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寧夏回族自治區(qū)涇源縣人民法院

民事判決書

（2015）涇民初字第560號

原告丁某某，男，回族，農(nóng)民，住寧夏回族自治區(qū)涇源縣。

委托代理人禹淑珍，系寧夏涇河律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理

被告蘭某某，男，回族，職工，住寧夏回族自治區(qū)涇源縣。

原告丁某某訴被告蘭某某土地租賃合同糾紛一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法適用簡易程序于2015年7月27日公開開庭進(jìn)行了審理。原告丁某某及其委托代理人禹淑珍，被告蘭某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告丁某某訴稱，2009年9月24日，我與被告協(xié)商一致簽訂土地租賃合同，將我位于涇源縣香水鎮(zhèn)城關(guān)村某組馬蓮灘的3畝（實(shí)為3.5畝）承包地租與被告用于苗木種植，當(dāng)時約定租金為每畝每年500元，后我們又補(bǔ)充協(xié)議租金隨市場價格變動為準(zhǔn)，租賃期限為不定期，被告應(yīng)于每年9月30日付清租金，如違約將以租金的200%支付違約金。合同簽訂后，我將土地交由被告經(jīng)營。2010年4月，被告在其中的3.35畝土地上種植云杉樹苗。2010年5月，被告未經(jīng)我同意在剩余的0.15畝土地上修建磚木結(jié)構(gòu)房屋四間。我知情后多次要求被告將該房屋拆除，但被告遲遲未拆除。2012年3月，被告向我返還了其中的1.2畝土地，剩余2.3畝被告繼續(xù)經(jīng)營。隨著租金市場價格的上漲，被告同意于2012年3月將租金上漲至每畝每年1000元，后于2013年又同意上漲至每畝每年2000元。截止2015年6月，被告應(yīng)支付租金22266元，但被告只向我支付了7500元，剩余14766元未支付。現(xiàn)起訴請求解除合同，由被告返還剩余的2.3畝土地并清理該地塊上的苗木和房屋并支付租金及利息。

原告為證明其主張，向法庭提供以下證據(jù)：1、土地承包合同1份；2、土地承包經(jīng)營權(quán)證1份；3、租地合同1份；4、照片5張。

被告蘭某某辯稱，原告以上說的都不屬實(shí)。首先當(dāng)時租地時原告說是該地面積為3.5畝，但經(jīng)我丈量后實(shí)際為3畝，所以才在合同上記載為3畝，這是原告認(rèn)可的，因此該土地的實(shí)際面積應(yīng)為3畝。其次租金我們約定是每年每畝500元，并未約定隨市場價格變動，我現(xiàn)在已經(jīng)向原告支付了7500元現(xiàn)金和價值1500元的鋼材，共計(jì)9000元，已經(jīng)超出應(yīng)當(dāng)支付給原告的租金，因此不存在仍需支付租金的事實(shí)。2011年4月份我建造房屋時原告知情且建房時原告也在場，所以他是同意的。加之我與被告簽訂的是不定期合同，其中約定了只有經(jīng)我提出不承包的前提下原告才可以解除合同，因此原告不能隨意解除合同，我有權(quán)繼續(xù)承租。如果原告要求我清理該土地上的苗木和房屋，其應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還我已付的租金并承擔(dān)挖樹、運(yùn)樹及重新栽樹的損失。

被告為證明其主張，向法庭提供以下證據(jù)：1、土地承包合同1份；2、收條1份。

本院依職權(quán)制作調(diào)查筆錄2份及勘查筆錄1份。

經(jīng)法庭主持舉證、質(zhì)證，被告對原告提供的土地租賃合同無異議；對土地承包經(jīng)營權(quán)證不予認(rèn)可，稱該證書上登記的3.27畝川地并非雙方爭議的3畝土地；對租地合同不予認(rèn)可，稱該租地合同上記載的土地租金并非市場價格；對照片均不予認(rèn)可，稱該照片與本案無關(guān)；對本院依職權(quán)制作的2份調(diào)查筆錄中土地租金從2009年至2011年為每畝每年500元予以認(rèn)可，對其余部分不予認(rèn)可；對本院依職權(quán)制作的勘查筆錄無異議。原告對被告提供的土地租賃合同中記載的面積不予認(rèn)可，稱實(shí)際面積應(yīng)為3.5畝，對其余部分無異議；對被告提供的收條無異議；對本院依職權(quán)調(diào)取的2份調(diào)查筆錄及勘查筆錄無異議。

