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商洛市商州區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）商區(qū)法民二初字第00020號

原告李某，男。

委托代理人曹偉，陜西弘達(dá)律師事務(wù)所律師。

委托代理人張某，陜西弘達(dá)律師事務(wù)所法律工作者。

被告某礦業(yè)科技有限公司，住所地商洛市商州區(qū)某路*號。

法定代表人李某，總經(jīng)理。

委托代理人賈某，某礦業(yè)科技有限公司職員。

原告李某與被告某礦業(yè)科技有限公司（以下簡稱”某公司”）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某及委托代理人曹偉、張某，被告某礦業(yè)科技有限公司法定代表人李某及委托代理人賈某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某訴稱，原告因與他人有生意往來，急需使用營業(yè)房屋，經(jīng)與被告協(xié)商，雙方于20**年**月**日簽訂《房屋租賃合同書》，約定原告租賃被告位于商洛市州城路與移動路的某大廈一樓225平方米；租期為20**年**月**日至20**年**月**日，裝修期為20**年**月**日至20**年**月**日。合同簽訂后，被告并未按照合同約定履行義務(wù)，遲遲不能交付房屋，致使原告無法投入裝修，嚴(yán)重影響原告使用該房屋，延遲與他人的合同義務(wù)，最終致原告與他人洽談生意流產(chǎn)，損失和賠償數(shù)額巨大。裝修期滿后，被告仍不能交付房屋，且不退定金。原告無奈只有依法訴請解除。事后經(jīng)了解，被告房屋尚未辦理整體驗(yàn)收手續(xù)，各種竣工驗(yàn)收手續(xù)不全，實(shí)際并未經(jīng)竣工驗(yàn)收；另外，該房屋《建筑工程消防驗(yàn)收合格意見書》未簽發(fā)，房屋不具備出租使用的條件，被告出租行為，違反了消防法、合同法強(qiáng)制性規(guī)定。故原告于2012年10月30日按合同約定書面通知被告解除合同，但被告對于已收取原告的3萬元定金仍堅持不予雙倍退還。綜上所述，被告房屋未能驗(yàn)收、不具備出租條件便和原告簽訂合同，存在明顯過錯，顯系嚴(yán)重違約；加之被告從根本上就沒有如實(shí)履行合同義務(wù)，致使原告無法實(shí)現(xiàn)合同目的，故依法訴至法院，要求1、依法解除雙方簽訂的《房屋租賃合同書》；2、由被告雙倍返還收取原告的租房定金（即60000元）；3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

原告李某為證明其主張，提供以下證據(jù)：

1、《房屋租賃合同書》復(fù)印件1份，證明雙方約定的權(quán)利義務(wù)以及被告并未在合同約定的時間內(nèi)向原告交付房屋；

2、某礦業(yè)科技有限公司收取定金收據(jù)，證明雙方合同簽訂后被告并未交付房屋且已收取定金30000元；

3、原告給被告發(fā)出的書面解除合同通知及掛號信函收據(jù)，證明雙方簽訂合同后由于被告遲遲不交房發(fā)生糾紛的事實(shí)；

4、照片21張，證明2012年10月30日當(dāng)天（即約定裝修的最后一天），被告仍未向原告交付房屋，房屋周邊設(shè)施及內(nèi)部各種設(shè)施都未到位。

被告某公司辯稱，1、李某所述被告水電等不到位、不履行約定義務(wù)不屬實(shí)，被告無需向原告交接。雙方簽約后，原告立即打出招租廣告對外轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租即為原告的經(jīng)營行為。故被告與原告簽約后即為交接，無需交鑰匙等。原告已投入經(jīng)營，不存在水電不到位。另外根據(jù)合同的約定條款，雙方在合同上簽字即為被告向原告交付房屋，原告接受房屋的現(xiàn)狀，與水電是否到位無關(guān)。二樓八千里火鍋裝修時間與原告的時間基本一致，二樓裝修的合同可以作證，被告已將水電到位。另外，自原告起訴之前，被告從未收到原告反映的水電消防設(shè)施不到位的任何反映和請求。2、被告在給原告的收據(jù)上寫得很清楚，20**年**月**日不裝修定金不退還。原告租房后，資金實(shí)力經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)不具備，原告未能達(dá)到轉(zhuǎn)租目的，裝修期限滿后，原告又不想給被告繳納房租、執(zhí)行合同，故此導(dǎo)致原告的訴訟。雙方收據(jù)的約定具備效力，故被告未違約，不存在返還原告定金，更無雙倍返還之說，雙方是在自愿平等的條件下簽訂合同，被告要求原告繼續(xù)履行合同，向被告繳納房租，支付合同違約金。3、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，消防設(shè)施是否到位不影響租賃合同的執(zhí)行。原告向被告說明其要經(jīng)營普通修理汽車、洗車行業(yè)，不屬于特種經(jīng)營行業(yè)和人群密集性行業(yè)，消防設(shè)施是否到位，不影響原告的經(jīng)營。根據(jù)最高院（2003）民他字第**號復(fù)函之規(guī)定，消防是否到位不影響租賃合同的效力。同時，被告給原告讓出兩個月的裝修時間，在此兩個月之內(nèi)，被告已將消防設(shè)施逐步到位，自承租之日起，消防設(shè)施已具備。4、被告曾多次督促原告盡快裝修，并約談原告，原告承諾不管其是否裝修，裝修期滿原告按期繳納房租。原告租房后，對項(xiàng)目舉棋不定，打出招租轉(zhuǎn)租廣告橫幅2個多月，一直不裝修。此間，原告多次到租房處與他人商談轉(zhuǎn)租事宜，并與二樓八千里火鍋業(yè)主多次磋商門頭裝修事宜，多人可證實(shí)原告進(jìn)入場地進(jìn)行轉(zhuǎn)租等行為。到2012年10月20日距裝修期快滿，被告兩位負(fù)責(zé)人約談原告，原告仍堅持說，到11月1日之前，不管其是否裝修，都交房租。綜上，雙方租賃合同及被告收取原告定金及約定內(nèi)容均為平等自愿，被告未有任何違約行為，雙方簽約即為被告向原告交付了房屋，原告要求解除合同，被告未能同意，屬原告的單方毀約違約行為，被告請求駁回原告的一切訴訟請求，并依法要求追究原告的違約責(zé)任，承擔(dān)自簽約之日自被告同意解除合同期間的租金。

