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湖南省湘潭市岳塘區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）岳民初字第1446號

原告吳某如，女，漢族，19**年**月**日出生，某某市人。

法定代理人王某娟，女，漢族，19**年**月**日出生，某某縣人，系吳某如母親。

委托代理人王承志，湖南潭州律師事務(wù)所律師。

被告湖南某某投資有限公司，住所地某某市某某區(qū)某某街道某某路**號樓**號門面。

法定代表人李某卿，董事長。

原告吳某如與被告湖南某某投資有限公司排除妨礙糾紛一案，原告于2015年6月29日向本院起訴。本院于同日立案受理，依法由代理審判員黃義華擔(dān)任審判長，與人民陪審員謝文、李秋組成合議庭，于2015年11月30日公開開庭進(jìn)行了審理，代理書記員夏笑擔(dān)任法庭記錄。原告吳某如的委托代理人王承志到庭參加訴訟，被告湖南某某投資有限公司經(jīng)本院依法公告?zhèn)鲉?，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告吳某如訴稱：2014年9月5日，原、被告雙方簽訂一份《房屋租賃合同》，該合同是由原告法定代理人王某娟與被告原法定代表人張某輕簽訂。合同約定，原告將位于某某路**號樓**號門面以及車庫兩間租賃給被告使用，租賃期限為5年，從2014年9月5日起至2019年9月4日止，租金每半年度支付一次。合同簽訂后，原告將租賃房屋交付給被告使用，已全部履行了合同約定的義務(wù)。被告承租后，交納了3萬元押金便開始在房屋內(nèi)開展業(yè)務(wù)，現(xiàn)被告未按約履行合同義務(wù)，僅交納了4個月的門面租金41400元和6個月的車庫租金4800元，尚欠2015年3月5日至今4個月的房屋和車庫租金共48800元，經(jīng)原告多次催要，被告至今拖延未付。原告特依法向人民法院起訴，請求判決：1、解除原、被告之間的《房屋租賃合同》；2、被告騰出原告所有的某某路**號樓**號門面及車庫兩間；3、被告支付拖欠原告的房屋和車庫租金48800元；4、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

原告吳某如為支持其訴訟請求，向法庭提供如下證據(jù)：

1、原告主體資料，擬證明原告主體適格；

2、被告主體資料，擬證明被告主體適格；

3、房屋所有權(quán)證書，擬證明被告所租賃的房屋所有權(quán)為原告；

4、《房屋租賃合同》，擬證明原、被告之間房屋租賃合同成立并生效；

5、相片，擬證明原告已全面履行合同義務(wù)；

6、《通知》兩份，擬證明因被告欠付租金，原告于2015年6月19日和6月25日，分別向被告送達(dá)了限期支付租金以及解除合同的通知。

被告湖南某某投資有限公司經(jīng)本院依法公告?zhèn)鲉?，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院視同其放棄舉證、質(zhì)證、答辯的權(quán)利。

以上證據(jù)經(jīng)本院審查核實(shí)，對原告提供的證據(jù)1-6的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可，可以作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。

根據(jù)以上認(rèn)定的證據(jù)以及原告在法庭上的陳述，本院確認(rèn)以下案件事實(shí)：

2014年9月5日，原告的法定代理人陳某娟與被告的原法定代表人張某輕簽訂一份《房屋租賃合同》，約定原告將位于霞光西路11號樓7號門面以及車庫兩間租賃給被告使用，租賃期限為5年，從2014年9月5日起至2019年9月4日止，租金每半年度前一個月支付一次。合同簽訂后，原告將租賃房屋交付給被告使用。被告承租后，交納了3萬元押金便開始在房屋內(nèi)開展業(yè)務(wù)。合同履行期限內(nèi)，被告未按約履行合同義務(wù)，自2015年3月5日起至今拖欠原告的房屋租金。

2015年6月9日，原告的法定代理人陳某娟在被告的大門張貼通知，寫明：依據(jù)2014年9月5日雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，你應(yīng)當(dāng)于2015年3月5日繳納半年度房屋租金，經(jīng)過多次催收，一直未依據(jù)合同如期支付。特通知你于2015年6月15日前支付所欠租金，逾期未繳納，我將依法解除雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，并通過訴訟途徑要求賠償損失。

2015年6月19日，原告的法定代理人陳某娟再次在被告的大門張貼通知，寫明：依據(jù)2014年9月5日雙方簽訂的《房屋租賃合同》，由于你從2015年3月5日起未在約定的時間內(nèi)繳納半年度房屋租金，我于2015年6月9日已向你發(fā)出通知，告知你2015年6月15日前交付半年度房屋租金，否則將依法解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，現(xiàn)限期交租的時間已到，因至今你一直未交付所欠租金，《房屋租賃合同》已經(jīng)解除，故正式通知你在2015年6月25日之前騰空房屋。

為維護(hù)原告的合法利益，原告于2015年6月29日向本院起訴并提出如所訴稱所述之請求。

另查明，被告成立日期為2014年10月15日，法定代表人張某輕。2014年12月8日，被告法定代表人變更為李某卿。

本院認(rèn)為，本案原、被告之間簽訂的房屋租賃合同合法有效并已部分履行，雙方爭議的焦點(diǎn)是被告是否違約，合同是否應(yīng)當(dāng)解除。根據(jù)法律規(guī)定，法定代表人的職務(wù)行為應(yīng)當(dāng)由法人承擔(dān)，被告的法定代表人雖然變更但不影響租賃合同的效力，且雙方對合同履行均未表示異議。由于被告自2015年3月5日起拖欠原告租金，且于2015年6月9日、2015年6月19日經(jīng)原告的法定代理人陳某娟兩次在被告大門上張貼通知，催告被告依照合同履行繳納租金義務(wù)，被告仍舊置之不理，由于被告存在違約情形在先，違反原、被告雙方在合同中約定給付房租的時間，并經(jīng)原告合理催告后一直仍未履行繳納租金的義務(wù)，雙方繼續(xù)履行租賃合同的基礎(chǔ)已經(jīng)不再存在，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，原告有權(quán)依法解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，原告訴請解除原、被告之間的《房屋租賃合同》，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。由于《房屋租賃合同》的解除，被告繼續(xù)占有原告所有的房屋進(jìn)行經(jīng)營沒有事實(shí)和法律依據(jù)，原告訴請被告騰出原告所有的某某路**號樓**號門面及原告車庫兩間的訴訟請求，本院予以支持。原告起訴的本案案由系排除妨礙糾紛，原告訴請被告支付拖欠原告的房屋和車庫租金48800元，系租賃合同糾紛，不宜在本案中一并處理，原告可另案起訴。

依照《中華人民共和國民法通則》第四十三條，《中華人民共和國合同法》第九十四條第二項、第二百二十七條，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告吳某如與被告湖南某某投資有限公司于2014年9月5日簽訂的《房屋租賃合同》；

二、被告湖南某某投資有限公司在本判決書生效之日起十五日內(nèi)騰出原告所有的某某路**號樓**號門面及車庫兩間；

三、駁回原告吳某如的其他訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)1020元，由被告湖南某某投資有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省湘潭市中級人民法院。

審　判　長　黃義華

人民陪審員　謝　文

人民陪審員　李　秋

二〇一五年十一月三十日

代理書記員　夏　笑

排除妨礙糾紛