經(jīng)本院審核，原告提供的土地租賃合同來源合法，與本案有關(guān)聯(lián)性，但其上記載的土地面積與本院實(shí)際勘察的土地面積不符，故對記載的土地面積不予認(rèn)定。該合同中第七條“本著承包受益投資、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的原則，甲方可以在承包地內(nèi)搞建筑、取土等，乙方不得干涉”內(nèi)容違反法律規(guī)定，不予認(rèn)定，對該合同其他部分予以認(rèn)定；原告提供的土地承包經(jīng)營權(quán)證來源合法，與本案有關(guān)聯(lián)性，但其上記載的3.27畝川地?zé)o具體四至，且與本院實(shí)際勘察的土地面積不符，故對該權(quán)證的證明目的不予認(rèn)定；原告提供的租地合同中的租金被告不予認(rèn)可，原告亦未提供其他證據(jù)加以印證，故對其證明目的不予認(rèn)定；原告提供的照片內(nèi)容真實(shí)、來源合法，與本案有關(guān)聯(lián)性，應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定。被告提供的土地租賃合同來源合法，與本案有關(guān)聯(lián)性，但其上記載的土地面積與本院實(shí)際勘察的土地面積不符，故對記載的土地面積不予認(rèn)定。該合同中第七條“本著承包受益投資、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的原則，甲方可以在承包地內(nèi)搞建筑、取土等，乙方不得干涉”內(nèi)容違反法律規(guī)定，不予認(rèn)定，對該合同其他部分予以認(rèn)定；被告提供的收條內(nèi)容真實(shí)、來源合法，與本案有關(guān)聯(lián)性，應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定。本院依職權(quán)調(diào)取的2份調(diào)查筆錄內(nèi)容為涇源縣香水鎮(zhèn)城關(guān)村村干部對原、被告爭議地塊周圍土地租金市場價格的陳述，該筆錄內(nèi)容真實(shí)，且相互印證，應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定；本院依職權(quán)制作的勘查筆錄中詳細(xì)記載了爭議地塊的四至、面積（該土地總面積經(jīng)換算為3.58畝，其中訴訟時原告經(jīng)營的土地面積為1.32畝，被告經(jīng)營的土地面積為2.26畝）及其上附著物的情況，該筆錄內(nèi)容真實(shí)，與本案有關(guān)聯(lián)性，應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定。

經(jīng)審理查明，2009年9月24日，原、被告經(jīng)協(xié)商后簽訂不定期土地租賃合同，約定由原告將其承包的位于涇源縣香水鎮(zhèn)城關(guān)村某組馬蓮灘3畝土地（該土地面積未經(jīng)雙方實(shí)際丈量，系雙方估算，實(shí)際勘查面積應(yīng)為3.58畝，四至為：東至楊家村地界，西至小路，南至丁某甲地界，北至丁某乙地界）租與被告經(jīng)營，租金為每畝每年500元，后雙方補(bǔ)充約定租金隨馬蓮灘周圍土地租金市場價格變動為準(zhǔn)。合同簽訂后，原告將土地交由被告經(jīng)營，被告將三塊地改造為一塊。2011年4月被告在該地塊上修建坐北向南的磚木結(jié)構(gòu)房屋四間。2012年3月，被告向原告返還了其中位于東北側(cè)的1.32畝土地（該塊土地面積未經(jīng)雙方丈量，經(jīng)雙方估算為1.2畝），剩余2.26畝被告繼續(xù)經(jīng)營。后被告在其經(jīng)營的土地上種植樟子松、云杉樹苗若干?，F(xiàn)原告起訴請求解除租賃合同并由被告返還土地并清理該地塊上的苗木和房屋并支付租金及利息。

另查明，被告應(yīng)向原告支付的土地租金為9456元。（2009年9月24日至2012年3月每畝每年500元，共3畝計(jì)3750元；2012年3月至2015年5月每畝每年1000元，共1.8畝計(jì)5706元），被告已向原告支付7500元。