被告某公司為支持其抗辯理由，提供的證據(jù)有：

1、雙方簽訂的房租合同書復(fù)印件1份，合同第八條第一款證明雙方簽訂合同即為雙方驗(yàn)房簽收；

2、收據(jù)復(fù)印件1份，備注欄載明20**年**月**日之前不裝修房屋不退還定金；

3、原告要求解除房屋租賃合同的通知復(fù)印件1份，原告于2012年10月30日書寫，被告于2012年11月2日收到，該通知系原告單方通知，對被告并不具備約束力；

4、照片1張，證明原告租房后在房屋門頭上打招租廣告，原告將房屋招租的事實(shí)；

5、2012年10月20日某公司與李某的談話記錄，證明原告承諾于20**年**月**日前繳納房租；

6、二樓八千里火鍋的裝修施工合同復(fù)印件1份，證明與原告房屋同期租出的二樓房屋已經(jīng)具備裝修條件。

被告補(bǔ)充的證據(jù)有商洛市商州區(qū)某安裝公司出示的證明1份，證明其對出租給原告的房屋有20年的使用權(quán)；商洛市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局頒發(fā)的建字第611001201100xxx號建設(shè)工程規(guī)劃許可證和土地使用權(quán)證，證明被告出租給原告的房屋是經(jīng)過城建部門、土管部門批準(zhǔn)的合法建筑物。

經(jīng)質(zhì)證，被告對原告證據(jù)1的真實(shí)性無異議，但對其證明目的有異議，認(rèn)為合同明確約定了裝修期限等問題，不存在未向原告交付房屋的違約行為；對證據(jù)2無異議；對證據(jù)3的真實(shí)性無異議，該通知系原告單方要求，對被告無約束力；對證據(jù)4的真實(shí)性無異議，這些照片中的一張直接證實(shí)原告將出租房屋對外招租，招租實(shí)際就是一種經(jīng)營行為，說明被告已向原告交付了房屋，原告有的照片中顯示有腳手架說明與原告同期租賃的房屋已在裝修，還有一部分照片可以說明被告在交付房屋時，地面已經(jīng)水泥硬化，綜上，原告的這組照片證明其在簽訂合同后并未進(jìn)行裝修，并非被告未向原告交付房屋。

原告對被告證據(jù)1的真實(shí)性無異議，認(rèn)為該合同雖與原告提供的合同書內(nèi)容一致，但被告提供的合同書未加蓋公章，形式不合法，不具備證據(jù)要件，不能作為證據(jù)使用；對證據(jù)2的真實(shí)性無異議，對其證明目的有異議；對證據(jù)3的真實(shí)性無異議，對其證明目的有異議；對證據(jù)4，原告認(rèn)為照片上的招租橫幅不是原告打出的，橫幅上的手機(jī)號碼確實(shí)是原告李某的，但單從照片并不能說明打廣告的人、時間和地點(diǎn)，且與原告照片上的橫幅不一致，該照片并不具備唯一性、排他性，不能證明該廣告是原告打出的，原告對該證據(jù)的真實(shí)性有異議；對證據(jù)5，原告認(rèn)為該談話筆錄是被告單方記錄，原告本人予以否認(rèn)，該談話內(nèi)容不真實(shí)；原告認(rèn)為證據(jù)6與本案沒有關(guān)聯(lián)性。原告對被告補(bǔ)充證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為無法說明被告與某之間就出租給原告的房屋是何種關(guān)系。

