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山東省威海火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）威高民初字第1338號(hào)

原告：王某，女，19**年**月*日出生，漢族，山東省榮成市，個(gè)體工商戶。

委托代理人：劉琳琳，山東隆潤律師事務(wù)所律師。

委托代理人：宋英華，山東隆潤律師事務(wù)所律師。

被告：威海市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地威海市。

法定代表人：騰某某，經(jīng)理。

原告王某與被告威海市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法由審判員張紅雨適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原、被告在審理中向本院申請(qǐng)庭外和解，后協(xié)商未果。原告之委托代理人宋英華，被告之法定代表人騰某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某訴稱，2010年12月11日，原、被告簽訂了一份認(rèn)購書，約定原告認(rèn)購被告位于威海經(jīng)區(qū)網(wǎng)點(diǎn)房，房屋建筑面積206.75平方米，總房款為190萬元，原告在簽訂認(rèn)購書時(shí)支付定金150萬元，余款40萬元在辦理房屋預(yù)售許可證時(shí)一次性付清，預(yù)售許可證最遲在2011年5月1日前辦理。認(rèn)購書簽訂后，原告按約定支付購房定金150萬元，但被告至今未辦理房屋預(yù)售許可證，導(dǎo)致原、被告雙方無法簽訂正式商品房買賣合同。故訴至法院，要求：1、解除原、被告于2010年12月11日簽訂的認(rèn)購書；2、被告返還原告商品房預(yù)約合同雙倍定金76萬元；3、被告返還原告購房款72萬元及利息（自2011年12月11日至實(shí)際給付之日，按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算）。

被告威海市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，因釘子戶拆遷問題導(dǎo)致被告與某某房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的某某苑小區(qū)的房屋無法辦理預(yù)售許可證，被告已經(jīng)提起訴訟要求解除雙方的合作開發(fā)合同，因上述原因?qū)е略?、被告之前簽訂的認(rèn)購書已實(shí)際不能履行，故同意解除雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議。認(rèn)購書履行過程中，原告支付現(xiàn)金100萬元，以海參及車輛抵頂房款50萬元，2013年10月，被告返還原告房款40萬元，故剩余房款為110萬元，因其中50萬元為以物抵款，故利息應(yīng)以60萬元為本金計(jì)算；另，拒絕返還原告雙倍定金76萬元。

經(jīng)審理查明，2010年12月11日，原、被告簽訂了一份認(rèn)購書，約定，原告自愿認(rèn)購被告位于威海經(jīng)區(qū)網(wǎng)點(diǎn)房，房屋建筑面積206.75平方米，總房款為190萬元，原告在簽訂認(rèn)購書時(shí)支付定金（首付款）150萬元，余款40萬元在辦理房屋預(yù)售許可證時(shí)一次性付清；被告提前5天內(nèi)通知原告簽訂預(yù)售合同，原告接到通知后，須在7日內(nèi)到項(xiàng)目售樓處簽訂正式合同，逾期視為自動(dòng)放棄認(rèn)購權(quán)，被告有權(quán)另行處置該房屋；2011年5月1日前辦理預(yù)售許可證等等。認(rèn)購書簽訂當(dāng)日，原告支付被告現(xiàn)金100萬元，被告出具收款收據(jù)一張，載明項(xiàng)目為“定金”；另，原告購買該網(wǎng)點(diǎn)房之前，原告丈夫之朋友以海參及車輛抵頂部分購房款50萬元購買住宅樓一套，后該朋友放棄購買房屋，該50萬元轉(zhuǎn)為原告支付的款項(xiàng)，被告亦于認(rèn)購書簽訂當(dāng)日出具收款收據(jù)一張，載明項(xiàng)目為“定金”。2013年10月，被告返還原告房款40萬元，剩余購房款至今未返還，故原告訴至本院，請(qǐng)求處理。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人的陳述及認(rèn)購書、收款收據(jù)等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。法律關(guān)于定金的規(guī)定有：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保；給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。

原、被告簽訂的認(rèn)購書系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，協(xié)議雙方應(yīng)按認(rèn)購書的約定全面履行各自的義務(wù)。庭審中，被告明確表示該認(rèn)購書已實(shí)際不能履行，同意解除并返還原告已支付的剩余款項(xiàng)，因被告一方原因，未能訂立商品房買賣合同，被告作為收受定金的一方不能按認(rèn)購書的約定履行相應(yīng)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。而定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%，雙方簽訂的認(rèn)購書總標(biāo)的額為190萬元，雖然被告為原告出具了收取定金150萬元的收款收據(jù)，但定金數(shù)額不能超過合同總標(biāo)的額的20%，故該定金數(shù)額不能超過38萬元，雙倍返還定金數(shù)額不能超過76萬元，故原告主張雙倍返還定金的請(qǐng)求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，本院予以支持?？鄢ń鸩糠值氖Ｓ嗫铐?xiàng)，被告亦應(yīng)返還原告。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十六條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款。即違約金和定金不能同時(shí)適用，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用，故原告要求被告給付剩余款項(xiàng)的利息的請(qǐng)求，本院不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條、第九十一條，《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十六條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告王某與被告威海市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年12月11日簽訂的認(rèn)購書；

二、被告威海市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙倍返還原告王某定金76萬元；

三、被告威海市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告王某購房款72萬元；

四、駁回原告王某要求被告威海市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還購房款72萬元的利息的訴訟請(qǐng)求。

上述二至三項(xiàng)于本判決生效后十日內(nèi)履行。

如果被告威海市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)9060元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，由被告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省威海市中級(jí)人民法院。

審判員　　張紅雨

二〇一四年二月二十五日

書記員　　曲玉涵

商品房預(yù)約合同糾紛