和左樓的2－4層以及原招待所1樓的總臺(tái)和停車場(chǎng)出租給田某芳；二、進(jìn)招待所大門左樓一樓的第5、6間，右樓一樓的樓梯間及后樓的第一層（社區(qū)辦公用地）和前樓玻璃店、燈具店店面不在出租范圍內(nèi)；三、承租期限為壹拾年，即2013年1月1日至2022年12月31日止；四、租金為每年人民幣柒萬元整（70000.00元），租金為第半年交一次，首付為合同簽定后既付參萬伍仟元（35000.00元），以后每年的6月20日前和12月20日前付清；五、若田某芳在合同規(guī)定內(nèi)未能按時(shí)付清租金，則南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)有權(quán)終止合同并收回出租場(chǎng)地；六、在承租期內(nèi)，田景方必須遵紀(jì)守法，協(xié)調(diào)鄰里，無論作何種項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用和法律責(zé)任由田某芳自行承擔(dān)；七、承租期內(nèi)，院內(nèi)衛(wèi)生、安全措施以及水電由田某芳管理；八、承租期內(nèi)，田某芳不得轉(zhuǎn)包第三方，若田某芳違反合同所有規(guī)定，則按年承包金的一倍賠償給南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)，若南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)單方終止合同，則南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)按年承包金的一倍賠償給田某芳；九、承租滿后，在同等條件下，田某芳享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。合同簽定后，被告田某芳對(duì)承租的房屋進(jìn)行了裝修。2013年3月6日，田某芳與石紹前簽訂承包合書，約定：1、田某芳自愿將群樂招待所所用地，即進(jìn)招待所大門右樓的1－4層、前后樓和左樓的2－4層以及原招待所1樓的總臺(tái)出租給石紹前；2、進(jìn)招待所大門左樓，后樓的第一層（社區(qū)辦公用地）和前樓玻璃店、燈具店店面不在出租范圍內(nèi)；3、承租期限為10年，即2013年3月1日至2022年12月31日止；4、石紹前一次性付給田某芳原先裝修費(fèi)五十三萬元（含該招待所2013年上半年承租金），續(xù)后每年七萬元承租金由石紹前逐年交付給城南社區(qū)；5、在承包期內(nèi)，石紹前必須遵紀(jì)守法，協(xié)調(diào)鄰里，無論作何種項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用和法律責(zé)任由石紹前自行承擔(dān)；6、承租期內(nèi)，院內(nèi)衛(wèi)生、安全措施以及水電由石紹前管理；7、承租滿后，在同等條件下，石紹前享有優(yōu)先承包權(quán)；8、在2013年3月5日前，該招待所所產(chǎn)生的一切裝修或其他相關(guān)費(fèi)用由田某芳負(fù)責(zé)與石紹前無關(guān)。2013年3月6日，石某前與譚某蘭、覃某程簽訂誠(chéng)信聯(lián)營(yíng)協(xié)議書，對(duì)石紹前從田某芳轉(zhuǎn)租來的群樂招待所共同經(jīng)營(yíng)。原、被告在履行合同過程中，原告將左、右、后樓的第一層全部用于辦公場(chǎng)所，并對(duì)停車場(chǎng)的使用產(chǎn)生分岐，雙方對(duì)此協(xié)商未果，被告拒付2015年1月至2015年6月的租金即2015年上半年的租金。原告于2015年6月26日依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條之規(guī)定并以被告未履行繳納租金義務(wù)為由單方解除雙方之間的承租合同，同日送達(dá)了解除合同通知書。2015年7月18日原告封閉被告承租的場(chǎng)所，被告承租的招待所停止經(jīng)營(yíng)至今。

根據(jù)原告的起訴及被告答辯，法庭將雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為：1.原告請(qǐng)求支付租金及賠償?shù)母黜?xiàng)數(shù)額是否有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)？2.被告是否存在違約行為，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本案的違約責(zé)任？

本院認(rèn)為，當(dāng)事人在享有合同權(quán)利的同時(shí)應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。在本案中，被告享有依雙方簽定的合同租用約定的房屋及相應(yīng)場(chǎng)地的權(quán)利，同時(shí)依法履行支付租金義務(wù)，被告在使用了合同項(xiàng)下的權(quán)利后，而拒不支付2015年上半年租金，違反法律規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)支付給原告。原告請(qǐng)求支付2015年1月1日至2015年6月26日的租金34520.54元，符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告認(rèn)為延付租金系因原告的違約行為導(dǎo)致，本案中原告確有相關(guān)違約行為（將合同約定出租的部分房屋占作辦公場(chǎng)所），但從原、被告簽訂的合同看，雙方對(duì)于何種違約行為可作為延付租金的理由并沒有明確的約定，而被告以此單方拒付租金是錯(cuò)誤的，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)租金的支付責(zé)任。原告請(qǐng)求賠償70000元，系出于雙方簽訂合同的第八條即“承租期內(nèi)，田某芳不得轉(zhuǎn)包第三方，若田某芳違反合同所有規(guī)定，則按年承包金的一倍賠償給某某縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)，若某某縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)單方終止合同，則某某縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)按年承包金的一倍賠償給田某芳”，按此條款規(guī)定，被告未經(jīng)原告同意而轉(zhuǎn)租給第三方要賠償70000元，而被告未反訴主張?jiān)鎲畏浇K止合同的賠償權(quán)，因此仍應(yīng)依合同規(guī)定賠償給原告。原告請(qǐng)求支付場(chǎng)地占用費(fèi)7863元（以每日191元計(jì)，從2015年6月26日至2015年8月6日其余計(jì)至被告搬離場(chǎng)地日止），根據(jù)《最高人民法院關(guān)于合同法司法解釋（二）理解與適用》第二十四條的規(guī)定，解除合同異議期為3個(gè)月，期滿異議期消失，依此規(guī)定，解除合同有合理的異議期限，且原告在解除合同后于2015年7月18日封閉了被告的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，此項(xiàng)賠償請(qǐng)求與法律規(guī)定相悖，本院不予支持；原告請(qǐng)求判令被告立即搬離租賃場(chǎng)地、騰空房屋交還原告，因原告已解除了合同，且解除合同異議期已超過，該解除行為發(fā)生法律效力，因此，原告的這一請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院依法予以支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十六條、第九十七條、第二百一十二條、第二百二十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于合同法司法解釋（二）理解與適用》第二十四條的規(guī)定，判決如下：

一、由被告田某芳支付2015年上半年租金34520.54元給南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)；

二、由田某芳支付違約金70000元給南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)；

三、由田某芳騰空所租賃的南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)的房屋并將承租房屋交還給南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)；

四、駁回原告南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)其余訴訟請(qǐng)求。

本案案件受理費(fèi)2548元，由原告南丹縣某某鎮(zhèn)城某某區(qū)居民委員會(huì)負(fù)擔(dān)548元，由被告田某芳負(fù)擔(dān)2000元。

上述各項(xiàng)義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本案判決生效之日起10日內(nèi)履行完畢，逾期則應(yīng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起兩年內(nèi)，向本院申請(qǐng)執(zhí)行。

如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河池市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　　古某永

審判員　　韋素珍

審判員　　盧文蘭

二〇一五年十二月三日

書記員　　王書婕

租賃合同糾紛