本院認(rèn)為，原告作為涇源縣香水鎮(zhèn)城關(guān)村村民，其在從村集體中將土地承包后，有權(quán)將土地出租給本村集體成員以外的他人。故原、被告簽訂的土地出租合同系雙方真實(shí)意思表示且不違反法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。因雙方簽訂的為不定期合同，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”之規(guī)定，原告作為出租人有權(quán)在合理期限內(nèi)通知被告后解除該合同，故原告要求解除租賃合同的主張事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，本院予以支持。對于原告要求被告返還土地2.5畝的主張，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。”之規(guī)定，原告有權(quán)要求被告在合同解除后返還土地，因被告實(shí)際占有土地面積為2.26畝，故被告應(yīng)向原告返還土地面積應(yīng)為2.26畝。對于原告要求被告清理該土地上苗木的主張，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條之規(guī)定，被告在向原告返還土地時應(yīng)符合土地性質(zhì)使用后的狀態(tài)，原告的該項(xiàng)主張事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，本院予以支持，但考慮到苗木生長及移植后的存活具有季節(jié)性，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?、土壤等?shí)際情況，給被告移植苗木給予一定合理期限。對于原告要求被告清理該土地上房屋的主張，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第三十六條第二款“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。”之規(guī)定，被告在原告承包的耕地上建房違反法律規(guī)定，故該合同中第七條無效，被告無權(quán)在該土地上私自建房，其在向原告返還土地時應(yīng)符合土地性質(zhì)使用后的狀態(tài)，原告的該項(xiàng)主張事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，本院予以支持。對于原告要求被告支付租金的主張，原告訴稱從2012年3月后每畝土地每年漲至1000元，該主張與其他證據(jù)中反映的當(dāng)?shù)赝恋刈饨鹕蠞q后的情況基本吻合，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該土地租金在2009年9月24日至2012年3月為每畝每年500元，2012年3月至2015年5月上漲為每畝每年1000元，且作為租金計(jì)算依據(jù)的土地面積應(yīng)以雙方自愿協(xié)商一致的3畝（2009年9月24日至2012年3月）及1.8畝（2012年3月至2015年5月）為準(zhǔn)，故被告應(yīng)向原告支付的租金共計(jì)9456元。因被告已先后向原告支付7500元，故其應(yīng)當(dāng)向原告支付剩余租金，被告主張其用鋼材向原告支付剩余土地租金，對此原告予以否認(rèn)，被告未提供證據(jù)證明，故本院對被告該主張不予支持。對于原告要求被告支付違約金的主張，因雙方在合同中約定違約金以每年每畝承包費(fèi)的200%收取，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條“?當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”之規(guī)定，該違約金過分高于被告違約造成的損失，因此違約金應(yīng)以被告拖欠土地租金金額的30%確定為宜。對于被告提出的經(jīng)其不承包的前提下原告才能解除合同及原告應(yīng)承擔(dān)其挖樹、運(yùn)樹及重新栽樹損失的主張，因該主張無法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告丁某某與被告蘭某某之間的土地租賃合同；

二、由被告蘭某某于2015年10月15日之前將種植在原告丁某某位于涇源縣香水鎮(zhèn)城關(guān)村某組馬蓮灘2.26畝土地（東至陳昌村地界，西至小路東側(cè)，北至原告丁某某經(jīng)營土地南界及丁某乙、丁某丙地界，南至丁某甲地界，呈反L形）上的苗木清理，同時將該土地上座北向南磚木結(jié)構(gòu)房屋拆除清理并將該土地恢復(fù)至適耕狀態(tài)后返還于原告丁某某；

三、由被告蘭某某于本判決生效后15日內(nèi)向原告丁某某支付土地租金1956元及違約金587元；

四、駁回原告丁某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢及行為義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息及遲延履行金。

案件受理費(fèi)75元，由原告丁某某負(fù)擔(dān)32.5元，由被告蘭某某負(fù)擔(dān)32.5元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于寧夏回族自治區(qū)固原市中級人民法院。

代理審判員　　丁寧

二〇一五年八月十四日

書　記　員　　馬艷

土地租賃合同糾紛