根據(jù)以上質(zhì)證意見，本院對雙方的證據(jù)作以下認(rèn)定：被告提供的證據(jù)5，因該談話筆錄系被告單方書寫，原告本人對談話內(nèi)容予以否認(rèn)，該證據(jù)本院不予采信，對被告提交的其他證據(jù)及原告提交的證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，能夠證明相應(yīng)事實(shí)，可以作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。

根據(jù)庭審、原被告陳述和上述認(rèn)定的證據(jù)，本院確認(rèn)本案的法律事實(shí)如下：

2011年，商洛市商州區(qū)某安裝公司就其辦公綜合樓工程取得商洛市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局頒發(fā)的建字第611001201100xxx號建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，與本案被告某公司聯(lián)合投資建設(shè)，該樓位于商洛市州城路北側(cè)、移動路延伸段西側(cè)。建成后商洛市商州區(qū)某安裝公司留18間為辦公自用外，其余的建筑使用權(quán)經(jīng)營權(quán)前20年（到20**年**月**日止）歸某公司，2033年5月以后的經(jīng)營權(quán)歸商洛市商州區(qū)某安裝公司。

20**年**月**日，原告李某（乙方）與被告某公司（甲方）簽訂房屋租賃合同，甲方將上述綜合樓一樓西側(cè)面積約225平方米的房屋租給乙方經(jīng)營。雙方約定租賃9年，即20**年**月**日至20**年**月**日止，20**年**月**日至2012年20**年**月**日為裝修期。前三年每年租金為215000元，中間三年每年為232200元，最后三年每年為250700元，每年租期的前兩周將下一年度的租金一次繳清。原被告雙方還就房屋的裝修與改造、租賃期間其它費(fèi)用的繳納、消防安全與人身安全、房屋的交付與收回的驗(yàn)收、違約責(zé)任、合同的解除和終止及其它事項(xiàng)進(jìn)行了約定。原被告在第八條房屋的交付與收回的驗(yàn)收條款第1款中約定，房屋交付時雙方共同參與，甲方應(yīng)保證租賃房屋本身及附屬設(shè)施的質(zhì)量，以雙方按現(xiàn)房驗(yàn)收簽字的狀況為準(zhǔn)，乙方開始裝修之后對房屋現(xiàn)狀不得提出異議。在合同第十條解除和終止條款第2款第項(xiàng)約定，甲方拒不履行合同條款或應(yīng)由甲方承擔(dān)的義務(wù)，使房屋無法經(jīng)營使用，乙方可要求解除本合同，并書面通知甲方。簽訂合同的當(dāng)日，原告向被告交定金30000元，被告在向原告出具的收據(jù)備注欄中寫明”20**年**月**日以前不裝修不履行合同定金不退”。2012年10月30日，原告向被告郵寄了《要求解除房屋租賃合同的通知》，該通知的主要內(nèi)容為因被告違反合同第八條第一款以及無法兌現(xiàn)通水通電通下水及完善房屋附屬設(shè)施，依據(jù)合同第十條第2款第項(xiàng)的規(guī)定，要求被告退還原告預(yù)交的定金30000元，解除合同。被告收到原告解除通知后，不同意退還原告定金。

2012年11月22日，原告以被告不能向其交付房屋等為由訴至本院，要求解除與被告簽訂的房屋租賃合同、由被告雙倍返還定金即60000元。2013年1月30日，庭審中，被告同意解除與原告簽訂的房屋租賃合同，但就其他事項(xiàng)，雙方未能達(dá)成一致意見。

本院認(rèn)為，原被告雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂房屋租賃合同，其內(nèi)容真實(shí)、合法、有效，合同對租賃房屋的交付及裝修期限均作了明確約定。合同簽訂后，原被告雙方均應(yīng)積極實(shí)施合同、履行義務(wù)，但原告在裝修約定期限內(nèi)即向被告通知解除合同，原被告亦未對租賃房屋按現(xiàn)房驗(yàn)收簽字交付，致合同不能正常履行，原被告均負(fù)有一定責(zé)任。庭審中，原告要求解除合同，被告同意，應(yīng)予準(zhǔn)許。原告預(yù)付被告定金30000元應(yīng)予退還，原告要求雙倍返還不應(yīng)支持。被告不能舉證證明其房屋已按現(xiàn)房驗(yàn)收簽字交付原告，故其抗辯不予退還原告定金及要求原告支付解除合同之前房租的理由不能成立。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第九十三條第一款、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

被告某礦業(yè)科技有限公司于判決生效后10日內(nèi)返還原告李某定金30000元。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)1400元，由原告李某、被告某礦業(yè)科技有限公司各負(fù)擔(dān)700元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于陜西省商洛市中級人民法院。

審　判　長　　王世武

審　判　員　　何　明

人民陪審員　　李皚池

二〇一三年四月十八日

書　記　員　　王倩瑋

屋租賃合同糾紛